臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第423號原 告 蕭素月訴訟代理人 巫宗翰律師被 告 陳武炎
黃光輝
曾桂勤王美鈴
古曾桂香盧梅玉上 一 人訴訟代理人 邱逢銘被 告 游月霞
徐張鳳妹上八人共同訴訟代理人 李國煒律師複 代理人 吳天弘被 告 劉年得上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國111年8月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳武炎應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為二點六三平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告黃光輝應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為九點○二平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告曾桂勤、王美鈴應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為十五點三四平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告劉年得應將坐落桃園市○○區○○段○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為十六點一四平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告古曾桂香應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為十八點一八平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告盧梅玉應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為十九點○六平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告游月霞應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為十九點四六平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
被告徐張鳳妹應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號之建物如附圖所示占用面積為二十點一二平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
訴訟費用由被告陳武炎負擔五十分之一，被告黃光輝負擔五十分之三，被告曾桂勤、王美鈴五十分之六，被告劉年得負擔五十分之六，被告古曾桂香負擔五十分之七，被告盧梅玉負擔五十分之八，被告游月霞負擔五十分之九，被告徐張鳳妹負擔五十分之十。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬元為被告陳武炎供擔保後，得假執行；但被告陳武炎如以新臺幣壹拾萬貳仟零肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾貳萬元為被告黃光輝供擔保後，得假執行；但被告黃光輝如以新臺幣參拾肆萬玖仟玖佰柒拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告曾桂勤、王美鈴供擔保後，得假執行；但被告曾桂勤、王美鈴如以新臺幣伍拾玖萬伍仟壹佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於原告以新臺幣貳拾壹萬元為被告劉年得供擔保後，得假執行；但被告劉年得如以新臺幣陸拾貳萬陸仟貳佰參拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告古曾桂香供擔保後，得假執行；但被告古曾桂香如以新臺幣柒拾萬伍仟參佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告盧梅玉供擔保後，得假執行；但被告盧梅玉如以新臺幣柒拾參萬玖仟伍佰貳拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第七項於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告游月霞供擔保後，得假執行；但被告游月霞如以新臺幣柒拾伍萬伍仟零肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第八項於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告徐張鳳妹供擔保後，得假執行；但被告徐張鳳妹如以新臺幣柒拾捌萬零陸佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明為：如附表編號1至8所示之被告應分別將如附表編號1至8所示之房屋占用各該土地之面積（面積大小如附表編號1至8「原起訴時請求被告拆除騰空之面積」欄位所示）拆除騰空（見本院卷一第4頁）；嗣經現場履勘後，原告於民國111年4月18日按土地複丈成果圖所測繪之占用面積，具狀更正其訴之聲明為：如附表編號1至8所示之被告應分別將如附表編號1至8所示之房屋占用各該土地之面積（面積大小如附表編號1至8「更正聲明後請求被告拆除騰空之面積」欄位所示）拆除騰空（見本院卷二第225至226頁），經核各屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，原告上開訴之變更，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為桃園市新屋區中正段747-1、747-2、747-
