臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2447號原 告 葉梨玲訴訟代理人 蔡承學律師被 告 葉毅煌訴訟代理人 杜清慧被 告 葉毅欽
葉郁芬上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表一之房地應合併分割，分割方法如附表二所示。
原告、被告葉毅欽、被告葉郁芬應補償被告葉毅煌新臺幣8,510,500元。
訴訟費用由兩造按附表一「權利範圍」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條1、2項定有明文。原告起訴時請求分割之不動產本不包括桃園市○○區○路段0000000地號土地，於訴訟中始為追加（本院卷一第207頁），被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：附表一所示建物及土地（下分稱系爭房屋、系爭土地，合稱系爭房地）為兩造依附表一所示應有部分比例共有，因兩造就建物使用分配無共識，且無不能分割之情事，兩造亦未訂有任何不能分割之約定，又兩造不能協議定其分割方式，復考量系爭房地如僅採原物分割將有運用上之困難並將減損其價值，對各共有人亦難公平分配，為此，爰依民法第823 條第1項、第824 條第2 項規定，請求准予將系爭房地原物分割予原告、被告葉毅欽、葉郁芬，並以金錢補償被告葉毅煌等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告方面之陳述：㈠被告葉毅煌：伊所使用系爭房地範圍包括房間12坪、女兒房
間6坪、鞋櫃、飲水機、廁所前面積2.58坪、1樓撞球臺、運動器材、曬衣架8.17坪、轎車停車位、兩部摩托車停車位、2樓廁所1.5坪（存有爭議），共計僅40.75坪，並無超出伊依應有部分比例可得使用之範圍54.25坪，原告稱伊超出使用範圍，並無理由，況原告欲設置圍牆將兩側樓梯畫為原告所有，將使伊出入困難並有礙伊探視父親權利，而原告提出金錢補償方案與實際狀況相去甚遠等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告葉毅欽、被告葉郁芬則陳稱同意原告之分割方案。
三、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。又再共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割；共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割；但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824 條第1項至第6 項分別定有明文。經查，系爭房地並無不得分割之情形，共有人間亦無不分割之特約，復未能達成分割協議之共識，且系爭不動產共有人完全相同，是原告請求合併分割，核與前揭規定相符。
四、次按裁判分割共有物訴訟，屬於形成判決性質，其事件本質為非訟事件，當事人所提之分割方案，不生拘束法院之效力，法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、價格、經濟效用、全體共有人之利益、暨公共利益而公平決之。經查：系爭房屋坐落系爭1719-22地號土地上，1719-25、1763-86地號土地均為其附聯圍繞之土地，有登記謄本、地籍圖附卷可稽，系爭房屋面362 巷36號部分是三層樓，後方362 巷32弄3 號、5 號部分是二層樓，出入門戶
362 巷32弄3 號、5 號均有鐵門可出入。三個門牌號碼裡面是打通的，後面沒有後門。第一層樓目前是堆放雜物、停放汽車，大部分是被告葉毅煌的東西。第二層樓面門牌號碼3、5 號有二間房間，由被告葉毅煌及其女兒使用，中間是客廳，後面36號部分也有兩間房間，是被告葉毅欽及其父親在使用。第三層樓是神明廳、客廳、廚房，由兩造父親使用。原告及被告葉郁芬沒有住在系爭房屋內，是由被告葉毅煌、被告葉毅欽及兩造父親居住等情，業據兩造陳明在卷，並有現場照片、平面示意圖附卷可稽，依其內部格局實難將系爭房屋內部按各共有人應有部分予以分隔，並由共有人各自取得後加以使用，系爭土地則係系爭房屋之基地及毗連土地，是依該建物及土地之性質，顯無法以原物分配於各共有人。雖系爭房屋現實際居住者為被告葉毅煌、被告葉毅欽及兩造之父親，若將系爭房地原物分割予被告葉毅煌、被告葉毅欽維持共有，由其二人以金錢補償其餘共有人固然最符合現狀，然被告葉毅欽係陳明願與原告葉梨玲、被告葉郁芬維持共有，並未同意與被告葉毅煌維持共有。且原告與被告葉毅欽、被告葉郁芬均有穩定工作及收入，有可補償其餘共有人之資力，被告葉毅煌則目前沒有工作、收入，為兩造所陳明，因判決確定後進行強制執行時，需將全部找補金額提存至法院後，始得辦理後續移轉登記之強制執行程序，亦即，應提補償人需於取得系爭不動產全部之所有權前即如數備妥補償金額，衡情尚難以系爭不動產全部向銀行辦理貸款之方式籌措補償金，參諸原告與被告葉毅欽、被告葉郁芬財產資力情形，應足敷支應其所需找補其他共有人之款項（金額詳後述），然若將系爭房地分歸被告葉毅煌所有，而由其找補其他共有人，佐以前述狀況，其能否於執行之同時提出該等款項，非無疑義；再者，原告與被告葉毅欽、被告葉郁芬其三人利益一致，可就系爭房地為完整規劃利用，日後其三人就系爭房地或欲出租或處分或欲拆除重建等，均較易取得一致之共識，故由原告與被告葉毅欽、被告葉郁芬取得系爭房地維持共有，再以金錢補償被告葉毅煌就系爭房地之應有部分權利，應屬較適當之分割方案。
五、本件依上開分割方式分割後，被告葉毅煌既未分得系爭房地，則就其因而短少部分即其就系爭房地應有部分，即應由原告、被告葉毅欽、被告葉郁芬以金錢補償之。本件經送全國不動產估價師事務所鑑定系爭房地之市價即客觀交易現值為34,042,000元，審酌上開估價報告之鑑定機構係受本院囑託，且上開估價報告係於參酌價格形成之主要因素分析【一般因素分析（政策面、經濟面、不動產市場概況分析）、區域因素分析（區域描述、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區之公共設施概況、重大公共建設、近鄰地區之交通運輸概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素分析（土地個別條件、土地法定使用管制與其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性）及最有效使用分析】後，土地價格以比較法計算、建物以成本法評估後，檢視不同價格蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，估定系爭不動產價值，而為上開結論，業已考量估價目的、系爭不動產屬性、使用現況及估價方法特性，立論客觀，且無明顯不當之處，應屬可採。原告及被告葉毅欽、葉郁芬以該鑑定價格之4分之1金額即8,510,500元(計算式：34,042,000÷4＝8,510,500元)補償被告葉毅煌，應屬適當。
六、綜上所述，原告訴請分割系爭房地，為有理由，應予准許。又本院審酌共有人之意願、利益、共有物之利用及社會經濟，認系爭房地應以原物裁判分割予原告、被告葉毅欽、被告葉郁芬為適當，至被告葉毅煌無法依其應有部分分配者，則以金錢補償之方式予以平衡，較符合全體共有人之最佳利益及系爭不動產之使用效益，且應屬適當公平，爰定系爭不動產之分割方案如主文第1至2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：末按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查原告提起本件訴訟，係因兩造無法就系爭不動產達成分割協議，於法雖屬有據，然分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且兩造均因系爭土地之分割而互蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按其就系爭不動產應有部分價值與系爭不動產整體價值之比例即附表「權利範圍」欄所示比例分擔，始為公允，爰判決如主文第3項所示。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
民事第四庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 11 日
書記官 李韋樺