臺灣桃園地方法院民事簡易判決111年度訴字第1537號原 告 張志宇訴訟代理人 巫宗翰律師被 告 陳中和訴訟代理人 廖希文律師複代理人 張裕芷律師
廖永煌律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國113年5月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及自民國一一一年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明：「被告應給付原告新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利5％計算之利息」（見本院卷第3頁）；嗣經原告於本院言詞辯論期日當庭將其聲明請求之金額減縮為40萬元（本院卷第199頁），核屬縮減應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
二、次按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在50萬元以下者，適用簡易程序，又通常訴訟事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事訴訟法第427條第1項或第2項之範圍者，承辦法官應以裁定改用簡易程序，並將該通常訴訟事件報結後改分為簡易事件，由原法官或受命法官依簡易程序繼續審理。民事訴訟法第427條第1項及同一地方法院適用簡易程序審理事件事務分配辦法第4條第1項定有明文。本件因原告減縮上述聲明後之訴訟標的金額在50萬元以下，應改依簡易程序審理，僅不及變更案號而已，且兩造均表示無意見（見本院卷第261頁），故關於上訴費用計算、上訴之規定，均應適用簡易訴訟程序，附此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造經由訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）之仲介，於110年12月26日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告將其門牌號碼桃園市○○區○○街00號2樓房屋及所坐落基地（下合稱系爭房屋）出售予原告，原告已給付全部買賣價金830萬元，依系爭買賣契約第4條第3項第4款，原約定111年3月20日為最後交屋日，惟被告透過信義房屋於111年3月2日通知原告須延期至111年3月31日交屋，並於111年3月19日由兩造、信義房屋就延期交屋事宜簽立不動產買賣補充協議書，合意將交屋日延展至111年3月31日。又被告於111年3月12日至14日委託玖鼎事業工程進行「外牆塗透明防水膠、內部牆面打高壓灌注、油漆復元」等工程，另信義房屋與原告在111年3月21日簽立協議書，載明因系爭房屋有上開漏水瑕疵經被告修繕，信義房屋同意退還服務費8萬3,000元等情，綜上可證實系爭房屋在交屋時即有漏水瑕疵存在，被告卻在系爭買賣契約書內之標的物現況說明書記載無滲漏水或壁癌之情形，向原告保證系爭房屋並無漏水瑕疵存在，隱瞞該漏水瑕疵。嗣原告陸續在111年4月14日(第2次)、5月27日(第3次)、7月5日(第4次)發現「主臥、次臥、廁所、客廳有多處漏水」、111年5月31日發現「次臥白蟻蟲蛀」，其造成多處嚴重漏水、次臥白蟻蟲蛀大洞之原因並非在1、2個月期間即可發生，該瑕疵有一定之存在、形成期間，且在交屋前該瑕疵多數經被告以油漆覆蓋方式隱藏在內，被告顯知悉該瑕疵存在，卻以上開方式故意隱匿，被告就系爭房屋應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，爰擇一依「民法第354條、第359條、第360條、第179條」或「民法第227條、第231條第1項」，請求減少價金40萬元，被告受領該40萬元價金即無法律上原因，而應返還該不當得利等語，並聲明：㈠被告應給付原告40萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於交屋前已親自前往系爭房屋勘查，兩造並於111年3月19日簽訂系爭補充協議書將交屋日延展至111年3月31日，且原告與信義房屋簽訂之協議書記載驗屋發現主臥室雙壁面油漆浮凸、滲漏水痕、次臥室壁面壁癌等本屋屋況已經賣方委請廠商修繕完畢等語，足見簽訂買賣契約書後已有3個月餘供原告會勘查驗房屋，原告對於屋況已有完全之了解，且漏水瑕疵已於交屋前由被告修繕完畢，並由原告確認無滲漏水現象後，原告始同意辦理交屋，非被告有故意不告知或刻意隱瞞之情形。