臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第1263號原 告 葉黃美純訴訟代理人 宋志衡律師
葉沐陽被 告 玖都實業股份有限公司(原玖都開發股份有限公司)法定代理人 許傳乙訴訟代理人 方正彬律師被 告 許明珠 住○○市○○區○○路0段000號 訴訟代理人 吳淇煜 住○○市○○區○○路0段000號00樓上列當事人間請求給付土地持分差額價金事件，於民國111年3月23日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國101年10月12日與被告玖都實業股份有限公司（原
名玖都開發股份有限公司，下稱玖都公司）、被告許明珠分別簽訂「玖都東方明珠第一期（下稱系爭建案）」土地買賣契約書及預售房屋買賣契約書（下分稱系爭土地契約、系爭房屋契約，合稱系爭買賣契約），向玖都公司購買C棟6樓房屋1戶（下稱C6房屋）、汽車車位地下2層53/54號（下稱系爭車位）、機車車位地下2層a19/a20號，及向被告許明珠購買C6房屋坐落之桃園市○○區○○段000地號基地（下稱系爭土地），總價款為新臺幣（下同）2,276萬元（房屋價款797萬元〈佔房地總價款35％〉、土地價款1,479萬元〈佔房地總價款65％〉），嗣被告玖都公司於102年10月15日取得建築使用執照後，通知原告修改契約房地金額比例，將房屋及土地款分別調整為683萬元（佔房地總價款30％）、1,593萬元（佔房地總價款70％），並於102年10月2日辦理所有權移轉登記。而依系爭土地契約第2條約定，倘土地登記面積與契約不符而有所減少，被告即應進行找補，而原告據以計算後，C6房屋之土地持分為0.000000000（計算式：C6房屋專有面積159.77平方公尺÷社區專有部分總面積4268.26平方公尺），然實際登記之權利範圍僅有0.0349（萬分之349） ，短少比例高達0.000000000 ，則被告自應依約找補107萬7,593元（計算式：減少持分0.000000000×土地價款1,593萬元÷按建築執照計算之法定持分0.000000000＝107萬7,593元）。
㈡訴外人葉本和、賴薇如、賴志穎於102年8月15日與被告玖都
公司、許明珠分別簽訂系爭建案土地買賣契約書及預售房屋買賣契約書，向玖都公司購買C棟3樓房屋1戶（下稱C3房屋）、汽車車位地下2層11/12號、機車車位地下2層6號，及向被告許明珠購買C3房屋坐落之基地即系爭土地，總價款為2,388萬元（房屋價款716萬元、土地價款1,672萬元），嗣於103年3月13日辦理所有權移轉登記。而依系爭土地契約第2條約定，倘土地登記面積與契約不符而有所減少，被告即應進行找補，而伊據以計算後，C3房屋之土地持分為0.000000000（計算式：C3房屋專有面積159.77平方公尺÷社區專有部分總面積4268.26平方公尺），然實際登記之權利範圍僅有0.0349（萬分之349） ，短少比例高達0.000000000 ，則被告自應依約找補113萬1,033元（計算式：減少持分0.000000000×土地價款1,672萬元÷按建築執照計算之法定持分0.000000000＝113萬1,033元），而葉本和受讓賴薇如、賴志穎對被告之價差請求權後，又於109年9月1日讓與原告，為此，爰依系爭土地契約第2條第3項（為第3款之誤）約定及民法第227條、第354條提起本件訴訟；另系爭土地契約第2條關於計算持分之方式對於原告不公，依民法第247條之1規定無效等語。並聲明：⒈被告應連帶給付原告220萬8,626元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。⒉願供擔保請求宣告假執行。
二、被告則以：有關葉本和前向被告許明珠訴請給付土地差價事件，業經鈞院以105年度桃簡字第50號、105年度簡上字第238號判決原告之訴駁回及上訴駁回確定在案，本件雖新增民法第227條、第354條為請求權基礎，但所主張之事實仍屬同一，顯係就確定判決之同一事件重新起訴，有既判力之適用。系爭房屋契約第4條第3項約定「為滿足持分總和為1，若有進位取捨問題，應以賣方計算之持分總表所列持分為準」，即應以賣方計算之持分總表所列持分為準，買方自不得反悔主張土地持分增減之問題。況依系爭土地契約第2條第3款後段約定「雙方同意以實際登記做為準」，原告購買2戶之土地持分各為1萬分之349，核與地政機關所登記之土地持分相符，並無短少或增加之處，原告主張其持分應為1萬分之3
