臺灣桃園地方法院民事判決110年度訴字第802號原 告 鴻亮資產管理有限公司法定代理人 趙守文訴訟代理人 李郁奇
林立桓被 告 黃明源
陳賽華上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：⒈請求之基礎事實同一者。⒉不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，此為民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告起訴時之聲明為：㈠被告二人就附表土地欄所示土地及建物欄編號一所示建物之借名登記行為應予撤銷。㈡被告陳賽華應將前項不動產所有權移轉記給被告黃明源所有。後訴之聲明迭經變更，終於110年10月14日確認為：「㈠確認被告二人就如附表所示之不動產（下稱系爭房地）關於買賣之債權及物權行為應予撤銷。㈡被告二人就如附表所示之系爭房地移轉登記行為應予塗銷，並回復為被告黃明源所有。㈢訴訟費用由被告負擔」等，此可參本院卷第357頁、第358頁筆錄。經核原告前揭聲明之變更，與原聲明之請求基礎事實應為相同，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，應為合法，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠緣被告黃明源與訴外人蔡如鈺前積欠借款債務(下稱系爭借款
)未為清償，原債權人並將該等債權全部讓與原告，總計尚積欠本金新臺幣（下同）77萬9,628元及其利息、違約金。
但經原告於民國110年1月6日查調被告黃明源之財產資料時，卻發現被告二人將原為被告黃明源所僅有如附表所示之系爭房地，以買賣為原因，移轉登記予被告陳賽華，致原告無法就系爭房地取償，顯有害於原告之權利。
㈡按內政部不動產交易實價查詢，坐落於系爭房地附近相似坪
數之不動產交易價格約莫為700萬上下，且與系爭房屋同棟建物不同樓層之不動產交易，每坪金額落在10.8萬元至12.5萬元間，與系爭房地出售予被告陳賽華之價格落在每坪8.2萬元間，有極大落差，意即被告黃明源顯低於市價之價格將系爭房地出售予被告陳賽華，顯不符常情；且依被告二人所提出伊等間關於系爭房地之買賣契約書，伊上有記載系爭房地原有抵押權112萬5,000元，應由被告陳賽華先為代償，是該抵押權款項自應會加計入該買賣價金內，故系爭房地之交易價額至少應為800萬元以上，惟被告卻於契約書上未交代此等抵押權部分。再參以被告陳賽華匯款紀錄及匯款時間，可認伊並未依約履行付款責任，被告黃明源卻早於買賣價金付清前，即將系爭不動產移轉登記予被告陳賽華，被告黃明源更在收到被告陳賽華之匯款後，旋即將款項轉出，此均與常情不符。
㈢再被告二人原為夫妻，曾同居共財長達8年之久，且被告陳賽
華亦自承知悉被告黃明源曾經營交通公司，是被告陳賽華對於被告黃明源對外負有債務一事，當為知悉，但被告陳賽華卻以買賣而移轉系爭房地所有權登記一事減少被告黃明源之財產，致原告無法對系爭房地求償。故原告自得依民法第244條第2項、第4項之規定，提起本案訴訟，請求撤銷該買賣契約之債權及物權行為，並應塗銷該移轉所有權之登記，回復為被告黃明源所有。
㈣並聲明如前揭變更後聲明所示。
二、被告黃明源部分：㈠原告起訴所述內容，完全係虛構幻想，並非事實。其於103年
間即因罹癌，身體狀況不佳，原所自營高明工程顧問有限公司之業務收入亦一落千丈，生活日漸窘迫，始決定將繼承其最小胞弟游明雄遺留之遺產即系爭房地，出售給前妻即被告陳賽華，以紓解經濟上之壓力。被告陳賽華並有依約完整給付買賣價金，非如原告所稱不付價款或虛偽過戶以逃避債權索情事。後因被告陳賽華購得系爭房地後，將系爭房屋整修裝潢後隔成數間套房用以出租，而其原居住在大弟無償提供之桃園市龜山區中和南路之房屋，亦因屋主另有他用，其僅得搬離，始向被告陳賽華承租系爭房屋內其中一間套房用以棲身，其僅為被告陳賽華之一名房客而已，不能僅因其將戶籍遷入該處而認其仍繼續使用管理該房屋，並稱被告二人間之買賣交易行為為假買賣。
㈡再系爭房地原為其弟弟游明雄死亡後所遺產之遺產，本應由
