臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第2387號原 告 徐瑋隆訴訟代理人 張藝騰律師被 告 官侑蓁訴訟代理人 鄭信煌律師複代理人 李長彥律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，於民國112年12月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬捌仟參佰伍拾捌元，及自民國一一〇年十二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十五，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣肆拾壹萬捌仟參佰伍拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查，原告原聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）175萬2,900元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3頁）。嗣具狀變更第1項聲明為：被告應給付原告64萬3,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第200頁）。核原告所為上開變更，為基於系爭房屋漏水之同一基礎事實，且僅為減縮聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於110年3月4日經由訴外人朝禾有限公司即住商不動產中壢龍岡加盟店（下稱朝禾公司）居間，與被告就其坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地及其上同段380號建物即門牌號碼為桃園市○鎮區○○路000巷0弄00○0號房屋（下稱系爭房屋）簽訂不動產買賣契約，總價金830萬元，原告已如數支付被告，並於110年4月6日為所有權移轉登記、同年月14日點交，整修、裝潢後於同年7月11日入住。購屋過程原告曾會同被告及朝禾公司人員看過系爭房屋，被告稱沒有漏水情形，而於現況說明書勾選無滲漏水。迨原告入住後之同年8月初因颱風降下大雨，系爭房屋出現有大量漏水情形，經通知被告雖自行僱工估價，然表示只願意負擔3萬元，且被告選擇施作外牆防水漆治標不治本，原告自行僱工估價需要47萬2,400元修繕，遭被告拒絕，且系爭房屋漏水顯有交易價值減損。本件經鑑定機關鑑定後，認滲漏水修復費用21萬3,065元，交易價值減損43萬0,358元，合計64萬3,423元。爰依民法第359條、第179條規定，請求被告返還應減少之價金等語，並聲明：㈠被告應給付原告64萬3,423元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於系爭房屋入住期間均無漏水情事，原告亦自承於購屋
過程中曾會同被告及朝禾公司人員看過系爭房屋，未見有何漏水瑕疵。原告所提供之照片既未載明為系爭房屋何處之照片，亦未標明拍攝日期，無從證明確屬瑕疵且自始存在。另原告自交屋後，即自行雇工進行系爭房屋變更梁柱、頂樓裝（釘）設淨水器等改建工程，是縱使系爭房屋有漏水情形，然該漏水情形是否因原告自行改建系爭房屋所造成亦非無疑。
㈡系爭鑑定記載原告取得房屋之後，若未針對屋頂及外牆進行
任何整修，可以推估屋頂及外牆之防水不良是在110年4月14日前即已存在，反面解釋可知，若原告於取得系爭房屋後曾針對屋定及外牆進行整修，則無法推估屋頂及外牆之防水不良是在110年4月1日前即已存在。原告取得系爭房屋後，即自行雇工進行系爭房屋變更梁柱、頂樓裝(釘)設淨水器等改建工程，則依上開結論，顯無法推估系爭房屋屋頂及外牆之防水不良係於110年4月14日之前業存在。
㈢系爭爭鑑定報告認漏水修復及裝潢復原施工期間之顧家人員
屬於精神補償性質，然該費用支出與系爭房屋之價值無涉，且民法財產上損害並無請求精神慰撫金之餘地，又其計算標準應以法定基本工資計算，是該使用價值減損為4萬7,775元，自無可採。又系爭鑑定報告建議將外牆防水部分以修復金額一倍做為交易價值貶損的金額，未說明其依據，且系爭房屋於修復後應無交易價值減損之問題。況土木技師並非不動產估價師，是否具有不動產估價之專業已屬有疑，另鑑定報告就滲漏水的修復費用21萬3,065元為列入技術性貶損，有重複計算情形等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（記本院卷第116、122、124、136、137、223頁；並依兩造陳述整理如下）：㈠兩造於110年3月4日就系爭房屋簽立不動產買賣契約，約定總
