臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第281號原 告即反訴被告 周採珠訴訟代理人 楊紹翊律師被 告即反訴原告 廖秋惠訴訟代理人 黃敬唐律師上列當事人間請求給付買賣價金等事件，於民國112年12月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參仟玖佰捌拾萬肆仟玖佰玖拾玖元，及自民國一一○年六月八日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息，前揭款項新臺幣參仟玖佰捌拾萬肆仟玖佰玖拾玖元需存入履保專戶（履保帳號：00000-00-0000000，戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶）。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔百分之五十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以現金或國內銀行無記名可轉讓定期存單新臺幣壹仟參佰貳拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參仟玖佰捌拾萬肆仟玖佰玖拾玖元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告原起訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）7,451萬7,999元，及自民國110年6月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另應自110年6月8日起至給付前開金額之日止，按日給付原告2萬6,500元。㈡原告願提供現金或國內銀行無記名可轉讓存單為擔保，請准宣告假執行（本院卷一第4頁）。嗣原告之聲明迭經變更，最後於111年9月14日具狀變更聲明如後述訴之聲明所示（本院卷二第347頁），經核原告前揭聲明，僅係擴張或減縮應受判決事項之聲明，且均係基於同一基礎事實，揆諸首開法條規定，應予准許，先予敘明。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。查本件本訴原告基於兩造間買賣契約請求被告給付買賣價金及遲延利息；反訴原告主張兩造間之買賣契約業經反訴原告解除或撤銷，反訴被告應返還反訴原告已交付之買賣價金及遲延利息等語。經核本件訟爭之基礎原因事實，均係因兩造間買賣契約所發生爭執，其主要部分相同，應認彼此間之請求有密切牽連關係，揆諸前揭規定，被告提起本件反訴，程序上於法並無不合，自應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造前透過仲介於110年3月24日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書），約定由被告以總價1億3,250萬元向原告買受坐落桃園市○○區○○段000○000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地），並約定由被告將買賣價金分期匯款至安新建築經理股份有限公司（下稱安新建經公司）玉山銀行敦南分行、戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶、帳號00000-00-000000-0號之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。詎被告將2,450萬元存入履約專戶後，原告即依約將系爭土地所有權移轉登記於被告名下，扣除代償原上海銀行貸款3,348萬2,001元後，尚欠尾款7,451萬7,999元未給付，原告已於110年6月3日將系爭土地所有權移轉登記予原告，依系爭契約第3條約定，被告至遲應於登記完竣後3個工作日內即110年6月7日前，讓申貸之金融機構將尾款差額存入專戶，應自110年6月8日起負遲延給付之責任，並依系爭契約第8條第2項約定，應按日給付原告2萬6,500元（計算式：
