臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第239號原 告 許俊傑訴訟代理人 林清漢律師複 代理人 侯銘欽律師
陳懿宏律師訴訟代理人 許文彬律師
李儼峰律師被 告 林黃彰訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾捌萬陸仟陸佰捌拾伍元，及自民國一一０年八月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾捌萬陸仟陸佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊與江美郁、李宗豪、張金英、梁馨文、郭好風、郭登興、郭裕信、游建享、黃萬益、楊榮、鄭文喨、林梅鑾、高惠卿等人（下稱土地共有人），為坐落於○○市○○區○○段00、00、000、000、000、000、000、000、000地號等9筆土地（下稱○○段9筆土地）之共有人，為辦理變更用地開發整合之便，土地共有人遂於民國109年2月11日授權由原告以每坪新台幣（下同）2萬5千元之價格，將忠孝段9筆土地出售予有能力及資金之其他人。伊嗣於109年3月10日與被告林黃彰簽立約定書（下稱系爭約定書），約定由原告取得忠孝段9筆土地所有權人之授權，並由被告尋覓買方，如買賣雙方實際成交價格高於每坪3萬2千元，以實際成交價格為依據，中間價差由原告及被告各分潤50%，且以先取得500萬元銀行履約為先決條件。嗣原告取得土地共有人之授權，然除高惠卿以外之土地共有人，於109年6月11日與被告簽訂○○段9筆土地以每坪2萬5千元出售之買賣契約（下稱土地買賣契約），並由土地共有人移轉土地所有權予被告指定之人。
原告有依系爭約定書完成勞務，被告自應依每坪3萬2千元與2萬5千元之價差，給付勞務報酬予原告，爰依系爭約定書提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,631萬7千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭約定書條款第3條係以被告先給付500萬元銀行履約為先決條件，被告並未給付，雙方即無從依系爭約定書履行。又本件○○段9筆土地之買賣，係由土地共有人之一之高惠卿與訴外人許振國接洽而成，並非經由原告磋商，且土地買賣契約明定買賣價金為每坪2萬5千元，原告依系爭約定書請求被告給付3萬2千元之價差，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張伊與被告簽有系爭約定書，約定書內容為：「一、○○○○段○○土地0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書，並各所有權人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用印之所有人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。雙方同意以期望的叁萬貳仟元每坪出售，中間差價以實際成交價為依據，分潤各50%，未免口說無憑特此立據。二、本約定不含郭榮宗、郭裕信代表之500坪，亦即9162減500坪。三、以上以先取得伍佰萬銀行履約為先決條件。約定人：賣方：許俊傑，買方：林黃彰，中華民國109年三月十日」。嗣後除高惠卿以外之土地共有人與被告就忠孝段9筆土地共4357.79坪簽訂買賣總價為1億894萬4750元之買賣契約，並已移轉土地所有權予被告指定之人即林志成、劉明政、里訓雄、楊季唐、游輝章、游輝正、游昇霖、游輝傑、羅文婉、劉鳳珍、趙家緯、吳美秀等情，業據其提出約定書、買賣契約書、忠孝段9筆土地土地登記第一類謄本及地籍異動索引各1份為證（見本院卷二第22及第24頁、本院卷一第67至第76頁、第257頁至第489頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張兩造間訂立系爭約定書，伊已完成約定事項，被告應依系爭約定書給付報酬，爰依系爭約定書訴請被告給付等情，為被告所否認，並以前詞置辯。茲就兩造爭執析述如下：
（一）原告請求權基礎即系爭約定書之性質？
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。亦即解釋契約，應於文義上及論理上為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院111年度台上字第350號判決意旨參照）。
