臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2201號原 告 桃園市政府住宅發展處法定代理人 莊敬權訴訟代理人 張義群律師
程光儀律師複代理人 錢佳瑩律師
張庭維律師被 告 林漢洲訴訟代理人 林子莎上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國111年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號二樓之一房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬肆仟零捌拾元，及自民國一百一十一年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百一十一年五月一日起至騰空返還第一項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣壹萬零捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參佰柒拾萬貳仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣參萬肆仟零捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項所命之給付，各到期部分，於原告每期以新臺幣參仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於各到期部分以新臺幣壹萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴時聲明：㈠被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號2樓之1房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自民國110年7月16日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）14,400元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於111年6月2日具狀變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告68,640元，及自本變更聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被告應自111年5月1日起至騰空遷讓系爭房屋予原告之日止，按月給付原告14,400元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第241頁），經核原告所為訴之變更，係基於同一基礎事實而生，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告於109年10月14日與原告簽立「桃園市八德一號社會住宅租賃契約書」（下稱系爭租約），承租原告所管理之系爭房屋，約定租賃期間自109年11月1日起至112年10月31日止，每月租金7,200元。嗣被告及其同住家人林志燦、林志為於109年12月29日起即陸續違反「桃園市八德一號社會住宅住戶管理規約」（下稱系爭規約），原告遂於110年3月23日發函告知被告違規點數已達得終止租約之規定，如再次違規將終止租約，惟被告及其同住家人仍置之不理繼續違規，原告便以存證信函向被告表示被告該戶自109年12月29日起110年5月30止已累積違規點數達195點，已逾系爭規約終止租賃之上限60點，並要求被告於110年7月15日前搬離系爭房屋，被告於同年6月11日收受該存證信函，故系爭租約業經合法終止，被告即應返還系爭房屋，然被告迄今仍繼續占用系爭房屋拒不搬遷，應自110年7月16日起按每月租金數額計付違約金，又被告111年5月1日起未支付使用系爭房屋之對價，無法律上原因受有相當租金之不當得利，亦應返還。爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定，及系爭租約第11條第1、3項約定請求被告將系爭房屋返還予原告，給付原告68,640元（即自110年7月16日起至111年4月30日止之違約金），及自111年5月1日起至返還系爭房屋止，按月給付7,200元之相當於租金之不當得利及7,200元之違約金等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、原告未依系爭規約第13條第1點之約定，於管理單位蒐證拍照後，通知被告及其同住家人「限期改善」，僅由管理人員逕行開立違規記點單後，提報原告記點，與系爭規約之記點流程不符，則原告對被告及其同住家人所為之違規記點既未確實依系爭規約記點，即無構成終止租約事由，原告主張終止系爭租約並無理由。
㈡、又林志燦及林志為均為身心障礙者，倘要求被告及林志燦及林志為家人遷離社會住宅，將與身心障礙者權利公約保障身心障礙者之目的有違。而被告已高齡85歲，為低收入戶，倘要求被告遷離社會住宅，亦將與桃園市政府為照顧弱勢並實踐居住正義之社會福利政策之方針有違。
