臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1989號原 告 李定緯被 告 呂蔡文女上列當事人間請求酌減租金事件，本院於民國112年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊自民國106年8月15日起至107年8月14日期間，向被告承租門牌號碼桃園市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋，坐落於桃園市○○區○○段000地號土地，下稱系爭土地），每月租金新臺幣（下同）2萬2,000元，兩造並簽立租賃契約（下稱系爭租約），系爭租約期滿後，兩造成立不定期限租賃關係迄今，然因經濟不景氣及調查鄰近房屋租金價格，伊多次向被告協商租金調降事宜未果，爰依民法第442條、土地法第97條之法律關係提起本件訴訟，請求被告自本件起時訴時即111年6月7日起，將系爭房屋每月租金調整為9,430元（以系爭土地111年1月之申報地價每平方公尺6,381元×面積114.04㎡＋系爭房屋106年課稅現值33萬5,600元×五大銀行放款利率10％計算）等語，並聲明：被告應自111年6月7日起將系爭房屋每月租金調整為9,430元。
二、被告則以：系爭租約租期屆滿後，原告曾以疫情為由要求將租金減半，然伊未為同意，原告亦拒絕搬遷，伊不同意本件原告調降租金之要求，若原告不依約繳納原租金數額，伊將不再續租等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442
條定有明文。查原告主張其兩造於106年8月15日起至107年8月14日期間成立就系爭房屋成立系爭租約，每月租金為2萬2,000元，租期屆滿後為不定期租賃關係迄今等情，有系爭租約在卷可稽（見本院調字卷第6-9頁），且為兩造所不爭執，堪信為真，準此，系爭租約既自107年8 月15 日起成為不定期限租賃契約，則於系爭房屋之價值若有昇降情事時，當事人即得依上開規定聲請法院為增減其租金，首堪認定。㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項有明文。又土地法第97條所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定之土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報總價，即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。經查，房屋客觀上不能脫離其基地而單獨存在，原告向被告承租系爭房屋使用，自係連同所坐落之基地應有部分併為使用，則於評估租賃物之價值以決定租金時，當亦應以系爭房屋及系爭土地總價為其依據，而非僅就系爭房屋之建物本身價值判斷，而參以系爭房屋自106年度至111年度期間，房屋課稅現值分別為33萬5,600元、32萬8,800元、32萬1,800元、31萬4,800元、30萬8,100元、30萬1,000元（見本院訴字卷第51-61頁），系爭土地自110年度至112年度公告現值每平方公尺分別為3萬3,746元、3萬4,000元、3萬5,153元等情，顯見系爭房屋之價值雖有逐年略微降低之情，然系爭土地之歷年現值卻有持續上升之勢，則原告主張系爭房地之總價值較締約時降低，符合民法第442條所定之要件，而得聲請法院調降租金一節是否屬實，已有可疑。本院審酌於本件言詞辯論終結日止，系爭房屋占用系爭土地之每月租金若以兩造所約定之2萬2,000元視之，約為112年度土地申報地價年息8.2％【計算式：（2萬2,000元×12月）÷（系爭土地每平方公尺公告現值3萬5,153元×80％×系爭土地114.04㎡）≒0.0823】，符合土地法第97條第1項所定城市地方房屋之租金應在土地及其建築物申報總價額年息10％以下之要求，並無過高之情形。
㈢從而，原告無法舉證證明系爭房屋及系爭土地總價值較兩造
締結系爭租約時有所增加，且兩造所約定之每月租金數額並未逾土地法第97條第1項之規定，則原告請求調降系爭租約之每月租金，應屬無據。
四、綜上所述，本件原告依照民法第442條、土地法第97條等法律關係，請求被告自111年6月7日起將系爭房屋每月租金調整為9,430元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 9 日
民事第一庭 法 官 廖子涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日
書記官 賴棠妤