２、本件原告以系爭約定書為據，主張伊與被告間除有買賣之意思外，尚有勞務契約之性質，即由伊負責協調伊以外之其他土地共有人一併以每坪2萬5千元之價格出售忠孝段9筆土地給被告；被告則抗辯伊並非買受人，而僅為居間之身分。經查，系爭約定書第1條之前段：「一、○○○○段○○土地0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書，並各所有權人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用印之所有人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。」且系爭約定書末端約定人處，兩造係以「賣方：許俊傑」、「買方：林黃彰」署名。綜合觀之，依系爭約定書之內容，原告有義務取得其他土地共有人之合意，共同以每坪2萬5千元之價格出售○○段9筆土地予買受人即被告，並移轉土地所有權予被告及其指定之人；被告則有支付價金之義務，核與民法第345條第1項關於買賣意義之規定相符。參以證人楊榮於本院證稱：「伊等土地共有人簽署銷售授權書予原告後，原告於109年4月11日偕同被告前來與土地共有人約定以每坪2萬5千元之價格購買○○段9筆土地之事宜，被告簽立購買意願書1份，並有開立本票1紙，表示有要購買之意願」。再者系爭購買意願書之約定為：「立意願書人林黃彰茲就座落○○○○段00、000、000、000、000、000、0
00、000、00地號共9筆面積共計9162坪依一般買賣方式每坪新台幣貳萬伍仟元整約定於109年4月18日前簽訂正式買賣契約，否則本意願書作廢，自始無效，任何開立之擔保票據一併作廢返還」，並由楊榮為意願書之確認人，益徵被告有以每坪2萬5千元購買○○段9筆土地之意思。
３、又系爭約定書第1條後段約定：「雙方同意以期望的參萬貳仟元每坪出售，中間差價以實際成交價為依據，分潤各50%，未免口說無憑特此立據」。互核證人李承晉於本院證稱，伊知道兩造有商談多餘之買賣價金應如何分配之事情，但伊不清楚亦無法介入等語（見本院卷一第502頁）。
可認為兩造確有合意，由買受人即被告另外尋覓買主，若有願意以高於每坪2萬5千元買受之買主時，兩造即應就高於2萬5千元之差價部分共同分潤。亦即，依系爭約定書之約定，原告之義務為整合○○段9筆土地之所有共有人之共識，均同意以每坪2萬5千元之價格出售土地予被告，原告並以2萬5千元之底價與被告合作，被告之義務為尋覓出價高於每坪2萬5千元之買主，而當兩造均完成約定之義務，即可就被告另外轉賣之價格與底價2萬5千元之價差共同分潤。綜上，系爭約定書第1條約定之前段具有買賣契約之性質，第1條後段之約定則係兩造共同合作轉賣分潤之性質。證人李承晉復於本院證稱：「其為○○段9筆土地之買受人之一，伊與其他買主共同推由被告擔任買賣契約之出名買受人，惟辦理所有權移轉登記予伊及其他買主，該次交易總價金為3億3400萬元，土地每坪均價為2萬8千元，價金交付之方式為所有買家將錢匯入伊所有之台中銀行南崁分行戶頭，再由伊將價金匯給被告等語」（見本院卷一第499頁至第501頁），由證人李承晉及其他買主與被告間就買賣價金交付之過程，益徵被告係另尋李承晉等其他願意出價高於2萬5千元之買主，並賺取李承晉等其他買主交付之買賣價金與原土地共有人約定之買賣價金之價差。
４、從而，系爭約定書具有兩造間合意就○○段9筆土地以2萬5千元出售之性質，並兼具原告負有取得土地共有人授權之義務；被告則負有另行覓得出價高於每坪2萬5千元之買主，而當交易完成時，兩造就價差各分潤50%之性質一節，洵堪認定。
（二）原告有完成依系爭約定書約定之義務？
１、經查，系爭約定書第1條約定前段載明：「○○○○段○○土地00
00、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000、0000共九筆合計9162坪由許俊傑取得賣方授權書，並各所有權人合意以每坪貳萬伍仟元出售如『銷售授權書用印之所有人』並以此為與林黃彰先生合作之底價。」可知原告之義務為取得忠孝段9筆土地共有人均同意以每坪2萬5仟元出售之授權。而原告業於109年2月11日取得由高惠卿代表土地共有人簽署之「銷售授權書」（見本院卷二原證五），上載有「授權人高惠卿等人委託許俊傑代理銷售不動產房地，雙方議定條款如下：一、委託標的物：○○市○○區○○段000000000000000000000000000000000○0○地號；二、委託價格：土地每坪新台幣2.5萬元整，若有成交授權人同意支付成交總價1%做為服務費用；三、委託期間：自民國109年2月17日至民國109年8月16日止」之文字，後並附載有「授權人（所有權人）清冊」及土地共有人之名單與簽章。又證人楊榮於本院證稱：「109年2月11日簽署銷售授權書給原告之前，並未先授權給證人高惠卿，且原告確實於109年4月11日有帶被告來與共有人等商談約定以每坪2萬5千元購買土地之事宜、當初出售是原告介紹被告來等語」（見本院卷二第301頁、第303頁）。證人李承晉於本院亦證稱：「伊簽約之前有看過原告，有在被告家談過這筆買賣；且伊除了給付買賣價金外，另外給予原告400萬元報酬，係因伊認為原告也是推成此次交易之人等語」（見本院卷一第499頁至第501頁）。經互核證人之證詞與上揭「銷售授權書」，就原告確有取得土地共有人就忠孝段9筆土地以底價2萬5千元出售之授權，且除高惠卿以外之土地共有人，確實有與被告簽訂每坪2萬5千元之○○段9筆土地買賣契約（見本院卷一第67頁至第76頁）一節，應堪認定。