其與其他兄弟姐妹共同繼承，但因為其他姐妹均知悉其罹癌，故除大弟游明達拋棄繼承外，其餘姐妹均同意由其一人繼承。再系爭房屋為40多年之老舊過時公寓，市值甚低，當時其與姐妹合意估算該房屋總值為150萬元，故其與其他3名姐妹人平均所得應各為37.5萬元，其等並約定由其承接遺產後，要給付其他3人各37.5萬元，合計共112萬5,000元，始會由其設定112萬5,000元之抵押權給其他姐妹以為補償之保障。嗣系爭房地出售後，其即分別補償其他姐妹，並由其他姐妹塗銷原抵押權。再因其尚有其他債務未予清償，故其所得款項均不敢置於帳戶內，其始在被告陳賽華將買賣價金匯入後，即將款項再匯出，但非匯給被告陳賽華，原告不得以此認被告二人間之買賣行為為虛假，或與市價不符。
㈢再其並不識原告，亦未曾與原告有何直接交易往來，且原告
既已向系爭借款之主債務人蔡秀蘭進行追償，卻未於本案訴訟中提及該事，而重複向其追討，實有未洽。
㈣並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、被告陳賽華部分：㈠原告之訴完全係憑空想像杜撰而來，並非根據事實證據，依
法本不足取。系爭房地係伊於106年4月20日與被告黃明源簽立買賣契約，以450萬元所購得，伊並於106年6月19日支付其中之96萬元、於106年6月20日支付24萬元、於106年7月21日支付290萬元、於106年7月27日支付40萬元，合計共450萬元，才取得系爭房地所有權，而該房屋屋齡已數十年，且內部狀況極差，市場價值不高。伊於購得系爭房地後，耗費精力及金錢將房屋隔間裝成數間小套房，準備出資，被告黃明源並向伊表示因身體不好，希望能承租其中1間套房，以供棲身，被告二人始簽立租賃契約，被告黃明源並於該處設立戶籍。至原告與被告黃明源間之債權糾葛，伊並不瞭解，亦無從瞭解。原告不能僅因對被告黃明源有債權，及被告黃明源設籍於系爭房屋內，即認被告二人間之買賣契約為虛假；況系爭房屋另有其他房客亦設籍於此，足認被告黃明源於出售系爭房地後，僅為該房屋之一般租客及借用設籍之人。
㈡又伊確曾以系爭房地於106年間向桃園信用合作社貸款290萬
元後轉帳匯款給被告黃明源，後於109年間又再以系爭房地貸款160萬元。
㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
四、本院之判斷：原告主張被告二人間之移轉系爭房地所有權之行為已侵害其對於被告黃明源之債權，惟為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：㈠被告二人就系爭房地簽立買賣契約，並移轉所有權登記時，被告黃明源是否已有積欠原告債權之情形？㈡被告陳賽華是否為有償取得系爭房地？取得之對價是否與系爭不動產之市價相當？被告二人間之買賣行為是否有害於原告債權？㈢被告陳賽華於為該不動產買賣行為時，是否明知有害於原告債權？㈣原告依民法第244 條第1 項規定聲請撤銷被告二人間就系爭不動產之債權行為及物權行為，並請求被告陳賽華應塗銷該所有權移轉登記，有無理由？茲分述如下㈠被告二人就系爭房地簽立買賣契約，並移轉所有權登記時，
被告黃明源是否已有積欠原告債權之情形？⒈按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之
權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人始得聲請法院撤銷之，但明知之事實對於債權人為有利，應由主張其事實存在之債權人負舉證責任。蓋民法第244 條將債務人所為法律行為以有償、無償為區分標準，而分別定有不同之構成要件。衡諸其規範目的，乃在於債權人撤銷債務人與第三人間有償行為時，係行使形成權以消滅已成立並現仍有效之交易行為之效力，本於交易安全之考量、善意第三人之信賴保護，應由債權人負擔舉證證明該有償行為確有害其債權及第三人知悉其情事等要件事實之成本，方符法律規範體系之衡平。惟依該條規定行使撤銷權，以其債權於債務人為詐害行為時，業已存在者為限，若債務人為詐害行為時，其債權尚未發生，自不許其時尚非債權人之人，於嗣後取得債權時，溯及的行使撤銷權（最高法院62年台上字第2609號裁判意旨參照）。
⒉經查，訴外人蔡如鈺即蔡秀蘭前邀被告黃明源為連帶保證人
