臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1631號原 告 鄭志偉被 告 陳玉芬訴訟代理人 吳仲立律師上列當事人間請求給付報酬事件，於民國111年10月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣12萬5,000元，及自民國111年7月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣12萬5,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年間，委託伊居間仲介向訴外人陳怡樺購買門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷00號建物（坐落於同區仁祥段16、16-1地號土地，下合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）636萬元，兩造於111年3月27日簽立不動產買賣意向書，並以上開買賣價金4%即25萬元為委託報酬，被告於111年4月10日與陳怡樺簽立不動產買賣契約書，惟被告於簽約後，經伊多次督促被告應盡速完成與銀行之對保程序，以履行上開買賣契約之責，被告卻不斷藉故拖延，甚從未正式與銀行洽談，後竟僅隨意以系爭房地有某項缺失，便惡意解除系爭房地買賣契約，陳怡樺原欲因此沒收被告之64萬元簽約金，係被告不斷央求伊為其出面協調、取回簽約金，並允諾調解解約一事之服務費用另計，伊始出面為被告向陳怡樺溝通協調，經伊多個月來之努力，被告與陳怡樺於111年7月21日同意由被告支付陳怡樺10萬元，以解除系爭房地買賣契約而結案。是除上開約定之25萬元報酬外，加上諮詢費、外出費每小時分別為2,500元、4,000元，總計之鐘點費35萬元。爰依民法第565條、第568條規定，請求被告給付60萬元之報酬，並聲明：㈠被告應給付原告60萬元，及自111年7月21日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告為非合法之不動產經紀業者，其竟隱瞞此情，偽以合法仲介之身分向伊居間推介買賣系爭房地之機會，致伊陷於錯誤，伊爰依民法第88條及第92條規定，撤銷伊與原告就系爭房地買賣之全部居間關係，是兩造間之居間關係既經撤銷，原告請求給付報酬自無理由。縱兩造間之居間關係未撤銷，原告之居間行為違反不動產經紀業管理條例第32條之非經紀業不得經營仲介或代銷之規定，併依民法第71條，兩造間之居間關係應屬無效。另原告及系爭賣方未依法提供伊現況說明書，且未誠實告知伊系爭房地坐落之16-1地號土地乃計畫道路用地，占系爭房地基地總面積之57.67％，原告此情顯已違反民法第567條居間人之據實告知、調查義務及同法第571條誠信義務，其自無權請求報酬。此外，伊否認原告請求報酬之依據及計算方法等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院判斷：原告主張被告委託其居間仲介向訴外人陳怡樺購買系爭房地，買賣價金為636萬元，兩造於111年3月27日簽立不動產買賣意向書，並約定以上開買賣價金4%即25萬元為委託報酬，被告於111年4月10日與陳怡樺簽立不動產買賣契約書，嗣於111年7月21日解除不動產買賣契約等情，業據其提出成立暨簽約確認單、不動產買賣意向書等為憑（卷11-13頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張被告應給付報酬60萬元，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568條第1項，分別定有明文。又民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年度台上字第2675號號判決要旨參照）。復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照）。是居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立），縱事後該契約因故未履行或解除，亦不影響居間人所應得之報酬。
㈡觀諸兩造於111年3月27日簽立之不動產買賣意向書，其中第5
款約定「為成交總價的4%，並於訂定不動產買賣契約書時支付委託報酬之50%，交付不動產時再支付委託報酬50%。」（卷13頁），及兩造於111年4月1日簽立之成立暨簽約確認單，其中服務欄載明「總費用25萬元，結案後支付」（卷11頁），足見原告居間義務分別為被告尋得賣方並簽訂不動產買賣契約、完成不動產之過戶及交付等部分，且依上開完成部分，分別給付委託報酬，而被告於111年4月10日與陳怡樺簽立不動產買賣契約書，原告既已依兩造間委託契約之約定，為被告尋得賣方即陳怡樺並已簽訂系爭不動產買賣契約，自屬已完成此部分居間義務，而系爭不動產買賣契約嗣後雖已合意解除，然依上開見解及說明，縱系爭不動產買賣契約因故解除，對於居間人所得之報酬自無影響，是原告請求被告給付此部分即為被告尋得賣方並簽訂不動產買賣契約之委託報酬12萬5,000元（計算式：25萬元X50%=12萬5,000元），洵屬有據。至因系爭土地未完成過戶及交付，是原告請求被告給付此部分報酬即12萬5,000元（計算式：25萬元X50%=12萬5,000元），自屬無據，礙難准許。又原告主張兩造另有約定諮詢費、外出費每小時分別為2,500元、4,000元，總計之鐘點費35萬元云云，為被告所否認，且其未提出證據以證明之，是原告請求被告給付此部分報酬35萬元，自屬無據。
