臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2402號原 告 郎鳳慧訴訟代理人 王一澊律師被 告 陳淑璟上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國111年9月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」、「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限」，此為民事訴訟法第256條、第255條第1項第2款所明定。經查，原告起訴主張：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○○段000地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000000地號，分割自157-7地號而來，下稱系爭土地）上如起訴狀附圖(參本院卷第9頁）編號Ａ所示地上物拆除，並將上開占用之土地返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣(下同)2萬元。㈢訴訟費用由被告負擔(參本院卷第3頁以下）。嗣經本院至現場勘驗，並由桃園地政事務所繪製111年3月14日桃測法字第4900號複丈成果圖（見本院卷第199頁，下稱附圖）後，原告乃於111年7月29日以民事變更訴之聲明狀變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭土地上如附圖編號編號124⑴所示地上物（該地上物所屬建物門牌號碼為桃園市○○區○○路0000號，下稱該建物為系爭建物、該地上物為系爭地上物）拆除，並將上開地上物占用之土地返還原告。㈡被告應給付原告4萬69元(自起訴時回溯5年之不當得利）及自變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告668元。㈣訴訟費用由被告負擔等。經核，原告係將原訴之聲明請求被告拆除之地上物及返還之土地位置、範圍，依據附圖為事實上之補充、更正，並因此調整請求之不當得利數額，並非訴之變更或追加，另增列請求自起訴時回溯5年之不當得利部分，則屬訴之追加，但與原請求之基礎事實均為被告無權占有部分，誠屬同一，故揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告為系爭土地之所有權人，土地現況為消防通道，被告則
是同段鄰地125地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○○○○段000000地號，分割自157-7地號而來，下稱系爭125地號土地）之所有權人，但因系爭地上物占用系爭土地，致道路寬度縮減，故依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除該地上物，並依民法179條、第181條之規定，依系爭土地申報地價年息10％計算，請求被告給付自起訴日回溯5年相當於租金之不當得利4萬69元(計算式為4,670元×17.16㎡×10％×5）及其利息，另請求被告按月給付自起訴狀繕本送達翌日起至被告拆除系爭地上物，並返還該地上物所占用之系爭土地之日止，相當於租金之不當得利668元(計算式為4,670元×17.16㎡×10％÷12）。
㈡再被告雖提出如後述之土地交換契約書，然原告於買受系爭
土地前，並不知悉有該份契約書之存在，亦未曾經當時土地所有權人黃政發告知此情，是該契約書之真正即有可疑。況縱使訴外人黃政發與訴外人劉阿坤（即被告之公公）二人，確有簽立該份契約書，亦僅有債權之相對效力，無法對抗原告，復因其等未依該契約內容辦理土地移轉登記，故該契約內容亦無公示之方法，自無對世之效力，而不得拘束原告。甚者，該份契約書係於67年間所簽立，依該契約之請求權亦已罹於時效，亦無從因被告就系爭土地、建物之前手即其二嫂蔡宜廷(原名蔡雪貞)，曾向系爭土地原地主黃政發之子請求辦理換地土地移轉登記，而中斷請求之時效。
