臺灣桃園地方法院民事判決111年度簡上字第137號上 訴 人 張耀中訴訟代理人 粘舜權律師複 代理人 粘世旻律師被 上訴人 王治中訴訟代理人 王一澊律師上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國111年2月25日本院桃園簡易庭109年度桃簡字第1869號民事簡易判決提起上訴，本院合議庭於114年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國109年8月24日以買賣為原因取得門牌號碼桃園市○○區○○街000號房屋（下稱333號房屋）所有權，333號房屋之地下1層面積為17.26平方公尺，為上訴人單獨所有，做為停車空間使用。而地下1層除上訴人上開單獨所有部分外，依建物謄本記載上訴人亦共有地下1層即大義段1449建號、面積為308.82平方公尺（下稱系爭建物），權利範圍為10000分之1369。被上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○街000○0號房屋（下稱337之2號房屋）所有權人，亦為系爭建物之共有人，權利範圍為10000分之1018。被上訴人未經全體共有人同意，亦未經分管協議，竟在系爭建物如附圖所示A部分（下稱系爭A部分）設置鐵欄杆（下稱系爭鐵欄杆）做為自己之停車位使用，顯已構成無權占有。又系爭A部分依建物使用執照竣工圖所載，係作為機械室使用，縱有分管協議由被上訴人專屬使用作為停車位，該協議亦違反公寓大廈管理條例、建築法之規定而屬無效，爰依民法第767條、第821條之規定，訴請被上訴人拆除系爭鐵欄杆，並將A部分騰空返還上訴人及全體共有人等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將門牌號桃園市○○區○○街000號房屋之地下一層，建號桃園市○○區○○段0000號、如原審判決附圖所示A部分上方鐵欄杆拆除。㈢被上訴人應將前項A部分所停放之車號00-0000自小客車移除，並將A部分騰空返還上訴人及全體共有人【上訴人於113年11月22日本審準備期日以言詞撤回原審訴之聲明第二項（即請求被上訴人不得於系爭A部分設置障礙物、停放車輛及以其他任何方法妨害上訴人所有權之行為），被上訴人於期日到場，未為同意與否之表示，且自該期日起十日內未提出異議，依民事訴訟法第261條第4項之規定，視為同意上訴人撤回此部分之訴，該部分非在本院審理範圍，茲不贅述】。
二、被上訴人則以：系爭鐵欄杆非被上訴人所建，被上訴人無權拆除，且上訴人於購買333號房屋時，可由現場情形知悉或可得而知系爭A部分已經住戶間之分管協議約定由被上訴人停放車輛，上訴人應受分管協議之拘束。再區分所有權人就系爭A部分所為之分管協議縱有違反公寓大廈管理條例第7條、第9條之規定，但上開規定僅為取締規定，至多僅生行政上管制之問題，不影響民事分管協議之效力。末依系爭建物使用執照附圖所示，上訴人所有之333號房屋地下室係作為「自用儲藏室」使用，並非停車空間，且迄今上訴人仍未能變更上開附圖內所設之使用用途為停車空間，縱其於本訴獲勝，依其所主張之建築法等相關法令規定，其仍不得於333號房屋之地下室內停車，故上訴人縱提起本訴亦無法合法取得停車利益，且將使被上訴人、整體社區各共有人依建商規劃之現存分管狀態受破壞，有可能進而導致除被上訴人外，包含其他各共有人因受建管處取締而無法於現有位置停車，顯導致社區全體共有人之重大損害，是上訴人提起本件訴訟亦有權利濫用之情形等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。
三、經查，上訴人為桃園市○○區○○段0000○號（門牌號碼：桃園市○○區○○街000號）建物之所有權人，被上訴人為同段1444建號（門牌號碼：桃園市○○區○○街000○0號）房屋之所有權人，系爭建物為同段1438至1448建號建物之共有部分，被上訴人所有之汽車停放於系爭建物如附圖所示A部分，且系爭A部分上有系爭鐵欄杆等節，有建物登記謄本、現場照片在卷可稽（見原審卷第6頁、第9頁、第11頁、本院卷第99頁），並為兩造所不爭執，此部分之事實，堪信為真實。
