臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2332號原 告 公號香訫堂法定代理人 陳振正訴訟代理人 洪文浚律師被 告 陳宥嫺上列當事人間請求返還土地事件，於民國112年1月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖編號D1、D
2、D3、D4所示鐵皮屋、編號D5、D6所示水塔拆除，並將編號B、
D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7所示土地（面積共計五九七一點五六平方公尺）騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾萬捌仟陸佰元，及自民國一一一年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一一一年十月十八日起至騰空返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟壹佰參拾陸元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項至第三項於原告各以新臺幣肆佰壹拾捌萬元、新臺幣壹拾萬參仟元、已到期金額之三分之一為被告供擔保後，得假執行；但被告如各以新臺幣壹仟貳佰伍拾肆萬零貳佰柒拾陸元、新臺幣參拾萬捌仟陸佰元、已到期金額之全額為原告預供擔保，則得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，民事訴訟法第40條第3項定有明文。此所謂非法人團體，係指有一定名稱及事務所、營業所，並有一定目的及獨立之財產者而言。又祭祀公業條例雖已於民國97年7月1日施行，惟祭祀公業未依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，仍不失為非法人團體，有當事人能力，應按非法人團體之例，載為「某祭祀公業」，並列管理人為其法定代理人（最高法院97年8月12日97年度第2次民事庭會議決議可資參照）。本件原告雖未向主管機關為祭祀公業法人登記，惟有一定之名稱，於新竹縣○○鎮○○里00鄰○○○0號設有辦事處所，現以管理人陳振正擔任代表人，具有供奉祭祀之特定目的，且有獨立之財產，前並經桃園縣楊梅鎮（現改制為桃園市楊梅區）公所准予備查在案等情，有該公所函文附卷可參。依前開說明，原告應有當事人能力，其以公號香訫堂之名義起訴，並列陳振正為其法定代理人，應屬合法，先予說明。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告起訴聲明原為：被告應將坐落桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖所示地上物清空，並返還予原告（本院卷第3頁）。嗣以書狀及於言詞辯論期日變更為：1.被告應將坐落系爭土地上，如本判決附圖編號D1、D2、D3、D4所示鐵皮屋、編號D5、D6所示水塔拆除，並將編號B、D、D1、D2、D3、D4、D5、D6、D7所示土地（面積共計5971.56平方公尺）騰空返還予原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）771,494元，及自111年10月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息。3.被告應自111年10月18日起至騰空返還第1項所示土地之日止，按月給付原告12,839元。4.願供擔保，請求准予宣告假執行（本院卷第245、261、269頁）。核其所為，係基於其主張被告無權占用土地之同一事實，追加不當得利之附帶請求，及根據測量結果就請求拆除、返還之標的物位置、範圍、面積為事實上之補充，均合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告前於95年間，與被告訂定租賃契約，由被告向原告承租系爭土地如附圖B、D、D1至D7所示之範圍。租金約定為每年38,000元，一次繳納2年度，續期租金並應於到期當年度之9月25日前繳納之。租賃期間則自95年9月25日起，未定有期限，但約明至被告不繳納租金為止，租約即為終止（下稱系爭租約）。嗣被告於97年起，即未再繳納續期租金，依上開約定，系爭租約應於97年9月25日失其效力。原告並已於97年10月間委請律師發函主張系爭租約已經終止，請求被告返還承租土地，惟被告迄今仍拒為返還，原告自得依租賃之法律關係請求被告拆除地上物以回復原狀，並騰空返還上開範圍之土地。又被告於系爭租約終止後，仍無權占用系爭土地，因而受有相當於土地租金之利益，致原告受有同等之損害；如以附表「申報地價」欄所示價額、承租之面積，以年息7.5%計算，則以本件111年10月17日言詞辯論期日為基準，回溯5年期間之累計金額應為771,494元，自翌（18）日起之每月金額則應為12,839元，原告自得依不當得利之法律關係請求返還之。綜上，原告乃依租賃契約與不當得利之法律關係提起本件訴訟。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭租約既約定於被告不繳納租金為止，契約即為終止，則依反面解釋，被告如有持續繳納租金，就可繼續承租，原告應不得任意終止。而被告已分別於97年9月22日匯款76,000元至原告法定代理人配偶徐美麗之帳戶，以給付97年9月25日至99年9月24日之租金，又於99年9月25日簽發票面金額76,000元之支票1紙予原告，以給付99年9月25日至101年9月24日之租金，並無拖欠租金之情形，是原告於97年10月間寄發之律師函應不生終止租約之效力，被告並非無權占有上開土地。又被告既非無權占有，自不生不當得利之問題，況承租範圍中被告實際使用者僅有附圖編號D、D1至D7所示部分，編號B部分於承租後即閒置未使用，亦不應列入相當於租金不當得利之計算。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)按條件與期限，乃法律行為之附款，均為當事人對其法律行為效力所附加之限制，所謂條件，係指法律行為效力之發生或消滅，繫之於將來不確定是否成就之事實；所謂期限，則係將法律行為效力之發生或消滅，繫於將來確定發生之事實者而言（最高法院109年台上字第872號判決見解可資參照）。經查，本件兩造前於95年間訂定系爭租約，由被告向原告承租上開範圍之系爭土地。其中第2條、第3條、第8條後段分別定有「租賃期限自95年9月25日起至乙方（即被告）不交地租止，即告本約終止。」、「每年租金38,000元正。雙方協議一次支付2年之租金即76,000元整，乙方應於每年9月25日前交付予甲方，乙方無論任何理由均不得拖延或拒納。
」、「乙方歸還租地時，除雙方另有約定外，乙方應將土地恢復原狀歸還甲方。」之條文，有土地租賃契約書可參（本院卷第10頁），兩造定有內容如上之租賃契約，應可認定。