㈢並聲明：如上開變更後訴之聲明所載。
二、被告部分：㈠被告配偶之父親即訴外人劉阿坤於67年間欲興建系爭建物時
，應系爭土地之原地主黃政發之要求，於67年6月4日與黃政發做土地交易買賣，簽立土地交換契約書（下稱系爭換地契約），約定由黃政發將系爭地上物所占用之系爭土地（當時重測前地號為157-14地號）交由劉阿坤建屋使用，劉阿坤則將系爭125地號(當時重測前地號為157-13地號）臨路之後方土地（靠東北側處，下稱換地空地）交由劉阿坤使用，以供劉阿坤及其家人駕駛油罐車輛可方便出入。劉阿坤嗣即於其所有之系爭125地號土地上及如附圖編號124⑴所示區域上興建系爭建物，但並未建築在「換地空地」上，即未蓋滿125地號土地，而將該「換地空地」交由黃政發行車使用。再當時劉阿坤及黃政發二人覺得有訂立系爭換地契約即可，故劉阿坤及黃政發並未立即就系爭換地契約內容為土地所有權移轉登記，劉阿坤亦未就系爭建物辦理建物第一次所有權保存登記，且直接以其二子之配偶蔡宜廷之名義申請房屋稅籍登記。再當時系爭土地並非消防通道，只是一條小田梗路，後面是死巷。嗣系爭125地號土地亦移轉所有權登記予訴外人蔡宜廷，之後其再於96年2月7日向訴外人蔡宜廷買受系爭125地號土地及系爭建物之全部所有權，並於96年3月3日辦理土地移轉登記及房屋稅籍登記變更完畢。
㈡再訴外人蔡宜廷出售系爭125地號土地及系爭建物所有權給被
告前，曾向系爭土地之原地主黃政發之兒子要求辦理上開換地契約之土地所有權登記移轉，但因黃政發兒子獅子大開口，而且堅持要用伊所請的土地代書，所以未能辦理所有權移轉登記成功。故系爭地上物雖確實有占用系爭土地，然此係基於前開換地契約而來，並非無權占有，原告自不得請求被告拆除系爭地上物後，將該地上物所占用之系爭土地返還原告及請求相當於租金之不當得利。
㈢又自判決附圖觀之，可知系爭地上物占用系爭土地之範圍不
大，係狹長形，且面積僅17.16平方公尺，另系爭地上物所在之處復為系爭建物之結構牆所在，如強加拆除，恐影響建物結構安全。
㈣並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：㈠系爭土地重測前地號為埔子段八角店子小段157-14地號土地
，並於42年9月30日因放領移轉而登記在訴外人黃政發名下，後於86年1月3日因分割繼承而登記在訴外人黃錦重(即黃政發之子)名下。另重測前地號為埔子段八角店子小段173-6地號土地，於重測後後地號變更桃園市○○區○○○段000地號（下稱173-6地號、123地號）。原告並於101年8月7日以101年7月23日買賣為原因，同時登記為系爭土地與123地號土地之所有權人。再系爭125地號土地重測前地號為埔子段八角店子小段157-13地號，原為劉阿坤所有，並於80年4月29日以贈與為原因登記給劉阿坤之次子劉清俊及次媳蔡宜廷共有，再於96年3月3日以96年2月7日之買賣為原因，移轉登記為被告所有等部分，有上開土地登記謄本、異動索引資料、手抄本等資料附本院卷第5頁至第7頁、第109頁至第121頁、第316頁可參。
㈡系爭建物係於67年12月26日由訴外人劉阿坤之配偶劉楊阿緞
、次子劉清俊共同申報設立房屋稅籍，後劉楊阿緞部分則於80年3月20日贈與蔡宜廷該稅籍身分，蔡宜廷則於94年9月2日另繼承關於劉清俊部分之稅籍身分，而成為該建物房屋稅之唯一納稅義務人，後再於96年2月7日以買賣為原因，由被告改任該建物之房屋稅納稅義務人部分，有桃園市政府地方稅務局111年2月17日桃稅房字第1111004376號公函、爭建物房屋稅籍沿革表、房屋稅籍證明書及相關資料附本院卷第97頁至第105頁可參。
四、本院之判斷：原告起訴主張被告所有之系爭地上物占用系爭土地，故請求被告拆屋還地，被告雖不否認系爭地上物確有占用系爭土地之事實，然以上開情詞置辯，可知本案之爭點即為：㈠被告所主張之系爭換地契約是否確實存在？被告是否有占有系爭土地之合法權源？㈡原告是否可請求被告拆屋還地，原告之請求是否有權利濫用之情形？原告之本案請求是否有理由，茲分述如下：
