臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1217號原 告 吳正雄訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師張雅蘋律師被 告 周經延上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國113年4月29日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣990,570元，及自民國110年12月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣33萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣990,570元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應給付原告新臺幣（下同）5,880,765元。（二）願供擔保請准宣告假執行。最後變更聲明為：（一）被告應給付原告990,570元，及自民事聲明追加狀繕本送達翌日即民國110年12月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前於110年1月10日經由大家房屋龍潭陸總加盟店即薰彤企業社居間仲介，與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以總價530萬元向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭房屋），及其坐落基地桃園市○○區○○段0000地號土地，與系爭房屋合稱系爭房地）。詎料系爭房屋曾發生非自然死亡情事，且經最高法院106年度台上字第2808號刑事判決在案，而被告與前手買賣系爭房地時之不動產現況說明書項次28明確記載系爭房屋曾發生「意外窒息」非自然死亡之情形，被告亦簽有知悉系爭房屋曾發生非自然死亡之同意書，可認被告就系爭房屋曾發生非自然死亡之情事知之甚詳，竟未如實於被告出具之不動產現況說明書項次39「本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形？」勾選，致原告在不知情下購買系爭房地，事後卻辯稱已將系爭房屋發生非自然死亡之情形告知房仲人員，然未能舉證以實其說。系爭房屋為凶宅，雖未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，然仍屬於心理層面嫌惡狀況，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響，與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，經全國不動產估價師事務所張子亮估價師估價認定造成經濟性之價值減損率百分之18.69，自得依民法第354條第1項、第359條物之瑕疵規定主張減少價金，並依民法第179條不當得利規定，請求被告賠償價額之減損990,570元（計算式：5,300,000元×18.69％）等語，並聲明：
如前開變更後聲明所示。
二、被告則以：被告於000年00月間透過中間人以總額206萬向台灣房屋購入系爭房地，因系爭房屋屋齡28年，被告因此支出110萬多元進行整修（包含修復漏水、粉刷油漆、加裝加壓馬達、清洗水塔，更換衛浴設備、燈泡、玻璃及門鎖等），並添購家具。嗣以530萬元出售予原告，扣除房地合一稅、仲介費、契稅、代書費、履約保證費共88萬0178元後，償還向親友借貸之款項後，幾無所剩，甚還積欠親友40萬元未能償還。又原屋主長年將系爭房屋出租，曾經有一任租客發生過意外車禍，但是否於系爭房屋內亡故，原屋主也表示不知情，被告在台灣凶宅網也未查到系爭房屋之資料，亦曾請教過律師如遭遇車禍後傷重不治死在房屋內是否屬於凶宅，被告考量系爭房屋可能為凶宅，為求慎重於110年1月6日與大家房屋房仲簽訂受屋邀約時，要求其必須與買方（即原告）簽署非自然死亡聲明書，並於大家房屋與原告締約前之110年1月10日再次提醒大家房屋需簽署非自然死亡聲明書，將出售系爭購買合約書及賣方之必要文件均影印留底交付予仲介。而系爭房屋發生非自然死亡事件固有最高法院106年度台上字第2808號刑事判決在案，然一般人根本無從得知，更無法得知是否已經確定，被告於105年購買系爭房地時，自無所悉，並無故意隱瞞原告之意。況系爭契約明確約定在110年1月10日簽訂110年4月30日前終止，期間如有疑慮均可提出解除系爭契約，然原告稱其於交屋後一個月內即得知系爭房屋曾發生非自然死亡之事故，卻遲至110年5、6月間裝修完、結完婚後始提起本件訴訟，顯有刻意隱瞞法院之企圖。