其中上開第2條所定「至乙方不交地租止，即告本約終止」之約款，即是將系爭租約之終止，繫於被告不再繳納租金之事實，而因被告未來是否繼續繳納租金於客觀上乃屬未定，核其性質，自屬於法律行為之解除條件。是被告不繳納租金之事實一經發生，系爭租約即因解除條件之成就而失其效力，而無待當事人另為終止之意思表示。
(二)原告主張被告除於簽約時給付前2年之租金76,000元以外，未曾再繳納續期租金，系爭租約應於承租滿2年後之97年9月25日起即為終止，然為被告所否認，辯稱其已分別於97年9月22日、99年9月25日以匯款及簽發支票之方式給付租金各76,000元等語，並提出帳戶交易明細、支票影本為據（本院卷第81、163頁）。然縱認被告所辯屬實，上開給付均發生清償之效力，其給付之金額仍僅足以抵充97年9月25日至99年9月24日、99年9月25日至101年9月24日之租金。被告雖另辯稱其於98年7月25日簽發票面金額108,331元之支票1紙予原告（本院卷第133頁），然依其98年7月28日寄發予原告之存證信函，已自述該紙支票乃為給付承租系爭土地期間所生電費（本院卷第109頁），自無從認該支票係為給付租金所簽發。此外，被告復未能說明並舉證證明其有何其他給付租金之情形，依前開說明，系爭租約至遲應於101年9月25日起，即因第2條所定解除條件之成就而終止。原告於97年10月間委任律師所發函文，是否發生合法終止效力，即無論究之必要。
(三)又被告承租上開範圍之系爭土地後，分別於土地上建造如附圖編號D1至D4所示鐵皮屋，及編號D5、D6所示水塔，實際承租及建造地上物之確切面積則如附圖編號B、D、D1至D7所示等情，已經本院會同兩造及地政人員現場履勘並囑託實施測量在案，有本院履勘筆錄、現場照片、桃園市大溪地政事務所111年5月27日複丈成果圖（本院卷第61-67、187-189、195-205、211頁）等件可參，此等事實堪以認定。而按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，為民法第455條前段所明定。本件系爭租約既已終止，原告現請求被告拆除上開鐵皮屋及水塔以回復土地之原狀，並返還上開範圍之系爭土地，即合於上開規定與系爭租約第8條後段約定之要件，應屬有據。
(四)關於不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人土地者，依一般社會觀念，即受有相當於土地租金之利益，而使權利人受有相當於租金之損害，該權利人自得請求返還此等利益。本件系爭租約至遲已於101年9月25日終止，而被告仍繼續占用上開範圍之系爭土地而未返還予原告；依上開說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。被告雖辯稱其實際使用範圍僅有附圖編號D、D1至D7所示部分，編號B部分於承租後即閒置未使用，不應列入計算云云，然租賃物一經出租人交付予承租人，於返還予出租人前，均應認為承租人所繼續占有，至於承租人是否實際用益，乃承租人自己之決定，自不能以未實際使用為由，否定其占有使用租賃物之地位，是被告此節所辯並非可採，附圖編號B部分仍應列入相當於租金不當得利之計算，始為正當。
2.又按無權占用城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，且依同法第105條規定，於租用基地建築房屋亦準用之。舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，則為平均地權條例第16條前段所規定。惟依上開規定決定租金數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等情事以為決定，並非必達申報總地價年息10%之最高額。本院審酌系爭土地為山坡地保育區之農牧用地，距離龍潭市區○○道○號龍潭、高原交流道各約有15至20分鐘之車程，交通並非發達；又周邊欠缺常見之工商、文教、醫療等設施，經濟活動亦難謂繁盛；但因面積廣大，形狀完整，仍可得為相當程度之經濟使用等情狀，認本件應以系爭土地申報地價3%計算相當於租金之不當得利，較為適當。是以此比率，按附表所示之占用期間、申報地價、承租面積計算後，原告自106年10月17日起至111年10月17日止得請求被告給付之不當得利數額應為308,600元；自111年10月18日起至騰空返還承租範圍土地止，得按月請求被告給付之金額則為5,136元（計算式詳如附表）。逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
(五)另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別明定。本件原告對被告之不當得利返還請求權屬於未定給付期限之金錢債權，且原告追加此部分請求之書狀，於111年10月17日言詞辯論期日前即已送達於被告，亦為被告所自承（本院卷第269頁），故原告就上開308,600元部分，請求被告給付自111年10月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，應有理由。
四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1項至第3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行，於主文第1項至第3項之範圍內合於民事訴訟法第390條第2項之規定，爰酌定相當擔保金額准許之；並依民事訴訟法第392條第2項規定，宣告被告如為原告預供擔保，則得免為假執行。至於原告逾此範圍之假執行聲請，則因訴之駁回失其依附，應併予駁回。
六、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件雖為一部勝訴一部敗訴，但原告敗訴部分均屬不併計訴訟標的價額之附帶請求，故斟酌此情，仍命訴訟費用由就請求拆屋還地部分之敗訴當事人即被告全部負擔。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳逸倫以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 17 日
書記官 蘇玉玫附表編號 占用期間 申報地價（即公告地價*80%） 金額計算式 應給付金額（元以下四捨五入） 1 106年10月17日至 106年12月31日 352元/平方公尺 (352*5971.56*3%)*(76/365) 13,130元 2 107年1月1日 至 110年12月31日 344元/平方公尺 (344*5971.56*3%)*4 246,506元 3 111年1月1日 至 111年10月17日 344元/平方公尺 (344*5971.56*3%)*(290/365) 48,964元 以上共計308,600元 7 111年10月18日起至遷讓返還系爭土地之日止 344元/平方公尺 (344*5971.56*3%)÷12 每月5,136元