又系爭房屋並非裝潢屋，交屋時牆壁未重新粉刷，現場亦無其他障礙物遮蔽或其他致令原告無法得知或發現有滲漏水之情形，原告未能盡舉證責任證明系爭房屋滲漏水狀況發生於交屋之前，難認被告有故意不告知瑕疵之情事，而系爭房屋於111年3月31日交屋，半年內原告發現之滲漏水狀況，原告應依與信義房屋之協議書、保固書面請求廠商保固或由信義房屋進行修繕，無從援引民法第357條、第365條第2項除外規定，則原告依民法第359條規定請求減少價金，即非可採等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第95、96、150、222頁）：㈠兩造約定被告出賣系爭房屋予原告，買賣價金為830萬元，兩
造於110年12月26日簽立不動產買賣契約書，嗣原告已給付全部買賣價金830萬元予被告，被告已將系爭房屋所有權移轉登記予原告。
㈡系爭買賣契約書內之標的物現況說明書記載：「29.本標的物
現況有無滲漏水或壁癌之情形？(含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶)：無。」、「32.本標的物是否現有或曾有白蟻或其他蟲害蛀蝕之情形？：否。」。
㈢依不動產買賣契約第4條第3項第4款，雙方約定111年3月20日
為最後交屋日。被告透過信義房屋仲介於111年3月2日通知原告須延期交屋至111年3月31日，嗣信義房屋仲介於111年3月11日通知原告系爭房屋有漏水，就延期交屋事宜，兩造、信義房屋股份有限公司於111年3月19日簽立不動產買賣補充協議書，上開不動產買賣補充協議書第1條記載：「原買賣契約第四條第三項【第四次款：交屋】約定民國111年03月20日為最後交屋日，今甲乙雙方合意將交屋日延展至111年03月31日」。
㈣被告就漏水實際委託玖鼎事業工程進行「外牆塗透明防水膠
、內部牆面打高壓灌注、油漆復元」等工程，工期為111年3月12日至14日，工程款為3萬元。
㈤信義房屋與原告在111年3月21日簽立協議書，上開協議書載
明因系爭房屋有上開漏水瑕疵經被告修繕，信義房屋同意退還服務費8萬3,000元等語。
四、本院之判斷：原告主張系爭房屋交屋時即存在「主臥、次臥、廁所、客廳有多處漏水」、「次臥白蟻蟲蛀」等瑕疵，依民法第360條、第227條之規定，請求被告返還減少之價金或賠償損害等情，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭點判斷分述如下：
(一)系爭房屋有無系爭漏水瑕疵？若有，該瑕疵存在時點？原告主張被告應負瑕疵擔保責任，是否有據？
1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條第1、2項定有明文。次按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵於危險移轉時確已存在為前提（最高法院85年度台上字第664號裁判要旨參照）。所謂物之瑕疵係指物之缺點而言，應依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物所應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院90年度台上字第915號裁判意旨參照）。
2.又「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第227條第1項定有明文。按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠、93年度台上字第695號裁判意旨參照）。
3.本件原告主張系爭房屋有滲漏水、白蟻蟲蛀等瑕疵，對被告依物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任，請求擇一為有利於原告之判決，揆諸前揭說明，就物之瑕疵擔保責任，原告應舉證於危險移轉時即點交時，系爭房屋有系爭漏水瑕疵之存在，另就不完全給付責任，原告則應舉證系爭漏水瑕疵係於系爭契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人即被告之事由所致，合先敘明。