1億3,250萬元×萬分之2）之違約金，直至全部價金給付完畢為止，爰依民法第367條、第179條、系爭契約第3條及第8條第2項之規定，請求被告給付買賣價金尾款7,451萬7,999元及自110年6月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，以及按日給付原告2萬6,500元之違約金，並將該尾款7,451萬7,999元存入系爭履保專戶。又依系爭履保申請書第6條第5項所載，安新建經公司係依據法院之確定判決或和解筆錄為給付，為避免日後被告又以他訴訟阻撓原告受領系爭履保專戶內之款項，爰請求被告應同意原告向安新建經公司領取系爭履保專戶內之款項。並聲明：㈠被告應給付原告7,451萬7,999元，並將上開應給付金額匯入系爭履保專戶。㈡被告應同意原告向安新建經公司領取系爭履保專戶內之款項9,901萬7,999元及利息。㈢被告應自110年6月8日起至給付第一項金額之日止，給付第一項金額按週年利率百分之五計算之利息，並按日給付原告2萬6,500元。㈣第㈠、㈡項聲明，原告願提供現金或國內銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件買賣標的估計至少約有近200坪之土地無法利用，其中有
94.49平方公尺遭公眾占用作為現有既成巷道（即大園區潮音路1段135巷），並鋪設柏油通行，以及原告棄置之大量廢棄物，迄今均未排除，兩造就系爭土地仍未辦理點交，亦未簽訂「房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單」，更未通知安新建經公司得依系爭履保申請書第6、7條規定辦理履保專戶結算手續，原告主張系爭土地已完成點交並請求給付尾款、遲延利息及違約金，並無理由。
㈡原告遲未排除上開妨礙被告利用系爭土地之情事，系爭土地
尚未完成點交，顯已違反系爭契約第7條第4項之規定，經被告催告後逾7日仍未履行，被告業已依系爭契約第8條第1項規定，分別於110年8月10日及26日以律師函作為解除買賣契約之意思表示，被告既已主張解除契約，自無繼續給付買賣價金尾款之義務。
㈢縱被告主張解約為無理由，而系爭土地是否遭占用作為既成
巷道供公眾通行、是否屬河川用地範圍以及是否緊鄰公墓，均屬重要而有影響之交易事項，原告負有據實告知之義務，原告於締約前不僅未據實告知，甚於標的物現況說明表均未勾選告知，原告以上開錯誤資訊致使被告誤信而與其訂立系爭契約，原告所為核屬詐欺之行為，被告業已於110年10月5日委請律師寄發律師函依民法第92條規定主張撤銷買賣及交付價金之意思表示，買賣之意思既經撤銷，系爭契約應溯及自始無效。
㈣系爭土地緊鄰大園鄉第24公墓，且系爭土地之邊坡遭棄置大
量廢棄物，日後需支出高額費用委託清運業者清運，以及系爭土地存有既成巷道，均屬系爭契約成立後已存在且屬買賣交易事項之重大瑕疵，原告應負物之瑕疵擔保責任。被告已於110年10月5日寄發律師函依民法第354條、第359條前段之規定，向原告主張減少價金6,625萬250元（計算式：1億3,250元÷2）等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於110年3月24日簽訂系爭契約及系爭履保申請書，約定將原告所有系爭土地以價金1億3,250萬元出售予被告；系爭土地已於110年6月3日移轉登記予被告，被告已依約將簽約款650萬元、備證用印款1,350萬元及完稅款450萬元存入系爭履保專戶，並於110年6月9日匯款3,348萬2,001元至原告之子蕭銓選之帳戶，用以代償原告積欠之銀行貸款債務等情，業據提出系爭契約書、系爭履保申請書、聯邦銀行面額100萬元支票、聯邦銀行轉帳資料、瑞興銀行匯款單、蘆竹區農會匯款單及貸款代償明細等件為憑（本院卷一第19-26、35-38、151-155、172、174頁），且為被告所不爭執，堪信屬實。
四、本院之判斷：㈠被告是否受原告詐欺而為訂立系爭契約之意思表示？被告主
張依民法第92條第1項撤銷其所為意思表示，有無理由?⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。民法第92條第1項前段定有明文。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任 (最高法院56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例要旨參照)。被告抗辯原告未據實告知系爭土地部分作為既成巷道供公眾通行、部分屬河川邊坡駁崁以及緊鄰公墓，致其陷於錯誤，同意締結系爭契約云云，為原告所否認，自應由被告舉證原告有詐欺之事實。
