臺灣桃園地方法院民事判決111年度簡上字第119號上 訴 人 簡房鋼訴訟代理人 呂明修律師上 訴 人 羅嘉慧訴訟代理人 鄭世脩律師複 代 理人 林俊杰律師上列當事人間請求減少價金等事件，兩造對於中華民國111年1月14日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第850號第一審判決，各自提起上訴，本院於112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴均駁回。
第二審訴訟費用各由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人簡房鋼（以下逕稱其名）起訴主張及上訴後補充：
㈠、原審起訴主張：簡房鋼於民國108年8月29日以新臺幣（下同）2,150萬元，向羅嘉慧購買坐落桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍10000分之121）及其上同段5875建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路000號、權利範圍全部，下稱系爭房屋）暨同段5818建號之附屬建物（與上開房地合稱系爭房地），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），簡房鋼已依約給付價金，並於108年10月3日登記為系爭房地之所有權人，羅嘉慧則於同年月15日交付系爭房地。簡房鋼嗣發現系爭房屋存有一樓入口大門滲漏水、一樓三角窗窗台滲漏水、一樓後側地坪落水頭排水時溢水、地下室前方平頂白華漆面剝落、二樓前陽台門檻積水、三樓後房牆面白華漆面剝落、地下室電梯大理石牆面有分離縫隙及系爭房屋內電梯之行走輔助給油裝置損壞及鋼索斷裂等瑕疵。上開瑕疵之修復費用於扣除材料折舊加計工資後共為474,522元（詳如附表所示），加計已支出之電梯修繕費用24,150元後，合計為498,672元。爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金，並依第179條規定請求返還或依民法第360條規定請求賠償。
㈡、上訴後補充：
１、關於附表編號3、4部分：原審囑託桃園市建築師公會就系爭房屋進行會勘時，僅就牆面外觀觀察後即進行研判，未針對內部構造進一步評估，簡房鋼於原審審結後就系爭房屋一樓三角窗窗台及地下室前方平頂白華漆面之漏水，委由訴外人福祥營造有限公司（下稱福祥公司）進行修繕，而福祥公司發現係正上方之一樓三角窗窗台漏水向下滲漏，致地下室之天花板漏水，因而造成白華漆面剝落，故地下室前方平頂白華漆面剝落之原因，非如該公會109年12月2日109077號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所稱之室內空氣氣流停滯、濕氣聚集產生等自然力而致，地下室前方平頂白華漆面剝落仍有滲漏水之瑕疵，欠缺羅嘉慧所保證之品質，簡房鋼仍得依民法第360條規定請求損害賠償。
２、關於附表編號7部分：系爭房屋雖係中古屋，但中古屋仍應具備無滲漏水及無其他影響正常安全居住使用之效用及品質。然系爭房屋地下室電梯大理石牆面之大理石板與電梯間存有分離裂縫，不僅影響外觀，造成視覺瑕疵之價值減損，且該縫隙因接合劣化導致縫隙越來越大，造成大理石板有剝落之可能，致簡房鋼及家人、地下室停放之車輛有遭石板砸傷、砸毀之危險，該分離縫隙之瑕疵並非購買房屋所合理期待之通常效用及品質，衡情於一般房屋買賣交易情況下，如買方同意繼受該瑕疵，應會於契約相關文件為特別記載，然系爭契約及「不動產標的現況說明書」（下稱現況說明書）上均未為特約記載，甚記載為現況點交，足徵簡房鋼未曾明示或默示同意繼受該瑕疵，羅嘉慧自不得以交屋時簡房鋼未發現瑕疵，作為免除其瑕疵擔保責任之依據。
