臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2002號原 告 嚴培修
嚴淑惠共 同訴訟代理人 郭睦萱律師複 代理人 林沛彤律師被 告 范振樺 住○○市○○區○○里0鄰○○○○00 ○00號
范振堂范振勝范梅菊范美玲共 同訴訟代理人 初泓陞律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國111年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查兩造間就坐落桃園市○○區○○○段○○○○段000○000○000○000○000○000地號等6筆土地（下個別以地號稱之，合稱系爭土地）之觀音區「觀三字第143-1號」私有耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約）發生爭議，前經桃園市觀音區公所耕地租佃委員會調解不成立，嗣經桃園市政府耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由桃園市政府以民國110年9月23日府地權字第1100242794號函檢卷移送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「觀三字第143-1號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱調處卷）可稽，是本件原告起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、次按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。原告主張兩造間就系爭土地之系爭耕地租約租賃關係不存在，惟為被告所否認，致系爭耕地租約法律關係存否，即處於不確定之狀態，有賴確認判決予以除去，故原告訴請確認兩造間之系爭耕地租約不存在，自有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人即原告之前手楊東陳與訴外人即被告之父范開於86年間就系爭土地簽訂臺灣省桃園縣私有耕地租約，以種植稻谷為目的，嗣因贈與之原因，系爭659、756、757、758地號土地、系爭706、707地號土地之所有權人自楊東陳而輾轉變更為原告嚴培修、嚴淑惠，後兩造於107年1月18日向桃園市觀音區公所（下稱觀音區公所）辦理租約變更登記完竣而成立系爭耕地租約。詎被告為系爭耕地租約之承租人，本應將租約內系爭土地全部作為農耕使用，竟擅自於82年至97年間，在系爭758地號土地上興建建物作為養雞處所使用，現場並有水泥基地、紅磚、石綿瓦片等斷垣殘壁及堆放大量廢棄物，顯已有不自任耕作之情事，是系爭耕地租約依耕地三七五減租條例第16條之規定，應歸於無效，且此無效之情形，縱僅存在於租約中之部分土地，全部租約仍屬無效，爰起訴請求確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約租賃關係不存在，並依民法第767 條第1項規定請求被告塗銷租約註記及謄本登記，並返還系爭土地等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之系爭耕地租約租賃關係不存在。㈡被告應向觀音區公所及桃園市中壢地政事務所塗銷系爭土地上耕地三七五租約之註記及土地謄本之登記。㈢被告應將系爭659、756、757、758地號土地騰空返還予原告嚴培修。㈣被告應將系爭706、707地號土地騰空返還予原告嚴淑惠。㈤第3項、第4項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告所提92年間雞寮建物未坍塌時、98年間雞寮建物坍塌時之照片（即原證10、原證11，下稱系爭現場照片），全國各地鄉間相類場景所在多有，尚無從認即為系爭758地號土地斯時之現場情狀；而原告所指系爭758地號土地遭被告私自建造地上物作為養雞使用乙情，實則乃前承租人即被告之父范開於82年間，為耕作便利，經出租人楊東陳口頭同意後所興建之農具儲藏室，面積僅20平方公尺（約為6坪），以供放置農業用具，雖有養5、6隻雞供農家食肉、雞蛋，惟此乃一般農家為自給自足而少量飼養雞隻之情形，本業仍屬農作物耕種，自無變更原有耕作之使用目的；又原告所稱系爭758地號土地上有紅磚斷瓦殘骸、波浪板、堆置廢棄物等地上物，乃前出租人楊雪蓮於97年間辦理土地移轉登記時，為申請農用證明以便免繳土地增值稅等稅負支出，將上開農具儲藏室逕自拆除後遺留於原地之殘餘物，並非被告堆置或有同意第三人放置，僅消極未排除占有，不構成不自任耕作之情形。再者，系爭耕地租約中之備考欄位已明確記載被告各自耕作之範圍，且被告均係各自繳納租金予原告，租金金額均不同，並各自申報每年之種稻及耕作措施，顯見被告係在同一書面契約各自與原告成立獨立之租賃關係，縱認任一地號之土地有不自任耕作之情形，亦不影響其他租賃契約之有效性，況被告未辦理分耕分戶登記亦僅涉及有無違反行政法規上之管理規範，無礙原告已明確知悉被告就系爭土地分別耕作、繳租之事實，本件自無一部租約無效，租約全部無效之適用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭土地原為楊東陳所有，而於86年間與被告之父范開就系爭土地訂有臺灣省桃園縣私有耕地租約；系爭659、756、75
