臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第242號原告即反訴被 告 莊英志被告即反訴原 告 黃玉萍訴訟代理人 陳偉芳 律師
許世賢 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國111年2月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告應將如附表所示之房屋遷讓返還予反訴原告。
四、反訴被告應給付反訴原告新臺幣83,620元。
五、反訴被告自民國110年6月8日起至遷讓返還附表所示房屋之日止，按月給付反訴原告新台幣14,800元。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
八、本判決第3項於反訴原告以新臺幣1,293,000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣3,880,000元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第4項於原告以新臺幣27,873元為反訴被告供擔保 後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣83,620元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第5項所命給付，反訴原告於每期屆至時，各以新臺幣4,933元為反訴被告供擔保後得假執行。但反訴被告如各以新臺幣14,800元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十一、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
甲、本訴部分
一、原告主張：原告與被告於民國108年8月22日就附表所示門牌號碼桃園市○鎮區○○街000巷0號1樓房屋及所座落土地（以下簡稱系爭房地）簽定買賣契約（以下簡稱系爭契約），約定買賣總價為新台幣（下同）388萬元，依約原告應於簽約時給付4萬元，完稅時給付114萬元，交屋時給付270萬元。原告依約給付7萬元現金並轉帳4萬元予被告後，被告將身分證影本、代辦委託書、印鑑證明書、權狀影本交付原告辦理過戶流程，且已繳清房屋稅。然因原告女友有疑義並為尊重過世先人，兩造口頭約定延至109年6至7月始辦理過戶，然至109年7月間，原告多次通知被告過戶，被告變相加價，幾經協商未成。兩造既已簽署買賣契約，雙方就買賣標的物及價金業已意思表示合致，被告自應依約履行，原告縱曾提出不願繼續履約之意思表示，然系爭買賣契約並無約定原告可以單獨終止或解除契約之事由，故原告所為不繼續履約之意思表示不生效力，故依系爭買賣契約請求被告將系爭房地所有移轉登記予原告。聲明：被告應將附表所示房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠、原告係房屋仲介人員，107年5月間被告經由原告介紹購入系爭房地，嗣於107年8月13日前某日被告再透過原告以每月14800元將房屋出租他人，迄108年8月12日租期屆滿之同月22日原告表示有意購買系爭房屋，雙方遂簽訂系爭買賣契約，被告同時交付印鑑證明、土地及房屋權狀予原告辦理過戶手續。惟原告僅分別於108年8月23日、24日各轉帳2萬元，先後合計4萬元訂金後即未依約給付各期價金，亦遲遲未辦理房屋過戶手續，至109年9月18日原告以LINE對被告表示：「決定不買了」等語，並交還印鑑證明、土地及房屋權狀予被告，被告即發函通知原告應交還房屋，然原告迄今仍無權占有房屋中。
㈡、況且，被告只收到4萬元訂金，且不曾同意、亦未見過原證3各類修繕明細。原告既已表明無意購屋，復又將房屋土地權狀及印鑑證明等相關過戶文件返還被告，被告亦發函通知原告交還房屋，顯見雙方均無繼續履行買賣契約之意思，且原告持有土地權狀及印鑑證明等相關過戶文件長達一年期間均未見進行任何過戶手續，亦未給付其餘各期款項，足見原告毫無購屋履約之誠信，原告自身違約在先豈又能事後反指被告不配合過戶。
㈢、聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張其於108年8月22日與被告就被告所有如附表所示房地簽定買賣契約，其已依約支付簽約款4萬元，被告亦曾交付系爭房地權狀、代辦委託書、印鑑證明、身分證影本等文件予原告，並繳納地價稅及房屋稅，以便辦理過戶手續，惟原告於109年7月催請被告辦理系爭房地所有權移轉登記時，被告拒絕配合辦理之事實，有原告所提系爭買賣契約書、存證信函被告所提系爭房地第一類登記謄本、地價稅、房屋稅繳納證明書可憑，且為兩造所不爭執，堪信屬實。
四、原告主張被告應依系爭契約將系爭房地所有權移轉登記予原告等情，為被告否認，並以前揭情詞為辯解，是本件應予審究之爭點，乃系爭契約是否仍然有效？原告得否依據系爭契約請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有？茲判斷如下：
㈠、按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，亦同。其效力，應依當事人之約定決之。且買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之書面為必要。（最高法院88年度台上字第884號、85年度台上字第3055號裁判要旨可參）。再者，契約既因當事人互相表示意思一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內（最高法院57年度台上字第3211號裁判意旨參照）。又法院認定當事人爭執之事實，應依證據，此證據不以直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可（最高法院108年度台上字第1231號裁判意旨參照）。