53.16，高於其所購買土地持分1萬分之349，要求被告補其差價，顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保而免假執行。
三、原告於101年10月12日與被告玖都公司、許明珠分別簽訂系爭房屋契約及系爭土地契約，向被告玖都公司購買C6房屋，及向被告許明珠購買C6房屋坐落之系爭土地應有部分，總價款為2,276萬元，其中房屋價款797萬元、土地價款1,479萬元，嗣兩造於同年月25日修改契約房地金額比例，將房屋款、土地款分別調整為683萬元、1,593萬元；依系爭土地所有權狀所載，系爭土地總面積為1,533.85平方公尺，原告之權利範圍為349/100000；葉本和與賴薇如、賴志穎於102年8月15日與被告玖都公司、許明珠分別簽訂系爭買賣契約，向被告玖都房屋購買C3房屋，及向被告許明珠購買C3房屋坐落之系爭土地應有部分，總價款為2,388萬元，其中房屋價款716萬元、土地價款1,672萬元，嗣賴薇如、賴志穎、葉本和分別對被告通知要將其等對被告之債權讓與葉本和，葉本和再將其對被告之債權讓與原告等情，有系爭買賣契約、C3及C6房屋建物登記謄本暨土地所有權狀影本、請求權讓與聲明書等件在卷可稽（見本院卷第31至92頁、第101至236頁、第245至251頁、第291頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張被告登記予其之系爭土地應有部分不足，被告應補償差價云云，為被告所否認，並以前詞置辯，則本院應審酌者厥為：㈠被告玖都公司就系爭買賣契約應否與被告許明珠負不真正連帶責任？㈡C6房屋應有之土地持分面積應如何計算，即系爭土地契約第2條第2款應如何解釋？㈢原告依系爭土地契約第2條第3款及民法第227條、第354條規定，請求被告找補107萬7,593元，有無理由？㈣原告本於債權讓與之法律關係訴請被告給付C3房屋土地持分差價，是否受前案既判力效力所及？其主張依同上法條請求找補113萬1,033元，有無理由？㈤原告主張系爭土地契約第2條有民法第247條之1規定無效情形，有無理由？茲分述如下：㈠被告玖都公司就系爭買賣契約應否與被告許明珠負不真正連
帶責任？⒈按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合
之關係而言，此聯立契約彼此間具有不可分離之關係，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約；其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278、2665號判決要旨參照）。本件系爭土地契約第13條第1項、系爭房屋契約第24條第1項約定：「本約土地上之房屋由買方另向玖都開發股份有限公司（以下稱玖都開發）價購，且本契約與買方與玖都開發簽訂之『玖都東方明珠第一期房屋預定買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」、「本約房屋之基地由買方另向許明珠價購，且本契約與買方與許明珠簽訂之『玖都東方明珠第一期土地買賣契約書』具有不可分之連帶關係，兩件契約互相關連，一方對任何一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部。」等語（見本院卷第41、67頁），足見系爭房屋契約與系爭土地契約形式上雖屬2個獨立契約，但應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，彼此間具有不可分離之依存關係。
⒉再者，被告許明珠與玖都公司雖採合建分售模式，分別與買
受人簽訂系爭土地、房屋契約，然被告許明珠係以名下土地與被告玖都公司合建房屋，對外共同銷售系爭建案之房屋及基地，故系爭建案形式上雖由被告玖都公司出售房屋、由被告許明珠出售土地，但實質上係被告共同營銷；參以房屋與所坐落土地固屬各自獨立之不動產，惟房屋性質上不能與土地分離存在，使用房屋必定使用其基地，而預售建案之預定買賣契約，其房屋與土地買賣契約不論是一併訂立或分別簽定，二者結合為一體使用方符合當事人利益，則綜觀系爭房地契約之內容、締約時之真意，以及預售屋之交易習慣等具體情事，應認系爭房屋契約與系爭土地契約在性質上屬聯立契約，不能割裂適用，應由被告就系爭買賣契約負連帶不可分之共同履行責任，始符誠信原則。
