臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2423號原 告 劉猷世被 告 孫瑞玲訴訟代理人 許啟龍律師
張雅蘋律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國112年8月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰玖拾壹萬元及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰玖拾壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論判決。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：兩造於民國111年3月23日簽立買賣契約（下稱系爭契約），由原告以總價新臺幣（下同）2,606萬元向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋及坐落基地（下稱系爭房地）。原告依約給付460萬元後，兩造協議將剩餘價款（含第3期未付部分）之付款日展延至111年7月31日，嗣被告未依約履行配合貸款相關事宜，導致貸款未能成功，且拒不返還已付價款460萬元，原告自得請求被告將已收價款退還等語。並聲明：㈠被告應給付原告460萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第5條約定，原告應於簽約時給付第1期款260萬元，於111年5月31日前給付第3期款346萬元，最遲應於111年6月15日前給付本件買賣全部價金（即第3期款346萬元及第4期款2,000萬元），惟至111年5月31日原告僅給付第3期款346萬元中之200萬元，因原告無法如期給付，被告同意將餘款2,146萬元之繳款期限展延至111年7月31日，然屆期原告仍未依約給付款項，被告乃於111年8月1日以存證信函催告原告給付剩餘款項，復於同年月16日寄發存證信函向原告為解約之意思表示，並依約沒收原告已付價金。被告並無任何違約情事等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、原告主張兩造於111年3月23日簽訂系爭契約，約定由原告以總價2,606萬元向被告買受系爭房地，而原告已給付簽約款260萬元及完稅款346萬元其中之200萬元等情，為被告所不爭執，是此部分之事實，堪先認定。
四、本院之判斷：㈠本件違約事由是否可歸責於被告？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張因被告不願配合辦理，致本件貸款未能成功核貸云云，為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實舉證以實其說。
⒉證人即辦理本件買賣事宜之地政士謝雅茹於本院審理時具結
證稱：本件原告簽約時有說需要辦理貸款，於申辦貸款過程中，原告未曾表示因被告不願配合而導致銀行無法核貸等語（本院卷第224-226頁），尚難遽認本件原告無法取得銀行貸款之原因係可歸責於被告。又依一般交易經驗，向銀行申請借貸能否成立，係取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或保證人等），及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職業性質等），此等均為貸款人個人因素，賣方就此均無掌控能力，而應由買方在購屋前，自行評估個人信用條件及可接受之貸款條件後，再決定是否購屋。是原告既未舉證證明被告有何不配合申貸情形，則原告因個人因素造成無法核貸，以致於後續無法履約，應屬於可歸責於買方即原告之事由。
㈡被告抗辯因原告違約，對原告為解除契約之意思表示，是否
有理？⒈依系爭契約第5條第2項約定：「付款方式如下：第一期款（
簽約款）新台幣貳佰陸拾萬元整…簽約時甲方應給付第一期款…第三期款（完稅款）新台幣參佰肆拾陸萬元整…第四期款（尾款）新台幣貳仟萬元整…」；系爭契約第10條第1項約定：「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約…」（本院卷第67、73頁），由上以觀，原告應依系爭契約第5條第2項之付款明細表所載繳付期款，如未於期限內繳付之，即屬違約。⒉依系爭契約第5條第2項付款方式，原告應於簽約時給付第一
期款260萬元，於111年5月31日前給付第三期款346萬元，惟原告至111年5月31日止僅給付460萬元（含簽約款260萬元及第3期款200萬元），被告乃於111年6月30日寄發桃園慈文郵局第000350號存證信函催告原告給付期款（本院卷第101-105頁），因原告無法如期給付，被告同意將剩餘款項2,146萬元（即第3期款餘款146萬元及尾款2,000萬元）之繳款期限展延至111年7月31日，此有兩造寄發之存證信函可證（本院卷第107-115頁），嗣原告屆期仍未依約繳款，被告乃於111年8月1日寄發桃園慈文郵局第000961號存證信函通知原告應於函到後10日給付剩餘之第三期款146萬元及尾款2,000萬元，共計2,146萬元等語，原告於同年月3日收受，業據被告提出前揭存證信函及收件回執為證（本院卷第117-121頁），且為原告所不爭執，應認被告確已依系爭契約第5條第3項及第10條第1項之約定，通知原告繳付期款，是原告至遲應於111年8月13日前履行給付期款之義務，否則即屬給付遲延，而原告經催告後仍未履行，則被告於111年8月16日寄發桃園慈文郵局第001128號存證信函通知原告解除系爭契約，原告於同年月18日收受（本院卷第123-129頁），亦為原告所不爭執，則系爭契約已於111年8月18日經被告合法解除。
㈢原告依據系爭契約第10條第3項請求被告返還已收價款460萬
元，是否有理由？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，依左列規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。次按除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除契約；本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金，為系爭契約第10條第1項、第2項所明定。本件係因原告違約，而系爭契約業經被告於111年8月18日以存證信函解除，業如上述，是兩造既於系爭契約第10條第2項約定原告願將已付價金抵作違約金，則該約定自屬民法第259條規定所稱「契約另有訂定」之情形。
⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。又按違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同，前者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，非以債權人所受損害為唯一審定標準；後者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，惟應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，且此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院106年度台上字第1839號、87年度台上字第2563號、83年度台上字第2879號判決意旨參照）。查，系爭契約第10條第2項約定：「…甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，…甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」，且兩造不爭執本件違約金之性質係屬懲罰性違約金（本院卷第148頁），自應認系爭契約第10條第2項約定之違約金屬懲罰性違約金性質甚明。本院審酌原告訂立系爭契約後，已支付460萬元，其已就債務為一部履行，但遲未給付第3期餘款146萬元及尾款2,000萬元，經被告催告履約後，仍遲延給付價金，被告始依約將原告已繳價金沒收等原告履約情形、違約原因、以及被告為履約而支出相關成本，以及影響被告原預計取得價金之規劃等狀況，再兼衡內政部訂頒之成屋買賣契約書定型化契約範本關於違約處罰條款（第11條），違約金數額以不超過房地總價款15％為限等一般客觀事實、社會經濟狀況及本件系爭房地買賣總價為2,606萬元等情狀，本院認為被告將原告已付之價款460萬元全數充作違約金之數額尚屬過高，應酌減為69萬元為適當。另不動產買賣成交價格受交易時間前後、區位、整體開發程度，併市場供需、整體景氣狀況、買賣雙方經濟狀況及議價能力、不動產狀況等諸多因素影響，非可一概而論，自不得以被告嗣後將系爭房地轉售他人之價格，作為被告所受之損害，而被告嗣後因另賣他人所支付之仲介費用，本屬其於該買賣應支出之成本，自亦難認為被告所受損害，併此敘明。故原告得依民法第259條第2款規定請求被告返還已付價金391萬元（計算式：460萬元－69萬元＝391萬元），為有理由，應予准許。至原告逾此數額之請求，為無理由，不應准許。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，又當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意。準此可知，應待法院依職權為酌減違約金之裁判，始生形成效力。故當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院97年度台上字第1078號、98年度台上字第501號判決要旨可資參照），是依上開說明，原告就其請求被告返還391萬元部分，得請求被告給付自本判決確定翌日起至清償之日止，按週年利率5％計算之遲延利息。
六、綜上所述，原告請求被告給付391萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 李麗珍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 8 月 31 日
書記官 謝伊婕