臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第482號原 告 東方財經雙鑽管理委員會法定代理人 黃欣儀訴訟代理人 王唯鳳律師被 告 邱顯龍訴訟代理人 鄭信煌律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地地下二層如附圖所示紅色區塊部分之停車位騰空返還予東方財經雙鑽社區全體區分所有權人。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾萬玖仟參佰玖拾壹元，及自民國一一零年三月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一零年三月二十九日起至騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原告新臺幣壹仟捌佰陸拾伍元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬伍仟元為被告擔保後，得假執行，但被告得以新臺幣壹佰陸拾玖萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣參萬陸仟肆佰陸拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬玖仟參佰玖拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣陸佰貳拾貳元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按期各以新臺幣壹仟捌佰陸拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時聲明：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地地下二層如起訴狀附圖所示紅圈處部分二個停車位（面積22.113平方公尺）騰空並返還東方財經雙鑽社區全體區分所有權人；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原告4,000元；㈣請准供擔保宣告假執行（本院卷3頁）。嗣經本院於審理中履勘測量確定被告占用之面積後，原告於民國111年8月18日具狀變更聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地地下二層如附圖所示紅色區塊之停車位（下稱系爭車位）騰空並返還東方財經雙鑽社區全體區分所有權人；㈡被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項停車位之日止，按月給付原告4,000元；㈣請准供擔保宣告假執行（本院卷205頁）。核原告聲明內容之變更，係依附圖及勘驗結果所為對原聲明事實上之補充或更正，非訴之變更或追加，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落於桃園市○○區○○段○○○○段000地號土地上之區分所有建物（下稱系爭建物）地下二層停車場係原告所管理之東方財經雙鑽社區之共同使用部分，惟停車場內之系爭車位未經共有人間約定由被告專用，竟遭被告無權占有系爭車位，並擅自以車庫管理人名義向第三人收取車位租金、清潔費等款項，侵害原告使用收益系爭車位之權利。又被告占用系爭車位，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，以該社區每停車位租金2,000元計算，原告可請求自起訴前5年之不當得利共24萬元（計算式：2,000元×12月×5年×2車位＝24萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭車位之日止，按月給付4,000元。為此，依民法第767條第1項、第821條、第179條規定提起本件訴訟等語。並聲明：
如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭建物地下二層停車場內共有7個停車位，均為私人所有，其中4個停車位為原地主即被告及訴外人彭呂素琴與建商約定合建分配取得；另3個停車位為建商取得後，由當時社區住戶自行與建商購買取得（分配位置圖如配置圖所示）。原告所主張之系爭車位，其一為被告所有，另一則為訴外人黃元龍所有（後出售予訴外人孫承裕，並由孫承裕委託被告保管）。又停車場自81年間興建完成後即由建商委託訴外人即被告母親邱余壬妹負責管理維護，嗣因建商退場且邱余壬妹年事已高，後改由各車位所有人委託被告續行管理及升降機保養事宜，並於88年12月30日簽立委託證明書。是系爭建物地下二層停車場之停車位均為私人所有，並由各停車位所有權人自行管理、修繕，且此情亦經原告時任主委黃欣儀於103年5月15日簽立說明書所自承「據我所知...所有權人委託他（即邱顯龍）管理」等語，數十年來社區住戶均無爭議，足認系爭社區共有人間就系爭車位已有默示分管契約存在，被告確有使用系爭車位之權限，並非無權占有等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第234、282頁）㈠系爭車位之建物登記謄本登載為建號「中壢區興南段中壢老