㈠被告所主張之系爭換地契約是否確實存在？被告是否有占有
系爭土地之合法權源？⒈按以無權占有為原因為主張，占有人對土地所有權存在之事
實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人固應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、72年度台上字第1552號判決意旨參照）。然關於民事訴訟舉證責任之分配，民事訴訟法第277 條已增設但書規定，受訴法院於具體個案決定是否適用該條但書所定公平原則，以轉換舉證責任或降低證明度時，應視各該訴訟事件類型之特性及待證事實之性質，審酌兩造舉證之難易、距離證據之遠近、經驗法則所具蓋然性之高低等因素，並依誠信原則，定其舉證責任誰屬或斟酌是否降低證明度，進而為事實之認定並予判決，以符上揭但書規定之旨趣，實現裁判公正之目的。尤以年代已久且人事皆非之遠年舊事，每難查考，舉證甚為困難。苟當事人之一造所提出之相關證據，本於經驗法則及降低後之證明度，可推知與事實相符者，應認其已盡舉證之責（最高法院104 年度台上字第2241號判決意旨參照）。是查，本案原告主張系爭地上物占用系爭土地，而被告則辯稱是其公公劉阿坤於67年間與系爭土地原地主透過系爭換地契約，始加以使用系爭地上物所在之系爭土地，足認本件占有事實久遠，且系爭換地契約之當事人均已非系爭土地及125地號土地所有權人，並已去世，故關於土地間是否成立換地契約、成立換地契約後，為何未辦理移轉登記等關於被告是否無權占有部分，甚難證明，故本院認應參佐上開實務見解，降低被告證明其本身非無權占有人之證明度，合先敘明。
⒉是查，系爭換地契約書業經被告當庭提出且經本院當庭勘驗
後，確認該正本之紙張已泛黃，似非現在用紙（參本院卷第300頁），是足認該契約應非被告臨訟始偽造而得，其製作時日迄今應有相當時間，故被告辯稱該契約書是由其公公及系爭土地之原地主於67年間所共同簽立部分，確非子虛。再系爭土地確原為訴外人黃政發所有，系爭125地號則為被告之公公林劉阿坤所有，已如上開不爭執事項所載，故其等確為系爭土地、125地號土地之有權為換地處分之人，此亦核與系爭換地契約上所載之當事人及換地契約內容相當。另參以被告所提出系爭土地與週遭土地於重測前之地籍圖（參附本院卷第55頁原圖及第321頁之放大圖），確可發現於系爭土地（即157-14地號）及125地號（即157-13地號）土地間，確有一形狀略呈「三角形狀」之土地，該土地地號即為173-6地號，核與系爭換地契約所附簡圖上所載相對位置大致相符，但因該簡圖為人手繪測，未予細究比例尺、方位等，故雖無法完全與地籍圖所示情形相同，仍為合理。再依本院卷第316頁之土地建物查詢資料所示，可知173-6地號土地即為重測後之123地號土地，此土地亦為原告與系爭土地所同時購入，已如前述。而依現在系爭土地及週邊土地之地籍圖觀之（參本院卷第49頁之原圖及第319頁之放大圖、第9頁原告起訴狀所附附圖），亦可知該123地號土地即坐落於系爭土地之下方、於126地號土地之左側，該土地間之相對位置，即與上開舊地籍圖、換地契約簡圖所示情形大致相符，是足認該換地契約簡圖所載情形確與土地重測前、後之客觀上情形一致，並無虛假。
⒊又訴外人蔡宜廷亦到庭證稱：「我公公（指訴外人劉阿坤）
說之前124地號原地主黃振發來拜託我公公換地，換的範圍就是125後方的土地，要換給黃振發來使用，他們的油罐車才能進入，黃振發的124地號土地要讓我公公使用的部分是上開複丈成果圖標示的124⑴。我上開所稱換給黃振發的125後方土地是空地，該空地與建物是相連的…」、「（上開換地的情形，是在你公公建物建物之前或之後）是在蓋房子的時侯」、「（後來公公跟黃振發有無就上開換地協議進行變更或終止協議的情形？）沒有，當時說好是永久的」、「（是否因為有換地協議的存在，你公公興建房屋時才會越界到124地號土地上？）是。