臺灣桃園地方法院民事判決110年度重訴字第350號原 告 旭寬企業股份有限公司法定代理人 黃信峯訴訟代理人 黃明展律師
孫瑜繁律師林育生律師朱峻賢律師被 告 順臆股份有限公司法定代理人 呂芷曦訴訟代理人 游朝義律師
謝天培被 告 吳天銘訴訟代理人 黃敬唐律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年4月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴請求(一)被告順臆股份有限公司(下稱順臆公司)、吳天銘連帶給付原告新臺幣(下同)388萬元，及自民國109年11月5日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)被告順臆公司、吳天銘應連帶自109年10月29日起至騰空返還上開廠房之日止，按月給付原告30萬元，並自110年1月30日起至騰空遷讓返還上開廠房之日止，按日再給付原告3萬元。(三)願供擔保請准宣告假執行。有民事起訴狀訴之聲明七、八、十四在卷可參(見桃簡卷第4至5頁)；嗣變更其訴之聲明為：(一)被告順臆公司、吳天銘應連帶給付原告274萬6,000元，及自109年11月5日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。有民事變更訴之聲明
(二)狀訴之聲明九、十四附卷可稽(見本院卷三第215頁)；屬應受判決事項聲明之減縮，核與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：被告順臆公司前於106年11月1日與伊簽訂廠房租賃契約書(下稱系爭租約)，由被告吳天銘擔任被告順臆公司連帶保證人，將伊坐落桃園市○○區○○路00號廠房(下稱系爭廠房)出租予被告順臆公司，約定每月租金30萬元，按月於每月1日給付，租賃期間自107年7月1日起至109年12月31日止，租約期滿前續約與否雙方應於期滿前6個月通知對方。詎被告順臆公司自108年7月起即未給付租金，經伊催告仍置之不理，故伊於109年10月20日再以存證信函通知被告順臆公司表示終止系爭租約，被告順臆公司有於109年10月28日收受，計至系爭租約終止日達15個月又28日(108年7月1日至109年10月28日)之租金未給付。而兩造雖約定租金每月30萬元、租賃保證金90萬元，但實際上伊僅向被告順臆公司收取每月租金21萬元(含稅)、租賃保證金60萬元，故被告順臆公司積欠伊之租金金額應為274萬6,000元；被告順臆公司雖稱業已搬遷，但並未依約辦理點交，故迄系爭租約期間屆至前仍有給付租金之義務。被告吳天銘則為被告順臆公司就系爭租約之連帶保證人，自應負連帶返還之責。爰依民法第439條前段規定提起本訴，並聲明：(一)被告順臆公司、吳天銘應連帶給付原告274萬6,000元，及自109年11月5日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告順臆公司：當時承租同一廠區之承租人即銘流企業股份
有限公司(下稱銘流公司)陳先生與原告公司劉小姐109年10月18日錄音內容可知，原告在108年間即通知廠區所有承租人不再續租並要求立即搬遷，伊於108年間即依原告通知而於108年9月搬離系爭廠房，故原告嗣寄發存證信函通知伊終止租約並要求搬遷，伊即回覆已於108年9月8日左右遷出。
且經鈞院至現場履勘確認伊確實並未再使用系爭廠房。且原告亦表示因廠區另一承租人旭鴻染整有限公司(下稱旭鴻公司)於108年10月即在廠區大門外張貼公告，禁止原告旗下員工入內查看，故伊於108年9月8日搬遷後，無法返還租賃標的物予原告。是伊前經原告指示而提前終止租約，並於108年9月8日搬遷，租金係繳交至108年6月，108年7、8月之租金係以押租金抵扣，故伊確實並未積欠原告任何租金，原告請求並無理由等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告吳天銘：系爭租約雖記載伊為連帶保證人，但伊並未簽
名用印，故伊應不負連帶保證人義務，原告請求伊與被告順臆公司負連帶責任並無理由，且原告請被告順臆公司搬遷，被告順臆公司就離開了，也沒有積欠租金等語以資抗辯。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告將其所有之系爭廠房出租予被告順臆公司，租期自107年7月1日起至109年12月31日止，約定每月租金30萬元，租賃保證金90萬元，但實際上每月租金為21萬元、租賃保證金為60萬元，並簽訂系爭租約，被告順臆公司租金僅給付至108年6月等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷可參(見桃簡卷第36至38頁)，是上情應堪認定。
四、原告請求被告順臆公司、吳天銘連帶返還積欠之租金，為被告2人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)被告順臆公司何時搬離系爭廠房？(二)系爭租約何時終止？(三)原告請求給付積欠租金274萬6,000元，有無理由？(四)如是，被告吳天銘是否應與被告順臆公司負連帶責任？經查：
