臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第1335號原 告 凱泰資產管理有限公司法定代理人 林韋伶被 告 鄭博駿訴訟代理人 鄭智元被 告 蕭秀娥(即黃文卿之繼承人)
黃敏函(即黃文卿之繼承人)兼 上一人訴訟代理人 黃玉琳(即黃文卿之繼承人)上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬參仟捌佰柒拾元由原告負擔。
理 由
一、按原告之訴，有下列各款情形之一者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：一、當事人不適格或欠缺權利保護必要。二、依其所訴之事實，在法律上顯無理由。關於訴訟費用額，應併予確定。民事訴訟法第249條第2項、第249條之1第3項分別定有明文。又所謂原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，係指依原告於訴狀內記載之事實觀之，在法律上顯然不能獲得勝訴之判決者而言（最高法院107年度台上字第1662號民事裁判意旨參照）。
二、原告起訴主張：原告為桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)之共有人，被繼承人黃文卿原為桃園市○○區○○段000○號即門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00弄00號4樓建物(下稱系爭房屋)之所有權人，黃文卿於民國111年7月2日死亡，其繼承人為被告蕭秀娥、黃敏函、黃玉琳。系爭房屋占用系爭土地，依土地法第104條第1項規定，原告對系爭房屋有優先承買權，然被繼承人黃文卿於106年間出售系爭房屋予被告鄭博駿時，原告未受通知是否行使優先承買權，爰依土地法第104條規定起訴，並聲明：確認原告就系爭房屋有優先購買權存在，被告鄭博駿應返還系爭房屋之占有予被告蕭秀娥、黃敏函、黃玉琳。被告蕭秀娥、黃敏函、黃玉琳應就系爭房屋予與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣(下同)130萬元之同時，將系爭房屋所有權移轉予原告。願供擔保，請准宣告假執行。
三、次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項固然定有明文，然土地法第104條第1項所謂基地出賣時，地上權人、典權人或承租人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用（最高法院49年台上字第1546號、69年度台上字第945號民事裁判意旨可參）。立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利，期使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故基地之所有人主張對地上房屋有優先購買權，必需其所有之基地出租予地上之房屋所有人，始有土地法第104條之適用。
四、經查，本件原告為系爭土地之共有人之一，依卷附系爭土地第二類謄本之記載，原告係於105年12月間、107年4月間因拍賣而分別取得系爭土地應有部分100000分之6397、100000分之5284，共計就系爭土地所有權之應有部分為100000分之11681(見本院卷第7頁)，而系爭房屋及土地本分屬於不同人所有，因合建未成所以土地未登記為房屋所有權人所有。是系爭房屋、土地之所有權人間，並無存在有前述之租賃、地上權或典權關係，實難認與土地法第104條第1項所定要件相符。況土地法第104條第1項規定之旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，然依原告所陳，系爭土地共有人約有300多名，原告為其中一共有人（見本院卷第80頁），而系爭房屋為全建物5層樓中之1層，有系爭房屋第二類謄本可憑(見本院卷第9頁)，系爭房屋、土地之所有權人間既未曾存在有租賃、地上權或典權關係，即難認有賦予土地或房屋所有權人透過優先承買之規定，期使基地與基地上之房屋合歸一人所有之必要，此觀諸本件系爭土地共有人之一之原告苟成為系爭房屋之所有權人，亦不能達到土地法第104條所規定欲土地與房屋(建物全部)同歸一人所有之目的至明，是原告依土地法第104條主張對系爭房屋優先承買權，難認有據。
五、綜上所述，本件依原告主張之事實，顯不符合土地法第104條有優先承買權之要件，法律上顯然不能獲得勝訴判決，為顯無理由，且無從補正。爰依民事訴訟法第249條第2項第2款規定，不經言詞辯論，逕予判決駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應併予駁回，另依同法第249條之1第3項規定，依附表確定原告應負擔之訴訟費用額如
主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 謝宛橙附表(列為訴訟費用之數額)編號 項目 金額(新臺幣) 備註 1 裁判費 1萬3,870元 有本院自行收納款項收據為證 合計 1萬3,870元