㈡、查本件原告於系爭契約簽定後雖依約交付簽約款4萬元，被告亦依約交付前開所有權移轉登記所需文件予原告，惟原告並未持以辦理相關登記即將文件返還被告，並於109年9月18日以LINE通訊軟體，向被告表示：「我們決定不買了」等語，且未再依約給付任何買賣價金，被告受領前開文件及通知後，未為反對意思表示等情，為兩造所不爭執，且有卷附前揭LINE對話截圖可憑（見本院卷第81頁）。而契約之合意解除，為當事人意思合致之契約行為，依民法第153條規定，於雙方互相表示意思一致時成立。本件原告於109年9月18日以LINE通訊軟體向被告表示不欲購買系爭房地，被告遂於109年10月22日以台北火車站郵局419號存證信函通知原告，其內容記載原告既然表示無意願購買系爭房地，且將相關文件返還被告，被告亦無履行契約之義務等語；同日以該局420號存證信函通知原告及原告友人即系爭房屋之使用人劉錦莉，請渠等於109年12月1日前自系爭房地遷出並將房屋返還被告，有前揭存證信函可憑（見本院卷第83至87頁），顯見兩造至遲於109年10月22日已就系爭契約之解除有合致之意思表示。
㈢、原告雖主張兩造108年8月22日簽定系爭契約後，雙方合意將所有權移轉登記時間延至109年6月至7月等語，惟原告此部分主張即便屬實，亦無礙於原告嗣後業於109年9月18日以前揭通訊軟體向被告為解除契約表示之事實，亦無礙於兩造就系爭契約之解除已有合致意思表示之事實。至證人劉錦莉於本院審理時雖證稱解除契約係其各人意見，原告並未有此表示等語，然審諸前揭LINE對話全文為：「她哥是怎麼了！我們決定不買了！」等語（見本院卷第81頁），顯然是原告本人語氣所為陳述，是證人劉錦莉稱，解除契約並非原告意思等語，難認可採，系爭契約既經兩造合意解除，則原告依據系爭契約請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有，難認有據。
五、綜上，原告依據系爭契約請求被告將附表所示房地所有權移轉登記予原告為無理由，應予駁回。
乙、反訴部分
壹、程序事項
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。查本件被告於本訴言詞辯論終結前即110年5月20日提起反訴，聲明：反訴被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○街000巷0號1樓之房屋遷讓交還反訴原告。反訴被告應給付原告103,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付反訴原告14,800元。反訴原告願提供擔保請准宣告假執行。上揭反訴聲明，因與反訴原告即本訴被告在本訴中所主張其為系爭房地所有權人，反訴被告即本訴原告兩造間就系爭房地之買賣契約業已解除，原告無權佔用系爭房地，致反訴原告受有損害等所為之反訴聲明主張，與本訴之訴訟標的及其防禦方法相牽連，是本件反訴之提起符合上揭要件，合先敘明。
貳、實體方面
一、反訴原告除援用本訴部分之抗辯資為主張外，並補充：
㈠、反訴被告無權占有反訴原告所有之系爭房屋，反訴原告自得行使所有物返還請求權，請求反訴被告將系爭房屋遷讓交還原告。又反訴被告無法律上原因占用系爭房屋，反訴原告自得依民法第179條之規定，請求反訴被告給付自109年10月22日起至110年5月20日止共7個月計103,600元，以及自110年5月21日起迄交還房屋止，按月計算14,800元之相當於租金之不當得利。
㈡、聲明：反訴被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○街000巷0號1樓之房屋遷讓交還反訴原告。反訴被告應給付原告103,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付反訴原告14,800元。反訴原告願提供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告引用本訴部分之主張資為抗辯，並聲明：反訴駁回。
三、本件反訴原告主張伊為系爭房地之所有權人，反訴被告無權佔用系爭房地且將之交予劉錦莉使用，故請求反訴被告遷讓返還系爭房屋，並自109年10月22日起，按月給付相當於租金之不當得利14,800元等情，為反訴被告否認，並以前揭情詞為辯解，經查：
㈠、反訴原告得依民法第767條第1項前段之規定，請求反訴被告遷讓返還系爭房屋：
1.經查，反訴原告所主張其為系爭房地之所有權人，反訴被告將系爭房地交予劉錦莉使用，迄今仍就系爭房地有佔有使用之事實，業據其提出系爭系爭房屋之土地、建物登記第一類謄本、108年地價稅、房屋稅繳納證明書、109年地價稅課稅明細、房屋稅繳納證明書等件為憑（見本院卷第57至60頁、第91至96頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。反訴被告雖辯稱系爭房地經兩造合意出租劉錦莉使用之事實，為反訴原告否認，反訴被告復未就此一事實舉證以實其說，自難認其此部分所辯為可採。
2.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第767條第1項定有明文。次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，亦為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