㈡C6房屋應有之土地持分面積應如何計算，即系爭土地契約第
2條第2款應如何解釋？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。故解釋契約應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。⒉查，系爭土地契約第2條約定：「（土地出售面積及認定標準
）買方購買『玖都東方明珠第一期』第C棟第6樓房屋乙戶之基地持份暨地下壹層編號53/54號汽車停車位貳個與地下壹層a19/a20 號機車停車位貳個基地持分面積，本戶房屋土地持分為壹萬分之貳捌玖，車位之土地持分為壹萬分之陸拾，其持分權利之計算依據如左：一、針對地下室汽車停車位，壹個汽車位之土地持分為壹萬分之三十，其建物持分面積捌點肆柒坪。二、本戶房屋應有之土地持分面積為基地總面積減去前項汽車停車位全部土地持分，乘以本戶房屋總面積與本社區全部總面積之比例而得。三、本戶房屋面積如有增減則土地相對增減，雙方同意以實際登記做為準，並同意面積誤差於百分之二內做找補」，已清楚可見兩造約定C6房屋之坐落基地之應有部分比例之計算應為系爭土地權利範圍（1/1）減去汽車停車位所占土地應有部分後，再以系爭房屋之總面積佔系爭建案全部建物之總面積比例計算，另系爭車位占系爭土地之權利範圍則為60/10000，兩者之總和即為原告買受之C6房屋就系爭土地之權利範圍。復觀諸系爭房屋契約第3條約定：「一、本房屋買賣總面積約柒拾伍點肆貳坪，包含：㈠主建物面積（詳各戶附圖）計肆拾參點玖捌坪（專有部分）。㈡附屬建物面積如陽台、陽臺式雨遮、上雨遮下花臺等（露樑雨遮、屋簷不計面積）計陸點零捌坪（專有部分）。㈢共用部分面積共計貳拾伍點參陸坪」等語（見本院卷第126頁），已載明C6房屋總面積係指主建物、附屬建物及共有部分。準此，系爭土地契約第2條所約定於計算C6房屋之坐落基地即系爭土地應有部分比例之計算式應為：【1 －（汽車停車位占系爭土地總比例）】×【C6房屋總面積（主建物＋附屬建物＋共有部分）/ 系爭建案建物總面積】＋【系爭車位所占系爭土地之比例】。
⒊按民法第799條第4項規定「區分所有人就區分所有建築物共
有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，又審之其立法理由「五、關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，爰於第四項明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」堪認民法第799條第4項僅做原則性之規範，惟仍保有可由當事人另行約定為之，並非屬強制性規定。民法799條之2規定：「同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用第799條規定。」即另有約定者均依其約定。而系爭土地契約第2條已約定C6房屋坐落基地之應有部分比例之計算方式，已如前述，應認係民法第799條第4項規定中之「另有約定」範疇，當無法捨契約條款之特別約定，而改依民法第799條第4項規定計算，是原告主張應依民法第799條、第799條之2規定以專有部分計算房屋總面積云云，自無可取。
㈢原告依系爭土地契約第2條第3款及民法第227條、第354條規
定，請求被告找補107萬7,593元，有無理由？⒈按應有部分，應以分數表示之，其分子分母不得為小數，分
母以整十、整百、整千、整萬表示為原則，並不得超過六位數，土地登記規則第43條第2項定有明文。系爭建案之汽車停車位共計60個，原告係購買地下2層編號53、54停車位（即系爭車位），有系爭房屋契約附件五（即停車位分管同意書）、附件九（即建築執照影本）可參（見本院卷第157、165頁），另依C6房屋之建物登記第一類謄本（見本院卷第245頁），可知C6房屋面積為144.20平方公尺、附屬建物面積為陽台13.72平方公尺、雨遮3.85平方公尺，共有部分面積為85.02平方公尺【計算式：｛青峰段1113建號部分：3,381平方公尺×（3454/000000－000/000000－000/100000 ）＝6
0.858平方公尺｝＋｛青峰段1114建號部分：614.82平方公尺×393/10000＝24.162426平方公尺｝≒85.02平方公尺】，即C6房屋總面積應為246.79平方公尺（計算式：主建物144.20平方公尺＋附屬建物陽台13.72平方公尺＋附屬建物雨遮
