臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1672號原 告 陳柏逢訴訟代理人 陳振瑋律師
陳若宜律師何宗樺律師（訴訟中終止委任）被 告 金嘉忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年3月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣柒拾陸萬玖仟肆佰柒拾柒元，及自民國一百一十一年十二月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬陸仟肆佰玖拾貳元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾陸萬玖仟肆佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明為：（一）被告應將門牌號碼桃園市○鎮區○○路0 段000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），及停車位編號B2-1、B2-13 號停車位（下稱系爭停車位）遷讓返還予原告。（二）被告應自民國110年10月起至111 年8 月止，按月給付原告新臺幣（下同）12,000元。（三）如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行（本院111 年度壢簡字第309 號卷，下稱壢簡卷，第3 頁），嗣於111 年9 月20日具狀撤回第1 項聲明，並變更聲明為：（一）被告應給付原告141,920 元，及自減縮聲明陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第67頁）；復於111 年10月20日當庭具狀變更聲明為：（一）被告應給付原告689,477 元，及自變更聲明陳報（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第93、95頁）。再於111年12月5日具狀變更聲明為：（一）被告應給付原告769,477 元，及自變更聲明陳報（三）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。經核原告所為聲明之變更，係屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於108 年間簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由被告向原告承租系爭房屋及系爭停車位，約定租期自108 年9 月5 日起至111 年9 月4 日止計3 年，租金為每月12,000元。惟被告自110 年5 月起即未依約給付租金，經原告屢次催請被告給付未果，至110 年11月止，已遲付租金達2 個月以上，原告遂於110 年11月17日以存證信函向被告終止系爭租賃契約，並於110 年11月18日送達被告，故應認系爭租賃契約於110 年11月18日即告合法終止。嗣被告於原告終止系爭租賃契約後之110 年11月底，僅補繳5 個月租金予原告，並遲至111 年8 月31日始將系爭房屋及系爭停車位遷讓返還予原告。被告迄今尚積欠110 年10月1 日起至110 年11月18日之租金未繳納，且系爭租賃契約業已於11
0 年11日18日即告終止，被告於系爭租賃契約終止後即110年11月19日起至111 年8 月31日止仍繼續占有使用系爭房屋及系爭停車位，自屬無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，原告自得於系爭租賃契約終止後，另依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，以每月租金12,000元計算，被告應給付原告共計132,000 元之租金及相當於租金之不當得利（12,000元×11 月）。另被告尚積欠系爭房屋之電費15,023元、天然氣費用1,234元、水費1,220元未為給付，原告自得依系爭租賃契約第19條、民法第179 條、第176 條擇一請求被告給付上開費用。又原告已於110 年11月18日終止系爭租賃契約，惟被告遲至111 年8 月31日始將系爭房屋返還原告，原告自得依系爭租賃契約第6 條約定，請求被告給付違約金54萬元（12,000元×5×9個月）；另依系爭租賃契約第12條約定，請求給付涉訟之律師費用8萬元等語。並聲明：（一）被告應給付原告769,477 元，及自變更聲明陳報（三）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（二）如受有利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）原告主張上開事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契約、台北杭南郵局第001406號存證信函暨收件回執、台北杭南郵局第001433號存證信函暨收件回執、臺灣電力股份有限公司繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證（收執聯）等件為證（壢簡卷第7 至20頁、本院卷第71至83頁、101至105頁），堪信為真實。
（二）按承租人應按約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440 條第1 項、第2 項定有明文。經查，本件被告自110 年5 月起即積欠租金，已如前述，且計至原告於110 年11月9日發函催告時止（壢簡卷第11至13頁），已積欠租金達兩期以上，被告既於同年月10日收受上開存證信函（壢簡卷第14至15頁），復未於催告期間7 日內繳清欠租，則原告以前揭存證信函預為終止之意思表示，即核無不合。再查，原告復於110 年11月17日以存證信函向被告終止系爭租賃契約，並於110 年11月18日送達被告，亦如前述，是系爭租賃契約業經原告合法終止而自110 年11月18日起失效，堪以認定。
（三）依系爭租約第3 條約定，被告每月應繳租金數額為12,000元，並應於每月10日前支付（壢簡卷第7 頁），然其至系爭租賃契約因終止而失效前，尚欠1 月又18 日（即自110年10月1日起至同年11月18日止）之租金未付，是原告請求被告自110年10月1日起至同年11月18日止之租金19,200元（計算式：12,000＋12,000×18/30）予原告，應屬有據。
（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條第1 項前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。經查，系爭租賃契約於110 年11月18日即告終止，已如前述，原告自110 年11月19日起繼續占用系爭房屋及系爭停車位即欠缺法律上原因，而為無權占有行為，且獲有相當於租金之利益，原告依民法第179 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利，亦屬有理；再系爭租賃契約被告所占用系爭房屋及系爭停車位約定租金為每月12,000元，據此標準計算被告所獲不當得利即為每月12,000元，是原告所請求110 年11月19日至111 年8 月31日之相當於租金之不當得利共112,800 元（計算式：12,000元×9月＋12,000×12/30＝112,800元），亦屬有據。
（五）又被告無權占用系爭房屋期間所生電費15,023元、天然氣費用1,234元、水費1,220元係由原告代墊繳納一節，已如前述，被告無法律上原因受有使用系爭房屋水電、天然氣之利益，並使原告受有繳納費用之損害，原告依不當得利之法律關係請求被告返還代墊費用17,477元（計算式：15,023＋1,234 ＋1,220 ＝17,477），即屬有據，當予准許。
又本院既已准許原告依不當得利之法律關係所為請求，則其依系爭租賃契約、民法第176 條之請求權，以選擇合併為同一聲明請求部分，即無審酌之必要，併此敘明。
（六）關於違約金部分：系爭租賃契約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」（本院卷第75頁）。又系爭租賃契約除違約金之約定外，另約定被告違約時願賠償原告之損害，是系爭租賃契約第6條約定之違約金應為懲罰性違約金。系爭租賃契約既於110 年11日18日經原告合法終止，被告自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋及系爭停車位，惟被告遲至111 年8 月31日始遷讓返還系爭房屋，則原告自得請求被告給付自110 年11月19日起至111 年8 月31日止期間之違約金。是原告僅請求9 個月之違約金54萬元（12,000元×5×9），自屬有據。
（七）關於律師費用部分：系爭租賃契約第12條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」（本院卷第75頁），系爭租賃契約既於110年11日18日經原告合法終止，被告自應依上揭約定遷出並交還系爭房屋及系爭停車位，惟被告遲至111 年8 月31日始遷讓返還系爭房屋，並致原告為此涉訟而支出律師費用8萬元，有收據附卷可稽，是原告自得請求被告給付律師費用，洵屬有據。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定者，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條、第233 條第1 項及第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付系爭租賃契約屆期前之積欠租金、遲延返還房屋及系爭停車位期間之不當得利、代墊之水電費及天然氣費用、違約金，係以支付金錢為標的，則依前揭規定，原告併請求自變更聲明陳報（三）狀繕本送達之翌日即111年12月24日（於111年12月13日寄存送達被告之戶籍地，有送達證書在卷可稽，見本院卷第117頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦有理由，自應准許。
五、綜上所述，原告依民法第439 條、第179 條規定及依系爭租賃契約約定，請求被告給付769,477 元，及自111年12月24日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。又原告聲請供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，本院併依民事訴訟法第392 條第
2 項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。
六、本件判決基礎已臻明確，其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 17 日
民事第四庭 法 官 林常智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 17 日
書記官 石幸子