⒉經查，證人即本件買賣之仲介張雪美到庭證稱：系爭土地是
伊拜訪原告與其配偶始簽立仲介委託書，後來吳天銘電話聯繫伊要求帶看土地，但帶看當天伊在現場沒有看到吳天銘，經聯繫後吳天銘表示不用去看現場，並表示他在住商不動產草漯店內等候，伊回店內後以手邊的地籍圖等資料告知吳天銘系爭土地旁邊有河堤及既成道路，但有沒有在系爭土地內要鑑界才知道，土地周邊有墓地，因為雜草叢生，伊無法知道距離有多遠，也是要等到鑑界才知道距離等等的情況。吳天銘說好他知道，當天就下斡旋金請伊去跟原告議價。簽約當天，原告是本人以及配偶陪同，被告是吳天銘代理，被告本人沒有來，當時伊有提到現場有既成道路，但是沒有鑑界不瞭解是否在系爭土地內，被告代理人只有說他知道了等語（本院卷三第169頁）；核與證人即仲介劉明鑫證稱：本件買賣主要的承辦人為張雪美，伊是協助細節部分讓兩造溝通，簽約當天針對土地有做道路使用部分跟兩造溝通，當時還未確定既成道路是否占用到系爭土地，但以我們的經驗，依地籍圖來判斷可能有，所以當時有先向買方告知這個部分，買方說可以沒問題等語（本院卷三第173頁）相符，是被告之代理人吳天銘於簽訂系爭契約前業已經由證人張雪美及劉明鑫之告知，知悉系爭土地旁邊有河堤、既成巷道以及緊鄰公墓，但河堤及既成巷道否屬系爭土地之範圍須待日後鑑界始能釐清，被告既仍願意簽約購買，足徵其並無遭受詐騙之情，被告據此抗辯得以撤銷簽訂系爭契約之意思表示，自非可採。
㈡被告依系爭契約第8條第1項規定解除契約，有無理由？
系爭契約第7條第4項約定：「買賣標的物（含地上物）如有出租、被第三人占用、或其他足以妨礙買方利用標的物等情形，除契約有特別約定外，概由賣方負責於點交前排除之。
」；第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各項義務…。
經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約…」。查原告主張被告於簽訂系爭契約後已於系爭土地上鋪設水泥地面、放置貨櫃屋及標示界址之水泥柱樁等情，有土地現況照片為憑（本院卷一第79-87頁），且為被告所不爭執（本院卷三第244頁），兩造就系爭土地雖未有點交手續，但被告既已實際使用其所買受之系爭土地，已認系爭土地已交付予被告使用，則被告主張系爭土地未完成點交云云，並非實在。是兩造既約定如有障礙需於點交前排除，如未排除，被告始可主張解約，則被告既已收受系爭土地，即不可能再要求賣方於點交前排除障礙，則被告依據系爭契約第8條第1項規定解除契約，並非可採。
㈢被告依民法359條規定請求被告減少價金，有無理由？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。而買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐、基地台設施等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。查，兩造簽訂系爭契約，約定由被告購買原告所有系爭土地，而系爭土地南側有公墓區，為兩造所不爭執（本院卷二第263頁）。又經本院會同兩造與地政人員現場履勘並囑託測量，結果顯示系爭土地有如附圖所示A1部分（面積40.56平方公尺）、A2部分（面積43.42平方公尺）之土地遭現有巷道占有，如附圖所示D部分（面積347.28平方公尺）遭堆置廢棄物等情，則有本院履勘筆錄、桃園市蘆竹地政事務所111年11月16日蘆地測字第1110015168號函所檢附之複丈成果圖可憑（本院卷三第12、13、24、26頁）。至被告辯稱系爭土地範圍內有河川用地之瑕疵一節，既未能舉證以實其說，自難憑採。則系爭土地有部分遭占用為既成巷道、緊鄰公墓及部分堆置廢棄物之瑕疵存在，致被告實際得使用之面積減少，進而影響該土地之價值、效用，自屬物之瑕疵；而土地堆置廢棄物部分，原告取得系爭土地後，若欲正常使用系爭土地，需增加清除處理廢棄物之費用，難謂不減損其交換價值及通常、預定之效用；又系爭土地因附近有公墓存在，可能使人心生嫌惡，並影響其客觀上的交易價值，而有減少其通常效用之瑕疵情形，再證人張雪美證稱：本件銷售價格並未因上開瑕疵而減價等語，則被告主張原告應負物之瑕疵擔保責任，並請求行使價金減少請求權，核屬有據。⒉按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一
