臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第115號原 告 葉淑美訴訟代理人 林明信律師被 告 馮紹欽上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，於民國111年5月3日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意103旨參照）。是查，原告主張其與被告所簽立之系爭買賣契約(詳如後述)，業經原告依約解除在案，但為被告所否認，是此等不安之狀態，確可經由本案確認之訴加以去除，而有確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告前於民國108月1月11日與被告簽定不動產買賣契約（下
稱系爭契約)，約定由被告以總價新台幣（下同）350萬元，購買原告所有、坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍為全部）及其上同段214建號房屋（權利範圍為全部，門牌號碼為桃園市○○區○○路○段000巷0弄0號。下稱上開土地、房屋為系爭房地)。但因系爭房地前有原告向銀行借款之貸款債務（下稱原貸款）未予清償完畢，因此雙方約定買賣價金付款方式為簽約當日（108月1月11日）付款10萬元，尾款340萬元則由買方即被告於109年3月31日前，以結清系爭房地所有貸款之方式支付，如原貸款未償餘額低於340萬元，被告即應給付原告「340萬元與未償餘額間之差額」。詎被告於簽定系爭契約後，除於108年1月11日給付頭款10萬元外，之後僅零星於108年2月17日付款1萬元、108年8月24日付款2萬元、109年1月2日付款2萬元，共計付款15萬元後即未再付款，更未提出任何延遲付款之正當理由，而有違約之情形。至原告雖曾提議系爭房屋於109年3月31日後繼續由原告使用，被告即不用再繳納利息，但對此被告並未表示同意，且繼續要求原告提出結算款項，是雙方並未就此達成協議。故原告即於110年11月30日寄發存證信函給原告，表示要依系爭契約第10條第2項及第6項之約定，沒收被告已付價金15萬元，並解除系爭契約（下稱原告信函），兩造間就系爭契約所成立之買賣關係應已不存在；然被告收受原告信函後，卻亦寄發存證信函予原告，表示其並無違約（下稱被告信函）。是因兩造對系爭契約之有效性存有歧異，爰提起本件訴訟，避免兩造法律關係懸而不決。
㈡至被告雖一再辯稱係因原告未依約與被告結算，才無法完成
剩餘買賣價金之給付云云；然於現今買賣實務上，關於系爭交易之代書既為被告所委請，自可由代書提出系爭契約向銀行查詢原貸款之剩餘未償本息金額，或將剩餘買賣價金340萬元全部交付給原告或逕行匯入履保帳戶，以履行買賣價金交付之義務，被告就此所辯，並無理由。
㈢並聲明：⑴確認兩造就系爭房地於108年1月11日所簽立系爭契約關係不存在。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠被告購買系爭房屋之目的係為投資，為將向原告所購買之系
爭房地轉售第三人。是以，就被告尚未給付予原告之剩餘買賣價金340萬元及關於系爭房地所有權移轉登記等事項，始於系爭契約第14條為特別約定。依此約定，關於被告另應給付原告之買賣價金340萬元之給付方法，係約定於108年1月11日簽定買賣契約後，由原告以系爭房地再向金融單位借款340萬元，至109年3月31日結算時，原告向金融單位之借款餘額應不超過340萬元，且借款餘額在340萬元以內之範圍由被告承受，即視同被告已給付原告買賣價金340萬元。又兩造本應於109年3月31日當日結算出原告向金融單位之借款餘額為若干，並於340萬元之範圍內由被告承受，但如原告借款餘額不到340萬元（例如只欠款銀行300萬元時），因實際借款金額與340萬元間有差額，該差額即為被告應再補足予原告之買賣價金。但於109年3月31日時，原告並未與被告會算於當日原告究尚積欠銀行之借款餘額為若干，被告即無從知悉應承受之債務金額，且原告更未向被告告知被告所應承擔之貸款債務是否不足340萬元，而有差額應給付被告。被告就此即於109年3月26日向原告詢問原告積欠銀行貸款明細表，復於109年4月13日再向原告詢問原告所積欠銀行利息清單，請原告通知被告結算後，被告將付款，但均無結果。