臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第245號原 告 郭美珍訴訟代理人 趙子翔律師被 告 童銘芳
王正芬王正芳曹秀珠郭霏蜜黃秋菊張麗貞
林晴惠
張鏡濱
游景強黃雅琪共 同訴訟代理人 葉智幄律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，於民國110年11月25日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠如附表所示之土地（下稱系爭土地）係被告與訴外人鑫盛隆
股份有限公司（下稱鑫盛隆公司）所共有。原告有意向各被告購買其等所持有系爭土地之應有部分（下稱系爭應有部分），經與被告初步協商後，各被告均委託由被告童銘芳全權處理系爭應有部分之交易事宜，嗣童銘芳代表其他被告允諾將系爭應有部分出賣予原告。而原告為避免鑫盛隆公司日後行使優先承購權，導致本件買賣無法履行，因此要求被告須擔保鑫盛隆公司不會行使優先承購權並放棄該權利，兩造即於民國109年10月8日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告以總價新臺幣（下同）770萬元向被告購買系爭應有部分，並約定分三期給付價金，第一期款231萬元已由原告於簽訂系爭契約時交付，系爭契約第12條並約定：「乙方（即被告）保證本買賣之優先購買權人業已經合法放棄其優先購買權，並應於登記申請書中切結負責」等語。
㈡原告依約於109年12月29日完成完稅手續後，本欲繼續給付第
二期款並完成所有權移轉登記，卻於110年1月6日收到被告存證信函稱：因鑫盛隆公司已依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權，故通知終止系爭契約等語。然從鑫盛隆公司行使優先承購權之存證信函可知，鑫盛隆公司就優先承購之付款方式及其他買賣事宜尚有其他意見，自難認鑫盛隆公司已合法行使其優先承購權，且鑫盛隆公司亦未於期限內再為另一合法行使優先承購權之意思表示，則應視為其放棄優先承購權。而鑫盛隆公司既已不得再行使優先承購權，則被告於110年1月6日以存證信函終止系爭契約，即屬無據。
㈢原告前已以存證信函通知被告於110年1月18日上午10時至大
溪地政事務所辦理送件過戶事宜，並同時由原告給付第二期款予被告，惟當日並未見被告前來受領價金，足認第二期款縱有遲延給付，亦不可歸責於原告。而被告於受領遲延後，又於同日上午11時寄發存證信函，要求原告於文到後3日內給付第二期價金，否則將解除系爭契約，惟因被告言詞反覆，前先以鑫盛隆公司欲行使優先承購權而終止系爭契約，後又通知原告於文到後3日內給付價金，顯非合法之催告，更已嚴重違反誠信原則，原告自得主張不安抗辯，於被告未移轉系爭應有部分之前，拒絕自己之給付。從而，原告自得請求被告先將系爭應有部分移轉登記予原告。
㈣退步言之，本件若認鑫盛隆公司仍得行使優先承購權，則被
告已無法將系爭應有部分移轉登記予原告，則被告陷於給付不能之狀態，此非但可歸責於被告，更係因被告違反系爭契約第12條所致。從而，原告自得依民法第256條之規定解除契約，並依民法第179條、第182條第2項、第259條、第249條第3款、第250條、第226條第1項、第256條、第260條、第184條第1項之規定及系爭契約第11條第2項之約定，請求被告返還①已交付之價金（含定金）231萬元及必要費用6萬3,221元；②加倍返還定金77萬元；③懲罰性違約金231萬元；④債務不履行之損害賠償，惟就④之部分原告先暫時保留不為請求，共計先一部請求545萬3,221元等語。
㈤並聲明：1.先位聲明：被告應將系爭應有部分移轉登記予原
告。2.備位聲明：被告應連帶給付原告545萬3,221元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：㈠兩造於簽立系爭契約後，因鑫盛隆公司行使優先承購權，為
避免原告之權利受損，被告遂先於110年1月5日寄發存證信函予原告，通知其終止系爭契約，惟因原告表示不同意解除或終止本件買賣之進行，則原告自仍應依系爭契約第3條第2款之約定，於土地增值稅單核下之3日內支付第二期款，然原告拒不履行，顯見原告已違反系爭契約約定之付款義務，被告自得依系爭契約第11條第1款之約定，解除系爭契約並將已收價款全數沒收作為違約罰金。