向訴外人財資公司為系爭借款，兩人並共同簽發票面金額為90萬元之本票（下稱系爭本票）1紙，嗣兩人遲延未償還借款，財資公司乃以系爭本票聲請臺灣臺北地方法院核發84年度票字第10753號案裁定「該本票票面金額中84萬2,400元及自84年6月16日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息，得為強制執行」而確定在案（下稱系爭本票裁定），財資公司並以系爭本票裁定聲請對蔡如鈺及被告黃明源名下之財產為強制執行，並經臺灣臺東地方法院依序以87年度執字第2925號加以執行被告黃明源之財產而受償1萬4,940元（該院並核發債權憑證）、於92年6月2日經以92年度民執玄字第2620號案執行無結果、於95年5月3日以95年度執字第13117號執行無結果、於98年5月1日經本院以98年司執字第25410號執行無結果。嗣財資公司於99年11月1日將對該二人所有關於系爭借款權利債權轉讓給訴外人長鑫資產管理股份有限公司，該公司再於104年2月9日再將債權轉讓給原告，原告並於104年間就受讓上開借款之剩餘債權，對上開二人提起給付借款之訴，經臺灣臺北地方法院於104年5月27日以104年度訴字第1401號案判決被告二人應連帶給付77萬6,628元，及自84年7月16日起至清償日止，按週年利率百分之20計算之利息及按日加計千分之一之違約金（下稱系爭借款判決，此與系爭本票所表彰之債權為同一債權）。後原告即持系爭借款判決聲請臺灣新竹地方法院以106年度司執字43081號案強制執行被告黃明源之財產;另於107年3月13日經臺灣新竹地方法院以106年度司執字第43081號核發移轉命令在案受償。再原告另執上開判決，而聲請強制執行系爭借款主債務人即訴外人蔡如鈺之財產，並於104年12月29日經本院以104年度司執字第4774號案件受償99萬1,087元在案等情，有上開本票裁定、判決及臺灣臺東地方法院104年度執字第4774號債權憑證等資料附卷可參，並經本院依職權調閱104年度執字第4774號案卷確認無誤，可信為真實。是可認系爭房地在移轉登記予被告陳賽華時，被告黃明源確實對原告負有系爭借款債務。
⒊原告復主張依據臺灣新竹地方法院109年度司執助字第1195號
執行命令扣押移轉訴外人蔡如鈺之薪資債權每月8,000元，迄110年8月為止，已收受13期扣薪執行，抵充利息後，尚有本金77萬6,628元、已到期之利息209萬5,270元、違約金580萬2,964元，及自104年12月30日起至清償日止，按週年利率20％計算之利息及按日息千分之１計算之違約金未為清償，並提出債務人扣薪明細表附本院卷第329頁可參，足認被告黃明源迄今仍對原告負有債務未為清償。
㈡被告陳賽華是否為有償取得系爭房地？取得之對價是否與系
爭不動產之市價相當？被告二人間之買賣行為是否有害於原告債權？⒈經查，如附表所示之系爭房地原為被告黃明源之弟游明雄所
有，後由被告黃明源繼承，並於105年10月28日設定第一順位抵押權予被告黃明源之姐妹即李游柑、游素春、黃妙善等人（下稱原始抵押權）。另被告二人並於106年4月20日簽立買賣契約，由被告黃明源出售系爭房地予被告陳賽華，買賣價金總額為450萬元，並於106年5月24日以106年4月20日買賣為原因，移轉所有權登記予被告陳賽華，後上開抵押權人並於106年7月4日書立債務清償證明書，同意塗銷該等抵押權等情，有系爭房地之第一類登記謄本、系爭買賣契約書、登記申請書、戶籍資料、附簡易案卷第22頁至第27頁、本院卷第45頁至第61頁、第125頁至第177頁及第237頁至第265頁可參。再被告陳賽華確先後以系爭房地，於106年7月初及109年12月間向有限責任桃園信用合作社(下稱桃園信用合作社)借款290萬元及160萬元，並於106年7月18日設定第一順位最高限額抵押權350萬元、於109年12月18日設定195萬元之第二順位最高限額抵押權予該合作社，該合作社並將款項分別匯入被告陳賽華向該合作社所申設之帳戶內，有關借款本息之清償亦自該帳戶加以扣繳，此有系爭房地之第一類登記謄本及上開合作社回函附本院卷第125頁至第155頁及第181頁至第191頁可參。另被告陳賽華於106年6月19日、109年6月20日、106年7月21日及106年7月27日分別匯款96萬元、24萬元、290萬元及40萬元予被告黃明源，總匯款金額為450萬元，亦有該匯款申請書及被告黃明源存摺交易明細資料附本院卷第63頁至第65頁及第107頁至第109頁可參。是由此可認，被告陳賽華確係有償取得系爭房地，伊並確實有給付買賣契約所約定之買賣價金450萬元予被告黃明源，縱該給付之時間未符買賣契約定之時程，亦無礙被告陳賽華確有付出相當之對價始取得系爭房地之所有權一情。