是以，係因原告未與被告為結算，始致被告無法承擔債務及清償差額，不能就此認被告有積欠或遲延給付原告系爭房地買賣價金之情事。至於上開約定中所謂由原告再向銀行借款，該借款並於雙方結算價款時由買方「承受」部分之實際方式為何，系爭契約時並未明確認定，然因原告並未要求被告會同到金融單位協商訂立債務承擔契約或變更債務人，是以，被告認為應係兩造不會同向銀行訂立債務承擔契約，不變更原告為銀行貸款之債務人，而係由被告承擔清償仍以原告名義向銀行之貸款之本息，此可自系爭房地所有權暫不移轉予被告即可知。再兩造約定被告於340萬元之範圍承受原告以系爭房地向金融單位之貸款，則原告就此部分自無須負責塗銷抵押權，但貸款金額超過340萬元部分，原告仍應負清償責任。
㈡再者，依上開約定可知，原告本應於109年3月31日結算後視
同買賣價金付清時，將系爭房地移轉占有予被告，此與被告是否已取得系爭房地所有權移移轉登記無關。但原告請求系爭房地仍由原告繼續占有使用，並稱願意給付使用系爭房地之租金予被告，且向被告表示被告不必再繼續繳納銀行貸款利息，銀行貸款利息仍由原告繳納，以抵充原告繼續占有系爭房地所須給付予被告租金，是以，被告未再續繳銀行貸款利息，係屬兩造之合意，並非被告之違約。
㈢至於兩造約定於109年3月31日結算價款後，系爭房地暫不辦
理所有權移轉登記予被告，嗣至被告欲出售系爭房地予第三人或予指定產權登記人名義人時，始由原告配合與第三方之買方簽立契約，將系爭房地移轉所有權予第三人或被告所指定產權登記名義之第三人部分，係屬被告將「對原告之買賣債權」讓與第三人，於法並無不合。再者，此為兩造於系爭契約所約定，亦非可屬被告對原告違約之情事。
㈣並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：㈠坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（權利範圍為全部）及其
上同段214建號房屋（權利範圍為全部，門牌號碼為桃園市○○區○○路○段000巷0弄0號)之系爭房地確為原告所有，並有該房地登記第一類謄本附本院卷第7頁至第10頁可參。
㈡原告前於106年11月28日以系爭房地設定最高限額抵押權予台
中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀），擔保債權總額為480萬元，並由台中商銀授信撥款400萬元予原告，總計原告自106年12月6日至訂立系爭契約前，原告已先借得50萬元之原貸款，另自系爭契約訂立後至109年3月31日止，原告再陸續借款共計230萬元，嗣於109年10月16日、110年1月26日、110年2月12日復分別借款46萬元、30萬元、44萬元等情，有台中商銀函文、系爭房地之土地登記第一類謄本附本院卷第83頁至第91頁、第117頁至120頁可參。
㈢原告前於110年11月30日寄發桃園府存證號碼001222號原告存
證信函予被告，表示要依系爭契約第10條第2項之約定，沒收被告已支付之15萬元，另解除系爭契約等情，該信函並於110年12月1日由被告本人收受；被告則於110年12月10日也寄發被告存證信函予原告，表明已向原告請求結算，但原告迄未與被告結算，故原告逕沒收被告已付價金及解除契約，顯屬未合，不能同意，並請求原告將系爭房地所有權登記予被告等情，有原告信函、被告信函附本院卷第29頁至第48頁可參。
四、本院之判斷：參以兩造上開陳述，可知本案之爭點應為：㈠被告是否有違約未履行剩餘買賣價金給付之義務？被告是否有其他違約情事？㈢原告以原告信函解除系爭契約是否有理由？原告之訴是否有理由？茲分述如下：
㈠被告是否有違約未履行剩餘買賣價金給付之義務？被告是否
有其他違約情事？⒈兩造於108年1月11日簽立系爭契約，約定買賣總價款為350萬
，被告並於簽約當日給付原告10萬元。另系爭契約第3條第2項並約定：「本買賣不動產結案約於109年3月31日前或尾款付清同時，由賣方於現場點交買方」；另系爭契約第14條第