至原告於110年間就系爭房地鑑價與原告105年購入系爭房地時向華南銀行鑑價貸款之468萬元，差異過大等詞，資為抗辯。並答辯聲明：（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）系爭房地為被告於105年9月25日向訴外人何瑞英購買，於105年11月14日移轉登記所有權為被告所有，何瑞英有於標的現況說明書中「28、本建物專有部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」欄位中勾選「是」，並註明：「意外窒息」一情，被告於105年9月25日簽立同意書，上載「標的座落於桃園市○○區○○街000巷00號 買方：周經延先生購買上開標地，知悉本標地有發生過非自然生故（應為身故之筆誤）之情事，仍有意願購買，日後不得以上開情況主張不買或減少價金。同意人：周經延」，而被告嗣後委託房屋仲介人員（即被告所稱之大家房屋房仲）銷售系爭房地時，曾在110年1月6日於不動產委託銷售標的現況說明書之「39.本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形？」欄位勾選「否」，後於110年1月10日以530萬價格將系爭房地售予原告，並簽立不動產買賣契約書等情，有上揭不動產買賣契約書、不動產委託銷售標的現況說明書（原證1、原證4，本院卷第17至23、77頁）、地籍異動索引（本院卷一第127頁）、土地謄本及建物謄本（本院卷一第159至165頁），及被告與何瑞英買賣系爭房地時的買賣契約書 、非自然身故案件買賣同意書、不動產說明書等（本院卷一第433至453頁）在卷可證。
（二）被告出賣系爭房地予原告時未告知有非自然死亡情形，應負物之瑕疵責任：
1、按民法第354條前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」同法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」。又民法第360條規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致死之情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
2、訴外人馬祥富、謝足妹為殺害遊民徐金龍詐領保險金，先謀議由謝足妹與徐金龍假結婚，並為徐金龍投保不實之意外保險，並於103年4月22日向何瑞英、邱佳寬夫婦承租系爭房屋予馬祥富、謝足妹及徐金龍居住；馬祥富為遂行犯罪計畫，於103年6月13日凌晨3時許，駕車衝撞徐金龍後逃逸，後因徐金龍為民眾報警送醫獲救並未死亡，馬祥富、謝足妹及王仁正竟又將徐金龍接回系爭房屋照顧，由謝足妹及王仁正在明知徐金龍之鼻胃管已脫落之情況下，餵食徐金龍稀飯，導致徐金龍因大量稀飯粒嗆入呼吸道內，而嗆噎、窒息，其後謝足妹撥打119電話請求救護，然於消防局人員到場後，徐金龍已無意識、呼吸及心跳等生命跡象，經施以急救於103年7月10日上午11時16分送抵天主教仁慈醫療財團法人仁慈醫院（下稱仁慈醫院）急診前，已無生命跡象，徐金龍雖經仁慈醫院急救，仍於同日12時3分宣告急救無效死亡，徐金龍之死因及死亡方式經法務部法醫研究所鑑定為：遭以車輛為殺害工具致腦部受傷，吞嚥反射功能障礙，又在出院返家鼻胃管脫後，未有返院重置鼻胃管積極作為，仍恣意經口餵食稀飯，造成稀飯嗆噎而窒息，死亡方式應為「他殺」等情，有本院103年度矚重訴字第5號刑事判決、臺灣高等法院105年度矚上重更
（一）字第2號刑事判決及最高法院106年度台上字第2808號判決在卷可佐（該案之被告為馬祥富、謝足妹、王仁正等人，下稱系爭命案），並經本院調閱該案卷宗核閱屬實，可見徐金龍嗆噎窒息死亡之地點為系爭房屋，故系爭房屋確曾發生非自然死亡情事，構成物之瑕疵無訛。