對於這部分黃振發也沒有表示反對的意思」等語(參本院卷第232頁至第233頁)，意即表示其公公劉阿坤確有與系爭土地之原地主簽立系爭換地契約，且係於換地後才興建系爭建物完畢，原地主對此並無依任何反對意思。另系爭建物係於67年12月26日由訴外人劉阿坤之配偶劉楊阿緞、次子劉清俊共同申報設立房屋稅籍，後輾轉變更納稅義務人為被告部分，已如上開不爭執事項所載。是依【系爭建物興建並申請房屋稅籍之時間67年12月26日】與【系爭換地契約所載簽立日期67年6月4日】相較，確可知系爭建物應係在換地契約簽立後始興建完成，核與上開蔡宜廷之證述相符。證人蔡宜廷復到庭指證稱其公公劉阿坤就是用125地號之後側「換地空地」(即如本院卷第59頁照片所示）與黃振發所有如系爭地上物所占用之土地區域加以交換等語（參本院卷第234頁），而參酌上開59頁之照片確可見系爭建物後側形狀並非方整，有一刻意為之長方形截角，如此建築應易使室內空間產生畸零區域，亦不利使用。而該長方形截角即經證人蔡宜庭指證稱為換給黃振發使用之「換地空地」。再就附圖所示124地號土地與相鄰116地號土地所形成之道路(即桃園市桃園區永安路1436巷，此處所稱為道路客觀範圍，非以標示紅線內區域為範圍)觀之，如扣除系爭地上物後之道路最大寬度3.11公尺之距離與系爭地上物所占土地之寬度相較，可知系爭地上物之實際寬度應不足52公分，然上開長方形截角之寬度應遠超過52公分甚多。由此可認系爭建物扣除系爭地上物後之臨路前半段區域，應確有緊臨125地號土地與系爭土地之地界建築，但未占用系爭土地之系爭建物後半段區域，卻未緊臨125地號土地與系爭土地之地界建築，即系爭建物並未建滿125地號靠系爭土地之東北側區域，始會出現上開長方形截角部分，且因此等建築方式，並不利使用，已如上述，是除被告所辯「換地」此一因素外，應無如此建築之特別原因存在。是綜上所述，應認被告之公公即訴外人劉阿坤確有與系爭土地之原地主黃振發簽立系爭換地契約，即由黃振發交付換地契約簡圖編號Ａ所示長條形區域即系爭地上物所占用之處予原告建築房屋使用，原告亦有交付如簡圖編號Ｂ部分土地即「換地空地」予黃振發方便行車使用。
⒋再按「交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地
換與他方使用為對價，而使用他方所有或有權使用之土地，其性質屬於互為租賃關係」（最高法院92年度台上字第667號判決意旨參照）。是使用他人之物，如為無償，即係借貸；如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。互相交換土地使用契約，係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質上即與租賃無殊（最高法院83年度台上字第2544號判決意旨參照）。是查，訴外人劉阿坤既確有與系爭土地之原地主黃振發簽立系爭換地契約，即由黃振發交付換地契約簡圖編號Ａ所示長條形系爭土地予原告使用，被告亦交付如簡圖編號Ｂ部分土地予黃振發使用。嗣劉阿坤或其家人在編號Ａ所示土地併同125地號土地上興建系爭建物，並致系爭地上物有占有系爭土地之情形，自應在黃振發應容許範圍內，亦為系爭換地契約約定範圍內。是系爭地上物是源自租賃關係而占用系爭土地，且因換地契約之目的，黃振發方是為取得車輛行駛方便（因永安路1436巷巷道一邊銜接永安路，另一邊則為死巷），劉阿坤方則為建築房屋使用，故該交換期間應係永久交換直至建物毀壞，死巷之處成為可對外通行之道路始終止，此永久交換部分亦經證人蔡廷宜到庭結證無誤，足堪認定。而被告復為劉阿坤之子媳，且為系爭土地及建物之現所有權人，自可繼續主張該換地契約有效存在，系爭地上物可合法繼續占用系爭土地。再原告亦自承伊係居住在坐落於桃園市○○區○○○段000地號土地上、門牌號碼為桃園市○○區○○路0000巷0號之房屋，且在伊取得系爭土地所有權前，伊須通過1436巷始能自上開住處通行至永安路上等語（參本院卷第158頁，146地號所在可參院卷第49頁），是足認原告在取得系爭土地所有權前，自知悉系爭建物及系爭換地空間之存在，且基於民法第425條第1項買賣不破租賃之法理，上開換地契約自亦拘束原告。準此，系爭地上物確有占用系爭土地之合法權源。
