臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1588號原 告 鄭五郎訴訟代理人 葉民文律師被 告 陳瑤浩訴訟代理人 蔣敏華上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○號房屋之一樓及地下室騰空返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾萬參仟零壹元，及自民國一一一年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一一年十二月十一日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹拾壹萬肆仟參佰元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬貳仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣陸萬捌仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬參仟零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項就各期到期部分，於原告分別以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查：
一、原告於民國111年6月30日提起本件訴訟時，其聲明為：「1.被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路00號房屋全部騰空返還原告。2.被告應給付原告新臺幣（下同）39萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告3萬元。4.願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院111年度壢簡字第1110號卷，下稱壢簡卷，第4頁）。
二、嗣原告於本院審理中變更聲明為：「1.被告應將門牌號碼桃園市平鎮區振興路36房屋之1樓及地下室（下稱系爭房屋）騰空返還原告。2.被告應給付原告20萬3,001元，及自111年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。3.被告應自111年11月2日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告3萬元。4.願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷第43頁、第85頁、第106頁）。
三、核原告上開變更第1項聲明所請求返還之範圍、第2項聲明所請求之金額與利息起算日、第3項聲明所請求返還相當於租金之不當得利之起算日，均屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，被告前向原告承租系爭房屋，簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自108年9月1日起至110年8月31日止，租金為每月3萬4,000元，租約到期後，兩造仍繼續前開租賃關係，而成為不定期租賃關係（下稱系爭租賃關係）。而於109年9月間，因疫情影響，原告同意調降租金為每月3萬元。惟被告長期積欠租金，經原告於111年1月13日催告被告給付積欠之租金後，被告仍未繳納，經扣除押租金7萬8,000元後，被告尚積欠租金共20萬3,001元，被告遲付租金總額已達2個月以上，故原告以起訴狀繕本之送達向被告為終止系爭租賃關係之意思表示，並於111年12月5日再以民事準備狀對被告催告繳納租金並為終止之意思表示，故系爭租賃關係已終止。被告於系爭租賃關係終止後，仍持續無權占有系爭房屋，爰請求被告返還系爭房屋，且因被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，故應自111年11月2日起至返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元。爰依系爭租約之約定、民法第455條、第767條第1項前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所載。
二、被告則以：依系爭租約之記載，系爭房屋每月租金應為2萬3,000元，而非原告主張之3萬4,000元或3萬元。自108年9月1日起至110年12月止，原告得收之租金總計共64萬4,000元，惟被告自108年7月30日起至110年10月15日，已給付租金共78萬8,000元，並未積欠任何租金，甚至已付之金額乃較系爭租約約定之金額為高。故原告於111年1月13日催告被告給付積欠之租金及終止系爭租賃關係，均無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第42至45頁、第59至63頁、第89頁、第131頁）：
㈠原告為系爭房屋之所有權人，被告曾向原告承租系爭房屋，
並簽立系爭租約，惟系爭租約所載之租賃期間為誤載，兩造所約定之租賃期間乃係自108年9月1日起至110年8月31日止，被告有給付押租金7萬8,000元予原告，而於租期屆滿後，兩造仍繼續維持租賃關係，而成為不定期租賃關係。
㈡被告就系爭租約之租金給付情形如附表所示，共已支付租金90萬6,999元。
㈢被告現仍占用系爭房屋。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之點在於：㈠兩造就系爭租賃關係所約定之租金金額為何？㈡原告主張其已終止系爭租賃關係，有無理由？終止之時點為何？㈢原告請求被告返還系爭房屋，有無理由？㈣原告請求被告給付積欠之租金20萬3,001元，有無理由？㈤原告請求被告自111年11月2日起至返還系爭房屋之日止，按月給付每月3萬元相當於租金之不當得利，有無理由？茲分敘如下：
㈠兩造就系爭租賃關係所約定之租金金額，自108年9月1日起至
109年8月31間為每月3萬4,000元；109年9月1日起為每月3萬元。