3、747、747-6、747-7、747-8、747-9地號土地（以下分稱地號，合稱系爭土地）之所有人；被告陳武炎、黃光輝、曾桂勤、王美鈴、劉年得、古曾桂香、盧梅玉、游月霞、徐張鳳妹（以下分稱其名，合稱被告）則分別為上開土地之鄰地所有人，詎被告各自所有如附表編號1至8所示之房屋皆越界而無權占用各該土地，所占用之面積分別如附表編號1至8「更正聲明後請求被告拆除騰空之面積」欄位所示，爰依民法第767條之規定，請求被告分別將占用之房屋部分拆除後返還土地予原告等語，並聲明：
㈠陳武炎應將坐落747-1 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○
路000 號之建物如附圖所示占用面積為2.63平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈡黃光輝應將坐落747-2 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○
路000 號之建物如附圖所示占用面積為9.02平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈢曾桂勤、王美鈴應將坐落747-3 地號土地上門牌號碼為桃園
市○○區○○路000 號之建物如附圖所示占用面積為15.34 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。㈣劉年得應將坐落747地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路00
0 號之建物如附圖所示占用面積為16.14 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈤古曾桂香應將坐落747-6 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○
○路000 號之建物如附圖所示占用面積為18.18 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈥盧梅玉應將坐落747-7 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○
路000 號之建物如附圖所示占用面積為19.06 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈦游月霞應將坐落747-8 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○
路000 號之房屋如附圖所示占用面積為19.46 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈧徐張鳳妹應將坐落747-9 地號土地上門牌號碼為桃園市○○區○
○路000 號之建物如附圖所示占用面積為20.12 平方公尺所示之房屋拆除，並將上開占用部分騰空返還予原告。
㈨願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告之抗辯：㈠陳武炎、黃光輝、曾桂勤、王美鈴、劉年得、古曾桂香、盧梅玉、游月霞、徐張鳳妹則以：
1.原告與原告之前手就系爭土地之買賣及所有權移轉行為屬通謀虛偽意思表示，應為無效。
2.其等前與原告之前手間有使用系爭土地之約定，原告取得系爭土地之所有權有違誠信原則、構成權利濫用，而應受上開約定之拘束。
3.其等就各該占有之土地部分應有通行權存在。
4.其等所占有之各該土地部分應為既成道路。
5.依照登記謄本及各該房屋之使用執照記載內容，可知徐張鳳妹、盧梅玉、古曾桂香為有權占有等語，資為抗辯。
㈡劉年得另以：其援用其餘被告之上開1、2、4、5理由，資為抗辯。
㈢並均聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第251至252頁）：㈠依土地登記謄本之記載，原告為系爭土地之所有人。
㈡陳武炎所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物騎樓占用747-1 地號土地如附圖所示之面積2.63平方公尺。
㈢黃光輝所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物騎樓占用747-2 地號土地如附圖所示之面積9.02平方公尺。
㈣曾桂勤、王美鈴共有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物
騎樓占用747-3 地號土地如附圖所示之面積15.34平方公尺。
㈤劉年得所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物騎樓占用
747 地號土地如附圖所示之面積16.14平方公尺。㈥古曾桂香所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物騎樓占用747-6 地號土地如附圖所示之面積18.18平方公尺。
㈦盧梅玉所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000號之建物騎樓占用747-7 地號土地如附圖所示之面積19.06平方公尺。