㈡原告是否可請求被告拆屋還地，原告之請求是否有權利濫用
之情形？原告之本案請求是否有理由?⒈系爭地上物既因系爭換地契約之簽立始建築於系爭土地上，
且該換地契約仍對兩造有效，原告即不得再主張該地上物有無權占有系爭土地，亦不得請求被告拆除系爭地上物，返還該地上物占用之系爭土地，更不得再據以請求相當於租金之不當得利。
⒉又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務應依誠實及信用方法。民法第14
8 條訂有明文。而權利之行使，是否以損害人他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得之利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例參照）。另按不動產之使用借貸等債之關係，固僅於當事人間有其效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，但受讓人若明知占有人係基於與債務人間之債之關係而占有該不動產，非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務而受讓該不動產者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，而為法所不許（最高法院98年度台上字第1319號判決參照）。次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力，而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（司法院大法官會議釋字第349 號解釋、最高法院97年度台上字第1729號判決參照）。
⒊是查，縱認無法認定是否確有系爭換地契約之存在，或認被
告無須繼受該契約效力，即系爭地上物確為無權占用系爭土地，然系爭地上物存在時間已久，原告自其上開住處出入時，復須經過該地上物旁之永安路1436巷，而伊復自承於買受系爭土地前，未曾測量系爭土地，不知系爭地上物有占用系爭土地之情形一情若為真，則可認原告即係以扣除系爭地上物以外之區域認屬伊實際買受之系爭土地，是此等現狀並無違其當初購買之真意，且被告所稱之「換地空地」之存在，亦有利於原告通過1436巷道路。是系爭建物包括系爭地上物之興建時間並非短暫，興建完成後因讓出「換地空地」供附近居民使用迄今，確已呈現公示之效果，原告既身為附近鄰地之地主，經常經過系爭地上物，自無可能不知該等情事。足認系爭地上物占有系爭地上物，已具有債權物權化之效果，若主張被告占有土地為無權占有，即有權利濫用之情事。是依上開說明，原告仍不得主張物上請求權而向被告請求拆屋還地及不當得利。
⒋再者，依附圖所示，排除系爭地上物所在區域後，該1436巷
巷道之最大寬度為3.11公尺，最小寬度亦達2.42公尺，確足供一般型消防車及普通自小客車通行入內，故由此可認系爭地上物及換地空地之併同存在，並無特別不利原告之情形，且此等情形於原告買受系爭土地前即已持續長久。反之，系爭地上物係位於系爭建物臨路之右側，並無相緊臨之建物，應認該處或建有樑柱而為承重檣，若加以拆除恐對系爭建物產生嚴重之影響；縱系爭地上物所在非屬系爭建物之承重牆，加以拆除並不會嚴重危害建物整體結構，然該地上物之寬度應不足52公分，面積亦僅有17.16平方公尺，所占區域甚小，已如前述，原告卻仍訴請加以拆除，亦顯有權利濫用之情事，而不得為本案之請求。
⒌從而，原告主張被告所有之系爭地上物無權占有系爭土地，
訴請被告拆屋還地及給付已到期及未到期相當於租金之不當得利，為無理由，不能准許，應予駁回，因其訴既經駁回，其假執行之宣告亦失所依附，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 劉寶霞