1.經查，兩造間所簽立系爭租約上所載之租金金額固為2萬3,000元，有系爭租約可參（見壢簡卷第8頁）。惟原告主張：108年9月起每月租金其實是3萬4,000元，租約上金額是因為要報稅使用，才寫成2萬3,000元等語，核與證人即原告配偶黃翠英具結證稱：租賃契約書上是寫2萬3,000元，但那是為了報稅，實際上我們已經漲到3萬4,000元等語相符（見本院卷第105頁）；且觀諸被告如附表所示給付租金之紀錄，可見被告於租賃期間之初期即108年9月30日、108年10月30日、109年1月4日、109年1月17日、109年3月10日（當日給付2筆款項）、109年7月8日所給付之租金金額皆為3萬4,000元，亦與原告所主張之租金金額相符，益徵兩造於簽立租約時所約定之租金金額確為3萬4,000元無訛。被告雖辯稱：每月租金為契約所載之2萬3,000元，雖付給原告3萬4,000元，但原告曾說多出來的部分就當押金云云，惟被告並未就此提出相關證據證明，是認被告此部分所辯並非可採。
2.而原告主張兩造後來因疫情之關係而合意將租金調整為3萬元等情，亦核與證人黃翠英於本院具結證稱：110年之後原告就說因為疫情關係，所以每個月租金3萬元等語相符（見本院卷第105頁）；且黃翠英曾於110年12月30日以通訊軟體傳送訊息予蔣敏華稱：「陳醫生（即被告）：你們說房屋租金在11月底共欠18萬元說要匯給我們，怎麼都沒有消息？現正已經是12月底了共欠21萬元，請快匯給鄭老師（即原告）」，蔣敏華則回覆：「好，不好意思」，嗣黃翠英又於111年1月26日傳送訊息予蔣敏華，稱：「110年房租每月3萬，1年36萬元」，並經蔣敏華已讀，有黃翠英與蔣敏華之LINE對話紀錄截圖等件在卷可稽（見本院卷第49頁至第51頁），可見被告之配偶蔣敏華對於黃翠英所稱每月租金3萬元之說詞均未曾提出質疑而僅是表示歉意，足徵兩造確有合意將租金金額調整為3萬元之事實。
3.至兩造合意將租金調整為3萬元之時點乙節，證人黃翠英雖是證稱「自110年起」才調整為3萬元，惟原告則自承是於「109年9月起」即調降為月租金為3萬元，本院審酌原告為系爭租賃關係之當事人，對於租金調整情況應較為清楚，且依常情而言，原告應不會刻意為對自己不利之陳述，是認應以原告所自陳自「109年9月起」調降租金為3萬元之說法較為可採。
4.綜上，兩造間就系爭租賃關係所約定之租金金額，於108年9月1日起至109年8月31日間為每月3萬4,000元，自109年9月1日起即調整為每月3萬元，堪以認定。㈡原告已於111年12月11日合法終止系爭租賃關係。
1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。復按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。
是原告須於被告積欠租金總額扣除押租金後，仍達2個月以上之租額，且經催告仍不繳納時，始得依前揭規定終止系爭租賃關係。
2.原告於111年1月13日催告時，被告積欠之租金總額尚未達2個月以上之租額，故不生催告之效力。
⑴原告雖曾於111年1月7日寄發存證信函予被告，表示被告至11
0年12月底尚積欠110年之7個月租金共21萬元，催告被告於函到5日內給付租金21萬元，惟因該存證信函經投遞2次均未果，故由黃翠英代原告於111年1月13日透過通訊軟體將該存證信函以照片之形式傳送與蔣敏華，且經蔣敏華收受等情，業據原告提出111年1月7日中壢東興郵局存證號碼第000009號存證信函、存證信函投遞回執、黃翠英與蔣敏華之對話紀錄截圖等件為證（見壢簡卷第12頁、第13頁、本院卷第96頁），是原告曾有於111年1月13日將催告之意思表示送達蔣敏華，而被告有授權蔣敏華處理系爭租賃關係之事務，為被告之訴訟代理人即蔣敏華所自承（見本院卷107頁），故足認原告上開催告之意思表示已於111年1月13日送達被告。
⑵惟查，依本院前開認定兩造所約定之租金金額計算，被告於1
10月12月31日止，所應給付之租金包括108年9月至109年8月止每月3萬4,000元之租金共40萬8,000元（計算式：34,000元×12個月＝408,000元），以及109年9月起至110年12月止每月3萬元之租金共48萬元（計算式：30,000元×16個月＝480,000元），總共是88萬8,000元（計算式：408,000元＋480,000元，扣除被告於110年12月前已繳納之租金總額78萬8,000元（即附表編號1至16所示之款項加總金額），再扣除押租金7萬8,000元後，被告於原告為催告時，僅積欠租金2萬2,000元（計算式：888,000-788,000-78,000=22,000），尚未達2個月之租額，故原告於111年1月13日所為之催告，尚不生合法催告之效力。
3.原告於111年10月28日、111年12月5日所為之催告為有效。⑴原告復主張以起訴狀繕本作為對被告催告之意思表示等語。
經查，本件起訴狀繕本乃是於111年10月28日送達被告，有本院送達證書可參（見本院卷第13頁），而兩造所約定繳納租金之時點為每月3日前，有該租賃契約書可參（見壢簡卷第8頁），則被告於111年10月28日時，所應繳納之租金包含108年9月至109年8月止每月3萬4,000元之租金共40萬8,000元（計算式：34,000元×12個月＝408,000元），以及109年9月起至111年10月止每月3萬元之租金共78萬元（計算式：30,000元×26個月＝780,000元），總共是118萬8,000元（計算式：408,000元＋780,000元＝1,188,000元），扣除被告於111年10月28日前已繳納之租金總額83萬7,999元（即附表編號1至17所示之款項加總金額），再扣除押租金7萬8,000元後，被告於原告為催告時積欠之租金金額為27萬2,001元（計算式：1,188,000-837,999-78,000=272,001），已達2個月以上之租額，故該次催告乃為合法之催告。
⑵又原告於111年12月5日再次提出民事準備書狀，催告被告於
收受該書狀5日內給付至111年12月所欠之租金，逾期逕為終止租約，該書狀乃於111年12月5日當庭由被告收受等情，有該民事準備書狀及其上被告簽收之紀錄可憑（見本院卷第47頁）。經查，被告於原告111年10月28日以起訴狀繕本進行催告時起，所積欠之租金額既已超過2個月以上租額，而於111年10月28日至111年12月5日間，被告並未給付任何租金，故原告於111年12月5日催告時，被告積欠之租金自已達2個月以上之租額，故堪認原告於111年12月5日所為之催告亦屬合法。
