臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1167號原 告 薛心瑋訴訟代理人 丁秋玉律師被 告 周吉郎訴訟代理人 江松鶴律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣（下同）568,875元，及其中525,000元自民國110年7月9日起；其中43,875元自110年7月29日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以19萬元供擔保後，得假執行。但被告如以568,875元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時聲明所請求被告給付之金額原為新臺幣（下同）525,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第3頁）。嗣於訴狀繕本送達被告後，原告不變更其訴訟標的而擴張其訴之聲明為請求被告給付如下述其訴之聲明欄中所示之金額及利息（見本院卷第231頁）。核原告此部分所為訴之變更，顯屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸上揭法律規定，應予准許，此先敘明。
二、原告主張：伊於民國109年11月25日透過台灣房屋仲介股份有限公司新埔藝文分公司（下稱台灣房屋）仲介，向被告購買其所有坐落桃園市○○段○○○段000000000地號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○○街000巷0號之獨棟5層建物（下稱系爭房地，房屋部分則稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）2,610萬元，兩造並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣經伊繳清價款，並於110年3月31日交屋，其後並辦畢系爭房地所有權移轉登記，始陸續發現系爭房屋有如附表鑑定結果欄所示足以減少系爭房屋價值及通常效用之瑕疵存在。伊自得依民法第359條之規定，請求減少價金，減少之金額則以附表所示之修復費用總金額568,875元為準，並得再依民法第179條不當得利之規定，請求被告將此溢收之價金返還伊。為此，爰提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應給付原告568,875元，及其中525,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止；其中43,875元自110年7月28日擴張聲明書狀繕本送達翌日起至清償之日止，均按年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋即使有原告主張之瑕疵，然因系爭房屋屋齡已9年多，且伊係以現況點交予原告，故伊應無庸負物之瑕疵擔保責任。況依民法第356條規定，原告應於發見瑕疵後通知伊。又原告曾將系爭房屋後方防火梯拆除並重新更換過，有可能因此造成系爭房屋地板空心之結果。另如附表所示之鑑定結果，其中指出系爭房屋2樓至5樓地板有空心之瑕疵，及拆除樓梯應與各樓層間地坪無涉之部分，並未提出鑑定之依據為何等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、經查，原告所主張其於109年11月25日透過台灣房屋仲介，向被告購買系爭房地，買賣價金2,610萬元，兩造並訂有系爭契約。嗣原告繳清價款，並於110年3月31日交屋，且已辦畢系爭房地所有權移轉登記等事實，業據提出系爭契約、系爭房地所有權狀附卷可稽（見本院卷第9至23頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
五、本件首應審究者，乃原告所主張系爭房屋有如附表鑑定結果欄所示之瑕疵是否屬實？就此經本院囑託鑑定人桃園市建築師公會所屬建築師為鑑定之結果，系爭房屋確有如附表鑑定結果欄所示之之瑕疵存在無誤，有桃園市建築師公會110年12月23日（110）桃市建師鑑字第049-10號函附鑑定報告書在卷可參（見本院卷第123至220頁，下稱系爭鑑定報告）。本院審酌本件實施鑑定之人均為領有建築師執照之專業人員，與兩造復無何親誼故舊或其餘利害關係，其等本於專業所為之上開鑑定結果，自屬客觀可信。是系爭房屋確有如原告所主張之瑕疵情形，且僅需依附表所示系爭鑑定報告建議之修復方法，即可加以修復等事實，均足認定明確。至被告雖辯稱系爭鑑定報告就系爭房屋2樓至5樓地板有空心之瑕疵，及拆除樓梯應與各樓層間地坪無涉之部分，並未提出鑑定之依據等語。惟本院審酌本件鑑定人已為建築相關事項之最專業人士，就本件地板是否有空心瑕疵、拆除後方防火梯是否與各樓層之地板有涉等非屬複雜之事項，鑑定人本諸其等之專業知識及經驗所為之判斷，即已足作為其鑑定之依據，故被告上開所辯，尚無足採。
六、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。衡諸系爭房屋於交付後既確有前述瑕疵存在，且依附表所示之瑕疵而言，確有減少系爭房屋通常效用或契約預定效用之情事，其減少之程度，亦非無關重要者等節，衡諸經驗法則，尚無疑義。
