臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1786號原 告 林國勝訴訟代理人 郭軒廷律師被 告 游象吉
黃世嘉游象和黃寶玉
游輝聖共 同訴訟代理人 鄭世脩律師上列當事人間請求減少價金事件，於民國112年3月10日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110 年12月7 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），由原告向被告等人購買坐落桃園市○○區○○段000 地號（下稱系爭土地）及其上同段967 建號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）1,320 萬元，並委由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理本件買賣價金履約保證事宜。原告已將全部之買賣價金1,320 萬元及規費4 萬元，總計1,324 萬元匯入僑馥公司買賣價金存匯專戶（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000-00000000-0，下稱系爭買賣價金帳戶）。詎系爭土地已領有使用執照，原告原本可於系爭建物上加蓋二層至三層樓，或再興建房屋，以增加居住或營業使用空間，但因系爭土地已與鄰地建物併同受套繪管制，應係供作鄰地建屋時之法定空地使用，建築使用上即受有限制，造成系爭房地通常效用以及價值上之瑕疵至少減少100 萬元。為此，爰依民法第359 條規定，請求減少價金，並依民法第179 條、系爭買賣契約書第10條第6 項規定，請求被告應同意原告向僑馥公司自系爭買賣價金帳戶內領回所溢付之價金100萬元等語。並聲明：被告應同意原告向僑馥公司領取系爭買賣價金帳戶內款項100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣契約書內並未提及原告買受系爭土地係為建築房地之用或不得為套繪管制之土地，而原告承租系爭土地已近20年，系爭買賣契約書亦有檢附房屋使用執照，且處理系爭房地買賣之地政士係為原告所委任，原告豈有不知所承買之土地得以興建房地之建蔽率與容積率等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造於110 年12月7 日簽訂原證1 之系爭買賣契約書，約定由原告以1,320 萬元向被告購買系爭房地。
（二）原告自93年起為系爭房地之承租人。
（三）被告於110 年間欲出售系爭房地，系爭建物於兩造簽立系爭買賣契約書前，尚未完成保存登記。
（四）原告已依系爭買賣契約書給付買賣價金1,320 萬元至系爭買賣價金帳戶。
四、本院得心證之理由：
（一）按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念
，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕 疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（此有最高法院94年度台上字第1112號判決、103 年度台上字第2631號判決、105 年度台上字第2245號判決參照）。又所稱物之通常效用，係指一般交易觀念上應有之效用；契約預定之效用，乃該物在一般交易觀念上未必有此效用，但當事人以契約預定之效用而言。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
（二）經查，兩造系爭買賣契約書第1 條約定本件系爭不動產交易之範圍，分為土地及建物2 部分即系爭房地，並檢附房屋使用執照，有系爭買賣契約書影本在卷可稽（本院卷第15至32頁），足見本件系爭房地買賣交易時，系爭建物業已存在，而非全然僅係單純土地買賣交易，系爭土地上既已興建系爭建物，難認無一定比例之法定空地，原告於系爭土地通常使用上自會受相當程度之限制，非屬無據。
（三）又查，質諸證人即兩造簽約時負責處理事務之代書郭敬仁到庭證稱：印象中兩造從一開始議價中間曾經還有詢問進度，再約定見面議價，時間很久，但未到6 個月；伊對系爭房地未向兩造介紹或說明，也不知道系爭房地業經套繪管制一事；當時兩造簽立系爭買賣契約書後附兩造證件及使用執照影本，是為了證明關於建物部分是合法使用；（原告訴訟代理人問：於簽約過程中有無提及系爭土地已經套繪？）沒有；（原告訴訟代理人問：當初有無提及系爭房地建蔽率及容積率？）沒有；（原告訴訟代理人問：提示鈞院卷第41頁原證3 函文是否為證人所代為申請？申請緣由為何？）是伊代為申請，原因是因為銀行估價師表示系爭土地價值遭大幅減損，故請賣方即被告同意申請無套繪證明以證明原因，當時是被告黃寶玉委託伊向八德區公所詢問套繪情形等語（本院卷第225 頁），又觀諸上開函文係111 年4 月間詢問系爭土地所在地之桃園市八德區公所（本院卷第41頁），由此可證，被告於110 年12月7 日簽訂系爭買賣契約書時，應無從知悉系爭土地已遭套繪管制，而故意不告知之。
（四）且查，觀諸兩造所簽定之系爭買賣契約書之內容，未見有特別約定或記載「出賣人保證系爭土地非經套繪管制」等文句或用語，佐以證人郭敬仁上開證稱: （原告訴訟代理人問：於簽約過程中有無提及系爭土地已經套繪？）沒有；（原告訴訟代理人問：當初有無提及系爭房地建蔽率及容積率？）沒有等語（本院卷第225 頁），自難認兩造有「出賣人保證系爭土地非經套繪管制」約定，抑或被告知悉原告購買系爭房地係為增建或改建系爭建物。
（五）原告主張「依通常交易觀念」，被告交付之系爭房地應具備可供興建建物使用之效用云云，惟對於兩造間就系爭房地簽立買賣契約時，系爭土地是否存有套繪管制、欲再增建其他建物之大小或其容積率是否符合法令、原告購入系爭房地之內心動機係供增建等事宜，既未曾與被告約定及書立在系爭買賣契約書上，僅以事後無法增建地上物，遽認被告所交付之系爭房地未符債之本旨而具有瑕疵，洵屬無據。此外，原告並未提出其他事證證明被告就系爭房地之買賣，存有物之瑕疵情形存在，則原告依民法第359 條規定，請求減少買賣價金後，並依民法第179 條、系爭買賣契約書第10條第6 項規定，請求被告返還減少價金之差額100萬元，自乏其據，不應准許。
（六）末查，原告既未能舉證證明被告就系爭房地買賣，交付未依債之本旨之標的物予原告，已如前述，則原告聲請就系爭房地函請鑑定機關鑑價以確認其因此所受系爭房地減損價值之數額，難認有其調查必要性，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第359 條規定，請求被告給付減少之價金100萬元，並依同法第179條規定、系爭買賣契約第10條第6 項約定，請求被告應同意原告向僑馥公司領取系爭帳戶內之100 萬元，並依上開數額給付原告自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第四庭 法 官 林常智以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
書記官 石幸子