價金830萬元，原告已如數支付被告，並於110年4月6日為上開不動產所有權移轉登記，同年月14日點交。
㈡原告於購買系爭房屋過程中曾會同被告及朝禾公司人員看系
爭房屋，未見有任何漏水瑕疵。被告於簽立系爭房屋不動產買賣契約時，於現況說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形」處勾選否。
㈢原告曾於110年8月26日，寄發桃園民生路郵局第375號存證信
函予被告與房仲業者，通知系爭房屋有滲漏水情形，請求被告負擔物之瑕疵擔保責任。被告收受房仲業者通知後，委由其子張晉祥與原告交涉，惟兩造就減少價金數額無法達成共識。
四、本院之判斷：原告主張被告所交付系爭房屋有滲漏水之瑕疵，受有修繕費用21萬3,065元及交易價值減損43萬358元，共64萬3,423元之損害，應由被告負瑕疵擔保責任等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條前段分別定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條亦有明文。因此，有無瑕疵，應以交付時之狀況為準，至於交付前是否有瑕疵，並非所問。復按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要（最高法院107年度台上字第2072號民事判決意旨參照）。
㈡系爭房屋於交付時，是否存有原告所主張之滲漏水瑕疵：
1.系爭房屋經本院囑託桃園市土木技師公會就系爭房屋是否有滲漏水之瑕疵情形？如有，此滲漏水是否逾110年4月14日被告點交原告時即已存在?等項為鑑定，其鑑定結果略為：系爭房屋之1樓餐廳天花板及梁側、1樓後院外推區域之水槽下方、2樓廁所外牆面、2樓主臥房間牆面及3樓房間牆面均有漏水現象；依據原告屋主所提供之資料，顯示漏水情形在110年8月即發現，依據鑑定會勘所顯示的漏水狀況，在原告屋主取得房屋之後，若未針對屋頂及外牆進行任何整修，應可推估屋頂及外牆之防水不良情形應該是在110年4月14日之前即已存在。一般而言，如果外牆有滲水情形，但在出售前有先將室內牆面整理及重新粉刷上漆過，在好天氣之情況下可能看不到漏水現象，但在多次或連續多日大雨之後漏水現象應該就會慢慢顯現出來。故以摘錄110年1月〜110年8月之桃園地區雨量統計資料，資料顯示，在110年1月～4月間，並無連續多日下雨之情形；110年5月〜8月，則有多次連續下兩之情形，尤其在110年8月4日、6日、7日、10日有較多雨量，與原告屋主所提供漏水照片之日期110年8月10日應有對應關係等語。有該公會112年10月13日桃土技字第1120002324號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告，見外放之鑑定報告第7至9頁）在卷可稽，顯見系爭房屋確有滲漏水之瑕疵存在，足以影響原告之居住品質、安全及系爭房屋之價值，確有減少其價值及通常效用，自屬民法第354條所定之瑕疵，原告主張系爭房屋有滲漏水之瑕疵，應為可採。
2.被告雖抗辯：系爭鑑定報告記載若原告於取得系爭房屋後曾針對屋頂及外牆進行整修，則無法推估屋頂及外牆之防水不良是在110年4月1日前即已存在，而原告取得系爭房屋後，即自行雇工進行系爭房屋變更梁柱、頂樓裝(釘)設淨水器等改建工程，則依上開結論，顯無法推估系爭房屋屋頂及外牆之防水不良係於110年4月14日之前業存在云云。惟土木技師公會現場勘驗結果系爭房屋之1樓餐廳天花板及梁側、1樓後院外推區域之水槽下方、2樓廁所外牆面、2樓主臥房間牆面及3樓房間牆面均有漏水現象，並研判認為係外牆、屋頂漏水所致（見鑑定報告第8、9頁），被告所指原告變更之樑柱位於系爭房屋1樓前方中間位置（見本院卷第106頁），並非緊鄰系爭房屋外牆、屋頂，難認原告就開樑柱進行變更之施工將導致爭房屋外牆、屋頂漏水；又系爭鑑定報告已指出系爭房屋屋頂之防水層有多處均已破損，故下雨時屋頂下方之3樓天花板與牆面交界處即明顯產生潮濕現象等語（見系爭鑑定報告第9頁），即認屋頂漏水乃因屋頂防水層破損所致，被告執屋頂漏水為原告裝(釘)設淨水器所致云云，亦屬無據。從而，被告前揭抗辯均無理由。
㈢系爭房屋頂樓及外牆漏水，確實造成系爭房屋之居住品質不