㈡原告雖主張被告未於110年1月18日至大溪地政事務所受領第
二期款，惟被告係於同年月19日始收到該存證信函，自難謂被告有受領遲延之情況。原告雖又援引不安抗辯權而主張第二期款之給付顯不可歸責於原告，惟原告既稱鑫盛隆公司就優先承買權之行使已違反優先承購權之規定，自難認鑫盛隆公司已合法行使優先承購權。再者，縱系爭契約因鑫盛隆公司欲行使優先承買權而解除，然此亦屬不可歸責於被告之事由，則被告自無任何原告指摘違約在先之情形。從而，原告於此主張援引不安抗辯權，顯屬無據。
㈢況姑不論鑫盛隆公司是否已合法行使優先承購權，此亦僅為
共有人間之內部關係，並不生對抗原告之效力。被告於締約時即已將相關過戶文件全數交付予訴外人趙月清地政士收執，並願意自行承擔鑫盛隆公司向被告請求損害賠償之風險，繼續履行系爭契約。是原告僅需將完稅資料交予趙月清地政士，並依約至趙月清地政士事務所交付第二期款，即可隨時辦理移轉登記予原告，顯無給付不能之情形存在。然因原告無故不願履行契約，被告遂以存證信函通知原告解除契約，而使系爭契約於110年1月22日發生解除效力，則原告請求被告返還價金、加倍返還定金、給付違約罰金、債務不履行之損害賠償，即屬無據等語資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被告分別持有系爭土地之應有部分（即系爭應有部分）如附表編號1至11所示。
㈡被告童銘芳以外之其餘被告均有簽立授權書，授權童銘芳全
權處理系爭土地應有部分之設定、買賣、處分、收益、協商等相關事宜。
㈢兩造於109年10月8日簽立系爭契約，約定由原告以總價770萬
元，向被告購買系爭應有部分，應付款之金額及日期如系爭契約第3條之付款期別表所示，系爭契約第12條第1項乃記載：「乙方（即被告）保證本買賣之優先購買權人業已合法放棄其優先購買權，並應於登記申請書中切結負責」。
㈣原告於簽約時已付清第一期款231萬元。
㈤系爭土地之共有人鑫盛隆公司於109 年12月24日寄發台北榮
星郵局1310號存證信函，請被告以書面通知共有人行使優先承購權（參聲證五、被證一）。
㈥原告於109年12月29日辦理完成印花稅繳納完稅之手續。
㈦被告於109年12月29日寄發桃園市永安郵局第533號存證信函
予鑫盛隆公司，限期鑫盛隆公司於文到7日內行使優先承購權，鑫盛隆公司於109年12月30日收受（參聲證六、被證二）。
㈧原告於109年12月30日寄發新店中央郵局第115號存證信函，
催告被告於文到7日內履行辦理移轉過戶義務（參聲證十二）。
㈨鑫盛隆公司於109年12月31日寄發台北榮星郵局第1338號存證信函，表示行使優先承購權（參聲證七、被證三）。
㈩被告於110年1月5日寄發桃園永安郵局第7號存證信函為終止契約之意思表示，原告於110年1月6日收受（參被證四）。
原告於110年1月8日寄發律師函表示不同意被告解除或終止契
約，並限被告於函到5日內，就系爭應有部分辦理移轉登記（參被證五）。
原告於110年1月11日寄發新店中央郵局第1號存證信函予趙月
清代書，請代書於110年1月13日10時至大溪地政事務所辦理過戶送件，並副本予被告（參被證六）。
趙月清代書於110年1月13日寄發中壢仁美第2號存證信函予原
告，告知原告「賣方童銘芳等亦已函知本人停止土地移轉事宜」、「依本約第三條付款方式：第二期款（完稅款）所示：台端應於土地增值稅單核下三日內依約支付本期價款，然台端並未支付本款項，依約本應履行後使得進行後續過戶移轉程序」等語（參被證七）。
趙月清代書於110年1月14日寄發中壢仁美第4號存證信函，通
知原告於110年1月18日上午至趙代書事務所支付第二期款，原告於110年1月15日收受（參被證八）。
原告於110年1月15日寄發新店中央郵局第4號存證信函，通知
被告及趙月清代書於109年12月18日10時在大溪地政事務所辦理過戶送件（參聲證八第1頁）。
原告於110年1月16日寄發新店中央郵局第9號存證信函，通知
被告及趙月清代書於110年1月18日10時在大溪地政事務所辦理過戶送件（參聲證八第2頁）。
被告於110年1月18日寄發桃園永安郵局第36號存證信函，通
知原告「本人請台端於本文到三日內，至地政士處，辦理支付第二期款，逾期視同台端無意履約，系爭不動產買賣契約，逕予解除」，原告於110 年1 月19日收受（參聲證十、被證九）。
原告於110年4月13日遞狀聲請本件調解，並於狀紙中記載「