３、關於附表編號8部分：系爭房屋內電梯之安全鋼索係因羅嘉慧怠於定期保養而生鏽及使用過度而焦黑所生之瑕疵，此涉電梯使用之安全性，羅嘉慧本應定期維護保養，如遇有損害之情形，即應隨時更換，此不應與一般應計算折舊之情形等同而論。原審未考量安全鋼索涉及使用重大安全性，羅嘉慧本有定期維護保養或更換之義務，率爾計算折舊，實有違誤。
４、簡房鋼係於108年11月初發現系爭房屋上開瑕疵後旋通知住商不動產桃園中正加盟店之仲介人員即證人陳美玉、簡清炎，請其等代為聯繫告知羅嘉慧及其簽約代理人即訴外人陳桂蘭有瑕疵，並請其等出面商討後續問題處理，然遭羅嘉慧拒絕賠償或修繕，嗣雖經簡房鋼委由簡清炎向桃園市桃園區調解委員會聲請調解，羅嘉慧仍拒絕負瑕疵擔保責任而調解不成立，簡房鋼始提起本件訴訟。
５、羅嘉慧應再給付簡房鋼系爭房屋之滲漏水修復費用53,500元（含一樓後側地坪落水頭排水時溢水修復24,800元及地下室前方平頂白華漆面剝落修復28,700元）、電梯牆面大理石板修復費用133,412元及電梯修復費用15,576元，合計202,488元。
二、被上訴人即上訴人羅嘉慧（以下逕稱其名）則以：
㈠、系爭房屋為中古屋，本即以現況交屋，簡房鋼所指瑕疵如左邊門框有嚴重斑駁之處等，均係肉眼一望即知，況簡房鋼於簽訂系爭契約前，亦多次前往探查，早知該瑕疵存在，故羅嘉慧依民法第355條規定，毋須負擔保之責。而普金羅旺世社區（下稱系爭社區）中與系爭房屋坪數相同之售價為2,300萬元，兩造於議定價格過程中，簡房鋼已就其自行欲更換裝潢費用予以扣減至成交價2,150萬元，簡房鋼欲以中古屋之價值購置新成屋之產品，所為請求亦屬不當。
㈡、系爭社區內之所有建物均有系爭鑑定報告所稱之相同問題，無法抵擋暴雨之襲擊，原審判決逕以仲介業者欲促進交易而勾選之現況說明書，即認羅嘉慧須負物之瑕疵擔保責任，顯屬太過；遑論其中「地下室前方平頂白華漆面剝落」並非屬漏水，且於點交系爭房屋時，電梯亦經簡房鋼多次測試無誤，至簡房鋼為重新整理系爭房屋所生之新問題，本不在系爭契約之瑕疵擔保範圍之內等語，資為抗辯。
三、原審為簡房鋼一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命羅嘉慧應給付簡房鋼296,184元及自【民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日】即110年9月7日起至清償日止按年息5%計算之利息，並依職權為假執行及免為假執行。兩造均不服，各自就敗訴部分提起上訴，簡房鋼上訴聲明：㈠原判決不利於簡房鋼部分廢棄。㈡羅嘉慧應再給付簡房鋼202,488元及自110年9月6日民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。羅嘉慧答辯聲明：上訴駁回。羅嘉慧上訴聲明：㈠原判決不利於羅嘉慧之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，簡房鋼於第一審之訴駁回。簡房鋼答辯聲明：上訴駁回。
四、簡房鋼主張：㈠、系爭房屋係98年12月20日建築完成。伊與羅嘉慧於108年8月29日簽定系爭契約，約定簡房鋼以2,150萬元向羅嘉慧購買系爭房地。伊已依約給付價金並於108年10月3日登記為系爭房地之所有權人，羅嘉慧則於108年10月15日交付系爭房屋。㈡、伊於109年2月19日委由律師寄發如原審卷原證5之律師函業經羅嘉慧收受。兩造就系爭房屋有無附表所示瑕疵之爭執，經原審委由桃園市建築師公會鑑定有無瑕疵，經該公會作成109年12月2日109077號鑑定報告書及110年6月3日（109）桃市建師鑑字第058-7號補充鑑定函文等情，有原審卷附不動產買賣契約書、現況說明書、燦鎮澤謹法律事務所109年2月19日函、桃園市建築師公會110年6月3日（109）桃市建師鑑字第058-7號補充鑑定函文、系爭房屋建物登記第一類謄本、109年12月2日（109）桃市建師鑑字第058-5號函所附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）等件在卷可憑（見原審卷第8頁至第12頁、第19頁至第20頁、第69頁、第97頁、第114頁；鑑定報告書外放），且為兩造所不爭執（見原審卷第41頁、第81頁至第82頁），堪信為真實。
