臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2452號原 告 廖徑霆被 告 詹素琴訴訟代理人 詹承濃上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年4月13日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：原告前於民國109年7月間向被告洽詢購買門牌號碼桃園市○○區○○路0000巷00號房屋及土地（下合稱系爭房地）事宜，經被告一再保證系爭房屋附有3個可供使用之車位，兩造遂於109年9月17日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），詎原告入住後方知系爭買賣契約僅約定移轉2個停車位之所有權，系爭房屋旁之停車位（下稱系爭車位）係被告自行占有公用地而搭建，並謊稱為其所有，誘使原告簽訂系爭買賣契約。又被告於系爭房地之不動產現況說明書中擔保系爭房屋無滲漏水情事，並約定交屋後半年內之保固責任，詎自110年3月間系爭房屋竟發生多處滲漏水，且地板及牆面磁磚亦有多處破損之情，經原告數度寄發存證信函要求給付修補費用，被告均置之不理。據上，系爭房屋既有無法移轉系爭車位所有權，致原告溢付房屋價金新臺幣（下同）30萬元，及故意隱瞞滲漏水、磁磚破損等情，致系爭房屋另支出修繕、維護費用共27萬8,243元而有減少價值之瑕疵，爰就系爭車位部分依民法第226條、第353條請求損害賠償、及依第179條請求返還不當得利，並請求鈞院擇一為原告勝訴判決；就其餘瑕疵部分，則依民法第359條請求減少價金等語。並聲明：被告應給付原告57萬8,243元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告答辯略以：系爭房屋之一般委託銷售契約上已載明其所附為雙車位，被告於簽訂系爭契約時即告知系爭車位係臨時車位而無產權，並無欺瞞。又系爭房屋於出售前為被告所居住，均未有漏水情形，僅雨大時屋頂通道口會有雨水噴濺，當初原告母親告知漏水情形後，雖已超過保固期間，被告仍匯款5千元當作補貼，並無拒不處理。另磁磚破損部分亦非被告所造成，被告有提議協助修繕，惟遭原告母親拒絕等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠查兩造於109年9月17日簽訂系爭不動產買賣契約書，約定由
原告向被告購買系爭房地，又簽約時兩造均未親自到場，買方（原告）係由原告父親廖仁芳代理簽約，賣方（被告）則由被告胞兄即本件被告訴訟代理人代理簽約，而系爭房地嗣於109.11.11辦畢所有權移轉登記予原告，原告並於109.11.25入住迄今等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約及該契約之「其他約定事項」內容等在卷可佐（參本院卷第17-31頁），是上情足信為真。
㈡依兩造所述，可知本件爭點在於：原告所主張系爭房地有「⑴
系爭停車位無產權登記、⑵漏水、⑶地板及牆壁磁磚破損」等瑕疵而請求損害賠償或減少價金等節，究竟各有無理由？茲就原告之前揭各項主張，分項論述如下。
㈢關於系爭停車位部分：
1.依兩造所述，可知系爭停車位固無產權登記，然因該車位即緊鄰系爭房屋之屋旁，又因系爭房屋為角間（即邊間戶，屋旁即為社區圍牆，詳如本院卷第83頁〈原證11〉相片所示），可知該停車位因位處社區邊緣，原則上社區其他住戶並不會前往或使用該處空間。
2.另依原告所提〈原證1〉房屋售物資料表，於訴求重點欄位中確有記載「三車位」（本院卷第13頁），足認原告主張：
被告於銷售時係向原告表示系爭房屋有「三車位」一情，可信為真。惟觀諸兩造所簽之「一般委託銷售契約書」及「不動產買賣契約書」，則係記載「平面双車位，房子旁另有一台車位」等語（本院卷第15頁），並無關於「三車位」之記載（參本院卷第15-31頁），另參酌原告母親葉彩雲到庭所略述「（法官問：為何買賣契約沒有寫第三個停車位？）因為被告訴代在簽約當天不願意寫，被告訴代說那個車位不是他的，是公共的，…我跟我先生說不要簽約，但我先生說沒有關係」（見本院卷第94-95頁筆錄）等情，足認原告至遲於簽立系爭買賣契約當時，已知系爭房屋「有產權登記的車位為2個，另1個車位則無產權登記而僅為土地持分」之情，則其斯時仍決意簽立系爭買賣契約，復未於契約中載明此情、或為相關保留之意思表示，自難於事後始執此主張對方違約或請求賠償、減少價金。是原告以系爭停車位一事請求減少價金一節，尚難憑採。
3.至原告所稱：簽約當天，因被告那邊來了10幾個人，我當時就覺得怪怪的，他們10幾個人當時沒有說什麼，但對方用氣勢壓我們等語（參本院卷第95頁筆錄），業經被告否認並表示：當天只有被告訴代和哥哥到場，不知原告所稱有10幾個人是誰（見同前筆錄），而依原告自陳：當天雙方是在仲介公司簽約，所稱當天對方10幾個人，裡面有些是仲介的人、還有代書，代書是仲介找去的，有些我不知道是誰等語（見同前筆錄），足認原告所稱「簽約當天被告那邊來了10幾個人，對方用氣勢壓我們」一情，難認可採，是原告據此而主張其係不得不簽約一情，自亦屬無據，併此敘明。