7、758地號土地、系爭706、707地號土地於98年或101年間，均以贈與為原因，分別移轉登記為原告嚴培修、嚴淑惠所有；范開死亡後，其繼承人即被告繼承其有關系爭耕地租約之承租人地位，於107年1月18日與原告向觀音區公所辦理租約變更登記核准在案，租期自104年1月1日至109 年12月31日止，被告並未辦理分耕分戶登記；系爭659、706、707、7
56、757地號土地無不自任耕作之情形，系爭758地號土地曾於109年間申請休耕，其上現況業經被告清除紅磚牆殘骸及廢棄波浪板等情，有系爭土地登記第一類謄本、地籍圖、系爭耕地租約、系爭758地號土地現況照片、臺灣省桃園縣私有耕地租約在卷可稽（見本院卷一第61至79、213頁，卷二第64頁），且為兩造所不爭執（見本院卷一第175、218、374頁），是此部分之事實堪以認定。
四、原告主張系爭耕地租約因被告就系爭758地號土地有不自任耕作之情事，應屬無效，被告應將系爭耕地租約辦理註銷登記及塗銷土地謄本登記，並將系爭土地返還予原告等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點及本院判斷論述如下：
㈠按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部
為公同共有，民法第1151條定有明文。次按耕地租約有下列情形之一者，應申請租約變更登記：承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者；承租人分戶分耕耕地者，台灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第3款、第6款亦分別有規定。經查，楊東陳於86年間與范開就系爭土地訂立臺灣省桃園縣私有耕地租約，租期自86年1月1日起至91年12月31日止共計6年，經主管機關觀音鄉公所登記為「觀三字第143-1號」（見本院卷二第64頁），范開死亡後，由被告以現耕繼承人繼承承租權，經觀音區公所准予辦理租約變更登記（即系爭耕地租約，見本院卷一第77、189頁），又被告不爭執未辦理承租人分戶分耕登記，已如前述，且卷內僅有系爭耕地租約因承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權申請租約變更登記之備查資料，則系爭耕地租約仍屬單一契約，並由范開之全體繼承人公同共有承租權，雖系爭耕地租約中備考欄位記載被告於系爭土地各自耕作之地號、面積，惟充其量僅為兩造或被告間內部約定事項，非法定登記事項，更非分戶分耕登記之依據，亦不因承租人係各自耕作、繳租，或出租人知悉承租人分別耕作、繳租，而消滅公同共有關係。是原告主張兩造間僅成立一個耕地租約，而非各別成立獨立之租約，要堪認定。
㈡次按承租人違反耕地三七五減租條例第16條第2項所定不自任
耕作之限制時，原訂租約固當然向後失其效力，惟若出租人明知承租人有不自任耕作之事由，於原訂租約期滿，該不自任耕作事由亦排除後，猶與承租人續訂租約，該續訂租約即難謂為無效；且此續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立（最高法院108年度台上字第621號、91年度台上字第1514號判決意旨參照）。原告提出其於92年及98年間自行拍攝之系爭現場照片（見本院卷一第251至259頁）作為證明被告有不自任耕作之證據，然被告已否認該等照片拍攝地點之真實性（見本院卷二第31、32頁），以原告所提被告不爭執之98、99年現場照片（見本院卷一第133、135頁），可知原告對現場狀況知之甚詳；又依原告所述系爭758地號土地上興建建物作為養雞處所使用乃82年至97年間之事，之後該建物坍塌不具房屋功能（見本院卷一第129至137頁），則被告縱有興建建物、放置農業用具及養雞，於98年後該建物已坍塌不復存在，楊東陳或原告於其後與范開續訂租約，揆諸前揭說明，該新訂之租約自非無效。
㈢次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。原告主張系爭758地號土地現場有部分水泥基地、紅磚殘骸、波浪板等廢棄物堆置，被告有不自任耕作乙節，固據提出照片4張為證（見本院卷一第83至89頁），而被告亦自承系爭758地號土地上之水泥基地、磚牆殘骸及波浪板等廢棄物乃范開經楊東陳同意後所興建之農具儲藏室，嗣經前出租人楊雪蓮辦理過戶時拆除後所遺留（見本院卷二第35頁）；又據原告申請系爭耕地租約租佃爭議調解時，經觀音區公所於110年1月21日至現場會勘結果，該土地部分翻耕作畦面、部分菜園、部分瀝青道路、部分水泥基地、磚牆殘骸並堆放廢棄波浪板等使用，有調處卷內現勘紀錄及照片可參（見調處卷59、62至64頁），然依前揭說明，被告消極未予排除該等廢棄物，尚非不自任耕作，不能以此遽認系爭耕地租約為無效。
五、綜上所述，原告主張被告就系爭758土地有違反耕地三七五減租條例第16條第1 項非自任耕作情事為由，而認兩造間耕地租賃契約有無效之情形，並請求確認兩造間就系爭土地之系爭租約租賃關係不存在，及依物上請求權之法律關係，訴請被告辦理租約註銷登記及塗銷謄本登記，並將系爭土地騰空返還予原告，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 13 日
書記官 王志成