五、簡房鋼主張系爭房屋有附表所示8項瑕疵，請求減少價金或損害賠償（見原審卷第3、112頁），原審判決系爭房屋有附表編號1、2、5、6、8項所示瑕疵，羅嘉慧應給付原告296,184元（各項數額如附表所示），簡房鋼就原審判決駁回附表編號3、4、6項請求及就附表編號8項賠償扣除折舊表示不服；羅嘉慧則對於原審判決認定伊應就前開各項瑕疵給付簡房鋼296,184元表示不服，二人分別以前揭情詞為辯解，茲判斷如下：
㈠、關於附表編號1、2、5、6、8項滲漏水部分：
１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條、第359條前段分別定有明文。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第360條亦定有明文。
２、原審就系爭房屋是否存有附表編號1至8所示瑕疵，囑託桃園市建築師公會就系爭房屋之滲漏水狀況實施鑑定，結果關於附表編號1、2、5、6部分顯示系爭房屋有下列現象：(1)1樓入口大門有滲漏水現象，研判為劣化及水氣濕度高產生之結露現象累積造成（按即附表編號1）；(2)1樓三角窗窗台有滲漏水現象，研判為角窗下框接合材料不密實及老化造成（按即附表編號2）；(3)2樓前陽台門檻有下雨時滲水現象，研判為下門框鋁料接合材料及側面壓條老化形成縫隙造成（按即附表編號5）；(4)3樓後房牆面白華、漆面剝落，研判為老化及濕氣凝結結露造成（按即附表編號6），有系爭鑑定報告書可憑（見系爭鑑定報告書第4至6頁），足見系爭房屋確有前開滲漏水之情形。又羅嘉慧於簽定系爭買賣契約時，於系爭房屋現況說明書第34項「現況是否有滲漏水之情形？」之勾選為「否」，有現況說明書附卷可參（見原審卷第69頁），依不動產買賣之通常交易觀念，已足認羅嘉慧對於系爭房屋無滲漏水之事實確有保證，是以，簡房鋼依民法第360條前段之規定，請求損害賠償，洵屬有據。又系爭房屋雖為中古屋，然仍難認買受人須接受一有漏水問題之房屋而不能對中古屋之出賣人主張漏水瑕疵之擔保責任，羅嘉慧雖辯稱系爭房屋為中古屋，簡房鋼早知前開瑕疵存在，依據民法第355條第1項之規定，伊不負瑕疵擔保責任，難認可採。
３、准此，依據系爭鑑定報告及參酌行政院制頒「固定資產耐用年數表」之規定，系爭房屋交屋時距離98年12月20日建造完成，已使用9年11月，據以計算材料折舊並加計無庸折舊之工資後，簡房鋼得請求羅嘉慧賠償之金額應為287,610元（計算式：9,907＋97,630＋4,533＋107,370＋1,050＋31,500＋1,820＋33,800＝287,610）。
㈡、關於附表編號8電梯裝置部分：
１、簡房鋼於原審主張系爭房屋之電梯有異音及焦味而有瑕疵，經原審囑託桃園市建築師公會就前開瑕疵有無為鑑定，該會109年9月14日初勘日會同維修人員到場審視機廂內機械運作之現況，由維修人員說明例行維護中已更換軌道纜索及潤滑油件等，鑑定時已無異狀，操作正常，並無異音及焦味產生等情，雖經系爭鑑定報告書載明（見系爭鑑定報告書第6頁），然證人即電梯維護人員郭明章於原審證稱，伊從事電梯保養維修的工作，於000年00月間曾至系爭房屋進行電梯保養維修，當時巡視後，發現電梯的油壺，亦即為電梯軌道上油潤滑的設備，已經過度使用而摩擦到焦黑，電梯的安全鋼索也已經生鏽，伊便向公司詢問報價，經公司開立原審卷第22頁報價單後，伊再施工維修，報價單所載電梯行走輔助給油裝置就是上述的油壺；上述的油壺是消耗品，一般而言2年即須更換，安全鋼索則是半年檢查、保養一次，視檢查的安全係數決定是否需要更換；以此焦黑、生鏽的情形，應是沒有定期保養所致等語（見原審卷第118頁反面至第120頁正面），顯見前揭電梯之限速安全輔助索、行走輔助給油裝置於108年11月證人進行維修時，因怠於定期維修保養，分別有生鏽以及使用過度而焦黑之情形，另審酌系爭房屋於108年10月15日交屋，可知系爭房屋之前手即簡嘉惠，確未如證人所稱之6個月、2年之頻率檢查保養鋼索與給油裝置。