臺灣桃園地方法院民事判決111年度簡上字第130號上 訴 人 銘傳SMART大廈管理委員會法定代理人 華梅棉訴訟代理人 陳鼎正律師複 代理人 蔡和宏律師
盧建宏律師被 上訴人 呂憲德訴訟代理人 林永祥律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年1月14日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第1082號第一審判決提起上訴，本院於112年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人之法定代理人於訴訟中由許燕金變更為華梅棉，華梅棉具狀聲明承受訴訟並提出銘傳SMART大大廈第十七屆管理委員會委員推舉會議紀錄、桃園市龜山區公所函文影本為證（簡上卷第169至171、195頁），合於規定，先予說明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○路0段00000號○樓建物（桃園市○○區○○段0000○號，下稱系爭建物）之所有權人，上訴人於民國99年間發現系爭建物保存登記面積僅23.46平方公尺，但實際使用面積卻超過81.86平方公尺，未登記部分為銘傳SMART大廈（下稱系爭大廈）○樓屋頂平台，被上訴人無權占用系爭大廈之共用部分，違反公寓大廈管理條例第9條第2項之規定，爰依公寓大廈管理條例第9條第4項規定提起本件訴訟等語。
二、被上訴人則以：系爭大廈竣工時已搭建系爭建物，系爭建物四周有牆垣、有屋頂及獨立出入口，為獨立之建築物，並非屋頂平台，且系爭建物之上還有○○樓屋頂平台。縱使用執照核定面積與竣工現況不符，惟系爭建物僅供被上訴人進出、使用，其餘住戶對系爭建物之使用收益皆未予干涉，建商於移轉各專有部分、共用部分予買受人時，應認各買受人間成立分管契約，系爭建物未登記部分由被上訴人專用等語置辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上系爭建物中如桃園市龜山地政事務所109年10月7日山測法字第17000號土地複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示紅色斜線面積59.07平方公尺部分拆除，並將占用之屋頂平台返還系爭大廈全體區分所有權人。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相
表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年度台上字第2025號民事判決意旨參照）。
㈡系爭大廈為地上13層、地下2層，1幢4棟110戶之建物，於95
年2月10日完工，有使用執照在卷可參（桃簡字卷一第66頁）。系爭建物位於○樓編號B1戶，○樓竣工平面圖右上角標示B1戶面積為0㎡，惟左上角B1戶面積為79.92㎡，右下角X軸10到12之間、Y軸D到E之間，B1戶仍有室內設計的圖樣；系爭建物登記總面積為23.46平方公尺，未登記部分經測量為59.07平方公尺；系爭大廈竣工時，系爭建物未登記部分已搭建完成，全棟大樓外觀樣式一致，系爭建物之上有○○樓屋頂平台，水錶裝設於○○樓屋頂平台等情，有系爭附圖、照片、建物登記公務用謄本、竣工平面圖等件附卷為憑（桃簡字卷一第102、170至175頁，卷二第48、70、90頁，簡上字卷第87頁），且為兩造所不爭執（桃簡字卷二第113至114），堪信為真實。
㈢依桃園市政府建築管理處111年2月17日回函略以：「……二、
依本案設計人閤庚聯合建築師事務所之回覆及本處研判，設計人原規劃設計第0樓有B1戶，於變更設計階段調整各層面積，包含更改B1戶之面積（扣減79.92平方公尺），卻未將該層平面圖修正，以致B1戶出現79.92平方公尺之差異。雖領有使用執照，惟無法依法登記，難謂合法建築物；又因案經建照、變更設計及使照等各階段行政程序，亦難謂建築法所稱之違章建築。……。」（簡上字卷第43至45頁）。㈣依上開回函可知系爭建物未登記部分於核發使用執照時已存
在，並非二次施工。系爭建物未登記部分雖非專有部分，惟既經起造人興建完成後，將110戶分別出售各區分所有權人，並將系爭建物已登記及未登記部分一併出售並移轉所有權及占有予被上訴人之前手，應認各買受人間成立系爭建物未登記部分由系爭建物已登記部分之所有權人約定專用之分管契約，被上訴人輾轉受讓系爭建物，自有約定專用權。復依照片觀之（桃簡字卷一第170至175頁，簡上字卷第183頁），系爭建物包含未登記部分為系爭建物室內空間，僅供該住戶使用，則各受讓人於買受系爭大廈專有部分及共用部分時，就系爭建物未登記部分約定由系爭建物已登記之所有權人專用乙情，由外觀上明顯可知，各受讓人即應受分管契約拘束。
㈤按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為
之，但另有約定者從其約定；住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項分別定有明文。
㈥上訴人雖主張屋頂平台係為維護大樓安全及外觀所必要，性
質上不容許分割為專有部分，且依其構造功能目的，不容於其上任意加蓋建物云云。惟系爭建物在外觀上及竣工平面圖上（簡上字卷第87、183頁）均非○樓屋頂平台，且在系爭建物之上尚有○○樓屋頂平台可供逃生或安裝公共管線使用，不妨礙住戶安全。再者，系爭建物未登記部分於起造人興建系爭大廈竣工時已存在，與系爭大廈外觀樣式一致，不會不美觀，復無其他證據證明其存在有害結構安全，故約定專用並未違反設置目的及通常使用方法，從而，上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定請求被上訴人拆除系爭建物未登記部分，並返還該占用部分予全體區分所有權人，為無理由。㈦至於上訴人另主張之公寓大廈管理條例第9條第2項（共用部
分之使用）、第10條第2項（共用部分之修繕管理維護）、第36條第2款（管理委員會之職務）等規定，並非請求權基礎，爰不予論述。
五、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求被上訴人應將系爭建物中如系爭附圖所示紅色斜線面積59.07平方公尺部分拆除，並將占用之屋頂平台返還系爭大廈全體區分所有權人，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之訴及假執行之聲請，理由雖有不同，結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 林靜梅法 官 吳佩玲上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
書記官 龍明珠