㈧游月霞所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號之建物騎樓占用747-8 地號土地如附圖所示之面積19.46 平方公尺。
㈨徐張鳳妹所有門牌號碼為桃園市○○區○○路000 號之建物騎樓占用747-9 地號土地如附圖所示之面積20.12 平方公尺。
四、得心證之理由：㈠原告確為系爭土地之所有人：
1.依土地登記謄本之記載，原告為系爭土地之所有人，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），則原告主張其為系爭土地之所有權人，自屬有據。
2.被告雖以原告與其前手間就系爭土地所為買賣之債權行為及移轉所有權之物權行為，均為通謀虛偽意思表示而無效為由，否認原告已合法取得系爭土地之所有權。然：
⑴按所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為
非真意之表示，即相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。又通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任，而非由他方就其法律行為非出於通謀虛偽意思表示乙事負舉證之責（最高法院109年度台上字第1773號判決意旨參照）。
⑵查被告抗辯原告與其前手間就系爭土地所為買賣之債權行為
及移轉所有權之物權行為，均為通謀虛偽意思表示，無非以原告將系爭土地高價向被告兜售、被告明顯占用系爭土地、原告之前手係為規避其等已同意被告使用系爭土地之法律效果始出售系爭土地予原告為理由（見本院卷一第125頁），然縱有被告所稱「原告將系爭土地高價向被告兜售」、「被告明顯占用系爭土地」等情，亦難據此逕認原告與其前手間不具買賣或移轉所有權之真意而屬通謀虛偽意思表示；至「原告之前手係為規避其等已同意被告使用系爭土地之法律效果始出售系爭土地予原告」，則更僅為被告擅自之揣測，並無何實據。是以，被告此部分所辯，自難認可採。
㈡被告並非有權占有：
1.原告為系爭土地之所有人，既經說明如前；如附表編號1至8所示被告所有之各該房屋占有各該土地，復為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡至㈨），則被告抗辯其等並非無權占有，自應負舉證責任。
2.被告抗辯原告應受前手同意被告使用系爭土地約定之拘束，故其等並非無權占有，是否可採：
⑴查古曾桂香、盧梅玉、游月霞、徐張鳳妹、劉年得固提出土
地使用權同意書（見本院卷一第169至173頁、第179至185頁、第191至195頁、第205至209頁），欲證明其等曾取得原告之前手同意而使用系爭土地。
⑵然按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。土
地買受人買受土地，並不當然繼受其前手與房屋所有人間之使用借貸關係，原則上房屋所有人不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。是縱古曾桂香、盧梅玉、游月霞、徐張鳳妹、劉年得曾取得原告之前手同意而使用系爭土地，基於債之相對性，仍不拘束原告，是其等以此抗辯為有權占用，尚非可採。
⑶至劉年得另提出「覺書」欲證明其已向原告之前手購買所占
用之土地（見本院卷一第159至161頁）；然觀其所提之「覺書」僅記載：「向立覺書人承買座落新屋鄉新屋段新屋小段壹柒壹之陸柒地號內一部分拾柒平方公尺……以地價款計新台幣……計算即日交付人立覺書人親收足額確實無訛，但本土地未分割，如日後需分割移轉登記敝人等決不敢刁難蓋章」等語（見本院卷一第159至161頁、打字內容見本院卷二第282頁），足見上開「覺書」無非係約定日後立覺書人將依約辦理土地之移轉登記，實屬債權契約之性質，基於債之相對性，原告既非「覺書」之當事人，自不受其拘束，則劉年得以此抗辯對原告為有權占有，仍難參採。
3.劉年得以外之被告抗辯其等就各該占有之土地部分應有通行權存在，故其等並非無權占有，是否可採：
⑴按袋地所有人因其土地與公路無適宜之聯絡致不能為通常使
用者，固得通行周圍地以至公路，惟周圍地所有人僅有容忍袋地所有權人通行其地之義務，並無交付其地予通行權人之義務，是袋地所有人尚不能以需通行周圍地為理由，而占有其欲通行之周圍地（最高法院98年度台上字第1091號判決意旨參照）。
⑵是縱認劉年得以外之被告確有需要通行系爭土地以至公路之
情形，亦僅是被通行土地所有權人即原告有容忍其等通行之義務，劉年得以外之被告並不因此得以興建房屋之方式占用系爭土地，故其等以其有通行權主張有權占用系爭土地，顯非有理。
4.被告抗辯其等所占有之各該土地部分應為既成道路，故其等並非無權占有，是否可採：
⑴按既成道路成立公用地役關係之要件為：①須為不特定之公眾
通行所必要，而非僅為通行之便利或省時、②於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事、③須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（司法院大法官會議釋字第400號解釋之解釋文及解釋理由書足參）；又私有土地所占有之各該土地部分，已成道路，在公法上雖應認有公用地役關係存在，其所有權之行使應受限制。惟該土地既未經徵收，仍為私人保留，則土地所有權人仍保有其所有權能，對於無權占有其土地者，仍得行使民法第767條之物上請求權，請求無權占有者返還土地，僅在公法上其所有權之行使應受不得違反供公眾通行之目的及不許擅自圍堵已成之道路或變更作建築基地之限制而已（最高法院84年度台上字第2153號判決可資參照)。