再者，依通常社會觀念，電梯之功能嚴重關乎使用人之生命安全，無論係新成屋或中古屋，買受人均可期待出賣人出售房屋前已按照正常標準為保養、維護，如怠於保養而減損其安全性者，自應認為減損其通常效用之瑕疵，簡房鋼就此瑕疵主張減少價金，並依不當得利之法律關係請求羅嘉慧返還已經受領之減少部分價金，應屬有理。
２、羅嘉慧於系爭房屋買賣過程，顯然未告知簡房鋼有關前揭附表編號8所示瑕疵存在之情事，而前揭應予保養維護之電梯限速安全輔助索、行走輔助給油裝置位於電梯井內，簡房鋼至現場看屋時並無法察知，是羅嘉慧辯稱簡房鋼看屋時早知此項瑕疵存在，依民法第355條之規定，伊免負瑕疵擔保之責，難認可採。
３、再查，簡房鋼主張其因更換上開限速安全輔助索與行走輔助給油裝置，分別支出19,950元、4,200元（均含稅）之事實，有估價單可憑（見原審卷第22頁），而前開行走輔助給油裝置屬於消耗品，無需計算折舊，至限速安全輔助索因無單獨特定之更換年限，依行政院制頒「固定資產耐用年數表」中升降機設備之耐用年數為15年，自系爭房屋建造完成至交屋已使用9年11月，依定率遞減法每年折舊1000分之142計算，交屋時現值應為4,374元。從而，簡房鋼主張就附表編號8所示瑕疵，請求減少價金8,574元（4,200＋4,374＝8,574），應屬有據，逾此範圍之請求則難認有理由。
４、簡房鋼雖主張前開價金之減少數額，不應扣除折舊等語，惟系爭房屋買賣時，前開電梯業已使用9年11個月之事實為簡房鋼所明知，是就房屋內設施均非新品，買賣雙方應有共識，原審判決依系爭房屋交屋時電梯限速安全輔助索之材料費用應依新品價格扣除折舊後計算其交屋時應有價值，於法並無不合，簡房鋼此部分主張，並不可採。
㈢、關於附表編號3溢水、編號4白華漆面剝落部分：
１、簡房鋼雖主張系爭房屋有表編號3所示之1樓後側地坪落水頭雖有排水時溢水狀況，然依系爭鑑定報告之記載，鑑定會勘時並無發現有溢水現象，據簡房鋼稱樓上用水排下量大時常會溢水，研判1樓後側地坪排水主管有堵塞，才有可能造成簡房鋼所稱現況（見外置系爭鑑定報告書第5頁），是鑑定機關鑑定時並未確認確有簡房鋼所稱溢水之事實，又縱有簡房鋼所稱之溢水狀況，依據鑑定機關推論之排水主管堵塞原因，前開堵塞原因是否系爭房屋交屋時存在之瑕疵所致，亦非無疑，考量水管之堵塞亦可能因使用中偶然間有異物進入而發生，與上開滲漏水情形均係因時間久遠、材料老化所導致者有所不同，實無從推論此等情事於兩造交付房屋而危險移轉時已經存在，簡房鋼主張系爭房屋於交屋時有附表編號3之現象，並主張系爭房屋有瑕疵，即難認有據。
２、簡房鋼雖又主張系爭房屋有表編號4之白華漆面脫落瑕疵，然鑑定機關鑑定結果雖表示系爭房屋地下室前方平頂有白華、漆面剝落之情形，惟並無發現有裂痕滲出源頭，研判係室內空氣氣流停滯，濕氣聚集產生平頂結露促使水泥漆面剝落所致，有系爭鑑定報告書可憑（見系爭鑑定報告書第5頁及附件6相片8、9、10），是系爭房屋固有前開白華與漆面剝落之事實，其仍應是因建築外部之水氣等自然力所致，並非系爭房屋之滲漏水瑕疵所致，更難認有民法第360條前段規定之適用，故簡房鋼就此部分請求不履行之損害賠償或減少價金，均無理由。
３、至簡房鋼雖提出福祥營造有限公司所出具，記載有：「地下室天花板潮濕位置是因剛好1F前花檯造成（地下室）天花板漏水，不是潮濕問題造成」等語之文書（見本院卷第49頁），主張系爭房屋有附表編號4所示瑕疵，然前開福祥營造有限公司並非本院所囑託之鑑定機關，前開文書亦未說明其前開所言之依據為何？有否經過相關鑑定或查驗？其在現場查勘時，對造即羅嘉慧亦未獲通知到場表示意見，自難單憑前開語意未詳之書面，即認系爭鑑定報告不可採，附此敘明。