若系爭契約因鑫盛隆公司合法行使優先承買權而無法履行，則系爭契約是因相對人違約而給付不能，聲請人一併以此聲請狀為解除契約之通知」等語。
四、本院得心證之理由：㈠系爭契約不因鑫盛隆公司行使優先承購權而失其效力。
1.按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，土地法第34條之1第4項前段定有明文。
次按土地法第34條之1第4項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。優先承購權人於他共有人出賣其應有部分予第三人時，固得行使優先承購權而與該共有人訂立同樣條件之買賣契約，然倘該共有人本於其與第三人之買賣契約而將出售之應有部分移轉登記予第三人，優先承購權人不得主張該買賣為無效而塗銷其移轉登記。因土地法第34條之1第4項所定之優先承購權僅係共有人間之權利義務關係，並無對抗第三人之效力，故出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，逕出售其應有部分予他人並辦畢移轉登記，對他共有人僅生應否負損害賠償責任之問題，不影響其出售、處分之效力（最高法院民事大法庭裁定109年度台上大字第2169號 ）。又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年度台上字第853號民事判決意旨參照）。
2.經查，兩造於簽立系爭契約後，系爭土地之共有人鑫盛隆公司雖有寄發存證信函向被告行使土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，惟依前開規定及實務見解意旨可知，鑫盛隆公司對被告行使該條優先承購權之行為，縱認合法有效，亦僅係使鑫盛隆公司因而對被告產生「得請求以同樣條件與訂立買賣契約」之債權，而與土地法第104條第2項後段所規定之優先承買權具有物權效力之情況不同，是可知鑫盛隆公司對被告行使優先承買權之行為，對於系爭契約之效力並無影響。
㈡被告於110年1月5日寄發存證信函終止契約，為無理由。
被告雖於110年1月5日寄發存證信函，以鑫盛隆公司行使優先承買權為由，終止系爭契約；惟系爭買賣契約之效力並不因鑫盛隆公司行使優先承買權而受影響，已如前述，而兩造間並無被告於此情況下得以終止系爭契約之約定，又原告亦已於110年1月8日寄發律師函表示不同意被告解除或終止契約，則被告以上開存證信函向原告主張終止系爭契約，並不合法，自不生終止契約之效力。
㈢被告抗辯其已以110年1月18日寄發之存證信函解除契約，為有理由。
1.經查，兩造間之系爭契約並不因鑫盛隆公司行使優先承買權而無效，而被告以110年1月5日存證信函終止系爭契約亦不生終止之效力，均業如前述，則系爭契約仍為有效，兩造自亦應繼續履行系爭契約之約定。
2.而依系爭契約第3條付款期別表之約定，第二期款231萬元為「完稅款」，應同時履行條件為「於土地增值稅單核下後自地政士通知日起三日內依約繳清稅款，並由甲方（即原告）支付本期價款」，有系爭契約可參（見110年度桃司調字第65號卷，下稱調解卷，第29至30頁）。是依上開約定，原告應於土地增值稅單核下後自地政士通知日起3日內依約繳清稅款並給付第二期款。又依系爭契約第11條第1項之約定：
「甲方（即原告）如不依本約履行支付期款或不依本約所履行其他各項義務者即為甲方違約，乙方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即逕予解除本契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」。
3.本件原告就系爭契約之第一期款231萬元業已給付完畢，其後，原告乃於109年12月29日辦理完成印花稅繳納完稅之手續，為兩造所不爭執，則依系爭契約第3條之約定，原告自應於地政士通知日起3日內依約支付第二期款。而本件辦理系爭契約之地政士趙月清代書已於110年1月14日寄發存證信函，通知原告於110年1月18日上午至其事務所支付第二期款，該存證信函並經原告於110年1月15日收受，如不爭執事項㈩所載，則原告自應於110年1月18日以前繳清第二期款231萬元，然原告並未於期限內繳納第二期款，是原告已有未依約履行支付期款之違約情形，堪以認定。嗣被告乃於110年1月18日寄發存證信函，限期催告原告於文到3日內至地政士處支付第二期款，並表示如逾期原告無意履約，系爭契約逕予解除等語，而該存證信函乃於110年1月19日送達原告，如不爭執事項所載，惟原告於收受該存證信函後3日內即110年1月22日以前仍未給付第二期款，則系爭契約業經被告以上開存證信函於110年1月23日解除契約，亦堪認定。
