臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2507號原 告 康桀企業社法定代理人 彭俊偉訴訟代理人 林婉婷律師被 告 吳宗霖
吳莊碧
吳叔靜高煥然
高浩然
高沛然高燕然吳宗憲吳寶琴上二人共同訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國112年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然應給付原告新臺幣伍拾肆萬元及各自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元為被告吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然供擔保後，得假執行；但被告吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然如以新臺幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：被告吳宗霖、吳莊碧、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠訴外人福綱開發建設有限公司（下稱福綱公司）於民國110年
4月1日委託原告承購桃園市○○區○○段000○000地號土地（以下分稱地號、合稱系爭土地）；原告另受被告吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然、高浩然、高沛然、高燕然（以下分稱其名，合稱吳宗霖等7人）委託銷售系爭土地。嗣經原告居間斡旋，福綱公司與吳宗霖等7人以買賣價金新臺幣（下同）1億1,600萬元達成合意，並於110年4月22日簽立系爭土地之買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約）；原告並於同日與福綱公司約定以成交總價百分之4即464萬元為買方之服務報酬，與吳宗霖等7人約定以54萬元為賣方之服務報酬，並因而與其分別簽立服務報酬給付同意書（以下就原告與福綱公司所簽立者稱為「系爭報酬同意書」；就原告與吳宗霖等7人所簽立者稱為「系爭報酬同意書」）。
㈡待原告將系爭土地出售事宜通知系爭土地之其他共有人即被
告吳宗憲、吳寶琴（以下分稱其名，合稱吳宗憲等2人，與吳宗霖等7人合稱被告）、訴外人吳莊煌後，經吳宗憲等2人各於110年6月19日行使優先承買權並簽立協議書（下稱系爭協議書）。詎吳宗憲等2人於110年11月15日欲辦理226地號土地所有權移轉登記時，經地政事務所告知226地號土地尚有訴外人許景豐、許查某、許炎火等其他共有人，故無法辦理所有權移轉登記，吳宗憲等2人因而未能取得226地號土地之所有權。
㈢然系爭土地買賣契約既已成立，吳宗霖等7人自仍應給付服務
報酬；吳宗憲等2人繼受福綱公司之買受人地位，亦應給付買方之仲介服務報酬予原告。爰依系爭報酬同意書及系爭協議書、系爭報酬同意書，為先位聲明：㊀吳宗霖等7人應連帶給付原告54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㊁吳宗憲等2人應連帶給付原告464萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㊂願供擔保，請准宣告假執行。
㈣又被告曾為本院104年度訴字第260號塗銷共有土地持分移轉
登記事件（下稱另案）之被告，應知悉226地號土地存有所有權之爭議，吳宗霖等7人卻故意隱匿226地號土地尚有其他共有人、自始未達應有部分2分之1之事實，吳宗憲等2人更行使優先承買權，致226地號土地無法移轉所有權，侵害原告之權益，故如認吳宗憲等2人無庸給付買方之服務報酬，則依系爭報酬同意書、民法第184條第1項、第185條之規定，為備位聲明：㊀吳宗霖等7人應連帶給付原告54萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㊁被告應連帶給付原告464萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㊂願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠吳宗憲等2人：其僅是依據土地法之規定合法行使優先承買權
，與原告間並無委託關係，且系爭土地買賣契約亦無買受人繼受福綱公司地位之約定，其亦非系爭報酬同意書之當事人，自無支付服務報酬之義務等語，資為抗辯，並聲明：㊀原告之訴駁回。㊁如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡吳宗霖、吳叔靜、吳莊碧：原告既僅將系爭土地出售事宜通
知吳宗憲等2人，而漏未通知許景豐、許查某、許炎火等其他共有人，則系爭土地買賣契約自尚未確定成立，其毋庸給付服務報酬；又其於110年4月22日已提供系爭土地所有權狀及身分證件供原告查調地籍謄本等資料了解系爭土地之共有狀態，無隱瞞之可能，且其對於226地號土地於另案訴訟所涉之爭執及判決結果並不知悉，系爭土地至110年4月間系爭土地仍登記為其共有，其並不知悉有其他共有人之情事，才會委託原告銷售系爭土地，其無任何故意或過失等語，資為抗辯，並聲明：㊀原告之訴駁回。㊁如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢高煥然、高浩然、高沛然、高燕然未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。
三、得心證之理由：㈠經查，原告主張福綱公司於110年4月1日委託其承購系爭土地
，其另受吳宗霖等7人委託銷售系爭土地，嗣經其居間斡旋，福綱公司與吳宗霖等7人以買賣價金1億1,600萬元達成合意，於110年4月22日簽立系爭土地買賣契約，其並於同日與福綱公司約定以成交總價百分之4即464萬元為買方之服務報酬，復與吳宗霖等7人約定以54萬元為賣方之服務報酬，因而分別簽立系爭報酬同意書、系爭報酬同意書；待原告將系爭土地出售事宜通知吳宗憲等2人、吳莊煌後，經吳宗憲等2人各於110年6月19日行使優先承買權並簽立系爭協議書；詎辦理226地號土地所有權移轉登記時，卻經地政事務所告知226地號土地尚有許景豐、許查某、許炎火等其他共有人，故無法辦理所有權移轉登記等情，有系爭土地買賣契約、系爭報酬同意書、系爭報酬同意書、系爭協議書為證（見本院卷一第31至47頁、第61至65頁、第83至87頁），且吳宗霖、吳叔靜、吳宗憲、吳寶琴對此亦不爭執（見本院卷二第74至77頁），此部分事實已堪認定。
㈡原告以先位聲明主張吳宗霖等7人應依系爭報酬同意書給付服務報酬54萬元，有無理由：
