臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1091號原 告 李家有被 告 藍應鉅即京城不動產企業社訴訟代理人 陳志偉
陳秀蓮上列當事人間請求損害賠償事件，於民國112年1月6日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按獨資商號與其主人屬一體（最高法院43年台上字第601號判決意旨參照），獨資商號，雖依行政法令而得以商號名稱對外營業，惟該商號為出資經營者之替代，其權利義務之主體仍屬出資經營者，非謂該商號得為權利義務之主體，亦即該商號負責人以獨資商號名義所為交易上之一切行為，均為該商號負責人之行為，獨資商號之負責人即為權利義務之主體，而不同之商號負責人即為不同之權利義務主體，其法律上人格即不同一，換言之，獨資商號並非法人組織，商號本身並無權利能力，無從享受權利負擔義務，是獨資商號所為之法律行為，其效果應發生於出資人與其相對人間。查京城不動產企業社原為獨資商號，負責人為藍應鉅，有商業登記抄本在卷可據（見本院卷第85頁），是藍應鉅以京城不動產企業社之名義與原告成立居間契約，該契約權利義務乃發生於藍應鉅與原告間，所涉訴訟應以藍應鉅為當事人，雖京城不動產企業社嗣於民國111年11月2日變更為合夥組織，並以藍應鉅為負責人，有經濟部商工登記公示資料在卷可稽，然不生權利義務承繼關係，是本件無由合夥團體京城不動產企業社承受訴訟必要，仍應以京城不動產企業社即藍應鉅為被告，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時其聲明為：一、被告京城不動產企業社即藍應鉅應給付原告新臺幣（下同）85萬3150元。二、訴訟費用由被告負擔。後原告於111年9月20日審理中以言詞擴張訴之聲明，請求被告給付之金額增為107萬5350元(參本院卷第72頁），經核原告前揭聲明之變更，係擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊透過被告藍應鉅即京城不動產企業社（下稱京城不動產）仲介，於111年1月25日與訴外人江素錦就其所有，坐落桃園市○○區○○路0段0000號12樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂買賣契約，系爭房屋整層為15間出租套房。被告於111年4月15日交屋時，始告知有5、10號房遮光罩滲漏水，然原告於交屋後始知系爭房屋2至4、7至9、11至13、15號房均有漏水問題。是以，原告於買賣過程中，被告未善盡調查及據實告知漏水之義務，應返還居間報酬44萬4000元。又被告之員工於原告出價時，錯誤告知水費係由房客自付，原告於簽約後始知每月要支付3000元水費予社區管委會，原告因此損失62萬1600元（計算式：水費3000元÷每月整層租金10萬8500元×房屋總價2220萬元）；另原告於出價時，經被告員工告知15間出租套房於交屋時均出租中，但實際上僅有14間出租，另一間為庫房，原告因此損失1個半月之租金共9750元，被告刊登之廣告及銷售內容與事實不符，被告之人員於執行仲介業務時，故意或過失導致原告受有損害。爰依民法第571條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項規定，求為命被告給付107萬5350元。並聲明：（一）被告應給付原告107萬5350元。（二）訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告仲介原告與訴外人江素錦間之系爭房屋買賣，原告與被告間並未約定給付仲介費，原告實際上也沒有支付仲介費，仲介費用均由賣方支付，而於買賣過程中，被告之員工業已告知採光罩漏水，後來賣方亦將漏水部分維修完畢，而原告所稱支付水費部分，係由房客每月交付水費予房東即原告後，再由原告交付與管委會，抑或由房客自行交付予管委會，並無原告自行支付之情事，另系爭房屋買賣契約簽約時，合約書上載明僅有13間房屋出租，且向原告說明陸續有房客承租或退租，被告並未向原告提及有一間房間作為庫房使用之情形等語資為抗辯。並答辯聲明：如主文所示。
三、得心證之理由：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條亦定有明文。而民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
（二）原告雖主張系爭房屋有上開部分漏水之情形，無非以其與系爭房屋出賣人江素錦間所簽署之協議2份（見本院卷第1
03、105頁），以圖證明江素錦已有承認上開漏水情事云云，然觀諸其中111年7月19日協議中，原告與江素錦間雖協議由江素錦「針對採光罩、13室及15室滲漏水部分，由賣方於兩個月內完工，等下雨後買方驗收無滲漏，保留於履保之之款項新台幣貳拾萬元整，即匯入賣方指定帳戶。
賣方須於施工完成保固六個月」等語，惟原告與江素錦於111年7月22日復協議：「由賣方自履保保留款補貼買方新台幣貳拾萬元整修理瑕疵，至此買方不得再對本交易之瑕疵主張要求賣方修理、、、綜上買賣雙方就以上瑕疵修理的部份不得再對彼此及仲介公司地政士要求任何補貼。」等語。基此，江素錦原雖承諾修復滲漏水一事，惟數日後復協議以20萬元之代價，由原告自行修復，足見江素錦始終並未實際僱工施作，細繹前揭協議內容充其量僅係江素錦對於原告主張漏水一事所為讓步，無從認定江素錦已承認漏水一事確為事實，則原告所主張之漏水究竟是否存在，非無可疑。復經本院當庭確認本件就系爭房屋是否漏水一事送請鑑定，經原告明確表明不願鑑定（見本院卷第119頁），此外，原告始終未提出其他積極證據俾供調查，足資認定系爭房屋有其主張之漏水情事，是難對其為有利之認定。
（三）原告復主張被告之員工錯誤告知原告系爭房屋之水費係由房客自付，原告於簽約後始知每月要支付3000元水費予社區管委會，原告因此損失62萬1600元云云，然觀諸系爭房屋之標的物現況說明書業已載明「水費1戶200元」（見本院卷第129頁），足見被告業已就水費金額據實告知原告，至水費究係應由原告負擔，抑或由房客負擔，應係原告與承租人自行商議，難認被告就此部分有何故意或過失可言，是原告主張被告賠償損害62萬1600元，應屬無據。
（四）至原告主張其經被告員工告知15間出租套房於交屋時均出租中，但實際上僅有14間出租，另一間為庫房，原告因此損失1個半月之租金共9750元云云，惟徵之系爭房屋買賣契約書其他約定事項載明：「現有出租十三間，賣方於結案前辦理租賃權移轉於賣方，但交屋前不保證13間出租」等語（見本院卷第99頁），足見原告於簽約時，業已知悉系爭房屋之15間套房並非全數出租之狀態，至原告於交屋後如何運用、清理系爭房屋，當非被告所得過問，是難認被告就此部分有何故意或過失可言，是原告請求被告賠償損失之租金9750元，應無理由。
四、綜上所述，原告主張被告就系爭房屋居間契約之履行違反其義務，依爰依民法第571條、不動產經紀業管理條例第21條第3項、第26條第2項規定，請求返還仲介費44萬4000元，賠償原告所受損害62萬1600元、9750元，並無理由，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
民事第四庭 法 官 陳昭仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 3 日
書記官 陳佩伶