4.原告雖主張其曾於110年1月16日寄發存證信函，通知被告於110年1月18日10時在大溪地政事務所辦理過戶送件並同時支付第二期款，惟當日並未見被告前來受領價金，足認第二期款縱有遲延給付，亦不可歸責於原告云云。然查：
⑴被告就上開存證信函乃陳稱是在110年1月19日始收受，而原
告就被告是否有於110年1月18日10時前收受該存證信函乙節，並未提出任何證據證明，則被告是否有及時收受原告上開存證信函以知悉原告上開邀約，已有疑義。
⑵且原告於系爭存證信函中，乃是主張於「過戶送件同時支付
第二期款」，可知其就其第二期款之給付乃設定有「須與過戶送件同時履行」之條件。然觀諸系爭契約第3條之付款期別表，可見系爭契約就第二期款之應同時履行條件，乃為「於土地增值稅單核下後自地政士通知日起三日內依約繳清稅款，並由甲方（即原告）支付本期價款」等語，故兩造並未約定被告於原告給付第二期款時，有何應「先行」或「同時」移轉系爭應有部分之義務甚明；且從該付款期表就第三期款之應同時履行條件乃明確記載為「於登記完畢，自地政士通知日起三日內由甲方支付之」，更可知兩造僅有就第三期款之給付，約定以「被告先行移轉登記系爭應有部分」作為履行之條件，而系爭契約就第二期款既無相同之約定，益徵兩造就第二期款之履行確實並未以「被告先行或同時移轉登記系爭應有部分」作為給付條件。從而，原告於系爭存證信函中自行增設「須與過戶送件同時履行」之條件，而催告被告履行，顯難認原告有依約給付第二期款之意思，是認該存證信函縱有送達被告，亦難認已對被告生催告之效力，則原告以此主張被告受領遲延，故其給付遲延並非可歸責云云，即非可採。
5.原告雖又主張被告先以鑫盛隆公司欲行使優先承購權而終止系爭契約，後又通知原告給付價金，然本件被告已違約在先，而有難為對待給付之虞，明顯已無履行誠意，故原告自可據此為不安抗辯，在被告未履行移轉登記系爭應有部分之義務前，拒絕給付云云。然查：
⑴按「當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，
於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付」，民法第265條定有明文。
⑵次按未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應
先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地。稽諸民法第265條所定之不安抗辯權，須以他方之財產於訂約後顯形減少而有難為對待給付之虞始足成立，其立法政策限於「他方之財產減少所生難為對待給付之虞」，始有保護先給付義務人之必要，用意應在於他方財產減少後，先給付義務人為履行，而將來他方竟不履行契約所定之對待給付義務，先給付義務人亦無從依債務不履行規定獲取損害賠償，故特別立法賦與先給付義務人不安抗辯權，在他方提出對待給付或相當擔保前，得拒絕給付，並免除其債務遲延責任。基此，若非訂約後他方財產顯形減少，先給付義務人主張他方有難為對待給付之虞之情事，除他方之對待給付已屬客觀不能外，何謂有難為對待給付之虞，難免流於主觀價值判斷，而無客觀標準，且縱使他方將來確不履行對待給付義務，他方之財產既無顯形減少之情，先給付義務人本得依債務不履行之規定請求損害賠償，即無特別保護之必要。是依民法第265條之規範意旨觀察，就他方非屬財產減少所生之難為對待給付情事，尚無所謂之法律漏洞存在，而屬立法政策上之決定（最高法院第101年度台上字第923號判決意旨參照）。
⑶從上可知，民法第265條規定之不安抗辯權，其適用範圍乃僅
限於「他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時」之情形，如他方難對給付給付之情形，並非因他方財產顯形減少所生，則無上開規定之適用。
⑷本件原告乃以被告先前曾以鑫盛隆公司欲行使優先承購權為
