臺灣桃園地方法院民事判決 110年度訴字第39號原 告即反訴被告 湯富深
彭武淵彭武國彭武棟彭邱曲共 同訴訟代理人 彭盛滄
方南山律師被 告即反訴原告 黃發錦訴訟代理人 成介之律師
黃錦豐上列當事人間確認買賣關係不成立事件，本院於民國110 年7 月23日辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認兩造間就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地於民國92年10月12日所為之買賣關係不成立。
二、本訴訴訟費用由被告負擔。
三、反訴原告之訴駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
（一）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 、7 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：確認兩造間就坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○ ○號土地（重測前為烏樹林段165地號，分割自528 地號，下稱系爭土地）於民國92年10月12日所為之買賣關係不成立（見本院卷第3 頁），嗣於11
0 年3 月4 日言詞辯論期日當庭將訴之聲明變更、追加為先位聲明：確認兩造間就系爭土地於92年10月12日所為之買賣關係不成立，備位聲明：確認兩造間就系爭土地於92年10月12日所為之買賣關係不存在（見本院卷第53頁）。
核原告所為上開訴之變更、追加，均係本於同一基礎事實且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，並無不合，應予准許。
（二）被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第522 號裁定意旨參照）。經查，被告即反訴原告於
110 年2 月4 日本件繫屬中提起反訴請求原告即反訴被告應將系爭土地移轉登記予反訴原告（見本院卷第40頁）。
經核其反訴訴訟標的與本訴之標的及其攻擊防禦方法有牽連關係，是其提起反訴，核無不合，應予准許。
（三）確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。原告訴請確認兩造間就系爭土地於92年10月12日所為之買賣關係不成立或不存在，為被告所否認，兩造就前開買賣關係存否發生爭執，原告主觀上就此法律上之地位有不安之狀態存在，且能以確認判決除去，自應認原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面
一、本訴部分
（一）原告主張：原告5 人為系爭土地之所有權人，因鄰地即同段527 號地號土地（重測前為烏樹林段166-2 地號，因分割增加地號166-47，下稱系爭鄰地）上建物（門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號，下稱鄰地建物）所有權人即被告之配偶黃范雪妹越界建築，即由被告代理黃范雪妹在92年7 月1 日向大溪地政事務所申請鑑界，原告與被告於同年10月12日簽訂土地買賣備忘錄（下稱系爭備忘錄），由被告以每坪新台幣（下同）12萬購買系爭土地；其後，原告彭武淵及彭武棟之配偶黃燕芬曾向大溪地政事務所（下稱大溪地政）申請測量、分割土地事宜，遭大溪地政告以系爭土地無法分割，是本件系爭備忘錄之簽訂即有自始客觀不能給付之情而無效，兩造遂合意解消系爭備忘錄可能形成之法律關係，均未依系爭備忘錄第4 條約定正式簽約，而另於95年8 月10日簽訂協議書（下稱系爭協議書），被告並將置於系爭土地上之車庫及檳榔攤拆除，是原告認買賣契約並不成立，縱認成立，亦因系爭協議書之簽訂而解除；倘認並未解除，以起訴狀之繕本催告被告於收到繕本後即為支付原告買賣價金418 萬4,645 元（此價金之請求，並未放棄因情事變更請求增加給付買賣價金之權利），逾期將再行催告履行，再不為履行者，則解除契約；系爭土地於105 年雖得以辦理分割，但被告並未曾向原告請求再行測量、分割系爭土地，自無得認兩造於訂約時並預期於不能之情形除去後始為給付，兩造間買賣法律關係即不存在等語。並聲明如前開變更後之聲明。
（二）被告則以：雖系爭備忘錄第4 條記載「本備忘錄由乙方申請丈量分割核准後二週內，由甲方請代書正式簽約」等語，然系爭備忘錄中，對於雙方買賣之權利義務均已清楚約定（包括買賣標的物及價金），故已生買賣關係，故是否正式簽約，並不影響買賣關係之成立等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分
（一）反訴原告主張：雙方簽署系爭備忘錄後，系爭土地尚未分割，故請求移轉土地之條件尚未成就。反訴原告無法請求，系爭土地後雖經分割，然反訴被告並未主動告知已分割完畢，故反訴原告並不知悉條件已經成就。今反訴被告提起本件訴訟，反訴原告確知土地已分割，願意以每坪12萬元之價格為價金之給付，又依系爭備忘錄之約定需分割後才正式簽約，系爭土地約2 、3 年前才分割完成，當時才能請求移轉登記，故反訴原告請求權並未罹於時效而消滅，爰依買賣之法律關係，提起反訴。並聲明：反訴被告應將系爭土地移轉登記予反訴原告。