3.85平方公尺＋共有部分85.02平方公尺＝246.79平方公尺），另依系爭前案所附地政機關據以辦理系爭建案第一次登記之計算表，系爭建案建物總面積為7,037.67平方公尺（計算式：主建物總面積4,062.96平方公尺＋附屬建物總面積40
5.27平方公尺＋雨遮104.02平方公尺＋頂蓋式開放空間91.33平方公尺＋小公面積614.82平方公尺＋大公面積1759.27平方公尺＝7,037.67平方公尺），是C6房屋就系爭土地之應有部分應為3496/100000【（1－58×30/10000）×（246.79平方公尺/7,037.67平方公尺）＋（2×30/10000）＝3496/10000
0 】。為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應允許系爭土地之出賣人得有調整之空間，此觀系爭房屋契約第4條第3項約定「為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應以賣方計算之持分總表所列持分為準」即明，系爭土地契約雖未有相類文字之約定，惟此理及精神應仍可參照，以避免系爭建案之各建物就系爭土地應有部分總和非一之情事發生。從而，被告將C6房屋就系爭土地之應有部分3496/100000登記為349/10000，應認與系爭土地契約第2條第2款約定並無違誤。原告以被告登記之系爭土地應有部分有短少，而應找補給付差價，即屬無據。
⒉原告既僅購買系爭土地應有部分349/10000 ，而被告登記予
原告之系爭土地應有部分之總和亦為349/10000 ，有系爭土地所有權狀在卷可參（見本院卷第246頁），則被告業已依系爭土地契約履行，被告既已依債之本旨履行債務，並無債務不履行或物之瑕疵擔保責任之問題。從而，原告依民法第227條、第354條規定主張被告給付之系爭土地應有部分不足，而應補償差價予原告，仍屬無據。
㈣原告本於債權讓與之法律關係訴請被告給付C3房屋土地持分
差價，是否受前案既判力效力所及？其主張依同上法條請求找補113萬1,033元，有無理由？⒈按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受
人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項定有明文。而所謂繼受人，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。意即在特定繼受人，係指繼受為訴訟標的法律關係之權利義務者而言，若僅為受讓權利標的物之人，並未繼受該訴訟標的法律關係之權利義務，即非原確定判決效力所及。
⒉原告主張因受讓債權而對被告有C3房屋坐落土地持分價差請
求權之事實，已據提出系爭買賣契約書、請求權讓與聲明書等件為憑，堪信為真實。惟原告之前手葉本和就前開債權，已經對被告許明珠起訴請求，經本院105年度桃簡字第50號判決原告之訴駁回，葉本和不服提起上訴，經本院以105年度簡上字第238號判決（下稱系爭前案）上訴駁回而確定在案（見本院卷第311至326頁）。系爭前案訴訟事件葉本和係本於系爭土地契約第2條第3款約定，訴請被告許明珠補償差價19萬6,951 元，原告於系爭前案訴訟事件判決確定後，主張受讓葉本和基於C3房屋坐落基地買賣契約對被告許明珠所享有之債權及其從屬權利，顯係繼受該債之關係之權利之人，依上揭說明，就其請求權基礎為系爭土地契約第2 條第3款約定，請求被告找補19萬6,951 元之聲明範圍內，自為前開確定判決效力所及，逾此部分則不與之。本件以下自僅就前開確定判決效力未及部分為論述。
⒊經查：系爭土地契約第2 條約定：「（土地出售面積及認定
標準）買方購買『玖都東方明珠第一期』第C 棟第3 樓房屋乙戶之基地持份暨地下貳編號11／12號汽車停車位貳個與地下貳層6 號機車停車位壹個基地持分面積，本戶房屋土地持分為壹萬分之貳捌玖，車位之土地持分為壹萬分之陸拾，其持分權利之計算依據如左：一、針對地下室汽車停車位，壹個汽車位之土地持分為壹萬分之三十，其建物持分面積捌點肆柒坪。二、本戶房屋應有之土地持分面積為基地總面積減去前項汽車停車位全部土地持分，乘以本戶房屋總面積與本社區全部總面積之比例而得。