3、被告雖一再表示自己向前手屋主何瑞英購買時不知曾發生過上揭命案，然就特定物買賣而言，物之瑕疵責任的成立要件是，瑕疵在契約成立時存在，且為買受人所不知，瑕疵並於標的物交付於買受人時未被排除，所謂「契約成立時」，包括瑕疵在出賣人取得標的物所有權之前就已經存在的情形，又瑕疵擔保責任的成立，單就減價請求權之發生而言，本不以出賣人之故意過失為要件，因此不論被告（出賣人）在兩造買賣系爭房地時是否已知悉系爭命案、或知悉之程度、內容為何，亦不影響原告行使減價請求權，何況原告從前手屋主何瑞英購買系爭房地時已明確知悉系爭房地有「非自然身故」情事，卻仍在出售給原告時，在現況說明書上為相反之記載，使原告陷於錯誤而以530萬元購入系爭房地，已構成詐欺取財罪，刑事部分業經本院刑事庭以111年度易字第1279號刑事判決判處有期徒刑1年10月，被告不服提起上訴，經臺灣高等法院於112年11月28日以112年度上易字第1015號刑事判決上訴駁回，全案因而確定一情，有該等判決附卷可佐（本院卷四第87至104頁），並經本院調閱該案卷宗查閱無誤，被告所辯自不可採。
（三）經本院委託全國不動產估價師事務所張子亮估價師估價結果，於110年1月10日時，系爭房地之勘估正常市價為539萬3414元，然因發生系爭命案，價格減為438萬5385元，因系爭命案所減損之價格比例為18.69％即100萬8029元等情，有112年12月29日（出件日期）不動產估價報告書（另放卷外，函文於本院卷四第129頁）在卷可佐，原告按此鑑定結果，以原買賣價金530萬元為基礎及上揭減損比例，請求減少99萬0570元價金【計算式：530萬元×18.69％＝99萬0570元】而為請求，為有理由，應予准許。
（四）至被告於所稱之原告在兩造買賣房屋時違反提前入住借屋裝修協議、要求原告賠償出庭期間的交通費及誤餐費、及指責原告竟然不向仲介要求賠償而向自己索賠違反誠信原則云云，與被告瑕疵擔保責任是否成立一節無涉，且原告本可自由選擇向何人求償，因之被告請求調查仲介是否隱瞞系爭房地購入資料、是否有業務過失云云（本院卷二第
128、314頁），自無調查必要；被告辯稱原告在購屋一個月後發現系爭房地曾發生系爭命案時即可中止裝潢，原告確仍繼續花費裝潢費用云云，惟原告所請求者已非裝潢款項，而係系爭房地因系爭命案所減損之價格，與裝潢費用並不相關；而被告又辯以當時出售系爭房地予原告之價格已含屋內家具，且原告同意未來不購買時需負擔此家具費用云云，然為片面主張，並未提出實證以佐其說，且系爭房地若未發生系爭命案，正常市價價格應為539萬3414元一節如前估價報告所述，尚較原告所購之價格略高，可見原告顯係以市價購入系爭房地而無包含其他家具物品，且被告所述又與兩造買賣契約上所載內容僅為系爭房地售價為530萬元而未提及含家具云云不符，自無足採；被告請求調查何瑞英是否在出售系爭房地時隱瞞上揭兇殺案件或只告知告死者是車禍意外而死云云（本院卷二第128頁）「請求法官調查原告是在何時得知該系爭之房地為凶宅，依答辯狀六據證及原告與原告代理人開庭所述，原告是在購買前就已得知，且議價」云云（本院卷二第314頁），然原告於開庭時並未表示是在購買時即得知，且原告在書狀中均一再主張購買後才發現是凶宅，故被告所述顯與事實不符，自無調查必要。
四、末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」；「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」。民法第229條第2項、第223條第1項前段、第203條分別定有明文。原告依物之瑕疵、不當得利之法律關係，請求被告為前揭給付，該給付並無確定期限，而原告為上揭請求之民事聲明減縮暨準備（三）狀係於110年12月24日（見本院卷四第171頁）送達予被告，則原告請求自110年12月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告請求為有理由，應予准許。原告陳明願供擔保聲請宣告假執行、被告陳明願供擔保免為假執行，認核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
民事第三庭 法 官 洪瑋嬬正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 14 日
書記官 謝喬安