則原告主張其得減少價金，揆諸上揭法律規定，洵屬有據。本院再參諸如附表所示系爭鑑定報告所鑑定之修復費用為568,875元，以及系爭房屋之交易價格、目前一般不動產交易之常情、社會一般經濟狀況等情事，認原告所主張系爭房屋之價金應予減少之金額，以系爭鑑定報告所示之上開修復費用為當，亦屬可採。另被告雖辯稱系爭房屋屋齡已9年，且其係依現況點交等語，惟兩造所訂之系爭契約既未載明系爭房屋有如系爭鑑定報告所示之瑕疵，顯見兩造衡量價金之標準，係以系爭房屋「無」此等瑕疵為準，此不因系爭房屋之屋齡長短或被告是否按現狀點交而有不同，況依現代一般房屋之建築技術與使用情形，屋齡9年之房屋並非老舊，尚不得作為系爭鑑定報告所指瑕疵係正常情形之依據。故被告上開所辯，並不足採。
七、另按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356條固有明文。惟查，被告係於110年3月31日將系爭房地交付原告，前已述及，而原告則係主張其於110年4月2日得知系爭房屋有如附表鑑定結果欄所示之地板空心瑕疵，此為被告所不爭執，又原告係於110年6月15日即提起本件訴訟，有其起訴狀上本院收狀日期章之印文可稽（見本院卷第3頁），是依本件買賣之標的為房地而言，原告於交屋後2日發現地板空心之瑕疵，2個半月後即起訴向被告請求負物之瑕疵擔保之責，而如附表鑑定結果欄所示之系爭房屋其餘瑕疵，依一般常情，又非可以即知之瑕疵，且陸續經原告於發現後即在本件訴訟中併為主張，可知原告知系爭房屋有如附表鑑定結果欄所示之瑕疵時，均已即時通知出賣人即被告，故被告辯稱依上揭法律規定，其無庸負本件責任，自難採信。
八、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。且按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例意旨可供參考）。原告得主張系爭契約應減少價金568,875元乙節，可資採信，已如前述，而原告又係於本件訴訟中向被告為主張，自應認原告已向被告為此減少價金之意思表示，是被告於該減少之範圍，即無該部分價金之請求權，則其仍受領該部分之價金，自屬原有受利益之法律上原因，其後已不存在者，並致原告受損害無誤，且其間有直接因果關係，衡諸常理，復無疑義，則原告請求被告返還此部分減少之價金，揆諸上揭民法第179條後段之規定，堪認有據。
九、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告所請求者，係屬金錢給付之債，又無確定期限，則依上揭法律規定，原告併請求就被告應給付之金額其中525,000元，自起訴狀繕本送達翌日即110年7月9日起（見本院卷第31頁送達證書所載）；其中43,875元自110年7月28日擴張聲明書狀繕本送達翌日即110年7月29日起（見本院卷第51頁被告訴訟代理人簽收紀錄），均至清償之日止，按年息5%計算之利息，依上揭法律規定，同屬有據。
十、從而，本件原告依民法第359條、第179條規定之法律關係，請求被告給付原告568,875元，及其中525,000元自110年7月9日起；其中43,875元自110年7月29日起，均至清償之日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十二、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日
書記官 陳𥴡濤附表：
編號 鑑定事項 鑑定結果 修復方法與費用 （新臺幣） 1 系爭房屋2樓至5樓之地板是否有空心（即指與水泥地面間有空隙）之瑕疵？該等地板磁磚鋪設迄今大約已經過了多久之期間？原告於110年3月31日點交後是否有將1樓至5樓之RC結構梯間拆除？若有拆除，是否會導致地板之變動？若該等地板磁磚有前述之空心瑕疵，則其修復方法及費用？ 2樓至5樓地板確有空心之瑕疵，惟地板磁磚鋪設時間無資料比對無法確認。另現場勘查時該樓梯為鋼骨結構，無點交時之資料則無法確認是否有RC結構樓梯拆除之行為，倘施工項目為拆除樓梯，應與各樓層間地坪無涉。 拆除重作，費用包含：⑴拆除地坪石英磚，共168平方公尺，每平方公尺單價400元含運棄，共67,200元；⑵拆除原有裝修表層，共168平方公尺，每平方公尺單價230元含運棄，共38,640元；⑶地坪鋪石英磚，共168平方公尺，每平方公尺單價2,000元，共336,000元；⑷其他費用，21,884元；⑸利潤、稅捐及管理費，66,276元；前開項目合計53萬元。 2 系爭房屋之外牆1、2樓間之石材是否有裂開之情事？並且已致系爭房屋屋內有滲、漏水之情況？若系爭房屋內雖有滲、漏水之情況，但並非上開外牆裂開之原因造成，則係何原因造成滲漏水？上開外牆石材裂開及屋內滲漏水之情況，其修復方法及費用？ 經110年9月22日會勘試水，外牆1、2樓間之石材本身並未產生裂縫，惟於1樓車庫遮雨棚與建築物交接處間隙發現有滲漏水現象，應為石材填縫劑（矽利康）開裂所致。 清除填縫劑重新施作，費用為1萬元。 3 系爭房屋1樓後陽台牆面貼有膠帶處是否有滲漏水之情況？該處之修復方法及費用？ 經110年10月19日會勘試水，於1樓後陽台增設鋁窗窗框旁牆面即可見水滴滲漏。 因現場空間不利施作鋁窗之填縫，建議採用低壓灌注之方式，費用5,000元。 4 系爭房屋3樓房間對外窗書桌下方的牆面是否有滲漏水情況？並且已致該處新漆之油漆有浮起及剝落之情況？上開滲漏水及油漆浮起剝落之情況，其修復方法及費用？ 經110年10月19日會勘勘查，3樓房間對外窗書桌下方之牆面確有滲漏水之殘留水痕。 滲漏水該處之外牆防水重新施作，並挖除滲漏處牆面油漆後批土油漆復原，費用1萬元。 合計：555,000元，依消費者物價指數調整後共計568,875元。