㈢、依原告所提出之原證六違規記點紀錄表，被告及林志為分別僅有一次違規紀錄，其餘違規事項皆為林志燦所為，而林志燦患有非特定的思覺失調及混亂型思覺失調等症狀，其違規行為係受精神疾病影響，並非自由意思所為，不應予以記點。
㈣、綜上，系爭租約未經原告合法終止，則原告請求被告給付違約金及相當於租金之不當得利即無理由。退步言之，依民法第252條之規定，亦認原告另行請求之違約金過高，不應准許等語，資為抗辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡被告願供擔保，請准宣告免假執行。
三、兩造於109年10月14日就系爭房屋成立系爭租約，約定租賃期間自109年11月1日起至112年10月31日止，被告與林志燦、林志為居住於系爭房屋，每月租金7,200元，並依系爭租約約定，被告應遵守系爭規約之內容，如被告及其家庭成員、共同居住者違反系爭規約評點累積扣分達原告所定之標準，原告得終止租約，又被告持續繳納租金至111年4月30日，且至今尚未返還系爭房屋等情，為被告所不爭執，且有...在卷足憑，自堪信為真實。惟就原告主張被告及其同住家人違反系爭規約，違規記點累計超過終止租約之上限60點，故原告已合法終止系爭租約，被告應返還系爭房屋一節且應給付每月相當租金數額之違約金，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠依照系爭規約，被告是否於110年5月30日前已累積違規點數達195點（超過終止租約違規點數上限60點）?㈡原告主張110年7月15日已合法終止系爭租約，爰依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈢原告依民法第179條規定及系爭租約第3條第1項、第11條第1、3項約定請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金，是否有據？
㈠、依照系爭規約，被告是否於110年5月30日前已累積違規點數達195點（超過終止租約違規點數上限60點）?按系爭規約第8條第4項約定「本社區公共區全面禁菸，並禁止隨意吐痰或檳榔汁（渣），經稽查後屬實，得以記5點」、系爭規約第9條第2項約定「不得任意丟棄果皮、菸蒂、廢棄物、垃圾或放置任何空箱，經稽查後屬實，得以記10點」、系爭規約第10條第5項約定「住戶及寵物不得隨地大小便或進行其他違反公序良俗之行為，經稽查後屬實，得以記15點」、桃園市政府住宅發展處公告約定「進出本社宅一律配戴口罩...若經勸導仍未改善或故意違反者，每次記點30點，得連續記點。記點達60點，將終止合約。」此有系爭規約及桃園市政府住宅發展處110年5月15日八德一(公)字第000000000號及110年6月6日八德一(公)字第00000000號公告在卷可稽(見本院卷一第27頁至第37頁)。林志為、林志燦於109年12月30日起至110年5月30日止因違反上開規約條款及公告規定累計記點達195點，此有原告所提出之記點紀錄表(見本院卷一第43頁至第67頁)附卷可憑，應可認定。被告雖抗辯如前，然按系爭規約第13條第1項規定之記點機制執行流程：「違規事項發生後需經蒐證拍照、通知限期改善、未改善或改善成效不彰時即得由管理人員開立違規單並提報記點紀錄表至桃園市政府住宅發展處記點」，原告所提出之記點紀錄表(見本院卷一第43頁至第67頁)附有被告同住家屬林志燦、林志為之違規照片，且記點單上均有改善日期之記載，然無改善完成時間之記錄，並各均經林漢洲本人、林志燦或林志為簽收，可見被告及違規之家庭成員接受通知後仍未改善因而為原告所記點，且各次記點均有經過系爭規約13條第1項所定之機制，尚無被告所稱從未通知被告或其同住家人限期改善之情。復查，系爭規約係民法上債權契約之性質，與刑法認定犯罪之證明程度不同，依照契約自由原則，應以雙方當事人合意之內容為契約之解釋。系爭租約及規約中既均無記載承租人及家庭成員或共同居住者違約之情形尚需考量行為人有如同刑法構成要件之責任能力，是依照當事人間之系爭規約及租約，僅需承租人或其家庭成員或共同居住者有違規之客觀情事，依照前開流程機制，即可對該承租戶記點，被告抗辯林志燦之違規行為因精神疾病非出於自由意志而不應予以記點與系爭規約及租約內容不符，尚非可採。綜上，原告主張被告至110年5月30日止已累積違規點數達195點，超過系爭租約約定之終止租約點數60點應屬有據。
㈡、原告主張終止系爭租約，爰依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？按系爭租約第12條第16項乙方（即承租人）及其家庭成員、共同居住者違反住戶管理規約評點累積扣分達甲方所定標準，甲方得終止租約、系爭規約第13條第4、5項規定承租人及同戶住戶如被記點累計達60點或構成立即終止租約事由者，主管機關得發函通知承租人立即終止租約；承租人累積點數若已達60點，應由管理公司報請桃園市政府住宅發展處備查後終止租約，且承租戶應依租賃契約之房屋返還條款執行。查，被告有如上違規情事且違規點數已達60點以上，已經本院認定如前，是原告自得終止系爭租約。原告於110年6月18日以存證信函向被告表示終止租約並限被告於110年7月15日將房屋依原狀點交返還予原告，此有存證信函1紙（見本院卷一第73頁至第77頁）在卷可憑，原告依照系爭租約及規約約定終止租約且依民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。被告雖抗辯原告終止租約有違社會住宅之宗旨，然社會住宅須長期由住戶共同維護環境並永續經營，始能肩負其所為社會大眾所期待之照顧弱勢之公共政策目標。如毫無管理社會住宅之規定，乃至社會住宅無法維持居住品質、提供長期穩定之良好居住條件，則無法認此類社會住宅符合開辦宗旨，而本件被告及其同住家庭成員已多次違反以保障社區內所有弱勢承租人居住品質之系爭規約，已實質上降低同住於社區內之弱勢居住者生活品質，對之終止租約尚非排擠身心障礙者，而係為維持社會住宅之永續經營，以保障更多弱勢族群之居住權利，是本院認被告此辯亦不可採。