２、被告提出證人高惠卿與訴外人許振國之LINE對話紀錄截圖，抗辯本件土地共有人與被告就○○段9筆土地之買賣契約實為伊與訴外人高振國聯繫溝通而成等語。然查，證人楊榮於本院證稱：「當初出售是土地共有人一起賣，但是簽約分開簽，高惠卿一開始就要求分開繕打契約，高惠卿是自己跟林黃彰簽約；伊並不清楚證人高惠卿於LINE群組中所傳關於仲介許振國的聯絡資訊」等語（見本院卷二第300頁至第303頁）。是本件土地共有人間與被告簽訂之土地買賣契約，確係經由原告磋商而成，證人高惠卿及訴外人許振國並無為全體土地共有人與被告磋商忠孝段9筆土地之買賣與價金等事宜，被告抗辯否認原告完成仲介共有人同意出售土地事宜，顯無可採。
（三）原告得請求之報酬數額為何？
１、原告主張應以系爭約定書中兩造期望之價格3萬2千元與底價2萬5千元之價差計算伊所得之報酬。惟查，系爭約定書第1條後段尚有「中間差價以實際成交價為依據，分潤各50%」之文句，足認3萬2千元僅為兩造期望被告能另尋買主達到之價格，然並非即以3萬2千元為兩造據以分潤之標準，仍應以最後被告覓得之買主之實際成交價格為據。
２、證人高惠卿於本院證稱：原告當初有介紹要把土地賣給被告，伊有簽一般授權書予原告，又證人戴嘉緯亦為忠孝段9筆土地之名義共有人，惟其已將持份出售予己，僅尚未辦理所有權移轉登記等語（見本院卷二第127頁至第128頁）。另查，被告與高惠卿就其持有○○段9筆土地持份之部分共1,694.21坪，簽訂買賣總價為4,448萬5250元之買賣契約；被告與戴嘉緯就其持有○○段9筆土地持份之部分共3,110坪，簽訂買賣總價為6,842萬元之買賣契約。對此，原告主張被告與證人高惠卿、戴嘉緯雖係另外分別簽訂買賣契約，惟僅係因土地共有人與被告簽約當天，高惠卿並未到場，故另約期日與被告簽約等語（見本院卷二第120頁）。然查，證人楊榮於本院證稱：「證人高惠卿自始即要求其與被告之買賣契約要與其他出賣人另外簽訂（見本院卷二第300頁）」。且據被告提出證人高惠卿與訴外人許振國之LINE對話紀錄截圖，2020年4月15日之紀錄為，證人高惠卿：「我們今天已經拒絕許俊傑買方的斡旋」（見本院卷二第74頁）、2020年5月21日之紀錄為，訴外人許振國：「我們約10：30簽約」、2020年6月7日之紀錄為，證人高惠卿：「星期四下午來我家簽另外兩個合約」等語。可見，依照土地共有人與被告簽訂之買賣契約、證人高惠卿、戴嘉緯與被告簽訂之買賣契約，3份契約之買賣標的均為系爭○○段9筆土地各自之應有部分，惟所約定之每坪土地買賣價金並不相同。換言之，土地共有人與被告簽訂之買賣契約明訂每坪土地價格為2萬5千元（見本院卷一第69頁）；證人高惠卿另行與被告簽約之1694.21坪土地買賣價金為4448萬5250元，換算每坪土地價格為2萬6250元（計算式：44,485,250÷1694.21=26,250），有證人高惠卿與被告之買賣契約書1份在卷可憑（見本院卷二第77頁）；證人戴嘉緯另與被告簽約之3110坪土地買賣價金為6842萬，換算每坪土地價格為2萬2千元（計算式：68,420,000÷3110=22,000），有證人戴嘉緯與被告之買賣契約書1份在卷可佐（見本院卷一第596頁）。綜合上情，可認證人高惠卿、戴嘉緯出售忠孝段9筆土地持份予被告之部分，係證人高惠卿、戴嘉緯另外自行與被告洽談簽訂之結果，最終並非經由原告磋商以每坪2萬5千元之價格售予被告之結果，是亦非原告得依系爭約定書請求被告給付報酬之範圍。
３、證人李承晉於本院證稱：「伊簽約之前有看過原告，有在被告家談過這筆買賣；且伊除了給付買賣價金外，另外給予原告400萬元報酬，係因伊認為原告也是推成此次交易之人，也有將給原告400萬之事情告知被告等語（見本院卷一第499頁至第501頁）」。原告於本院亦自承，證人李承晉交付予伊之400萬元係仲介費之第一期款項（見本院卷二第368頁）。至於被告出售系爭土地之價格為何？本院認應以證人李承晉於本院證稱，每坪交易價格為2萬8千元計算（見本院卷一第499頁）。兩造依系爭約定書約定之底價為2萬5千元，扣除郭榮宗、郭裕信代表之500坪；證人高惠卿、戴嘉緯持有之1,694.21坪及3,110坪及證人李承晉已支付之400萬元。原告依系爭約定書得請求被告給付之報酬為1,786,685元（計算式：〔(28,000-25,000)×(9,000-000-0,694.21-3,110)÷2〕-4,000,000=1,786,685）。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5%，民法第229條2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件民事起訴狀繕本於110年8月9日送達被告，是本件原告向被告請求利息之起算日為110年8月10日至清償日止，按週年利率5%計算之利息，應屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭約定書，請求被告給付1,786,685元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
民事第三庭法 官 張益銘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 李毓茹