2、3、4項特別約定或變更約定事項並經手寫約定為：「（第2項）雙方同意，賣方（即原告)目前已自本買賣標的中借款50萬元，於本日後賣方可再自本買賣的向金融單位借款出350萬元作使用。本借款350萬元正內之借貸利息由買方（即被告)負擔，於每月應繳息日前3日由買方存入繳款帳戶內」、「（第3項）賣方於109年3月31日前自本買賣標的借款餘額應在340萬元以內，其借款之餘額於雙方結算價款時由買方承受，視同價金支付予賣方」、「（第4項）賣方同意雙方於109年3月31日結算價款後，仍以賣方名義登記，至買方欲出售或登記予指定登記人名義時，賣方無條件配合辦理簽約及價款收授予買方，若買方係出售予他人，則賣方同意配合立約價格作契約，其出售價格之全部價款歸買方所有」，有系爭契約附本院卷第11頁至第20頁可參，且為兩造所不爭執。是以，依上開說明，可知關於【系爭房地之剩餘買賣價金340萬元的給付方式】，是由原告於訂約後至109年3月31日以前，以系爭房地向銀行再借得貸款(下稱新貸款)，以銀行核撥新貸款予原告之方式，將核撥貸款之款項做為被告買賣價金之給付。借款額度在340萬元以內部分之新貸款於109年3月31日以前所生之利息，由被告加以支付，雙方並應於109年3月31日進行結算，確認新貸款之貸款總額，如未超過340萬元，即以340萬元為被告承受此貸款債務之額度，不足340萬元部分之差額，即由被告以現金支付原告。原告並應於109年3月31日當日將系爭房地交付被告占有使用。並待被告指定登記名義人後，由原告將系爭房地移轉登記予該登記名義人。再所謂「…借款之餘額於雙方結算價款時由買方承受」，並無具體約定「承受」之方式，然既約定「承受」，而非「清償」，顯見並非由被告於該日直接向銀行清償新貸款，且不論是否應由兩造與銀行再行簽立新貸款之承擔契約或變更債務人為被告，解釋上至少應由被告負責按月清償在340萬元內新貸款之本息，若新貸款總額不足340萬元，即應由被告支付與該差額同額之現金予原告。
㈡是查，原告已自承自訂約後至109年3月31日前，其於108年1
月15日向銀行借得46萬元，於108年1月28日借得92萬元、於108年4月12日借得46萬元，於108年5月16日再借得46萬元，共計230萬元（參本院卷第114頁），是應認被告已再借款230萬元之新貸款。
㈢按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」，民法第235 條定有明文。是查：
⑴系爭新貸款既係由原告以其名義及以系爭房地向銀行所申貸
，原告復自承自訂約後，其非一次而係先後向銀行借款共計230萬元之新貸款，已如上述，且原告復自承新貸款之利率係採浮動利率，故可知被告依上開約定應繳付新貸款之利息金額，並非固定，亦無法推估；且因原告於訂立系爭契約前，尚有自行向銀行借款之舊貸款50萬元亦未清償完畢，故就原告每月應繳付給銀行之利息，除被告依約應給付者外，尚有原告應自行繳付之舊貸款利息，故上開約定「於每月應繳息日前3日」應由被方存入繳款帳戶內之利息數額，並非一定額給付，該部分顯須由原告告知被告確定數額，被告始可加以履行給付義務。故如因原告未予告知，致被告無從給付者，並無法認屬可歸責於被告之遲延給付。但如有因此產生被告未予清償之利息，原告亦可於109年3月31日時併將「未償之利息數額」與「新貸款與340萬元間之差額」，一併告知被告，以便被告清償。如原告未予告知，亦無法認屬可歸責於被告之遲延給付。再關於被告所應承受之新貸款，若兩造未與銀行簽立貸款契約或變更債務人，原告仍為債務人時，應繳納之本息數額，亦應由原告逐月告知被告，否則被告仍不生遲延給付之效果。
⑵再查，原告已自承其並無於109年3月31日前，通知被告每月
應繳納之新貸款利息數額，是被告自己有算，扣到不夠會匯款（參本院卷第105頁），被告就此亦辯稱「利息繳納的部分只有一第一期通知後，後續我有請原告提供明細，但原告始終沒有提出，後來我才會跟他說存一筆1萬元、存一筆2萬元這匯款給他扣」等語（參本院卷第105頁），再參以原告台中商銀之活期儲蓄存款帳戶明細(附本院第23頁至第28頁)，被告確於108年2月17日付款1萬元、108年8月24日付款2萬元、109年1月2日付款2萬元，確與兩造上開所述相符，故可認被告確有自行清償3萬元之新貸款利息。然在109年3月31日前若有新貸款利息未予清償部分，既應由原告確認利息數額後告知被告，並在被告受通知後仍不為給付時，被告始負遲延給付責任，已如前述，是以原告既未曾告知，則被告就此部分自無可歸責事由，不得認有違反系爭契約。