良，欠缺住居所應具備防護等通常效用，而須支出費用予以修繕、維護，足認兩造買賣之標的物有減少價值、通常效用之瑕疵，原告據此主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。又鑑定報告就囑託鑑定事項系爭房屋滲漏水瑕疵修復至不滲漏水狀態之費用為何？為鑑定，其結果認滲漏水修復費用計21萬3,065元，修復費用明細表詳附件十（不包含漏水所致之損害修復費用）等語（見鑑定報告第11、143頁），是原告主張系爭房屋因滲漏水情形，減少作為居住使用之通常效用，且因修繕、維護支出費用而有減少價值之瑕疵，並依民法第359條、第179條之規定，向被告請求減少價金並返還已給付之價金21萬3,065元為有理由。
㈣原告復主張系爭房屋因滲漏水瑕疵，受有交易價值減損43萬0
,358元等情，為被告所否認。查交易價值貶損，一般而言包含交易性貶值（污名價損）、技術性貶值（直接成本損失或使用價值減損），玆分述如下：
1.交易價值貶損；是否會造成交易性貶值，除建物本身之瑕疵狀況外，其實尚有其他如土地價值與建物價值之權重比例、購屋者對瑕疵的容許及修復能力判斷、買賣當時的房價跌升狀況…等主客觀因素眾多，故此部分在實務上經常會發生爭議，因為很難取得真正客觀的數據。以本案而言，在主要客觀條件大致相同之情況下（如區域位置、經濟環境等)，建議僅需針對建物本身之瑕疵狀況來分析造成之交易性貶值。一般而言，漏水瑕疵是否能完全修復（屬於可回覆狀態）且是否造成房屋結構安全之影響及正常使用等是交易貶值金額多寡之重要因素。若漏水時間不長，漏水位置與主結構關聯性不大時，其對於建築物之結構安全影響其實有限，與海砂屋、輻射屋等不可回復之情況大為不同。但如果是長時間漏水，且滲入RC結構內，將造成混凝土中性化及鋼筋之鏽蝕，此時可能連帶影響房屋使用年限及結構上的安全，因而造成建物價值之減損（土地價值一般則不會因漏水瑕疵造成減損）。依此原則，以下將進行本案漏水瑕疵之探討，以便判斷所造成之交易性貶值金額之多寡。本案之漏水原因中大致可分為下列三項：A屋頂防水不良造成3樓牆面漏水：此部分漏水形成牆面有潮濕水漬壁癌等表面瑕疵，尚無混凝土破損、鼓起或剝落等情形。故漏水本身及其所造成之表面損害均屬裝潢層面，與房屋結構無關，均可修復，且修復後對房屋之內裝、外觀、結構及使用均無影響。B.外牆防水不良造成2樓牆面及1樓天花及梁側漏水：因本案屬加強磚造結構，故外牆構造應為磚牆＋1：3水泥粉光，此部分漏水形成磚造內牆牆面有水漬壁癌等表面瑕疵。漏水本身及其所造成之表面損害均屬裝潢層面，與房屋結構無關，均可修復，且修復後對房屋之內裝、外觀、結構及使用均無影響。C.1樓外推後院屋頂及牆面破損造成後院水槽下方漏水：此部分漏水均可修復，且修復後對房屋之內裝、外觀、結構及使用均無影響。而此交易減損金額可以用完整性修復漏水與局部性修復漏水的差額來推估。本案諸漏水經修復後，應可將原建物修復至不低於原建物防水功能之狀況，故理論上修復後即無交易減損之問題，但實際上購屋者對於建物是否可以修復到原有功能狀況大多心存疑慮，且本案外牆部分之防水施作礙於既有空間狹小，無法搭架以利檢查外牆是否有裂縫、膨拱等瑕疵予以打除再重新粉刷施作防水，故難免有防水年限無法持久之疑慮，依此，建議此外牆防水之部分以修復金額之一倍金額來做為交易性貶值（污名價損）的金額應屬合理(若依一般防水保固之概念，即表示此次防水修復不夠完整，還有費用可以再做一次防水)，可減少購屋者心中之不安。本案「外牆防水修復工程金額為82,045元，若依公會費用編列原則再增計運雜費及稅捐及管理費等，合計為105,838元，以此為交易性貶值(污名價損)金額應屬合理等情，經系爭鑑定報告認定如上（見鑑定報告書第147至149頁）。本院審酌系爭鑑定報告認定系爭房屋漏水原因之瑕疵均可修復，且修復後對系爭房屋之內裝、外觀、結構及使用均毫無影響，理論上修復後即無交易性貶值問題，惟因購屋者對於建物是否可以修復到原有功能狀況大多心存疑慮，而系爭房屋外牆部分之防水施作礙於既有空間狹小，無法搭架以利檢查外牆是否有裂縫、膨拱等瑕疵予以打除再重新粉刷施作防水，難免有防水年限無法持久之疑慮，故依一般防水保固之概念，即防水修復不夠完整，還有費用可以再做一次防水，依此可減少購屋者心中之不安，因認鑑定報告所建議交易性貶值（污名價損）10萬5,838元應為可採。