4.依兩造不爭執事項㈢㈣㈤所示，兩造間系爭買賣契約第4條第3項第4款原約定被告應於111年3月20日前交屋，惟被告透過信義房屋於111年3月2日通知原告須延期至111年3月31日交屋，嗣兩造、信義房屋於111年3月19日簽立系爭補充協議書，將交屋日延展至111年03月31日。又被告曾委託玖鼎事業工程就系爭房屋進行「外牆塗透明防水膠、內部牆面打高壓灌注、油漆復元」等工程，工期自於111年3月12日至14日；信義房屋與原告在111年3月21日簽立協議書載明因系爭房屋有上開漏水瑕疵經被告修繕，信義房屋同意退還服務費8萬3,000元等情，並有系爭買賣契約書、補充協議書、交屋前施工照片、修繕工程報價單、協議書等件在卷為佐（見本院卷第17至44頁），可見系爭房屋於110年3月31日交屋前，已有主臥室壁面油漆浮凸、滲漏水痕、次臥室壁面壁癌之情況。又系爭房屋交屋後，陸續於111年4月14日、5月27日、7月5日發現「主臥、次臥、廁所、客廳有多處漏水」、111年5月31日發現「次臥白蟻蟲蛀」等情，業據原告提出系爭房屋照片、錄影光碟等件為證（見本院卷第45至65、、209至217頁），且被告並不爭執原告提出上開照片為房屋現況（見本院卷第222頁），則依系爭房屋交屋前即有主臥室壁面油漆浮凸、滲漏水痕、次臥室壁面壁癌情形，及交屋後2星期即發現牆面滲漏水、白蟻蛀蝕等情事觀之，已可合理推論，其滲漏水、白蟻蛀蝕情形於交屋時即存在，蓋交屋後2星期發現滲漏水、白蟻蛀蝕，時日實屬短暫，應非被告於111年3月31日交屋後至原告於111年4月14日入住系爭房屋之短期內所能發生之情形，則原告主張系爭房屋有牆壁多處滲漏水、白蟻蛀蝕等瑕疵，於交屋時即已存在等情，應屬合理可信。
5.被告雖辯稱系爭房屋交屋前其已將漏水修繕完成，原告未能證明滲漏水及白蟻蟲蛀於交屋時即已存在云云。惟被告交屋前就系爭房屋之漏水修繕，所為修繕項目有外牆塗透明防水膠、內部牆面打高壓灌注，有工程報價單可參（見本院卷第41頁），又系爭房屋經委請全國不動產估價師事務物所就系爭房屋因「主臥室、次臥室、廁所、客廳多處漏水」、「次臥室白蟻蟲蛀」等瑕疵，交易減損之數額為鑑定，其以成本法即瑕疵之修復及維護費用作為評估瑕疵之價值減損之方法，而其修復、維護費用之主要均來自主臥室外牆、客廳外牆之防水工程，此有鑑定報告可參（見外放鑑定報告第25至28頁），可見系爭房屋交屋前後之滲漏水情形，其原因均為外牆欠缺防水功能所致，而系爭房屋交屋後短期內即出現多處滲漏水情事，顯非交屋後短暫時間內外牆因其他因素破裂所得造成，被告抗辯交屋時已修復漏水，可能交屋後其他原因致生房屋本身管線、鄰屋管線、公共排水管線滲漏所致云云，與常情不符，難以採信。
6.從而，原告主張系爭房屋於交屋時即有牆壁多處漏水、白蟻蟲蛀等瑕疵，應屬可信，依通常交易觀念，顯已減損系爭房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，而未具備應具備之價值、效用及品質，自屬民法第354條第1項所指物之瑕疵，原告依民法第359條規定，請求減少價金，即屬有據。
㈡原告依據民法第359 條、第179 條之規定，請求減少價金，
即被告應給付40萬元，是否有理由？
1.按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決意旨參照）。
2.本件經囑託全國不動產估價師就系爭房屋因「主臥室、次臥室、廁所、客廳多處漏水」、「次臥室白蟻蟲蛀」等瑕疵之交易減損之數額為鑑定，經估價師採用成本法評估瑕疵減損，另考慮本案為部分工程之整修維護，非整體面積重建，單位面積比較法不適用，故以單位工程法評估，而重建所需費用包含2樓主臥室外牆雨庇防水工程、2樓客廳外牆雨庇以下至2樓窗框底線防水工程、白蟻驅蟲防制、浴室牆防水工程、維護費用、及其他費用合計40萬3,463元，總減損鑑定結論為「漏水」減損數額為38萬3,843元、「蟲蛀」減損數額為15,000元，上開2項總減損均包含修復費用及維護費用兩部分，兩部分合計為法院函所詢瑕疵標的之因瑕疵所產生之交易減損，其中「維護費用」即因瑕疵所產生之汙名化減損（交易者擔心後續在復發同樣瑕疵狀況，產生價格影響，以維護成本平衡），因此在上述方法修復，總須之「維護費用」即為汙名化減損部分，維護費用總計為為16萬9,725元即為汙名化減損金額。