臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2542號原 告 羅伊宸（原名羅佩瑄）訴訟代理人 李依蓉律師被 告 洪銀標訴訟代理人 蕭佳灶律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰萬元，及自民國一一一年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參萬壹仟肆佰陸拾捌元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，係以民法第259條規定為訴訟標的，嗣於本院審理中，追加民法第179條規定為訴訟標的，請求擇一有利者，為原告勝訴之判決，核其追加前後請求之基礎事實同一，依前開規定，其訴之追加為合法，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告與被告於民國110年4月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以價金新臺幣（下同）3,100萬元向被告買受門牌號碼：桃園市○○區○○○路0段000巷0號房地（下稱系爭房地），系爭契約第15條第4項並約定，如系爭房地承貸金額未達總價百分之75，則系爭契約失其效力，被告應返還原告已付之價金。原告經訴外人台中商業銀行股份有限公司（下稱台中銀行）桃園分行及臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣企銀）告知系爭房屋承貸金額未能達總價百分之75後，即於110年5月24日以存證信函向被告為解除契約之意思表示並請求被告返還原告已付之價金300萬元，惟未獲置理。縱原告不得解除契約，且因未依約給付完稅款而遭被告解除契約，被告請求給付之懲罰性違約金亦屬過高，應予酌減，爰依民法第179條、第259條規定，擇一有利者，請求為原告勝訴判決等語。
（二）並聲明：⑴被告應給付原告300萬元，及自110年5月25日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭契約第15條第4項約定未經被告同意，被告係經訴外人劉美妨地政士及住商不動產仲介公司引導，始同意簽訂系爭契約，該項約定應屬無效。又台中銀行桃園分行前以原告若邀約兩位連帶保證人以供擔保，即同意核貸系爭房地總價百分之75，然原告除同意由其配偶擔任連帶保證人外，拒不提供第二位連帶保證人，以致無法完成貸款程序，此實係可歸責原告個人因素所致，依系爭契約第15條第4項但書約定，原告仍應依約履行。惟原告未依約於110年5月20日將完稅款475萬元匯入中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（帳號：00000000000000號，下稱履保專戶），經被告於110年5月24日以存證信函催請履行後，仍拒不置理，被告乃於110年6月9日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，並依系爭契約第12條第2項之約定，將原告已給付之價金作為懲罰性違約金。
（二）縱認原告解除契約為有效，依系爭契約第15條第4項約定，原告亦僅得請求返還已付之價金而不得另請求給付利息，且原告係將價金匯入履保專戶，而非交由被告受領，原告自應向訴外人僑馥建築經理股份有限公司請求返還為是等語，以資抗辯。
（三）並答辯聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、關於本院應適用的法律：
（一）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。
（二）附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。民法第99條第1項、第2項定有明文。
（三）銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。銀行法第12條之1第1項、第2項定有明文。
四、得心證之理由：
（一）本件原告主張：原告與被告於110年4月1日簽訂系爭契約，約定原告以3,100萬元向被告買受系爭房地，原告已將簽約款300萬元匯入履保專戶；嗣原告以系爭房地承貸金額未能達總價百分之75為由，於110年5月24日以存證信函向被告為解除契約之意思表示，並請求被告將簽約款300萬元返還於原告，惟被告未按原告請求返還等情，並提出系爭契約、兩造與僑馥建築經理股份有限公司於110年4月1日簽定的不動產買賣價金履約保證申請書、新莊西盛郵局存證號碼000070號存證信函、本院桃園簡易庭110年度桃司調字第106號調解不成立證明書及其回執、手機截圖等件為證（見本院卷第1宗第7至39、107、157至163、191至193頁），且為被告所不爭執，堪可採認。
（二）依系爭契約第5條第2項約定，原告應於簽約時給付簽約款300萬元、於110年5月20日給付完稅款475萬元、於110年5月28日給付尾款2,325萬元，其中完稅款跟尾款部分，都有就原告須以系爭房地向金融機構辦理貸款以給付尾款的情形，再作更進一步的約定（見本院卷第9、11頁），按此約定，原告須以系爭房地向金融機構辦理貸款以給付尾款，這是兩造在系爭契約成立時，就已經知道的事實。系爭契約第15條第4項另約定：「買賣双方同意若標的物承貸金額未達總價之七成（即尾款金額）時双方同意取消本約原金返還，但若是因買方個人因素則不列入須依約履行。」（見本院卷第19頁）從「同意取消本約原金返還」的法律效果來看，這項約定是以「標的物承貸金額未達總價之七成（即尾款金額）」作為條件，又考量到原告在條件成就與否尚未成就時，就已經給付簽約金300萬元而履行價金給付義務的一部，價金給付義務的發生又以系爭契約生效為前提，系爭契約顯然在前揭條件成就前就已經生效，這應該是解除條件。