經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。至減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，與瑕疵物之買賣價金相比較，計算其應減少之數額（最高法院101年度台上字第1916號判決、107年度台上字第2295號判決意旨參照）。系爭土地因上開瑕疵經送田喬不動產估價師事務所鑑定，其結果認：⑴系爭土地鄰近300公尺內有公墓存在，其價值減損額額度為2,582萬7,000元，價值減損幅度百分比為19.49％；⑵系爭土地範圍內有既成道路，其價值減損額度為66萬3,000元，價值減損幅度百分比為0.5％；⑶系爭土地上部分有廢棄物，其價值減損額度為822萬3,000元，價值減損幅度百分比為6.21％。⑷系爭土地總價值減損額度為3,471萬3,000元，總價值減損幅度百分比為26.20％，有土地價值減損鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）在卷為憑（本院卷四第12頁）。系爭鑑定報告係由專業不動產估價師以專業意見，就勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況進行分析後，以及環保專業單位協助下，採用比較法估價方式進行鑑定勘估標的於價格日期時之價值減損額度，核無不合，應堪認定。
⒊原告雖主張本件係約定現況交付，系爭土地上之廢棄物並非
其所堆置云云，惟證人張雪美證稱：因為土地要鑑界，要將土地上的雜草、樹木砍掉才能鑑界，一般是賣方負責整地、鑑界後才將土地點交給買方，這件也是如此，所以是原告負責整地；伊有去現場看進度，有看到一些保力達玻璃瓶以及塑膠瓶，還有約90乘60乘10公分的水泥塊，其他的都是砍下來的草、木等廢棄物，都堆在土地的周圍；系爭土地因為沒有做好淨空，沒有將土地上的廢棄物清走，所以沒有辦法點交給買方。後來原告的媳婦要求伊負責清理，伊希望兩方面能儘速成交，所以伊花二十餘萬元請人清理，因為有很多樹木雜枝在系爭土地靠近河堤邊的斜坡上，夾具車無法下斜坡去清理，所以沒有辦法清乾淨。本件並沒有約定現況交付，而是要整地、鑑界、土地淨空才能點交等語（本院卷三第170頁）；佐以系爭契約第15條其他特別約定事項載明：賣方（即原告）應於簽約後辦理整地等語（本院卷一第25頁），堪認本件並未約定現況交付，原告並未將整地過程所產生之廢棄物清除乾淨，確屬物之瑕疵，是原告此部分主張，洵屬無據。⒋原告固主張系爭鑑定報告就有關廢棄物之清運處理所需費用
評估已逾越鑑定囑託之範圍；鑑定報告有引用112年而非110年即買賣當時之相關經濟面、法律面資料，所提出之認定究為統計資料抑或「個人」見解，本件為農地鑑價卻引用房屋之估價判斷標準，及系爭土地為4087坪之農地，鑑定人卻挑選197坪、671坪及830坪之小坪數農地為比較基礎之疑慮云云。查：
⑴觀之系爭鑑定報告所載，最後在港口段985地號土地之邊坡，
同樣挖掘2個約2米深的坑洞，終於發現許多糟掩埋之廢棄物，該廢棄物與D處之廢棄物，須一併清運處理後該土地方能正常使用，故鑑定系爭土地上部分有廢棄物其價值減損額度，除原有D處有一堆高廢棄物外，理應包含港口段985地號之邊坡，後來挖掘出來之廢棄物等語（本院卷四第90頁），鑑定單位即田喬不動產估價師事務所亦函覆稱：有關廢棄物清運之清運處理所需費用評估，確實比「原有D處有一堆高之廢棄物」外有增加在港口段985地號之邊坡，新挖掘2個約2米深的坑洞之廢棄物等語（本院卷四第252頁），堪認系爭鑑定報告程序上已逾越本院囑託鑑定事項即系爭土地上有如附圖所示編號D部分廢棄物之價值減損之範圍，然本院審酌系爭鑑定單位所挖掘之廢棄物既係存在於系爭土地之範圍，且鑑定報告就廢棄物清運係委託兩家公司報價，兩家公司之報價金額價差96萬7,000元（計算式：919萬元－822萬3,000元，本院卷四第90頁），最後採用報價較低者評估價值減損，則鑑定單位就此部分所評估之減損幅度，仍堪憑採。