4.系爭租賃關係於111年12月11日合法終止。按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照）。查原告已於111年10月28日、111年12月5日分別對被告為2次合法之催告，業經本院認定如前；而原告於111年12月5日所提出民事準備狀中亦已敘明：「限期催告被告收受本書狀5日內給付至111年12月所欠租金共計57萬元，逾期逕為終止租約」等語，可知原告已對被告為附有停止條件之終止租約意思表示，而被告仍未於原告指定之五日內亦即「111年12月10日前」繳納積欠之租金，是終止契約之停止條件即已成就，從而，系爭租賃關係於111年12月11日業已合法終止，堪以認定。
㈢原告請求被告返還系爭房屋，為有理由。
按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」第455條、第767條第1項前段分別定有明文。經查，系爭租約已於111年12月11日終止，惟被告現仍占用系爭房屋，而未提出其他得以占用系爭房屋之法律上正當權源，故被告無權占有系爭房屋一事，堪以認定。從而，原告依上開規定請求被告返還系爭房屋，自屬有據。
㈣原告請求被告給付租金20萬3,001元，為有理由。
1.經查，兩造間之系爭租賃關係乃於111年12月11日終止，已如前述，而本件原告請求被告給付至111年10月止之租金，其請求租金之期間均在系爭租賃期間有效之範圍內，自應予准許。查原告自108年9月起至111年10月止應收之租金金額為118萬8,000元，已如前開貳、四、㈡、3、⑴之段落所述，扣除被告已繳納之押租金7萬8,000元，以及被告迄本院言詞辯論終結前所繳納如附表所示之租金共90萬6,999元，被告尚積欠租金共20萬3,001元（計算式：1,188,000-78,000元－906,999=203,001），則原告依系爭租賃關係請求被告給付租金20萬3,001元，自屬有據。
2.按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率」，「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查兩造約定租金應於每月3日前繳納，屬定有期限之金錢債務，依前揭規定，原告於各期租金繳納期限屆滿時，即得請求各期租金之遲延利息，現原告就108年9月起至111年10月被告積欠之租金，僅請求自111年11月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，未超出其得請求之範圍，應予准許。
㈤原告請求被告自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元，為有理由。
按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。經查，本件兩造間就系爭房屋之租賃關係已於111年12月11日終止，而被告仍占有系爭房屋未遷讓等情，業如前述，則被告乃不當獲有相當於租金之利益，致原告受損，故原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，堪以認定。而審酌兩造間就系爭房屋原即約定每月租金為3萬元，則原告主張被告占用系爭房屋之不當得利金額應以每月3萬元計算，乃屬適當。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告自111年12月11日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元，自屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即非可採。
五、綜上所述，原告依系爭租約之約定、民法第455條、第767條第1項前段、第179條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付原告20萬3,001元，及自111年11月2日起至返還系爭建物止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年12月11日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告3萬元，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告訴之聲明第3項雖經本院判決部分敗訴，惟審酌原告敗訴之部分僅係聲明第3項請求不當得利之起算日與本院認定有些許不同，其餘遷讓房屋、給付積欠租金與不當得利之金額部分既為全部勝訴，即應由被告負擔全部訴訟費用較為適當，爰酌定由被告負擔全部訴訟費用，併此敘明。
中 華 民 國 112 年 6 月 17 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 19 日
書記官 謝喬安附表：被告給付租金之日期與金額編號 給付時間（民國） 給付金額（新臺幣） 1 108年7月30日 150,000元 2 108年9月30日 34,000元 3 108年10月30日 34,000元 4 109年1月4日 34,000元 5 109年1月17日 34,000元 6 109年3月10日 34,000元 7 109年3月10日 34,000元 8 109年7月8日 34,000元 9 109年8月13日 50,000元 10 109年8月13日 50,000元 11 109年9月5日 50,000元 12 109年9月5日 50,000元 13 109年9月5日 50,000元 14 110年9月13日 50,000元 15 110年9月13日 50,000元 16 110年10月15日 50,000元 17 111年1月18日 49,999元 18 112年1月12日 23,000元 19 112年3月14日 23,000元 20 112年5月8日 23,000元 總計 906,999元