小段1391號」建物，建築完成日期為81年6月26日，為主建物興南段中壢老小段0000-0000號、1512號、0000-0000號、0000-0000號建物所共有，主要用途為防空避難、樓梯間及停車場。㈡系爭車位由被告占有使用多年。
四、本件爭點：㈠系爭車位是否屬私人所有？㈡系爭社區共有人就系爭車位之使用狀況，是否未成立默示分
管契約？㈢原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不
當得利，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際
使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀84年7月12日修正前之土地登記規則第72條第1款、第2款（修正後為第75條第1款、第80條）定有明文。查，系爭建物於81年6月26日竣工，地下二層停車場建號謄本標示為中壢區興南段中壢老小段1391建號、主要用途為防空避難室、樓梯間、「停車場」，為主建物興南段中壢老小段0000-0000號、1512號、0000-0000號、0000-0000號建物區分所有人共有，有使用執照存根、建物登記謄本存卷可稽（本院卷第93、165至169頁），為兩造所不爭執，益見系爭建物地下二層停車場於起造時，已按系爭建物之實際使用狀況考量，而與防空避難室、樓梯間合併另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，而為系爭建物之共同使用部分。準此，系爭車位既位於系爭建物之地下二層停車場，亦同供各相關區分所有人全體共同使用，於使用用途上自不得獨立於各相關區分所有權而存在，而欠缺使用上之獨立性，各相關區分所有人全體自得依民法第818條規定，按其應有部分為全部使用、收益，要非被告單獨享有所有權甚明。是被告辯以系爭車位為其個人私有，顯與實情有違，不足採信。
㈡系爭建物之共有人就系爭車位之使用狀況，並未成立默示分管契約：
⒈按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明
示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示（最高法院101年度台上字第1294號判決意旨參照）；以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照）。原告主張被告無權占用系爭車位，為被告所否認，並以前情置辯，依照前開說明，被告自應就所抗辯有前開默示分管協議存在之事實，負舉證責任。
⒉被告固以系爭建物自民國81年間興建完成後即由建商委託訴
外人即被告母親邱余壬妹負責管理維護，嗣改由系爭停車場所有人委託被告續行管理及升降機保養，其每月亦有繳納車位管理費500元，迄今已存在28年，均無人異議，住戶間應成立默示分管契約云云，並提出地下室二樓停車配置圖、委託證明書、說明書、汽車昇降機收支明細單、東方財經雙鑽B座管理費一覽表等件為據（本院卷第31至39頁、63頁）。
查，據被告所提出「地下室二樓停車配置圖」（下稱系爭配置圖）固可見系爭車位係分由被告及黃元龍所使用，然該配置圖既非地主與建商約定所繪製，亦未經系爭建物區分所有權人會議討論，為被告所自陳（見本院卷第282至283頁），則系爭車位是否為建商與地主間如系爭配置圖繪製範圍而約定使用？系爭配置圖如何使系爭建物區分所有人所知悉而成立默示分管約定等節，均未據被告舉證以實其說，已乏所憑。又被告所提出之上開書證，至多僅能說明系爭建物地下二層停車場之停車位占有人每月有多繳付500元供停車位維護之用，而委由被告代為管理維護昇降機等設備（見本院卷第35至39頁）；縱依原告前任主委黃欣儀簽立說明書記載：「
一、B1B2停車場均屬私人所有，電錶也獨立安裝，本大樓住戶99％未買車位。二、據我所知早期無人管理，時多年前升降機固（故）障無法使用，是邱顯鑫先生自費修理花20萬元之後，所有權人委託他管理，並言明使用升降機每部車每月分擔伍佰元補貼機械安裝、維修等」等語（見本院卷第33頁），猶無以論斷系爭建物地下二層停車場實際約定使用範圍為何，更無從認定系爭配置圖所示之系爭車位歸被告使用。⒊被告並以證人羅際鍊為證，而羅際鍊到庭具結證稱略以：伊
於80、81年間購買房屋時，建設公司說車位都已經賣掉了，有些車位是地主的車位。系爭停車場早期均由邱媽媽負責管理，至89、90年間則由被告接任管理，停車場昇降機亦由被告負責修繕保養..伊於簽約購買房屋時，建商並無向其表示地下二樓跟大樓的各樓梯間還有平台均屬公同共有，亦未就此為另外約定等語（本院卷112至113頁），固可認系爭建物地下二層停車場初期係由建商委託被告母親邱余壬妹負責管理維護，嗣於89、90年間由被告接管等節為真，然此尚不足以證明系爭建物於興建完竣之初，建商與地主就各停車位有如何之分配約定，更無以證明系爭建物區分所有人有按系爭配置圖所約定之範圍達成默示分管合意，此亦見羅際鍊於同日證稱：伊於簽約購買房屋時，建商並無向其表示地下二樓跟大樓的各樓梯間還有平台均屬公同共有，亦未就此為另外約定等語（見本院卷第115頁）可徵。
⒋綜上證據，本件無從認定建商與地主就系爭車位之使用有如