㈠被告順臆公司應係在108年9月8日遷離系爭廠房。
⒈原告前於109年2月間寄發存證信函予被告順臆公司，表示租
賃期限至109年12月31日止，期滿後不再出租，請被告順臆公司期滿後遷讓返還廠房；被告順臆公司於109年3月2日即函覆原告其於108年9月8日遷出，並無使用廠房即租約期滿之疑慮；原告復於109年10月再度寄發存證信函請求於函到7日內給付積欠租金360萬元，逾期即終止租約，被告順臆公司於109年10月19日收受；被告順臆公司再於109年10月23日函覆前已於109年3月2日回覆在108年9月8日已遷出，租金積欠事宜與其無關等情，有前開存證信函4份及原告109年10月存證信函之回執附卷為憑(見本院卷一第129至139頁、桃簡卷第40頁)。可見被告順臆公司2次回覆原告之存證信函均明白表示業於108年9月8日遷出，則被告順臆公司主張其於108年9月8日已搬離系爭廠房，並非無據。
⒉又被告順臆公司主張原告於108年間即有通知廠區承租人應為
搬遷，並提出銘流公司陳先生與原告公司劉小姐109年10月18日錄音光碟及譯文為證(見本院卷一第123至127頁)。經查：
⑴被告順臆公司提出之錄音譯文內容為「陳先生：因為我講真
的齁~去年你們本來就講說叫我們搬，然後後面又跟我講說不用，你們還可以做、還可以再繼續做。我們那時候才想說能再繼續做很多年，然後後面我就想說我機器又再增加。(劉小姐：可以繼續做啦~但是我不曉得你說可以繼續做很多年是有哪個人這樣跟你說嗎？…)」(見本院卷一第125頁)，可見銘流公司之員工亦確認原告曾於108年間通知廠區內相關承租人必須搬遷，只是後來同意可以繼續承租。
⑵復參以被告吳天銘於本院審理時亦表示：原告公司在108年7
至9月間就陸續派人到廠區告知原告要收回廠房，原告的黃莊芳容也有在108年9月中左右親口說要收回廠房，他們自己要蓋染整的研發中心，要給時間到108年年底搬遷，這段時間就不算租金，但108年10月黃莊芳容又說不要做染整廠，也是說到108年底不算租金，但要求將廠區整個整理過等語(見本院卷二第61頁)。是被告吳天銘亦稱原告確實有在108年7至9月間表示要收回廠房，但後來又同意不收回；與前開錄音譯文內容相符，足證錄音譯文內容應為屬實。
⑶銘流公司、被告吳天銘所經營之華震精密股份有限公司均有
向原告承租廠區內之廠房，而為本案原告訴請遷讓房屋、清償租金之同案被告之一；故其等對於廠區之使用情形應有相當之認識。而銘流公司、被告吳天銘與被告順臆公司均稱原告在108年間有表示要收回廠房不再出租廠房，其等說法一致，並無衝突，是此情應堪認屬實。既然系爭租約之租賃期間係至109年12月31日，被告順臆公司本可使用系爭廠房至租賃期間結束，被告順臆公司因原告提前表示要收回廠房，才迫而搬遷，確實合乎常情；且參諸被告吳天銘於本院審理時又稱：原告請被告順臆公司搬遷，被告順臆公司就離開了，沒有積欠租金(見本院卷三第114頁)，與被告順臆公司主張其因原告通知而於108年9月8日即已搬離系爭廠房乙節相符，益證被告順臆公司上開主張，應堪採信。
⒊再者，本院於110年12月30日至現場履勘時，被告順臆公司原
先承租位置雖有堆放機器、雜物，但目前為華震公司、旭鴻公司之員工宿舍，被告順臆公司否認現場物品為其所有，被告吳天銘並確認目前是由旭鴻公司與華震公司共同使用，現場看到的廢布是華震公司的，放置之機器則是華震公司、聖諄公司與華榞公司的等情，有本院勘驗筆錄在卷可參(見本院卷一第269至271頁)；足見現場確實已無被告順臆公司之物品，被告順臆公司確實已未使用系爭廠房。原告也未能提出任何證據以資證明被告順臆公司於108年9月8日以後仍有繼續使用系爭廠房。
⒋從而，本件足認被告順臆公司確實於108年9月8日已搬離系爭廠房。
㈡系爭租約在被告順臆公司108年9月8日搬離系爭廠房以前即已
終止。⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前
，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。終止租賃契約，依民法第263條準用同法第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，此項意思表示本不限於一定方式始得為之，亦無須得他方當事人之同意，始有止約之效力。又按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。經查：
⑴按乙方同意租賃期間：若有違約或提前解約，甲方擁有乙方
生產機器設備之留置權，乙方不得異議。系爭租約第4條第3款約定有明文(見桃簡卷第36頁反面)。是系爭租約雖係定有期限之租賃契約，但依前開約定堪認兩造並未禁止期前終止租約，依法只需提前通知即可。
⑵被告順臆公司係因原告通知即將收回廠房而搬遷，已如前述
，堪認原告有為期前終止租約之通知，故系爭租約原告在通知被告順臆公司收回廠房時即生終止之效力。
⒉原告雖主張其於109年10月20日以存證信函通知被告順臆公司