由而終止系爭契約，而認被告有難為對待給付之情形，故主張行使不安抗辯權，要求被告先為給付云云。然鑫盛隆公司行使優先承買權之行為並不會使系爭契約之效力受到影響，被告因此終止系爭契約之意思表示亦不合法，均業如前述；而被告雖曾一度要求地政士停止辦理過戶，惟地政士其後復又重新請求原告給付第二期款，如不爭執事項所載，是已難認被告完全沒有繼續履約之意思；又系爭應有部分迄至本院言詞辯論終結前，均尚未移轉至他人名下，為兩造所不爭執，則自難認被告就系爭契約有何難為對待給付之情形。
⑸況縱認系爭契約因被告曾要求停止辦理過戶而足認被告有難
為對待給付之虞，此情形與民法第256條所規定因財產減少而難為對待給付之情況並不相同，則依前開規定，本件自亦無民法第256條規定不安抗辯權之適用，是原告此部分之主張，並非可採。
6.至原告雖一再主張本件是被告違反系爭契約第12條而違約在先云云，然姑不論被告是否有原告所稱之違約情節，縱認有違約情節，亦僅是產生原告得以對被告對解除契約之事由，惟本件在被告於110年1月23日終止系爭契約之前，原告均未曾向被告行使解除權，則原告自不得再以此主張被告解除契約不合法。
7.綜上，因原告未依約給付第二期款，經被告限期催告並為解除契約之意思表示後，系爭契約業已於110年1月23日解除，堪以認定。㈣原告先位請求被告移轉登記系爭應有部分予原告，為無理由。
經查，系爭契約業經被告解除，業經本院認定如前，則兩造間就系爭契約所成立之買賣關係即已消滅，則原告依系爭契約，請求被告履行移轉登記系爭應有部分之義務，即難認可採。㈤原告備位請求被告連帶給付545萬3,221元，為無理由。
本件原告主張若鑫盛隆公司行使優先承買權合法，則被告已無法將系爭應有部分移轉登記予原告，故原告依民法第256條之規定，以本件「民事聲請調解狀暨調解不成起訴狀」為解除契約之意思表示，並備位依民法第179條、第182條第2項、第259條、第249條第3款、第184條第1項之規定及系爭契約第11條第2項之約定，請求被告返還①已交付之價金（含定金）231萬元及必要費用6萬3,221元；②加倍返還定金77萬元；③懲罰性違約金231萬元云云。然查：
1.本件無論鑫盛隆公司行使優先承買權是否合法，對於系爭契約之效力均無影響，被告並未有無法移轉登記系爭應有部分予原告之給付不能情形，況系爭契約業已於110年1月23日經被告解除契約，已如前述，是原告主張依民法第256條解除系爭契約，自非可採。
2.原告請求被告返還已交付之價金（含定金）231萬元及必要費用6萬3,221元部分：
⑴原告於系爭契約經被告解除前，雖已給付第一期款213萬元予
被告，為兩造所不爭執，惟依前述系爭契約第11條第1項之約定，如原告違約，經被告限期催告履行，逾期仍不履行，則被告除可解除系爭契約外，尚得「將已收之價款全數沒收，充作違約罰金」，是被告自得將已收受之第一期款213萬元作為違約金而沒收。且本院審酌該違約金213萬元，金額雖鉅，惟原告於地政士已明白告知應先給付第二期款，才能請求被告移轉登記系爭應有部分之情況下，仍執意要求同時履行而拒不依付款期限付款，不無違反誠信之虞，況系爭契約之締結乃出自雙方自願真意，慎重而為，且原告於本件並未為違約金過高之主張，是本院認上開違約金，尚稱適當，核無過高情形，故不予酌減，則被告持有該213萬元，自屬有法律上之原因。從而，原告依民法第179條前段、第182條第2項及第259條規定，請求被告返還其已支付之價金213萬元，並無理由。
⑵而就原告主張被告應返還其已支付之稅金、代書費及規費等
必要費用6萬3,221元，依系爭契約第17條第2項規定，本應由原告負擔，且原告主張解除系爭契約並無理由，已如前述，是原告依民法第179條前段、第182條及第259條規定，請求被告返還該6萬3,221元，亦無足採。
3.原告請求加倍返還定金77萬元部分：按「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」，民法第249條第3款定定有明文。經查，原告主張兩造間就系爭契約之定金金額為77萬元乙節，為被告所否認，而原告並未提出其他事證就此舉證，是已難認原告上開主張為可採。且系爭契約係因原告未依約給付第二期款而經被告解除契約，業如前述，是系爭契約並非係因可歸責於被告之事由致不能履行，從而，原告依民法第249條第3款約定請求被告加倍返還定金77萬元，顯非可採。