⑶再參以被告所提出關於兩造之對話內容(被證四至被證七)，
可知被告確於109年3月13日向原告表示要請原告結算(參院卷第129頁）、於109年3月26日再次表示要請原告結算並將費用給原告(參院卷第131頁)、於109年4月13日仍向原告表示原告如有收到銀行利息清單，請通知被告結算錢給原告等語（參院卷第133頁），而原告在此期間雖未表示拒絕與被告進行結算，且向被告表示銀行確有收到銀行明細表，但卻未實際告知被告關於新貸款未償之本金及利息數額，此亦為原告所不否認，是由此可認被告為履行「新貸款之債務承受」、「未償利息給付」等義務兼需債權人即原告之行為，而被告復已一再告知原告應進行結算，而可認已將準備給付之事情通知原告，係原告無故拒不配合辦理，自斯時起被告該部分義務之遲延不僅不可歸責於被告，反係可歸責於原告，被告就此自無違約之情事。至原告雖主張被告可交由其所委請之代書或自行向銀行查詢關於新貸款之未償本金及餘額，然我國現已訂立並施行「個人資料保護法」，則銀行機構基於該法律，應不會將原告之財務情形告知原告以外之人，原告就此亦未加以證明在我國金融實務上，代書或被告可自行查得新貸款剩餘未償本息，是原告該部分之主張無足採信。又上開約定既係約定由被告承受新貸款，而非清償新貸款，在兩造未與銀行協議訂立債務承擔契約或變更債務人時，被告並不負直接一次清償新貸款之義務，是原告主張縱未告知被告關於新貸款未償之本息數額，被告亦得一次給付原告或銀行340萬元以履行該約定義務，即屬無由。
⑷況查，原告曾於109年3月6日前，即以line之通訊軟體向被告
表示「下個月，開始，你不用繳利息，我們這邊繳納」、「就當作，是我跟你租房子的錢，抵銷，好嗎？」等語，而兩造已於系爭契約中約定原告應於109年3月31日以前將系爭房地交予被告，是於此日之前，原告係有權占用系爭房地，故原告上開對話內容，應係指自109年4月1日起，原告先暫不依約交付系爭房地予被告，改由原告向被告承租使用系爭房地，租金即與被告所應承擔新貸款而須繳納之貸款本息加以抵銷，對此被告未於對話中加以拒絕，且直至100年11月26日原告向被告提出欲將系爭房地再出售第三人前，被告亦未向原告請求應依約交付系爭房地或請求遲延交付之違約金，更是在原告為此要求後，被告因拒絕原告請求，始向原告表示原告有違約未交付房地而應約繳納違約金之情事（參本院卷第125頁至），故被告就此表示已與原告達成「以租金與新貸款本息抵銷」協議部分，非屬虛構，被告辯稱其毋庸給付新貸款之本息部分，亦屬有據，附此敘明。又上開協議係在處理原告應於109年3月31日以前應交付系爭房地予被告之義務，而被告於109年3月31日前後，一再要求原告與之進行結算，是為處理其應承受之新貸款及繳付差額之義務。故被告是否請求原告結算，與兩造是否達上開抵銷協議間，並無直接相關，附此敘明。
㈡原告以原告信函解除系爭契約是否有理由？原告之訴是否有
理由？⒈依上開所述，原告未告知被告新貸款之利息數額，亦未於109
年3月31日以前與被告進行結算，被告復已一再請求原告進行結算而未果，應認就新貸款利息之繳付、新貸款之承受、差額之給付等義務未經被告履行，係非可歸責於被告，而無從認定被告有違約之情事，是原告自不得據此以原告信函解除系爭契約。
⒉再系爭契約既已約定被告可指定原告應將系爭房地移轉登記
予何人，已如前述，是原告亦不得以此認為被告此等要求，有違法之情事，而逕以解約。
⒊是以，被告既無原告所指違約之情事，原告即不得據以解除
系爭契約，或沒收被告已付之10萬元款項，系爭契約之買賣法律關係仍存於兩造間，原告訴請確認系爭房地於108年1月11日所簽立系爭契約關係不存在，即屬無據。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、綜上所述，原告主張因被告有違約情事，而以原告信函解除系爭契約，並聲明主張確認兩造間就系爭契約之買賣法律關係不存在部分，為無理由，應予駁回。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 9 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 9 日
書記官 劉寶霞