㈣、關於附表編號7牆面分離縫隙部分：
１、簡房鋼雖另主張系爭房屋地下室電梯大理石牆面有縫隙之瑕疵，經原審囑託桃園市建築師公會鑑定，結果顯示該處大理石板與電梯牆間存有分離縫隙，最大離縫寬度約6mm，研判係不同材料（大理石板與牆面粘結糊體脫落）接合劣化後產生之縫隙，有系爭鑑定報告書可參（見系爭鑑定報告書第6頁及附件6相片11至13）。然依系爭鑑定報告之記載，前揭縫隙係接合劣化後之縫隙所致，該縫隙存在有視覺瑕疵之價值減損，顯見該縫隙影響結果在於視覺層面，而證人即負責兩造買賣系爭房屋之仲介陳美玉及簡清言均證稱簡房鋼購買爭房屋前至現場看屋二次（見本院卷第115頁、第120頁），是就前開存在於牆面之視覺上可以看見之縫隙，並無不能發現之理由，又依據系爭契約第5條之約定，點交房地前，出賣人不得就系爭房屋之現況為變更；第7條之規定，系爭房屋點交前若發現有瑕疵，買受人可以催告出賣人補正。簡房鋼於簽約前確已至現場察看，業如前述，苟其於定約前已發現前開縫隙且認屬瑕疵而應由羅嘉慧負責改善，當會記載於系爭買賣契約或於點交前通知羅嘉慧改善，然查系爭契約並未有類似之記載，反而於契約第5條強調羅嘉慧於簽約後交屋前不可變更系爭房屋之現況，是難認兩造於系爭契約簽定時主觀上確實認為附表編號7所示之縫隙構成瑕疵。
２、按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。縱認附表編號7所示之縫隙主觀上構成鑑定報告所稱之視覺瑕疵，然上開縫隙發生之位置、程度亦非難以觀察，簡房鋼於簽約時知之或因重大過失而不知之，復無證據可認羅嘉慧有保證無此瑕疵、或明知有此瑕疵而不告知之情形，依據前揭規定，自難認羅嘉慧應負瑕疵擔保之責，簡房鋼就此部分所為減少價金或損害賠償之請求，不應准許。
六、綜上所述，簡房鋼得請求減少並返還價金或損害賠償之金額，合計為296,184元（計算式：287,610＋8,574＝296,184），逾此範圍之請求則無理由，不應准許。簡房鋼依民法第359條、第360條、第179條之規定，請求羅嘉慧應給付296,184元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據。原審就應予准許部分為簡房鋼勝訴判決，並就不應准許部分，判決駁回簡房鋼之請求，並就勝訴判決部分分別為准假執行與供擔保免為假執行之宣告，核均無不合。羅嘉慧及簡房鋼上訴意旨均指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴均無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 16 日
民事第三庭審判長 法 官 游智棋羣
法 官 潘曉萱法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日
書記官 謝宛橙附表：
編 號 項目 鑑定報告修復費用 簡房鋼原審主張修復費用（原審卷第113頁） 原審判准金額 簡房鋼上訴請求範圍 1 一樓入口大門滲漏水 196,700元 107,537元 107,537元 0元 2 一樓三角窗窗台滲漏水 152,700元 111,903元 111,903元 0元 3 一樓後側地坪落水頭排水時溢水 32,000元 24,800元 0元 24,800元 4 地下室前方平頂白華漆面剝落 35,000元 28,700元 0元 28,700元 5 二樓前陽台門檻積水 42,000元 32,550元 32,550元 0元 6 三樓後房牆面白華漆面剝落 52,000元 35,620元 35,620元 0元 7 地下室電梯大理石牆面有分離縫隙 190,400元 133,412元 0元 133,412元 8 系爭房屋內電梯之行走輔助給油裝置損壞及鋼索斷裂 0元 24,150元 8,574元 15,576元 合計 700,800元 498,672元 296,184元 202,488元