㈢、原告依民法第179條規定及系爭租約第3條第1項、第11條第1、3項約定請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金，是否有據？違約金是否得予酌減？⒈ 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。次按民法第252條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號民事判決參照）。另按系爭租約第3條第1項、第11條第1項、第3項之約定「一、房屋每月租金（含管理費）：新臺幣7,200元整；十一、（一）租賃契約終止時，乙方應即時將房屋依原點交狀況返還甲方、清空私人家具及物品，遷出戶籍、將租金、水、電、瓦斯費、網路電信等或其他依約應繳納之費用全數繳清並檢附相關證明予甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。（三）乙方未依第一項定返還房屋時，甲方除得向乙方請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當月租額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止」。查、本件依上開系爭租約既已約定如上，足見承租人於無權占用房屋時，除應賠償出租人相當於當月租金之不當得利損害部分外，出租人併得基於強制承租人履行返還房屋義務之前提下，請求額外之違約金，可見該違約金係為督促承租人於無權占有系爭房屋時盡速履行返還系爭房屋之義務而約定，是認系爭租約第11條第3項之約定係懲罰性違約金之性質，合先敘明。
⒉ 按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年度台上字第1612號、84年度台上字第2172號判決亦同此旨。另違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號判決意旨亦可參照。本院審酌被告於系爭租賃契約屆滿後未履行遷讓返還系爭房屋之義務，無權占用系爭鐵皮屋之期間至今1年餘，違背義務之情節尚非甚重，且被告為經濟上弱勢，承租社會住宅僅以自住為目的，並無用以營業而另得賺取金錢之情事，暨原告已請求被告給付相當於租金之不當得利，應已可填補原告部分之損害等一切情狀，認原告請求被告給付每月租金1倍計算之違約金，尚屬過高，而應酌減為半月租金即每月違約金3,600元，方屬適當。查，原告於110年7月15日已將終止租約之意思表示合法送達予被告，其有權請求被告返還租賃之房屋，然被告仍違反系爭租約繼續占有該房屋已如上述，是依照系爭租約第3條、第11條約定，原告請求自110年7月16日至111年4月30日間（此期間後之違約金見下述），被告應給付違約金總計34,080元(計算式3600*9+(3600/30*14))，核屬有據，逾此部分請求則無理由，應予駁回；又被告於原告終止租約後自111年5月1日起未給付對價，而持續使用該房屋至今而未返還予原告，自受有相當租金之不當得利即每月7,200元，另依照系爭租約第11條約定，應給付原告酌減後之違約金每月3,600元，是原告請求被告自111年5月1日起至返還系爭房屋為止每月給付10,800元亦屬有據，逾此部分請求則無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項，請求被告遷讓返還系爭房屋；另依系爭租約第11條第1、3項約定及民法第179條規定，請求被告給付自110年7月16日起自111年4月30日止給付原告違約金每月3,600元及自111年5月1日起至返還系爭房屋止，按月給付7,200元之相當於租金之不當得利及3,600元之違約金，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查、本件原告對被告之違約金債權，係以支付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任。被告於111年6月2日收受變更聲明狀，此有被告回傳之變更聲明影本可憑（見本院卷第65頁）是原告請求自111年6月3日至清償日止，按年息5％計算之違約金利息，同屬有據。本判決兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
民事第二庭 法 官 蘇品蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 5 日
書記官 藍予伶