1.查因福綱公司與吳宗霖等7人就系爭土地簽立系爭土地買賣契約，吳宗霖等7人因而簽立系爭報酬同意書載明同意給付54萬元之服務報酬予居間仲介之原告，此觀系爭報酬同意書即明（見本院卷一第47頁），則原告據以向吳宗霖等7人請求，自屬有據。
2.吳宗霖、吳叔靜、吳莊碧雖辯稱：系爭土地買賣契約因尚未通知全部共有人，故尚未確定成立，其無須給付服務報酬云云。然按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71年度台上字第5051號判決意旨參照）。是縱系爭土地之出售事宜尚未通知系爭土地之全部共有人，仍無礙於系爭土地買賣契約已於締約之當事人即福綱公司、吳宗霖等7人間有效成立，吳宗霖等7人自無從以系爭土地買賣契約未確定成立為由拒絕給付服務報酬。
3.至原告主張吳宗霖等7人應「連帶」給付上開款項，然按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。查系爭報酬同意書並未明示吳宗霖等7人應負連帶給付責任，且亦查無吳宗霖等7人就該給付債務應負連帶責任之法律明文規定，故原告請求吳宗霖等7人就上開款項應負連帶給付責任部分，尚無依據，應予駁回。
㈢原告另以先位聲明主張吳宗憲等2人繼受福綱公司之買受人地
位，而應依系爭報酬同意書給付服務報酬464萬元，有無理由：
1.按共有土地或建築改良物之共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，此觀土地法第34條之1第4項之規定即明。又土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利應係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年度台上字第853號、100年度台上字第432號判決參照）。亦即土地法第34條之1第4項之立法旨趣，在於藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共有人之人數，使共有關係趨於單純。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第345條、第565條分別定有明文。可見買賣契約與居間契約之性質，迥然不同。
2.查福綱公司與吳宗霖等7人所簽立之系爭土地買賣契約僅就系爭土地之買賣相關事項為約定；而福綱公司與原告間所簽定之系爭報酬同意書，則係於系爭土地買賣契約外，另行就服務報酬之給付為約定，與系爭土地之買賣標的、價金、稅捐規費等要件無關，此有系爭土地買賣契約、系爭報酬同意書可證（見本院卷一第31至45頁）。參酌上開說明，吳宗憲等2人行使土地法第34條之1第4項之優先承買權，係基於使共有關係單純化，而得請求以同樣條件訂立買賣契約，是吳宗憲等2人僅係於「同一買賣價金及標的物」之契約條件內承受系爭土地買賣契約，尚不及於給付報酬予仲介之約定；況系爭報酬同意書為債權契約，僅具相對性，其效力只發生於簽約之原告與福綱公司間，自不因吳宗憲等2人行使優先承購權，而使系爭報酬同意書之約定對吳宗憲等2人發生效力。
3.是原告主張吳宗憲等2人行使優先承買權即繼受福綱公司之買受人地位，而應依系爭報酬同意書給付服務報酬464萬元，尚嫌無憑。
㈣原告復以備位聲明主張吳宗霖等7人以隱匿系爭土地之所有權
歸屬情形、吳宗憲等2人以行使優先承買權之方式，致原告無法獲得福綱公司原應給付之服務報酬464萬元，而應共同負損害賠償責任，然：
1.吳宗憲等2人行使優先承買權符合基於土地法第34條之1第4項使共有關係單純化之立法意旨，此經說明如前，乃合法權利之行使，難認有何不法侵害權利之行為。
2.至原告主張吳宗霖等7人知悉系爭土地之所有權歸屬情形卻加以隱匿云云，無非係以吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然曾為另案之被告，應對於系爭土地之所有權存有爭議一事有所知悉，為其論據（見本院卷二第8頁）。然吳宗霖、吳莊碧、吳叔靜、高煥然於另案中均經另案之原告撤回，此有另案之判決書存卷足參（見另案卷第82頁），是吳宗霖等7人顯然無從知悉另案就系爭土地所有權之爭議結果；況許景豐、許查某、許炎火等其他共有人遲於110年11月11日始登記為226地號土地之所有人，此有226地號土地之異動索引在卷可稽（見本院卷一第333、335頁），則吳宗霖等7人於110年4月間委託原告銷售系爭土地時，對於系爭土地尚有許景豐、許查某、許炎火等其他共有人一事，自有可能毫無所悉，難認有何刻意隱匿之情事。
3.是以，原告主張被告應就原告無法獲得之服務報酬464萬元共同負損害賠償責任，尚乏實據，難以准許。
㈤從而，原告先位聲明請求吳宗霖等7人應給付賣方之服務報酬
54萬元，應屬可採；就買方之服務報酬464萬元部分，則先、備位聲明，均無足採。
㈥另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告對吳宗霖等7人請求給付服務報酬，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，其起訴狀繕本分別送達予吳宗霖等7人，吳宗霖等7人迄未給付，當負遲延責任。是原告併請求其勝訴部分應各自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，核無不合，應予准許。
四、綜上所述，原告依系爭報酬同意書之約定請求吳宗霖等7人給付賣方之服務報酬54萬元，及各自如附表所示之利息起算日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 112 年 8 月 18 日
民事第四庭 法 官 傅思綺正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 18 日
書記官 王家蒨附表： 編號 姓名 利息起算日 1 吳宗霖 111年2月18日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷一第157頁） 2 吳莊碧 111年2月18日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷一第159頁） 3 吳叔靜 111年3月4日（於111年2月21日寄存送達，見本院卷一第161頁） 4 高煥然 111年2月18日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷一第163頁） 5 高浩然 111年8月6日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷二第38至46頁） 6 高沛然 111年8月6日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷二第38至46頁） 7 高燕然 111年8月6日（即起訴狀繕本送達翌日，見本院卷二第38至46頁）