⑵查被告就其等所占有之各該土地部分如何符合上開既成道路
之要件，並未提出具體事證，是各該土地部分是否屬於既成道路已非無疑；況依上開說明，各該土地部分縱屬既成道路，原告仍得本於所有人之身分請求排除侵害，僅係其所有權之行使應受不得違反供公眾通行之目的及不許擅自圍堵已成之道路或變更作建築基地之限制而已。則原告請求被告將占用系爭土地之房屋部分拆除，既未妨礙既成道路供公眾通行之目的，實屬所有權之正當行使，被告以此抗辯其等為有權占有，即屬無稽。
5.被告抗辯依照登記謄本及各該房屋之使用執照記載內容，可證徐張鳳妹、盧梅玉、古曾桂香、劉年得為有權占有，是否可採：
⑴查劉年得、古曾桂香、盧梅玉、徐張鳳妹分別所有之如附表
編號4、5、6、8所示之房屋，且各該房屋之建物登記謄本所記載之「建築基地」地號各包含747、747-6、747-7、747-9地號，固有各該建物登記謄本附卷足查（見本院卷一第45至55頁）。
⑵惟按使用執照，於建築物之主要構造，室內隔間及建築物主
要設備等與設計圖樣相符者，即可發給，此觀建築法第70條第1項規定自明；次按申請建築物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖；實施建築管理前建造之建物，無使用執照，建物與基地非屬同一人所有者，如申請建築物所有權第一次登記，應附使用基地之證明文件，此參土地登記規則第79條第1、3、5項之規定亦可知悉。足見建築管理機關就建築物所核發之使用執照，及地政機關就建物所有權所為之第一次登記，均僅就建物現況及所需文件為確認，並無確認其建築物所占基地實體上權源之作用，要難以取得建築管理機關所發建築物使用執照或地政機關就建築物所有權第一次登記，主張係有權占有。是被告此部分所辯，仍嫌無憑。
6.從而，被告抗辯其等為有權占有之理由均非可採，其等無權占有系爭土地甚明。
㈢原告本件請求是否違反誠信原則、構成權利濫用：
1.被告另抗辯原告本件請求違反誠信原則、構成權利濫用云云。惟按民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號判決意旨參照）。準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的，及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害顯不相當等要件，是以行使權利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。
2.查原告於106年6月12日以新臺幣508萬9,600元之價格向鍾昭啟等40人購買桃園市○○區○○段000地號土地（下稱「所購買土地」，嗣分割為系爭土地、747-4、747-5、747-10等共11筆地號土地），並已如數支付價金等情，有不動產買賣契約書存卷足證（見本院卷一第319至332頁）；而被告無權占用之系爭土地實已占據「所購買土地」之絕大部分，此有桃園市楊梅地政事務所111年1月17日土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷二第158頁），足使原告難以利用「所購買土地」，是其依民法第767條之規定提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使、發揮「所購買土地」之經濟利益為目的，核屬權利之正當行使，難認係專以損害被告為目的，縱因此影響被告現實使用之利益，亦為原告行使權利之當然結果，無從以此反推原告有違反誠信原則或權利濫用之情事。是被告此部分所辯，亦不足採。
㈣準此，原告為系爭土地之所有人，被告不能證明其有正當使用之權源，自負有排除侵害、返還土地之責。
五、綜上所述，原告依民法第767條之規定請求如附表編號1至8所示之被告應分別將如附表編號1至8所示之房屋占用各該土地之面積拆除騰空，並返還該部分所占用之土地，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
民事第四庭 法 官 傅思綺正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 8 日
書記官 康馨予附表：（面積單位均為平方公尺）編號 被告 房屋之門牌號碼 占用之土地地號 原起訴時請求被告拆除騰空之面積 更正聲明後請求被告拆除騰空之面積 1 陳武炎 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 4.21 2.63 2 黃光輝 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 10.87 9.02 3 曾桂勤 王美鈴 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 15.35 15.34 4 劉年得 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段000地號 16.14 16.14 5 古曾桂香 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 18.25 18.18 6 盧梅玉 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 19.06 19.06 7 游月霞 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 20.03 19.46 8 徐張鳳妹 桃園市○○區○○路000號 桃園市○○區○○段00000地號 20.56 20.12附件：桃園市楊梅地政事務所111年1月17日土地複丈成果圖