4.原告請求被告給付懲罰性違約金231萬元部分：系爭契約第11條第2項雖約定：「乙方（即被告）如不履行本約所約定各項義務者，即為乙方違約，甲方（即原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即逕予解除本契約，乙方應將所收價款全數退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約罰金」，然系爭契約並非因被告違約而由原告解除契約，已如前述，是原告依民法第250條及上開約定請求被告給付懲罰性違約金231萬元，亦非可採。
5.原告雖又主張被告惡意隱瞞鑫盛隆公司尚未放棄優先承買權之情事，致使原告陷無錯誤而與被告簽約，因而受有損害，屬故意以違反善良風俗之方法加損害於原告，故依民法第184條第1項規定請求被告給付545萬3,221元云云，然姑不論被告是否有隱瞞鑫盛隆公司未放棄優先承買權之情事，系爭契約並未因鑫盛隆公司行使優先承買權而陷於給付不能之情形，已如前述，是自難認原告因此受有何損害，從而，原告就此向被告主張侵權行為之損害賠償，並非可採。
6.綜上，原告主張解除系爭契約，並非可採，從而，其備位依民法第179條、第182條第2項、第184條第1項、第259條、第249條第3款、第250條之規定及系爭契約第11條第2項之約定，請求被告給付545萬3,221元，乃屬無據。
五、綜上所述，原告先位依系爭契約之約定，請求被告將系爭應有部分移轉登記予原告，備位依民法第179條、第182條第2項、第184條第1項、第259條、第249條第3款、第250條之規定及系爭契約第11條第2項之約定，請求被告連帶給付原告545萬3,221元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均無理由，均應予駁回。
六、原告雖聲請傳喚證人以證明原告於109年12月28日有去找代書支付第二期款等語，然依原告於本院審理中所稱：109年12月28日取得要辦完稅手續的相關資料後，伊有去找代書說要給付第二期款，當時代書說他不能作主，要請教童銘芳，所以後來伊就去辦完稅手續等語（見本院卷第207頁），可知當日是代書向原告表示要請教童銘芳，而非童銘芳表示拒絕收受款項，是縱認原告主張為真，亦難認被告有拒絕收受第二期款之情形，故認無傳喚之必要；又被告雖聲請傳喚證人趙月清代書，以證明被告並無保證不爭執事項㈢所載系爭契約第12條約定之事項，以及本件買賣之經過等語，然鑫盛隆公司行使優先承買權之行為，對系爭契約之效力並無影響，故被告有無保證上開事項，難認對本件之認定結果會有何影響，是亦難認有傳喚之必要。綜上所述，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 12 月 21 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 12 月 22 日
書記官 邱佑儒附表：
編號 共有人 桃園市○○區○○○段00000地號土地 桃園市○○區○○○段000000地號土地 桃園市○○區○○○段000000地號土地 面積 應有部分 面積 應有部分 面積 應有部分 1 童銘芳 24,047平方公尺 0000000分之762796 3,260平方公尺 186650分之24729 8,900平方公尺 186650分之24729 2 王正芬 0000000分之445382 0000000分之115402 0000000分之115402 3 曹秀珠 0000000分之222691 0000000分之57701 0000000分之57701 4 郭霏蜜 0000000分之74230 0000000分之19233 0000000分之19233 5 黃秋菊 0000000分之222691 0000000分之57701 0000000分之57701 6 張麗貞 0000000分之170984 0000000分之57701 0000000分之57701 7 林晴惠 0000000分之170984 0000000分之57701 0000000分之57701 8 張鏡濱 0000000分之119279 0000000分之57701 0000000分之57701 9 王正芳 0000000分之67701 0000000分之57701 0000000分之57701 10 游景強 0000000分之67701 0000000分之57701 0000000分之57701 11 黃雅琪 0000000分之148461 0000000分之38468 0000000分之38468 12 鑫盛隆公司 37330分之20844 377300分之20844 377300分之20844