⑵一般估價報告之勘查日期、價格形成之主要因素分析均為現
在，價格日期則依委託人之需求可以是現在、過去或未來。有關影響價格之區域因素分析，同時針對什麼是嫌惡設施及其對價影響做探討分析，乃指不動產而言，不限房屋或是土地，本案乃是已核准籌設休閒農場情況下來鑑價，未來將有各種休閒設施即各種建築物（房屋）之興建，以此條件來鑑定系爭土地之價值減損額度。又鑑定結果之最後價格是估價師依專業力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則來評估之結果。另比較標的之選擇需要考慮之因素很多，比較標的之面積只是其中一個考慮因素，鑑定人就此已有考量，且一般農牧用地做農業使用，100坪以上足夠農業機具順利操作，面積因素影響單價並不顯著，本案比較標的之面積差異，於個別因素均有調整增加3.5％之4％等語，有田喬不動產估價師事務所112年11月20日函在卷可參（本院卷四第252-258頁），可知鑑定單位已於本院就原告前述指摘、質疑之事項提出說明。是本件鑑定既屬鑑定人本諸證據、估價經驗及專業而為判斷，公正作成之鑑定報告，除有明顯不可採取之事證，要無僅因鑑定結果對原告不利即否定鑑定人之專業，因此，原告所執前詞，即非可採。
⒌原告主張被告減少價金之請求已罹於時效云云。惟按買受人
因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。又民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，茍買受人於該6個月內曾為減少價金之主張，其後所生之效果權利，則可於普通時效期間內繼續存在（最高法院73年度台上字第4354號判決意旨參照）。查被告於110年6月15日寄發存證信函通知原告系爭土地有部分作為既成道路、部分堆置廢棄物及緊鄰墓地之瑕疵，復於同年10月5日委請律師寄發律師函向原告主張請求減少價金等情，此有被告提出之蘆竹大竹郵局156號存證信函暨收件回執、黃敬唐律師110年10月5日竹律字第0000000號律師函暨收件回執在卷可稽（本院卷一第176-180、248-252頁），足見被告於110年6月15日通知原告系爭土地有前開瑕疵情事，已於6個月內之同年10月5日向原告提出減少價金之請求，自無逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間，原告主張被告遲於111年4月27日始提起本件反訴主張減少價金，已逾民法第365條第1項規定之6個月期間，即無可採。
⒍基上，原告就其出賣之系爭土地應負擔保責任，被告得請求
減少價金3,471萬3,000元。㈣原告依民法第367條及系爭契約第3條規定請求被告給付尾款
、遲延利息及違約金，並將尾款價金存入系爭履保專戶，有無理由？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
，民法第367條定有明文。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。⒉經查，兩造於系爭契約第3條約定：「買方須以買賣標的向金
融機構辦理貸款以支付尾款者，地政機關產權移轉登記完竣後3個工作日內，由買方申貸之金融機構貸款核撥轉帳清償買賣標的物之原貸款，完成抵押權塗銷後，買方貸款銀行將尾款差額（尾款扣除已代償金額）存入專戶，賣方辦理點交手續。…」，並於系爭契約第8條「違約處罰」第2項約定：
「甲方若不依合約履行各項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二計算之違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。…」（本院卷一第21、23頁）；而系爭土地於110年6月3日移轉登記予被告，有系爭土地登記第二類謄本在卷可稽（本院卷一第39-46頁），且為兩造所不爭執，是被告依約應於110年6月3日移轉登記日後3個工作日內（即110年6月7日前），將尾款金額存入系爭履保專戶，被告於110年6月4日以系爭土地向桃園市蘆竹區農會辦理貸款8,280萬元後，該農會並未將尾款撥入系爭履保專戶乙節，有系爭土地第二類登記謄本、安新建經公司110年7月28日110年度安新字第27號函在卷可參（本院卷一第39-46、73、74頁），被告未於110年6月7日將上揭尾款匯入系爭履保專戶，即已構成遲延給付。