⒉再參以受託辦理系爭買賣契約簽立、系爭房地過戶移轉之地
政士李慧華到庭所證述：「移轉申請書所載買賣總價金與契約書所載不同，是因為移轉申請書所載的是公契，是以公告現值為計算，不是以市價為計算。所以買賣雙方實際的買賣總金額是以買賣契約書所戴的450萬元為真實的價格」、「（該不動產實際出售價額，是否有低於當時之市價之情形？）並沒有這個概念，因為房子據買賣雙方當時陳述很破舊，價格是買賣雙方提的」、「（是否知悉本件買賣，買方預計向何家銀行貸款多少款項支付買賣價金？有無順利核貸？）我當時介紹買方可向信用合作社貸款，後來也向該合作社貸款，大概是買賣價金的七成左右，有順利核貸下來。」、「
一、因為當時謄本就有抵押權設定，我問賣方他說，因為他取得不動產是因為協議分割登記而來，所以還有款項要給姐妹，才設定抵押權，我還有跟他的姐妹確認此事確實存在。
二、抵押債務已清償，清償方式為：我記得是賣方以現金或票款給付給姐妹，我如何知悉此事我已經忘了，但我記得後來姐妹都有親簽清償證明書。三、該抵押權後已塗銷」、「賣方及抵押權人有委託我處理抵押權（指原始抵押權）塗銷。清償借款證明書上所顯示之款項有確實清償」、「被告陳賽華他有提到要花很多錢去整理，因為原來很破舊，想要隔成套房來出租，後來的事我就不清楚。」等語(參本院卷第360頁至第363頁可參），核與被告二人所稱系爭房屋於出售時內部已老舊，需要耗資加以處理，被告黃明源確有提出款項給付系爭房地原始抵押權人，原始抵押權人並因此同意塗銷該原始抵押權，被告陳賽華購買房屋後，即重新整修裝潢等情相符，是足認被告二人就此所辯確為屬實。
⒊再查，原告雖主張與系爭房屋同棟之其他房屋市價於104年間
為每坪10.8萬元至12.5萬元間（參本院卷第445頁），然系爭房屋與上開其他房屋之交易年度並不相同，則市場價值當有所不同。況房地之實質價值，除與房屋坪數、所在樓層、格局等有關外，尚須考量其內部之結構是否穩固，是參照上開證人於未有本案訴訟前所聽聞被告二人表示系爭房屋內部狀況不佳等情，可知系爭房屋之實際價值，尚非可直接以週遭同棟房屋之市場價值為計算基礎。況若參考原告所提出104年間關於同棟其他房屋之最低交易價格，亦與原告所計算系爭房地出售之價格每坪8.2萬元間，相差不大，若再計算房屋屋況不佳所帶來之價值貶損，系爭買賣總價應未低於市價。
⒋況查，被告陳賽華於買受系爭房地後，於106年間以系爭房地
向桃園信用合作社所貸得之款項僅有290萬元，桃園信用合作社評估房產價值後所設定之第一順位抵押權金額亦僅為350萬元，均低於系爭買賣契約之買賣總價額。由此足認被告二人以450萬元成立系爭買賣契約，並無低於市價之情形。
⒌按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之
權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之；債權人依第1 項或第2 項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀，民法第244 條第2 項、第4 項定有明文。另債務人出賣其財產非必生減少資力之結果，苟出賣之財產已獲得相當之對價，用以清償具有優先受償權之債務，則一方面減少其財產，一方面減少其債務，其對於普通債權人，即難謂為詐害行為（同院51年台上字第302 號裁判意旨參照）。是查，被告陳賽華向被告黃明源購買系爭房地，並無故意低於市價之情形，已如上述，而被告黃明源亦因此取得被告陳賽華所給付之450萬元匯款，不論被告黃明源究係如何處分該450萬元，是否有立即匯出等，被告黃明源均因該買賣契約，減少系爭房地之財產，卻減少了原始抵押權債務及增加現金，並非生減少資力之結果，是被告間之買賣行為自難謂為有害於原告債權。
⒍再被告二人另於109年7月15日簽立房屋租賃契約書，約定由