㈢就被告抗辯部分，分述如下：
⒈被告抗辯原告隱瞞其為非合法之不動產經紀業者，偽以合法
仲介之身分向其居間推介買賣系爭房地之機會，致伊陷於錯誤，依民法第88條及第92條規定，撤銷伊與原告就系爭房地買賣之全部居間關係部分：
⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之；被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人；次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第92條、第88條第1 項分別定有明文。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任(最高法院44年台上字第75號判例意旨參照)。
⑵查，被告抗辯原告隱瞞其為非合法之不動產經紀業者，偽以合法仲介之身分向其居間推介買賣系爭房地之機會，致伊陷於錯誤云云，惟揆諸前開說明，此部分應由被告舉證證明之，然被告並未舉證原告如何偽以合法仲介之身分向其居間推介買賣系爭房地，況且兩造間所訂之居間仲介契約，並未因原告無資格為不動產買賣仲介，而失其效力（見下開說明），是被告此部分抗辯，自屬無據，不足採信，從而被告以民事答辯狀送達對造，依民法第92條、第88條規定撤銷兩造之居間關係，自屬無理由。
⒉被告抗辯原告之居間行為違反不動產經紀業管理條例第32條
之非經紀業不得經營仲介或代銷之規定，併依民法第71條，兩造間之居間關係應屬無效部分：
按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰，不動產經紀業管理條例第32條第1 項定有明文。而該條例所謂「經紀業」，乃指依該條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。而原告係自然人，而非公司或商號，自非屬不動產經紀業管理條例第32條所指之「經紀業」，況且我國民法之居間，並不以經商業登記者為限；且不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，此觀該條例第1 條之規定即明。而該條例第7 條第1 項前段雖規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於
6 個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可」，然未經主管機關之許可而從事不動產經紀業，僅係是否應受主管機關懲處之問題，於當事人間居間契約之效力並不生影響，被告以此抗辯兩造間之居間，依民法第71條規定無效，應無可取。
⒊被告抗辯原告及陳怡樺未依法提供伊現況說明書，且未誠實
告知系爭房地坐落之16-1地號土地乃計畫道路用地，占系爭房地基地總面積之57.67％，已違反民法第567條居間人之據實告知、調查義務及同法第571條誠信義務部分：
查，觀諸兩造於111年3月27日簽立之不動產買賣意向書第4款特約條款，約定「已知悉，中壢區仁祥段16-1地號，為計劃道路用地」等情（卷13頁），堪認被告至遲於111年3月27日即已知悉中壢區仁祥段16-1地號土地，為計劃道路用地，是被告上開所辯，自無可採。
四、綜上所述，原告依民法第565條、第568條等居間規定，請求被告給付12萬5,000元，及自111年7月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍請求，則無理由，應予駁回。
五、至本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，惟按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1項第5 款定有明文，是被告應給付之金額均未逾50萬元，揆諸前開之規定，本院爰依職權宣告假執行，原告就該部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促請法院上開職權宣告之發動，本院就此部分不另為准駁之諭知，另酌定被告供所定金額之擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，因其訴業經駁回，故該部分之假執行聲請已失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
民事第二庭 法 官 紀榮泰正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 24 日
書記官 郭力瑜