從而，原告就扣除減少價金後之尾款3,980萬4,999元【計算式：7,451萬7,999元（即1億3,250萬元－650萬元－1,350萬元－450萬元－3,348萬2,001元）－3,471萬3,000元＝3,980萬4,999元】，請求被告加計給付自110年6月8日起至清償之日止按年息5％計算之利息，應屬有據。⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌本件系爭契約並未經解除，原告仍得請求被告支付買賣價金，雖原告因被告遲延給付價金有所損害，但被告係基於買賣標的有瑕疵爭議主張解約而拒付尾款，導致原告受有未實際取回價金之期間內利息損失，而原告並未證明除利息損失外更有何損失，故本院審酌上開履約情況，且延遲利息部分已獲准許，業如上述，則認原告於本件請求之違約金，則應酌減為0元為適當。是原告關於違約金之請求，應予駁回。㈤原告請求被告同意原告自系爭履保帳戶領取已給付之買賣價
金，有無理由？兩造所簽立之系爭履保申請書第3條第5項、第4條第1項、第3項、第6條第2項第2款、第5項分別約定：「…各期款項約定應存匯入專戶者，甲乙雙方應自行確認已存匯入專戶。…『本案專屬繳款帳號』如下-【帳號共14碼】銀行別：玉山銀行敦南分行。帳號：00000-00-000000-0履保專戶戶名：安新建築經理股份有限公司價金履約保證專戶」、「甲乙雙方同意安新建經得依三方履約結果及相關約定，逕由第三條第五項之專戶中代為支付下列款項：一、乙方於過戶時所生之相關稅費：…二、清償買賣標的原抵押貸款（包括但不限於金融機構之貸款）取得清償證明所需之款項：…三、甲乙方應給付丙方之仲介服務報酬…四、甲乙雙方應負擔之保證手續費及其他依承辦地政士所提供之價金履約保證動用專戶款項協議書或出款通知單等書面所指示應付或動支款項，惟安新建經有最終決定履保專戶應付或動支之權利。…。除第一項支出款項外，甲乙雙方不得要求提領履保專戶內之價金。…」、「買賣標的物之產權移轉後，且甲方（即被告）以買賣標的物向金融機構申貸之款項業經撥款完成，甲方無法律上原因未依約將貸款存匯入專戶或辦理代償或不配合辦理結清尾款之情事時，得請求安新建經就確定判決所載應給付之尾款扣除乙方（即原告）以買賣標的物設定擔保且尚未清償之債務及其他相關費用後給付乙方。乙方依本款規定提起訴訟後，即得通知安新建經將甲方已支付之買賣價金扣除依約應給付之代書費、履約保證手續費、稅賦、仲介服務報酬及相關費用後給付乙方。但如甲方亦已通知就本件買賣爭議事件已提起民事訴訟，即悉依確定判決結果辦理。…」、「安新建經履行本條第一、二項保證責任前，若有關買賣之爭議已進入民事訴訟程序，則應以確定判決或法院和解筆錄作為安新建經履行保證責任之依據。」等語（本院卷一第35、36頁），足見買受人匯入或存入於專戶內之買賣價金，雖屬原告業已受領之款項，但在安新建經公司就雙方履約之結果認定並依上開契約第4條第1項扣除相關費用前，兩造均不得要求提領，可知該專戶內之價金並非買賣雙方任一方得以自由支配利用，而係由安新建經公司所支配，本件安新建經公司須於法院判決結果後結算相關費用，始由安新建經公司指示玉山商業銀行撥付餘款，自非被告同意原告即可領取該專戶內全部價金，被告並無同意原告領取專戶價金之權利或義務，即無從同意之。是原告請求被告應為同意領取專戶全部價金之行為，即非有據。