被告陳賽華將系爭房屋內編號為305室部分分租給被告黃明源，租賃期間自109年7月15日起至110年7月15日止，租金為每月5,000元，此有該租賃契約書附本院卷第67頁至第75頁可參。惟此等租約之訂立，已於系爭房地移轉被告陳賽華數年之後，且被告黃明源雖於107年9月7日將戶籍遷入房屋設址處，然該處另有訴外人洪鳳嬌、陳美等人亦設籍，亦有該等戶籍資料附本院卷第267頁至第271頁可參，是可認該房屋確已經被告陳賽華做為出租使用，則被告黃明源承租其中一間套房居住，其即為一般房客，自不得以此認被告二人間之買賣交易行為有何虛假或有害於原告債權。㈢被告陳賽華於為系爭買賣行為時是否明知該行為有害於原告
？⒈次按債權人依民法第244 條之定，聲請法院撤銷債務人之有
害債權行為，目的在於回復債務人之財產，以保全債權人之債權或權利（最高法院98年度台上字第925 號判決參照）。
撤銷權既為保全之手段，自僅能回復債務人責任財產之原狀而使全體債權人獲得共同擔保，此所以法律明文規定撤銷後得請求「聲命受益人或轉得人回復原狀」之原因。而依民法第244 條第4 項但書明定「但轉得人於轉得時不知有撤銷原因者，不在此限」之意旨，足見如物權已移轉於轉得人，轉得人又為善意，撤銷權之效力顯不及於該轉得人，債務人當無從對於轉得人行使物上請求權。由是以觀，債務人之財產既已無從回復原狀，債權人行使撤銷權即無從達保全債權之目的，則債權人請求撤銷債務人間所為債權及物權行為，即欠缺權利保護要件。而所謂「知撤銷原因」必須受益人或轉得人對於債務人之行為有害及債權之事實，即債務人於行為時已無足以清償債務之責任財產，債權人之債權將可能因債務人所為有償行為或無償行為，而無法受足額之清償等情有所認知，始足當之。又受益人、轉得人「知悉撤銷原因」之撤銷詐害行為之積極要件事實，應由主張應撤銷之債權人負舉證之責任。
⒉是查，縱認被告間之買賣行為有害於原告債權，但原告並未
具體說明被告二人間有何詐害債權之故意，且被告二人前雖為夫婦，然兩人嗣於100年12月26日即已離婚，被告陳賽華另於101年間再與他人結婚，其等於成立系爭買賣契約時，僅有前配偶之關係，自不能僅因其等間曾具有配偶關係，或被告陳賽華曾於婚姻關係存續期間知悉被告黃明源經營之事業，即認被告陳賽華於被告二人離婚後數年仍瞭解被告黃明源所有債務情形，及有該買賣行為會害及原告債權之認識，原告復未能能舉證證明被告陳賽華於取得系爭不動產時明知有損害於原告之債權，原告該部分之主張，自屬無據，不足採信。
㈣原告依民法第244 條第1 項規定聲請撤銷被告二人間就系爭
不動產之債權行為及物權行為，並請求被告陳賽華應塗銷該所有權移轉登記，有無理由？經查，被告二人於106年間就系爭房地成立買賣契約並移轉所有權登記時，被告黃明源雖確對原告負有債務未為清償，然被告二人間之買賣行為確為真實，並非通謀虛偽，而為一有償之行為，該買賣價金亦未低於市價，且被告黃明源出售系爭房地雖有減少該部分之財產，卻也因此減少對原始抵押權人之債務及取得等值之現金，其資力並無因系爭房地之出售而有降低之情形，系爭房地之出售自無害及原告之債權，甚者，原告亦未能舉證被告陳賽華在為此買賣行為前，明知被告黃明源積欠原告債權之情形，而有害於原告對被告黃明源之債權。從而，原告主張依據民法第244 條第2 項，聲請撤銷被告間就系爭不動產所為買賣之債權行為、物權行為及請求被告陳賽華塗銷所有權移轉登記，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，被告間確有就系爭房地為有償移轉之真意，被告陳賽華並已依約付清買賣價金，該價金亦未低於市價，則原告主張被告間所為債權行為及物權行為係有償行為害及原告債權等語，均屬無據。是以，原告依民法第244 條第2 、4項規定，請求撤銷被告間所為之系爭債權行為及物權行為，及請求被告陳賽華應將系爭房地之所有權移轉登記予以塗銷，並回復予被告黃明源所有之主張均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 12 月 27 日
書記官 劉寶霞土地 一、坐落於桃園市○○區○○段0000地號之土地（面積為508㎡） 二、坐落於桃園市○○區○○段000000地號之土地（面積為9㎡） 三、權利範圍均為10000分之820 建物 一、坐落上開土地上同段484建號（樓層面積為153.57㎡，含陽台面積為12.83㎡平方公尺，門牌號碼為：桃園市○○區○路○段0000號3樓之2） 二、權利範圍為全部