（二）反訴被告則以：反訴原告請求移轉系爭土地之請求權業已罹於消滅時效，且系爭土地附近同段土地於105 年3 月間每坪單價為22萬8,774 元，92年間簽訂之系爭備忘錄記載每坪單價為12萬元，以12萬元作為交易價額對反訴被告顯失公平，且系爭土地地理位置較附近同段土地更佳，若認為反訴原告之訴有理由，則反訴原告應支付之每坪單價亦不應低於24萬元，反訴被告主張同時履行抗辯等語，並聲明：（一）反訴原告之訴駁回，（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷
（一）本訴部分
1、原告主張原告5 人為系爭土地所有權人，黃范雪妹為系爭鄰地之所有權人及鄰地建物之事實上處分權人，因鄰地建物占用系爭土地，被告代理黃范雪妹於92年7 月1 日申請大溪地政就系爭土地、系爭鄰地及同段165-42地號土地鑑界，經大溪地政於92年7 月15日派員測量，依實地所釘鋼釘為界，其後兩造於95年8 月10日簽立系爭協議書，被告同意依大溪地政所測量之椿點為準，就占用之系爭土地，於96年1 月10日以前無條件自行拆除地上物，並騰清交還土地，鄰地建物後段左下角占用系爭土地部分，因無法過戶給被告，故同意讓被告無償使用等情，業據其提出土地所有權狀、大溪地政92年7 月17日函附之土地複丈成果圖、通知書、系爭協議書、系爭土地登記第一類謄本（見本院卷第11至18、20、23、77、79頁）為憑，且為被告所不爭執，並提出系爭鄰地登記第一類謄本、鄰地建物房屋稅繳款書各1 份在卷可參（見本院卷第71、73頁），並經本院依職權調閱系爭土地資料（見本院卷第57頁）附卷，自堪信為真實。
2、按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照）。次按「預約與本約同屬契約之一種，預約成立後，預約之債務人負有成立本約之義務。而買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」，最高法院108 年度台上字第1118號判決意旨可資參照。又契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第166 條定有明文。依卷附系爭備忘錄之記載「1.甲方黃發錦先生與乙方五惠食品廠（坐○○○鄉○○○段○○○○號與關係土地一六六之二之土地買賣，每坪以地政事務所實測面積為準，每坪以新台幣壹拾貳萬元整成交」、「
2.地坪以一六六之二地號，以馬路邊之大電線杆（中豊幹32）至中豊路268 巷1 號騎樓邊之牆壁為直線取直，扣除中豊路268 巷1 號牆壁邊之排水溝（寬60公分）」、「4.本備忘錄由乙方申請丈量分割核准後二週內，由甲方請代書正式簽約」、「訂約人：甲方黃發錦先生、乙方：湯士毅先生、彭武淵先生、彭武國先生、彭武棟先生、邱曲妹女士、見證人：村長廖振國先生」等語（見本院卷第21至22頁），就甲方或乙方何人為買方、何人為賣方、交易之土地係系爭土地（即165 地號土地）或系爭鄰地（即166之2 地號土地）等均屬不明，而依系爭備忘錄第4 點，土地尚待分割，顯見兩造間買賣標的物尚未經完成土地分割程序，對於買賣標的之面積、範圍，亦無法確定，又系爭備忘錄第1 點乙方為五惠食品廠，惟訂約人乙方卻為湯士毅等人，邱曲妹下方亦無當事人之簽名，參以證人廖振國證稱：系爭備忘錄上方有簽名的人都在場，他們簽完之後我才見證簽名，但湯富深、邱曲妹有無在場，我忘記了，當時還沒有分割，不確定買賣的坪數等語（見本院卷第89、92、94頁），及原告表示湯士毅為湯富深之子、原告彭邱曲原名為邱曲妹、五惠食品廠為原告湯富深、彭武國合作之工廠，與其餘原告無關（見本院卷第87至88、113 頁）等情，則系爭備忘錄之當事人究為何人，亦有可疑，而系爭土地為原告5 人所共有，系爭備忘錄亦未就原告各自應有部分為買賣，於訂約當事人及交易標的物均不明確之情形下，實難認依系爭備忘錄兩造間之買賣關係成立。況且，依系爭備忘錄第4 點之記載，雙方需分割後始正式簽約，於92年10月12日所簽訂者僅為備忘錄，至多為預約，難認兩造間之買賣本約業已成立。從而，原告請求確認兩造間就系爭土地於92年10月12日所為之買賣關係不成立，於法即屬有據，應予准許。
（二）反訴部分原告之訴為有理由，業如前述，則反訴原告以系爭備忘錄，依兩造間買賣之法律關係，請求反訴被告應將系爭土地移轉登記予反訴原告，自無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告先位請求確認兩造間就系爭土地於92年10月12日所為之買賣關係不成立，為有理由，可以准許。至原告追加備位聲明部分，因本院認定原告先位請求，為有理由，則本院就原告之追加備位聲明部分即毋庸加以審判。另反訴原告依買賣之法律關係請求反訴被告將系爭土地移轉登記予反訴原告，為無理由，應予駁回。
五、原告雖聲請通知證人黃燕芬到庭作證並函詢大溪地政以證明92年10月12日起至95年8 月間原告曾派人至大溪地政申請測量、分割事宜，惟遭大溪地政否決（見本院卷第115 頁）；及被告聲請通知證人湯士毅到庭作證以明系爭備忘錄之主體為何人（見本院卷第128 頁），然兩造間就系爭土地買賣關係不成立，業經認定如前，故並無再為前開調查之必要。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、本訴、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 8 月 30 日
書記官 王志成