三、本戶房屋面積如有增減則土地相對增減，雙方同意以實際登記做為準，並同意面積誤差於百分之二內做找補」，已清楚可見兩造約定系爭房屋之坐落基地之應有部分比例之計算應為系爭土地權利範圍（1/1）減去汽車停車位所占土地應有部分（1740/10000）後，再以系爭房屋之總面積佔系爭建案全部建物之總面積比例計算，另系爭車位占系爭土地之權利範圍則為60/100000 ，兩者之總和即為葉本和等3 人買受之系爭建物就系爭土地之權利範圍，堪認依前開約定計算葉本和等3 人共有系爭房屋占系爭土地之應有部分比例應以「系爭房屋總面積」為計算基礎甚明。復觀諸系爭房屋契約第3 條約定：「一、本房屋買賣總面積約柒拾伍點肆貳坪，包含：㈠主建物面積（詳各戶附圖）計肆拾參點玖捌坪（專有部分）。㈡附屬建物面積如陽台、陽臺式雨遮、上雨遮下花臺等（露樑雨遮、屋簷不計面積）計陸點零玖坪（專有部分）。㈢共用部分面積共計貳拾伍點參伍坪」等語，已載明系爭房屋總面積係指主建物、附屬建物及共有部分。原告主張應按民法第799條、第799條之2規定以專有部分計算房屋總面積云云，並非可採，理由同上C6房屋部分，茲不贅述。
⒋葉本和等3 人係購買系爭車位所占之土地持分為60/10000，
有系爭土地契約可稽，系爭建案扣除汽車停車位後之建物部分所占系爭土地之應有部分為8260 /10000 ，另依系爭房屋之建物登記第二類謄本，系爭房屋面積為144.20平方公尺、附屬建物面積為陽台13.72平方公尺、雨遮3.85平方公尺，共有部分面積為85.02 平方公尺【｛青峰段1113建號部分：3,381 平方公尺×（3454/000000－000/000000 －000/100000）＝60.858平方公尺｝＋｛青峰段1114建號部分：614.82平方公尺×393/ 10000＝24.162426 平方公尺｝≒85.02 平方公尺】，即系爭房屋總面積應為246.79平方公尺（主建物144.20平方公尺＋附屬建物陽台13.72 平方公尺＋附屬建物雨遮3.85平方公尺＋共有部分85.02 平方公尺＝246.79平方公尺），系爭建案建物總面積為7,037.67平方公尺（計算式：主建物總面積4,062.96平方公尺＋附屬建物總面積405.27平方公尺＋雨遮10
4.02平方公尺＋頂蓋式開放空間91.33 平方公尺＋小公面積61
4.82平方公尺＋大公面積1759.27 平方公尺＝7037.67 平方公尺），是系爭建物就系爭土地之應有部分應為3496/100000【8260/10000 ×（246.79平方公尺/7037.67 平方公尺）＋60
/10000＝3496/100000 】，業經本院調取前案訴訟案件核閱無訛。為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應允許系爭土地之出賣人得有調整之空間，此觀系爭房屋契約第4條第3項約定「為滿足持分總和為一，若有進位取捨問題，應以賣方計算之持分總表所列持分為準」即明，系爭土地契約雖未有相類文字之約定，惟此理及精神應仍可參照，以避免系爭建案之各建物就系爭土地應有部分總和非一之情事發生。從而，被告將C3房屋就系爭土地之應有部分3496/100000登記為349/10000，應認與系爭土地契約第2條第2款約定並無違誤。從而，原告依系爭契約第2條第3款、民法第227條、第354條規定主張被告給付之系爭土地應有部分不足，而應補償差價予原告，仍屬無據。
㈤按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247條之1定有明文。原告雖主張系爭土地契約第2條為定型化契約條款為無效云云，然原告並未說明該條款有符合免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者、加重他方當事人之責任者、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者或其他於他方當事人有重大不利益者之情事。況系爭土地契約第2條約定於計算系爭建物之坐落基地即系爭土地應有部分比例之計算式，既非當事人雙方不可合意約定之事項，且計算式尚屬具體明確，亦無對原告有重大不利益之情形，原告空言主張上開條款為無效，自不足取。
五、綜上所述，原告依系爭土地契約第2條第3款及民法第227條、第354條之規定，請求被告共給付220萬8,626元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 4 月 11 日
民事第二庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 11 日
書記官 謝伊婕