表示終止系爭租約，被告順臆公司於109年10月28日收受，系爭租約於109年10月28日始為終止等情，並提出前開存證信函及回執附卷為憑(見本院卷一第129至139頁)。然查：
⑴原告前於109年2月間寄發存證信函予被告順臆公司，表示租
賃期限至109年12月31日止，期滿後不再出租，請被告順臆公司期滿後遷讓返還廠房；被告順臆公司於109年3月2日即函覆原告其於108年9月8日遷出，並無使用廠房及租約期滿之疑慮，有前開存證信函2份附卷為憑(見本院卷一第129至133頁)；是原告於109年2月寄發存證信函予被告順臆公司時，被告順臆公司即已回覆早已於108年9月8日搬遷，原告於本院審理中表示確實有收受上開存證信函，僅稱被告順臆公司並未進行點交也未以書面終止租賃契約(見本院卷二第62頁)，原告卻又於109年10月再通知被告順臆公司應清償積欠租金，逾期即終止租約；況且原告實際上在108年間已口頭通知要收回廠房，不再出租，而有終止租約之情事，亦如前述，顯見原告明顯未確認系爭租約之租約狀態，即一再要求被告順臆公司給付租金、盡速搬遷以及即將終止契約。
⑵雖按租期屆滿，雙方任何一方若不續約，乙方(即被告順臆公
司)應將其所有機器設備遷出廠區。並將廠區內廢棄物清理乾淨。土地、廠房、宿舍等租賃物回復原狀，歸還甲方，不得藉故拖延，並不得請求遷移等任何費用。系爭租約第12條第1項約定有明文(見桃簡卷第37頁反面)。然查，本院至現場履勘已確認被告順臆公司已無使用系爭廠房，且未遺留任何物品或機具，目前現場實際上是華震公司與旭鴻公司在使用，業如前述，則被告順臆公司應已依系爭租約前開約定遷出機器設備，也已將廢棄物清理乾淨，目前使用狀況與被告順臆公司無關。且被告順臆公司表示承租系爭廠房並無鑰匙(見本院卷三第114頁)，故未歸還鑰匙，原告則表示因為旭鴻公司109年10月禁止原告進入廠區，所以沒有去查看(見本院卷二第61頁)；但被告順臆公司在109年9月8日即已搬遷，已如前述，即便原告109年10月以後無法進入廠區，也並非其不能確認被告順臆公司有無搬遷之理由，況系爭廠房所在之廠區，原告尚有出租予其餘公司(即本件其餘同案被告華震公司、銘流公司、旭鴻公司等)使用，理應會經常確認其餘承租人使用之情形，豈有可能不知被告順臆公司早已搬遷之事。
⑶是原告確實有通知要收回廠房，被告順臆公司亦有依約清理
現場及搬遷物品，而系爭租約未曾約定終止契約之方式，則原告雖稱被告順臆公司未以書面終止契約、未進行點交，但均不影響原告業已終止租約之事實，則原告主張系爭租約於109年10月28日始為終止，顯非可採。
⒊從而，系爭租約在被告順臆公司因原告通知收回廠房而於108年9月8日搬離以前，即生終止效力。
㈢原告請求給付積欠租金274萬6,000元，並無理由。
⒈按承租人應依約定日期，支付租金。民法第439條前段定有明
文。次按租賃期間：自107年7月1日起，至109年12月31日止，為期2年半。系爭租約第2條約定有明文。可認原告與被告順臆公司每月租期係自每月1日開始起算。經查：
⑴原告表示雖系爭租約約定每月租金為30萬元、租賃保證金90
萬元，但實際上僅有收取每月租金21萬元(含稅)、租賃保證金60萬元(見本院卷三第61頁)，被告順臆公司對此並不爭執，應堪認屬實。
⑵又被告順臆公司給付租金至108年6月，為兩造所不爭執(見本
院卷三第223頁)；被告順臆公司於108年9月8日搬遷，已如前述，則被告順臆公司並未給付108年7月1日至108年9月8日共計2月又8日之租金，金額應為47萬6,000元(計算式：210,000＋210,000＋210,000×8/30＝476,000)。
⒉按乙方(即被告順臆公司)如有積欠租金或嚴重損害租賃物標
的物者而不為補償者，甲方得直接自租賃保證金中扣除。系爭租約第4條第2款後段約定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號民事判決意旨參照)。依前開約定及實務見解可知，系爭租約所約定之租賃保證金即為押租金之性質，則承租人即被告順臆公司積欠之租金，原告可逕自系爭契約收取之租賃保證金扣取，而原告有收受被告順臆公司繳交之租賃保證金60萬元，故扣除被告順臆公司所積欠之租金47萬6,000元後，尚有餘額，而無積欠租金之情形。
⒊從而，原告自無從再為請求被告順臆公司給付積欠之租金，
原告請求被告順臆公司給付積欠租金274萬6,000元，並無理由。
㈣原告既然無從請求被告順臆公司給付積欠之租金，自無須論
述被告吳天銘是否應就積欠租金與被告順臆公司負連帶責任之必要，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第439條前段規定請求被告順臆公司、吳天銘連帶給付274萬6,000元及自109年11月5日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，並無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 19 日
民事第四庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 22 日
書記官 張禕行