3.經查，系爭房屋現由反訴被告出租予劉錦莉使用之事實為反訴被告所自承，足見系爭房屋現確由反訴被告所占有使用，惟反訴被告雖主張其與反訴原告簽定系爭契約，本將為所有權移轉登記，係反訴原告變相加價以致未能依約完成所有權移轉登記等語，然不論系爭契約未能履行以致兩造不能依約將系爭房地所有權移轉登記為反訴被告所有之原因為何，均無礙於反訴被告迄今未受有系爭房地所有權移轉登記，故無權本於所有權人身分就系爭房地為占有使用之事實，反訴被告既然未舉證證明就其系爭房屋取得占有係有正當權源，且從本案卷證資料，均無從看出反訴原告以存證信函通知反訴被告應於110年12月1日遷讓返還房屋後，反訴被告有何占有權源，則反訴原告主張被告無權占用系爭房屋，並依民法第767條第1項前段規定請求反訴被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
㈡、反訴原告得依民法第179條之規定，請求反訴被告返還占用系爭房屋之相當於租金之不當得利：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179條定有明文。經查，反訴原告為系爭房地之所有權人，嗣為履行本件系爭買賣契約而將房屋交予反訴被告，然系爭契約經兩造合意終止，反訴原告亦以存證信函通知反訴被告應於110年12月1日前將系爭房屋遷讓返還反訴院告，既如前述，是反訴被告自110年12月1日起無權占用系爭房屋，受有占有系爭房屋之利益，使反訴原告受有損害，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還自110年12月1日起至110年5月20日止之相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達日起至返還占有系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。復按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明文。而上開規定以年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號裁判意旨併同參照）。
3.經查，系爭房屋坐落之基地為桃園市○鎮區○○段000地號土地，本院審酌系爭房地坐落位置、工商業繁榮之程度、反訴原告前於107年8月13日至108年8月12日將系爭房地出租，每月租金為14,800元，有卷附房屋租賃契約書可憑及其他一切情狀，認反訴被告占有使用系爭房屋致反訴原告所受之損害，應以每月14,800元計算為適當。從而，反訴原告所得請求反訴被告給付自109年12月1日至110年5月20日共5月又20日之相當於租金之不當得利金額為83,620元（計算式：14,8005+20/31≒83,620元，小數點以下四捨五入）；又本件本院寄予反訴被告之民事起訴狀繕本乃於110年6月7日送達反訴被告，有送達證書在卷可查（見本院個資卷），則反訴原告請求反訴被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年6月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付14,800元，為有理由，逾此範圍者，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，反訴原告依民法第767條第1項前段、第179條之規定，請求反訴被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付83,620元，再請求反訴被告自110年6月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告14,800元，為有理由，應予准許，逾此範圍者，即屬無據，應予駁回。
六、反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核反訴原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，併依民事訴訟法第392 條第2項之規定，依職權酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告。至反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
丁、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 11 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 12 日
書記官 謝宛橙附表：土地及建物編 號 土 地 坐 落 地 目 面 積 權 利 範 圍 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 平方公尺 １ 桃園市 平鎮區 新榮 128 建 1,767.65 10000分之126 備考編 號 建號 基 地 坐 落 -------------- 建 物 門 牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利 範圍 樓 層 面 積 合 計 附屬建物主要建築材料及用途 １ 94 桃園市○鎮區○○段000地號 -------------- 桃園市○鎮區○○街000巷0號 鋼筋混凝土造8層樓房第一層 68.06 陽台：9.82 全部 備考 共用部分：新榮段168建號143.51㎡（權利範圍10000分之627）、新榮段169建號2,878.22㎡（權利範圍10000分之47）