臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2062號原 告 李弘道訴訟代理人 楊永芳律師被 告 趙善吉訴訟代理人 張進豐律師
梁雨安律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國113年4月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰零柒萬伍仟壹佰壹拾元，及自民國一百一十一年三月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十三，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾伍萬捌仟元之現金或銀行可轉讓定期存單或銀行保證書供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆佰零柒萬伍仟壹佰壹拾元預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年4月10日就桃園市○○區○○段○○○段0000○000000地號、中路段13-63、13-103地號土地（權利範圍1263/10000）及坐落其上之中路段12170建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○路000號8樓；與前開土地合稱系爭房地，如單指其一，則分稱系爭土地、房屋）簽立不動產買賣契約書，買賣價金新臺幣（下同）2,430萬元（下稱系爭契約），兩造已於110年6月辦理所有權移轉登記，並於同年7月13日辦理交屋。嗣原告於辦理交屋時發現系爭房屋有天花板掉落情形，始發現系爭房屋有氯離子超標情形即俗稱之海砂屋。爰依民法第359條規定，以本件起訴狀繕本之送達為減少買賣價金之意思表示，再依民法第179條規定請求被告返還溢收價金等語。並聲明：㈠被告應給付原告486萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡原告願以現金或銀行可轉讓定期存單或銀行保證書供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋為屋齡30餘年之中古屋，其通常效用因老化或缺損程度均已形諸於外，並得依一般交易通念由其屋齡直接估算，且被告並無保證品質或特別約定其效用，復依系爭契約第17條第2項約定，兩造係以現況交屋並約定被告不負物之瑕疵擔保責任，應認被告係按債之本旨為履行。又原告應於交屋時從速檢查其所受領之中古屋有無瑕疵，原告就該依通常檢查即能發見之鋼筋裸等顯著瑕疵，於發見後卻怠為通知，依民法第356條自應視為原告承認其所受領之物，不得再主張被告應負物之瑕疵擔保責任。另原告向被告承購系爭房地時係以遠低於市價之行情200多萬元（約佔交易金額之10％）而購買，該購買金額係以特約條款免除物之瑕疵擔保責任等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於110年4月10日簽定系爭契約，由原告向被告買受系爭房地，並於同年6月8日移轉所有權登記於原告名下迄今之事實，為兩造所不爭執，堪認屬實。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條前段分別定有明文。而建物氯離子含量超過標準會侵蝕鋼筋結構，造成鋼筋氧化鏽蝕、膨脹，對於建物之居住安全造成威脅，足已減少得以長久居住而安全無虞之通常效用，且為交易大眾所難以接受，縱無立即之危險，隨時間經過增加其危險性，不論主、客觀之價值與效用均有減損；又依系爭契約第8條第1項就系爭房屋氯離子檢測數值約定建物建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為每立方公尺0.6公斤以上（見本院卷一第77頁），併於同條第4項約定由賣方應就此負瑕疵擔保責任，參以系爭房屋係於77年間建築完成（本院卷二第172頁之建物登記謄本），是倘系爭房屋混凝土中氯離子含量高於上開標準，自有減少或欠缺契約所約定之通常效用，而認為物之瑕疵。
㈡系爭房屋經兩造同意後由本院送請社團法人桃園市土木技師
公會實施氯離子含量鑑定，鑑定人委託山明檢測科技有限公司至現場辦理混凝土鑽心試體取樣後，取單層之試樣6支施作混凝土氯離子含量試驗，檢測結果略為：混凝土氯離子含量值CNS3090（83年7月22日修訂）規定不得超過0.6kg/m³，本案建築物完成日期為77年5月4日，所採取試樣之6支混凝土氯離子含量平均值為3.0714kg/m³，超過預拌混凝土國家標準0.6kg/m³（本院卷三第91、93頁）。由上可知，系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形，足以對房屋結構安全造成影響，而應認有減少契約約定房屋所應具備之通常效用。是原告主張系爭房屋存有上述氯離子含量過高之瑕疵，依民法第359條規定請求被告減少價金，核屬有據。