㈣關於漏水部分：
1.原告主張：系爭房屋從110年3月中旬起陸續出現漏水情事，自該屋頂樓4樓天花板開始出現漏水，並漫延至該屋2樓、1樓等處，固據提出〈原證5〉漏水相片4張在卷為憑（見本院卷第49-50頁）。
2.對此，被告訴代略稱：關於4樓頂樓漏水，我當初有告訴原告母親因為樓梯是中空的，要用一條繩子拉著，如原證5背面編號4有燈泡的那張相片所示，這張是系爭房屋頂樓要上屋頂的相片，可以看到相片中左邊有一條白色的繩子，我當初有告訴原告母親，建商當初把去屋頂的通道口的蓋子蓋得很淺，所以雨大的時候，雨水打到地上會往上噴，所以要把蓋子蓋緊（用白繩將鐵蓋拉緊蓋緊），才不會噴水進來。原告母親當時有說她會找鐵工處理。我住在那邊3年都沒有問題，而且買方他們最後一次來看房時，每一間房間都有照相，原告那邊來了好幾人，而且他們之前看房也有看了5-6 次等語（參本院卷第99-100頁筆錄），而觀諸本院卷第50頁之〈原證5〉編號4相片所示，確實可見在通往頂樓鐵蓋處旁有一條白色繩子，依原告自陳於購屋前確有至現場看屋之情，應認買方於購屋前即已看到通往頂樓鐵蓋處旁的白色繩子，是亦已知該屋屋頂會有如被告訴代所述之前揭滲漏水情形。此外，參酌系爭買賣契約「其他約定事項」於第㈢點載明「買賣雙方協議，本案交屋點交時水電暢通，地磚不得有破裂、輻射檢測符合標準值之證明予買方，另窗框及屋頂滲漏水賣方須自交屋日起保固半年，其餘事項交屋後由買方自行處理，賣方依現況交屋。」（見本院卷第25頁），益足證被告訴代於售屋之前，確實曾告知買方該屋頂樓鐵蓋處雨大時會有滲漏水情形、鐵蓋必須蓋緊等情，甚至雙方並約明「依現況交屋」、「屋頂滲漏水賣方自交屋日起保固半年」等條款，足認雙方對前揭屋頂滲漏水之情事均已有認知，且已有特別約定。
3.被告另稱：當初有下很多雨，原告母親葉彩雲有叫我過去看，我這邊有一張5千元的匯款單，當初我們講好以5千元和解，匯款日期是110年3月3日，原告母親是在前一天打電話給我，我說是下雨太多，濕氣的問題，不是漏水，我住了3年，沒有漏水情況，原告母親說叫我至少要表示一下，我說我匯款5千元當作補貼，原告母親也同意。當初原告母親葉彩雲也有說磁磚破損的事情，我有跟她說那是前面廠商用裂掉的磁磚直接鋪上去，不是我弄破的，我有跟原告建議，如果要換的話，我可以換，但原告母親表示不需要，原告母親只叫我就漏水的部分表示一下，我就說我匯款5千元，講完隔天我就去匯款等語（參本院卷第98頁筆錄），並提出110.
3.3匯款單影本1張為憑（附本院卷第115頁），參以原告母親葉彩雲所陳：當初裝潢時看到一樓客廳窗戶上面漏水，裝潢師傅說這樣不行，要先做防水，我就打電話跟被告訴代說，被告訴代說他用矽利康幫我補，我說這樣不行，我自己找防水的做，做外牆防水，一面牆做了2萬5千元，被告訴代跟我說他沒有錢，我說好，你隨便補貼我一點，後來被告訴代有匯款給我等語（本院卷第98頁筆錄），是足信被告所述前情為真。
4.據上，原告於109.9.17簽約、109.11.11登記取得房屋所有權、於109.11.25入住迄今，雖於110.3.2曾以電話告知被告應修繕房屋漏水情事，然其前與被告已達成5千元和解之共識，並遲至111.5.4始以存證信函再次通知被告漏水情形、要求協商修繕方式（見本院卷第73-75頁存證信函）及於111.11.30對被告提起本件訴訟（參本院卷第3頁起訴狀之收文日期戳印），顯有違約雙方之約定（含：系爭買賣契約之特約事項㈢、或和解之共識），是原告本件關於漏水部分之請求，即難認有據。
㈤關於地板、牆壁磁磚破損等部分：
1.原告主張：其入住系爭房屋後，竟發現該屋地板及牆壁磁磚有部分破損之瑕疵情事，因而支出修復費用25,600元，致原告受有相當於房屋價格貶損上開金額之損害一節，固據提出〈原證7〉修補報價單1件及〈原證8〉相片7張為憑（見本院卷第59-67、69-71頁）。
2.惟如前所述，依兩造系爭買賣契約之特約事項第㈢點，就地磚破裂一事已有特別約定、並約定以「現況交屋」，另依原告母親與被告訴代於110.3.2之電話聯繫中，亦已達成以5千元和解之共識（均詳前述），此外，原告（母親）亦不否認於購屋前曾數度前往看屋之情，從而，原告遲於111.11.30始對被告起訴請求關於「地板、牆壁磁磚破損」之損害賠償或主張減少價金，亦難認有據。
五、綜上所述，原告主張依前揭相關法規，請求被告給付57萬8,243元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及所提證據，經本院斟酌後認均不足以影響判決之結果，爰不另逐一論述（關於原告主張：當初係因遭被告騙稱「有三車位」始願以高於同社區其他相近建坪房地之價額1380萬元向被告購買系爭房地一情，依原告於本案辯論終結後之112.5.9所具狀提出同社區其他2筆房地出售之實價查詢資料共3份，經核系爭房地與其餘2筆不動產之詳細情況均有不同，本院認為尚難逕予引用評比，併此敘明）。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 16 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 16 日
書記官 蕭尹吟