系爭配置圖之約定，而系爭配置圖亦未經建商於銷售建物時提供予買方，難認系爭車位於系爭建物區分所有權人間有成立默示分管契約。是以系爭建物區分所有人單純就被告使用系爭車位不為異議或反對之表示，原因多端，或因權利意識之欠缺，或基於睦鄰情誼而與人為善，或礙於處置能力之不足，或出於對所有權歸屬或法律規定之誤解，均有可能，自無法必然推論出系爭建物之區分所有權人就系爭車位使用現況單純沉默而未積極異議，即有默示分管契約存在。
⒌第按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號、91年度台上字第1902號判決意旨參照）。查本件被告占用系爭車位尚無合法權源，已如前述，則原告依民法第767條、第821條規定，請求被告將系爭車位返還系爭社區全體區分所有權人，核屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。而無權占用他人之土地，依一般社會通念，足認為可獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常觀念，土地所有人自得依民法第179 條前段不當得利之規定，請求無權占有人給付相當於租金之損害金。查被告無權占有系爭車位，已如前述，是其因此受有相當於租金之利益，並致系爭社區全體區分所有權人受有無法使用系爭車位之損害，原告依上開規定請求被告給付相當於租金之利益，自屬有據。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限。上開規定於租用基地建築房屋者，準用之，土地法第97條、第105條定有明文。所謂土地總價額，係指法定地價而言，即土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，此觀土地法第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條規定即明。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭車位面積為22.0675平方公尺（計算式：4.55M×4.85M＝22.0675㎡），其占用期間迄今之年度申報地價如附表所示，有複丈成果圖及地價公務用謄本在卷可稽（本院卷第195頁、第255至269頁），本院審酌系爭車位地下二樓面臨桃園市中壢區康樂路，鄰近中壢國民小學，附近有交通及商業活動頻仍，暨系爭車位遭被告占用面積、現為非營利性停車之用（見本院卷第13、184-1頁）等情，認以土地申報地價年息8%計算尚屬相當，並計算起訴（110年3月8日）前5年相當租金之不當得利為10萬9,391元，並自起訴狀繕本送達被告翌日（110年3月29日）起按月應給付1,865元（計算均如附表所示），原告逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
㈣按付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。原告請求被告給付起訴前5年之不當得利，而本件起訴狀繕本於110年3月18日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第43頁），於同年月28日生送達效力，則原告請求被告自110年3月29日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告應將系爭車位騰空並返還東方財經雙鑽社區全體區分所有權人，為有理由；又原告依民法第179條規定請求被告應給付10萬9,391元及自110年3月29日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自110年3月29日起按月給付1,865元，為有理由，應予准許。其餘部分之請求為無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保，聲請准、免宣告假執行，爰就原告勝訴部分核與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額准許之；並依被告陳明酌定相當擔保金額免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本院審理結果雖認原告一部勝訴、一部敗訴，惟原告敗訴部分僅為相當於租金不當得利之附帶請求，認本件訴訟費用仍應由被告負擔。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
民事第二庭 法 官 劉哲嘉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
書記官 鄧文琦附表 面積(㎡) 占用期間 申報地價 (新臺幣) 年息 總計 (新臺幣/元以下四捨五入) 自110年3月29日起按月給付金額（新臺幣/元以下四捨五入） 22.0675 105.3.9~106.12.31(1又9/12年) 12,468元 8% 38,519元 1,865元（計算式：【22.0675×12,679.2×8%】÷12） 22.0675 107.1.1~108.12.31(2年) 12,148元 8% 42,892元 22.0675 109.1.1~110.3.8 (1又3/12年) 12,679.2元 8% 27,980元 合計 109,391元