（三）系爭契約以「標的物承貸金額未達總價之七成（即尾款金額）」為解除條件，依民法第99條第2項規定，系爭契約於條件成就時，失其效力。有待釐清的是，條件成就與否應如何認定。就系爭契約第15條第4項的文義而言，有兩點必須釐清：
1.首先，要確定系爭房地承貸金額是否能達總價7成，就得洽詢金融機構，兩造沒有約定原告到底要洽詢哪一家或哪幾家金融機構，才能認定解除條件是否成就。本院認為，沒有理由要求原告非得所有的金融機構都問過，都還找不到一家能貸給原告尾款金額才算數，既然兩造別無約定，原告只要問過一家就夠了。
2.其次，所謂承貸金額，是如原告主張專指系爭房地抵押借款的金額，或如被告抗辯包括原告另行提供保證人後所能貸到的金額，有所爭執，本院認為應以前者為是，理由有
3：⑴系爭契約第5條第2項關於貸款的約定，所使用的文字是「以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款」，只提到以系爭房地供擔保，沒有提到保證人（見本院卷第9、11頁）；⑵系爭契約第15條第4項所使用的文字是「標的物承貸金額」（見本院卷第19頁），同樣只提到以系爭房地供擔保，沒有提到保證人；⑶銀行法第12條之1第1項、第2項規定，就自用住宅放款設有限制銀行要求借款人提供保證人的規定，原告主張「標的物承貸金額」專指以系爭房地抵押借款的金額，跟這兩項規定的意旨較為相符。
（四）關於系爭契約第15條第4項約定的效力，被告有所爭執，並抗辯該項約定為無效云云，然查：
1.系爭契約第15條第4項是在制式印刷的契約書上另外手寫的條款，經原告蓋章、被告按指印，兩造已就這項約定達成協議，堪可採認，被告是不是受到誰的引導才按指印，並不是重點，被告如果真的不同意，就不會按指印，按指印之後又說不同意，是沒有用的。
2.被告在本院審理時，從來沒有爭執過兩造就這項約定達成合意的事實，直到證人楊詠程到庭作出不利於被告的證詞，本院也將要言詞辯論終結時，被告才另起爭執，而且是以自相矛盾的方式爭執，矛盾之處在於，被告先是答稱本項是經過其同意才加的，又再抗辯這項約定事前沒有告知、被告不同意但是原告硬要寫上去、被告沒有答應說要加這一條云云，並提出錄音檔案與譯文為證（見本院卷第2宗第18、21至43頁），已屬逾時始行提出攻擊或防禦方法，且意圖延滯訴訟，有礙訴訟之終結甚明，本院因此依民事訴訟法第196條第2項規定駁回之。
（五）關於條件是否成就，證人即時任台中銀行襄理的楊詠程到庭證稱：我曾在110年4月21日下午2時許到原告的公司，原告的家人也在場，這個案件是我扶輪社社友，也就是買賣的代書介紹來的，所以會先請該友人提供買賣契約，再做房屋的估價，初估結果系爭房地無法貸到尾款金額，就沒有進入到鑑價中心的階段，就停在第一階段等語（見本院卷第1宗第240至241頁）。按此證述，楊詠程於110年4月21日與原告商談並經初估，已確定原告不能以系爭房地抵押，而向台中銀行貸得尾款金額，解除條件成就，失其效力。
（六）系爭契約第5條第2項約定，各期價金均應全數存匯入履保專戶（見本院卷第1宗第9、11頁），按此約定，原告將簽約款300萬元匯入履保專戶，就是依系爭契約約定的方式對被告給付價金，足認被告已受領簽約款而受有利益；原告已給付簽約款300萬元而受有損害；被告所受利益得自於原告的給付，損益之間有直接因果關係；系爭契約因解除條件成就而失其效力，被告受利益無法律上原因，依民法第179條規定，構成不當得利，原告據以請求被告返還，為有理由，應予准許。
（七）關於遲延利息之請求：
1.給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項前段定有明文。且按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第203條亦有明文。
2.本件原告返還不當得利之請求，給付無確定期限，被告於111年1月6日收受起訴狀繕本之送達（見本院送達證書，本院卷第1宗第51頁），應自翌日即同年月7日起算遲延利息，逾此範圍之遲延利息請求為無理由，應予駁回。
（八）被告雖否認原告主張，並抗辯：簽約款300萬元乃匯入履保專戶而非由被告受領、原告未依約給付完稅款475萬元，違約在先不得解除系爭契約，被告並得依系爭契約第10條第2項約定，將原告已給付之價金作為懲罰性違約金云云，然查：
1.原告將簽約款300萬元匯入專戶，就是依系爭契約約定的方式對被告給付價金，前面已經說明，這裡不再贅述。
2.系爭契約已於110年4月21日因解除條件成就而失其效力，原告不再負有給付完稅款475萬元的義務，被告無從依系爭契約第10條第2項約定，將原告已給付的簽約款300萬元作為懲罰性違約金。
3.系爭契約第15條第4項只約定「原金返還」，沒有排除遲延利息相關規定的適用，而民法第233條第1項前段規定，就適用於當事人沒有另行約定的情形，在本件就有適用。被告抗辯均於法無據，並無可採。
五、綜上所述，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即111年1月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求為無理由，應予駁回；至於原告併依民法第259條規定為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院就此部分既已擇一判決原告勝訴，且原告無從獲得更有利的判決，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件雖為一部勝訴、一部敗訴之判決，然原告敗訴部分，乃關於遲延利息之請求，屬返還不當得利的附帶請求，本不列入訴訟標的價額之計算，故本件訴訟費用3萬1,468元（包括第一審裁判費3萬700元、證人日、旅費768元）應依由被告負擔，始屬公允，爰裁判如主文第3項。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核屬有據，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
書記官 鄧竹君