五、綜上所述，原告依民法第367條及系爭契約第3條之規定，請求被告給付3,980萬4,999元及自110年6月8日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並將前開款項3,980萬4,999元之存入系爭履保專戶，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又就原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其依據，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：系爭土地不僅有部分作為既成巷道及河川邊坡駁崁，更遭反訴被告將砍伐之樹枝、雜草及塑膠垃圾等棄置於沿雙溪河岸邊坡旁，依系爭契約第7條第4項約定，應由賣方即反訴被告於點交前負責排除，但簽約後迄今經反訴原告催告改善，反訴被告均置之不理，堪認反訴被告確有違約情事，爰依系爭契約第8條第1項約定主張解除契約，並依民法第259條第1款規定請求反訴被告返還已給付之買賣價金5,798萬2,001元（其中3,348萬2,001元匯入反訴被告指定其子蕭銓選之帳戶，其餘2,450萬元則匯入系爭履保專戶內）。
退步言，縱認反訴原告解除契約不合法，反訴被告未告知系爭土地存有既成巷道、河川邊坡駁崁及緊鄰公墓之瑕疵，應屬詐欺行為，反訴原告業已依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約之意思表示，依民法第113條、第114條第1項及第179條規定，反訴被告應返還反訴原告已付價金3,348萬2,001元，及同意反訴原告領回系爭履保專戶內之價金2,450萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告3,348萬2,001元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡反訴被告應同意反訴原告向安新建經公司領回系爭履保專戶內之2,450萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告於110年6月3日將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，反訴原告除已就系爭土地向桃園市蘆竹區農會辦理貸款外，並就土地進行整地、鋪設水泥及釘立界址，足以證明反訴原告已對於系爭土地為占有使用，應認反訴被告業已依約完成點交。反訴原告於110年4月16日進行鑑界時即知悉系爭土地存有既成巷道、河川用地及放置廢棄物之情形，然直至系爭土地過戶完成，反訴原告均未有任何反應，依民法第356條第1項、第3項規定，應認反訴原告承認其所受領之物，其自不得再以此為由主張解約等語置辯。並聲明：㈠反訴原告之訴暨假執行之聲請均駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，反訴原告雖以兩造間之系爭契約業經反訴原告解除或撤銷為由，請求反訴被告返還已支付之買賣價金5,798萬2,001元（其中3,348萬2,001元匯入反訴被告指定其子蕭銓選之帳戶，其餘2,450萬元則匯入系爭履保專戶內），然本院於本訴部分已認定反訴原告解除及撤銷系爭契約，均不合法，業如前述，反訴原告解除系爭契約及撤銷系爭契約之意思表示既非合法，則反訴原告依民法第259條及不當得利之規定，請求反訴被告返還已付價金3,348萬2,001元，及請求反訴被告同意反訴原告領取系爭履保專戶內之價金2,450萬元，為無理由。
四、綜上所述，反訴原告請求反訴被告給付3,348萬2,001元及遲延利息，以及請求反訴被告同意反訴原告向安新建經公司領回系爭履保專戶內之2,450萬元，均無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
參、至被告雖聲請補充履勘測量系爭土地於111年11月15日開挖後之廢棄物所在位置及占用面積云云（本院卷三第35、122頁），然觀之原證13之照片，被告於110年7月24日前有於系爭土地上鋪設水泥、放置貨櫃及標示界址水泥柱之行為，則該廢棄物既係被告於其已實際使用系爭土地後之111年11月15日僱工自行挖掘，不能遽行推斷系爭土地上於該日所挖掘之廢棄物必然均係原告所棄置，是被告此部分證據調查之聲請，核無必要。本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法及提出未經援用之證據，經斟酌後認不影響判決結果，爰不另予逐一論述，併此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 李麗珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
書記官 謝伊婕