㈢被告固抗辯原告應於交屋時從速檢查所受領之房屋有無瑕疵
，原告就該依通常檢查即能發現之鋼筋裸露等顯著瑕疵，於發見後卻怠為通知，依民法第356條規定，應視為其已承認受領系爭房屋云云。惟建物混凝土有無氯離子含量過高之瑕疵，非經儀器檢測無從察知，應屬民法第356條第2、3項所指依通常檢查，不能發見之瑕疵及不能即知之瑕疵，而原告於000年0月間獲知尚昕材料實驗室測試報告（本院卷一第93頁）後，亦於同年10月12日委任律師提起本件訴訟（本院卷一第5頁本院收狀收文章），請求減少價金，合於一般社會通念處理房屋氯離子含量超標瑕疵之時序進程，難謂原告有何怠於通知之情，被告執此之辯，難認可採。
㈣被告又辯稱原告係以低於市價行情購買系爭房地，且兩造已
以系爭契約第17條免除被告就系爭房屋氯離子含量超標之瑕疵擔保責任云云，然查：
⒈觀諸系爭契約第17條固約定：「乙方（即被告）不負物之瑕
疵擔保責任包含現況滲漏水部分現況交屋…」等旨（本院卷一第79頁），兩造係針對系爭房屋之「現況滲漏水部分」乙事相互讓步，文義明確，實未涵蓋系爭房屋之氯離子含量超標瑕疵，且徵諸一般交易常情，如為針對海砂屋免除出賣人之瑕疵擔保責任，避免日後再為此發生爭議，理當將此海砂屋瑕疵之具體事由明確記載。是被告據此辯稱原告已免除其此部分之瑕疵擔保責任，尚不可採。
⒉被告抗辯系爭房地之成交價值為2,430萬元，低於市價2,643
萬元，並提出相鄰建物之不動產交易實價查詢服務網資料為證（本院卷一第171頁），惟其提出之前揭資料交易時間為110年9月，而兩造係於000年0月間簽立系爭契約，兩者相差約半年，故上開資料不足證明系爭契約成立時，系爭房地之市場成交價值為2,600萬餘元，況不動產交易之實價交易價格及議價成交期間，亦會隨各不動產實際屋況、買賣條件及買賣雙方議價能力不同而有區別，難以單一交易狀況即認為市場行情，故被告抗辯系爭房地交易價格低於市價行情，自非有據。
㈤又本院囑託廣福不動產估價師事務所鑑定，鑑定結果略為：
混凝土中氯離子含量偏高情形，對其交易價值會有「修復費用」及「污名價損」，故系爭房屋有混凝土氯離子含量過高情形者，會對其交易價值有所減損。本所蒐集本案桃園市「混凝土氯離子含量過高情形」房屋交易實例，並依據「不動產估價技術規則」第18條「比較法」及「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第9號公報--瑕疵不動產污名價值減損估價指引」之「間接比較法」，計算出本案勘估標的系爭房屋混凝土氯離子含量過高情形之減損價值比例為16.77％，有該事務所第0000000號估價報告書可參（本院卷二第8、10頁）。本院審酌廣福不動產估價師事務所係由具專業證照之不動產估價師組成，且與兩造間無利害關係，其所為鑑定應屬客觀可信，故兩造約定系爭房地買賣價金為2,430萬元，以存有氯離子含量超標瑕疵之價格減損比例為16.77％計算，價格減損為407萬5,110元（計算式：2,430萬元×16.77％＝407萬5,110元），故原告減少系爭契約價金407萬5,110元，並依民法第179條規定請求被告如數返還，為屬可採，逾此範圍部分，則非有據。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。本件起訴狀繕本於111年3月17日寄存送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷一第60-1頁），於同年月00日生送達之效力，故原告就上開請求407萬5,110元部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年3月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應有理由。
五、綜上所述，原告本於民法第359條請求減少買賣價金407萬5,110元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及自111年3月28日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當金額併予准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 4 月 15 日
民事第一庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 16 日
書記官 張凱銘