四、本院之判斷：㈠按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共
用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項、第2項分別定有明文。次按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決意旨參照）。
㈡被上訴人主張系爭建物之共有人間締有分管契約，其依約對系爭A部分有專用使用權，雖為上訴人所否認，惟查：
⒈證人即系爭建物所在社區管理委員會主任委員蕭長生到庭
證稱：伊之前與被上訴人居住於八德區忠勇街本案之校園新墅社區，居住期間自87年10月到103年5、6月，在上開期間伊擔任社區管理委員會主任委員，至今主委仍是由伊掛名，校園新墅社區共有11戶，有9戶是獨立車位，車位在自己房子的正下方，2戶是共用車位，位置如鈞院卷第11頁照片所示（指系爭鐵欄杆左右兩側），車位都是在社區地下室。當初在購買房子的時候，伊有詢問過建商差別，建商表示使用共同車位的兩戶價格最低，伊87年購屋時，系爭鐵欄杆就已經存在，是建商設置的；系爭鐵欄杆右邊（即系爭A部分）是被上訴人使用，鐵欄杆左側停車位（下稱左側停車位）是由上訴人那一戶使用，上訴人那一戶有變更過兩、三次屋主，都是這樣子使用車位，伊擔任主委期間，沒有人向伊反應過這樣的車位安排會影響行車，333號房屋前屋主也沒有對系爭鐵欄杆有過爭議，因為當初333號房屋買賣價格較為低廉，歷任屋主都知道有這樣的使用約定，337之2號房屋下方沒有車位的原因是因為該處作為車道使用等語（原審卷第47頁反面至第49頁）；另證人即333號房屋前屋主鄭進發亦到庭證稱：伊於89年向建商購買333號房屋，住大約六年至七年，當時車子是停在地下室就是被上訴人目前停車的左邊，鐵欄杆是建商開始規劃這兩個停車位置的時候就設置在那裏，已經二十多年了，建商有說伊跟被上訴人那戶就是使用這兩個停車位，伊居住期間一直都是這樣子停，其他住戶買房子的時候都知道這樣，所以不會來停這兩個車位，大家都知道目前被上訴人停車的左邊是伊的位置，不會去停，雖然停車時開門有些不方便，但還是可以開門，因為333號房屋鐵捲門有特意內縮，伊出售333號房屋時，也有跟買方說停車位使用狀況等語（原審卷第160頁反面至第164頁）。經核證人蕭長生、鄭進發與本件訴訟之結果並無利害關係，無偏頗被上訴人之必要，又經具結擔保其證言之真實性，自無甘冒偽證罪之風險而為虛偽陳述之理，是其等證詞應屬可採，而依證人蕭長生之證詞可知，系爭鐵欄杆於87年其購屋時即已存在，而被上訴人係於90年9月3日始以買賣為登記原因，取得337之2號房屋所有權，有建物登記第二類謄本可佐（原審卷第9頁），是系爭鐵欄杆顯非被上訴人所設置；又證人蕭長生、鄭進發均證述其等向建商購買校園新墅社區房地時，建商有明確告知系爭A部分供337之2號房屋停車使用，左側停車位供333號房屋使用，參以系爭建物鐵捲門明顯較同側其餘建物內縮，有地下室照片及桃園市八德地政事務所收件日期110年3月4日測法字第2400號複丈成果圖可佐（原審卷第60至63頁、第65頁），核與鄭進發證述為使左側停車位停車後，車門得正常開啟，故系爭建物鐵捲門有內縮乙情相符，且系爭A部分長期以來均供被上訴人停車使用，上訴人之前手及其他區分所有權人皆不曾就此為任何爭執，足見系爭建物自各買受人向建商購得所有權之時起，即約定系爭A部分由337之2號房屋所有權人管理使用，此項分管約定，對於其他自建商取得校園新墅房地所有權之第一手買受人或陸續受讓取得房地之所有權人，均有效力，上訴人復自承於購買333號房屋時，系爭鐵欄杆已存在，斯時A部分即由被上訴人停車使用（本院卷第295頁），則上訴人就系爭A部分有分管契約存在乙節非無知悉之可能。準此，被上訴人主張其得基於分管契約使用A部分等語，應屬可採。
⒉上訴人雖主張依系爭建物平面圖所載，系爭A部分之用途係
機械室，在法規使用上不得約定專用，縱有分管契約，亦因違反公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款及同法第23條第2項第1款之規定而屬無效云云。然查：