汙名化減損金額與修復工程如何有關，當修復方式採較簡單草率之方式修復，其復發機率越大，後首交易者亦擔心其瑕疵復發，故汙名化減損金額將增加，本案汙名化減損為16萬9,725元，是以本案所述修復工程方式下之汙名化減損金額，如為簡單之修復復發性越大，其汙名化減損越大，污名化減損金額可用總減損金額403,463元扣除其修復費用，作為污名化減損等語，此有全國不動產估價師事務所所出具之不動產估價報告書可證（見外放鑑定報告書第28至31頁），堪認鑑定之估價師已就其如何計算系爭房屋一般正常交易價格及存在滲漏水及白蟻蟲蛀瑕疵之價格，暨系爭房屋之價值減損金額何以加計汙名化減損之維護費用之依據予以說明，且衡諸其內容，係鑑定人本於其專業，就鑑定事項所為之判斷，並無違反經驗法則之違誤，應堪憑採，是前揭鑑定價格自足採為本件減損金額之依據。而原告主張系爭房屋污名化減損金額為總減損金額403,463元扣除其修復費用，惟本件應扣除之修復費用為0元，故鑑定結果之總減損金額即為污名化減損金額一節，乃被告所不爭執（見本院卷第258頁），則原告依民法第359 條、第179條規定，請求被告給付上開交易減損之金額，於法並不合。
3.至被告雖辯稱鑑定報告書之汙名減損部分與被告交付系爭房屋並無因果關係云云。惟被告交付系爭房屋時即存在漏水、白蟻等瑕疵，核如上述，依通常交易觀念，系爭房屋並未具備應具備之價值、效用及品質，即有市場交易價格減損情況，而系爭房屋因上開瑕疵，需進行漏水修復、白蟻驅蟲等修復工作，始得以恢復至原應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，其性質核屬系爭房屋之物理性價值貶損，除該實質客觀之損害外，交易市場上買方對於對滲漏水、白蟻蛀蝕之害怕、恐懼等心理因素，均影響其價值減損，而鑑定報告書已就汙名減損部分說明：總減損均包含修復費用及維護費用兩部分，兩部分合計為法院函所詢瑕疵標的之因瑕疵所產生之交易減損，其中「維護費用」即因瑕疵所產生之汙名化減損（交易者擔心後續在復發同樣瑕疵狀況，產生價格影響，以維護成本平衡），因此在上述方法修復，總須之「維護費用」即為汙名化減損部分，維護費用總計為為16萬9,725元即為汙名化減損金額等語（見鑑定報告書第29頁），是修復費用及汙名減損均為系爭房屋因漏水、白蟻蛀蝕等瑕疵所造成的交易性價值貶損，被辯稱汙名減損與系爭瑕疵無因果關係云云，並無可採。
4.被告另辯稱鑑定報告第28頁除白蟻驅蟲防治外，其他防水修繕均已修繕完畢，修繕費用僅3萬元云云。惟系爭房屋交屋後短期內即出現多處滲漏水情事，顯非交屋後短暫時間內外牆因其他因素破裂所得造成，被告抗辯交屋時已修復漏水，與常情不符，難以採信等節，業如前述，是被告辯稱外牆漏水已修復，修復費用僅3萬元云云，亦無可採。
5.綜上，原告既已就買賣價金全數付清，而其行使減少價金之形成權，一經行使，即生減少價金之效果，被告就該減少之價金部分自屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定請求被告返還。又系爭房屋因瑕疵所致交易價值減損依上述為40萬3,463元，則原告就此請求被告返還價金40萬元，核屬有據。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條分別明有定文。原告對被告之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於111年12月5日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（本院卷第73頁），是原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即111年12月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋之滲漏水、白蟻蟲蛀瑕疵，應依民法第359條規定負物之瑕疵擔保責任，並依民法第179條之規定，請求被告返還減少之價金40萬元及自111年12月6日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。本件所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。
併依職權酌定相當之擔保金額宣告被告預供擔保後得免為假執行。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 18 日
民事第三庭 法 官 張世聰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 18 日
書記官 藍予伶