2.再技術性貶值（直接成本損失或使用價值減損）：可概略分為下列幾項：⑴漏水修復成本（含因修復漏水所致之損害復原）：購屋後所發現之瑕疵屬於102年5月1日即發生者，其漏水修復金額合計為21萬3,065元。⑵漏水原因探查成本：上述金額是在找到漏水原因時所計算之直接成本，但一般抓漏防水公司會將探查漏水原因的成本加上去，以本案漏水狀況屬屋頂及外牆防水不良所造成來看，一般約勘查2-3次即可漏水原因，業界行情而言約1萬2,000元，應屬合理。⑶因漏水所導致裝潢損害必須修復之成本：原室內裝潢部分在當初買方購屋時一定會考量於購屋價金內，而今因漏水所導 致原有裝潢之損害而必須修復之費用，自然是屬於直接成本損失之一，因此必須列入交易價值貶損的範圍內，此部分成本為5萬1,680元。⑷漏水修復及裝潢復原施工期間之使用價值減損：依本案狀而言，購屋後若需進行上述工程，工程期間雖有不便，但尚可居住或使用，惟此不便將造成此段期間之使用價值減損，且施工期間屋主必須有人顧家，顧家人員可能必須請假或由屋主額外付費支應，將造成額外之成本，此亦應列入減損金額方屬合理。使用不便之減損金額概屬於精神補償性質，較無客觀標準，建議以1,000元/日估算；顧家人員費用則建議以110年均每人國民所得797,546元/365日即2,185元/日計算。本案漏水修復工期預估為15天，依上述說明計算使用價值減損之金額＝（1,000元＋2,185元)×15日＝47,775元。⑸故技術性貶值之總金額為：1.漏水修復成本213,065元＋2.漏水原因探查成本12,000元＋3.因漏水所導致裝潢損害必須修復之成本5萬1,680元＋4.漏水修復及裝潢復原施工期間之使用價值減損4萬7,775元 ＝32萬4,520元等情，亦固據鑑定報告認定如上（見鑑定報告卷第145至147頁）。惟本院審酌系爭房屋漏水原因探查成本屬本件鑑定費用，另漏水修復成本業經認定為21萬3,065元，已如前述。不應再計入技術性貶值，故技術性貶值之金額應為9萬9,455元（因漏水所導致裝潢損害必須修復之成本5萬1,680元＋漏水修復及裝潢復原施工期間之使用價值減損4萬7,775元）
3.從而，原告主張因系爭房屋滲漏水之瑕疵，受有交易價值之減損，並依民法第359條、第179條之規定，向被告請求減少價金並返還已給付之價金，於20萬5,293元（交易性貶值105,838元＋技術性貶值99,455元)範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
4.被告雖辯稱系爭爭鑑定報告將修復施工期間之顧家人員成本屬於精神補償性質，然財產上損害並無請求精神慰撫金之餘地，且應以法定基本工資計算，另建議以外牆防水修復金額一倍作為交易價值貶損（污名價值）的金額，惟修復後應無交易價值減損，土木技師並非不動產估價師，是否具有不動產估價之專業已屬有疑云云。惟系爭房屋確實存在屋頂、外牆漏水之瑕疵，欠缺住居所應具備防護等通常效用，而須支出費用予以修繕、維護，修復期間顧家人員費用自屬修繕維護之必要費用，非慰撫金性質，而最低基本工資僅於勞動契約始有適用，以平均國民所得為標準計算顧家人員費用應屬合理；又鑑定報告已指出修復後理論上固無交易減損之問題，但實際上購屋者對於建物是否可以修復到原有功能狀況大多心存疑慮，且本案外牆部分之防水施作礙於既有空間狹小，無法搭架以利檢查外牆是否有裂縫、膨拱等瑕疵予以打除再重新粉刷施作防水，故難免有防水年限無法持久之疑慮，因此以保固之概念即以外牆防水修復金額之一倍金額來做為交易性貶值（污名價損）的金額，鑑定報告既已考量系爭房屋外牆防水修復條件較差，難免使購屋者對於是否真修復至原有防水功能心生疑慮，藉保固即此次防水修復不夠完整，還有費用可以再做一次防水之概念，認因此即應可減少購屋者心中之不安，自非毫無依據，其鑑定結果並無偏頗或不當之處，而被告亦未提出其他事證證明上開金額顯然不當，是被告空言質疑土木技師鑑定交易價值減損非專業云云，自無可採。
㈤從而，原告主張因系爭房屋有滲漏水之瑕疵，因此受有修復
費用21萬3,065元、交易價值減損20萬5,293元之損害，合計41萬8,358元（213,065元＋205,293元），並依民法第359條、第179條之規定，向被告請求減少價金並返還已給付之價金41萬8,358元，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條之規定，請求被告給付41萬8,358元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年12月17日（見本院卷第89頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回，兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，就原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，爰無待原告供擔保，逕依職權宣告假執行，並另就被告免為假執行之聲請酌定相當之擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 2 日
書記官 張詠昕