⑴按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容雖在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，然經權衡該法律規定之規範目的、相衝突法益、信賴保護之利益與交易安全，暨當事人間之誠信及公平，如認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認其行為之私法上效力者，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院112年度台上字第2574號民事判決意旨參照）。又建築法第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」違反此項規定者，依同法第91條第1項第1款規定，僅生主管機關得對建築物所有人、使用人處以罰鍰、限期改善等行政處分效果。查系爭A部分雖有停車空間與原核定使用不合之變更而違反同法第73條第2項之情形，惟該規定僅係行政程序上為維護建物合於法令規定使用目的所制訂之法規，並衡酌建築物違反上開規定之狀態，難為建築物所有人或使用人自外觀即得察覺，鑑於當事人基於私法自治，得基於自主意思締結契約作為當事人間相關行為規範之信賴利益，尚難認該條項規定為效力規定，自不得謂系爭建物共有人就系爭建物所為約定專用之分管契約違反上開規定，即違背強制或禁止規定及悖於公共秩序，而有民法第71條、第72條規定之無效情事。再校園新墅社區所設機械室係該案簽證建築師依個案所需並檢討建築法規相關規定所設置之非居室，有桃園市政府建築管理處110年8月26日桃建寓字第1100056063號函在卷可佐（原審卷第132頁），非如上訴人所述係放置大樓所配置之電力消防電信等共用設備之用，且系爭A部分已供377-2號房屋停車使用20餘年，於此期間該社區公共設備運作均屬正常，足見系爭A部分並非公寓大廈管理條例第7條第5款所謂「其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」。綜上，上訴人主張系爭建物共有人就系爭A部分成立之分管契約（下稱系爭分管契約）違反公寓大廈管理條例第7條第4款、第5款規定，應屬無效云云，尚非可採。
⑵再按「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各
款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」現行公寓大廈公寓大廈管理條例第23條第2項固有明文，惟上開規定係於92年12月31日修法後始新增，而據證人鄭進發所述，其於89年間購買之333號房屋係建商銷售之最後一戶（見原審卷第160頁反面、第163頁反面），可見系爭分管契約於公寓大廈管理條例第23條第2項增訂前即已成立，該社區區分所有權人縱未以書面具體載明於89年間形成之專用權約定內容，然凡得以他法證明確有該約定之存在，並就約定之權利範圍可得特定者，他區分所有權人仍應受該約定之限制，要不得僅因該約定未有書面之完整記載，而否認其效力之存在，是上訴人主張系爭分管契約違反公寓大廈管理條例第23條第2項規定而無效云云，亦屬無據。
㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項定有明文。系爭鐵欄杆並非被上訴人所設置，且系爭建物所有權人已成立由337之2號房屋所有權人專用系爭A部分之分管協議，業如前述，則被上訴人基於分管契約之約定而占有使用系爭A部分，即非無權占有，上訴人請求被上訴人將系爭鐵欄杆拆除，並將系爭A部分所停放之車號00-0000自小客車移除，將之騰空返還上訴人及全體共有人，非有理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條及第821條之規定，請求被上訴人應拆除系爭鐵欄杆，並返還所占用之土地，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 5 日
民事第一庭審判長法 官 魏于傑
法 官 江碧珊法 官 劉佩宜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 5 日
書記官 黃忠文