臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第262號原 告 陳科宏訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師被 告 江勝輝訴訟代理人 李永然律師
陳淑芬律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國111年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：伊於民國109年7月15日向被告購買坐落於桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），價金為新臺幣（下同）508萬元，雙方並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），伊已於109年10月1日如數交付價金，被告亦將系爭土地移轉登記予伊所指定之人，而系爭買賣契約第4條約定，被告保證系爭土地不得作為通行權使用之土地，且需可申請為建造之建築用地，然系爭土地已遭主管機關公告為既成道路，伊窮盡一切方式仍無法取得主管機關之建築許可，系爭土地顯然存有瑕疵，伊已於110年11月23日向被告解除系爭買賣契約，自得請求被告返還已付價金，另依照系爭買賣契約第10條第1項之約定，系爭買賣契約係可歸責於被告之事由而解除，伊並得請求被告給付與給付價金同額之違約金，爰依民法第359條、第259條第1項第2款、系爭買賣契約第10條第1項等法律關係提起本件訴訟，請求被告返還已付價金及給付違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告508萬元，及自109年10月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應給付原告508萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於締結系爭買賣契約前已實地勘查系爭土地，並經仲介業者告知系爭土地存有公眾通行之私有道路，系爭買賣契約中之現況說明書上亦有記載此情，原告於締約前既已知悉系爭土地存有公眾通行之道路，且依據建管處回函，建築執照之取得需檢附多項資料申請，並經主管機關依權責個案審查，伊自無可能就此對原告為任何保證，本件原告主張伊應就上開情事負擔瑕疵擔保責任，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造前締結系爭買賣契約，被告以508萬元價格將系爭土地出賣予原告，雙方並已履行價金交付及所有權移轉登記事宜等情，有系爭買賣契約在卷可稽（見本院卷第67-86頁），且為被告所不爭執，堪信為真。本院茲就兩造間之爭點判斷如下：
㈠按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354 條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。
又解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。
㈡經查，觀諸系爭買賣契約第4條第2項約定：「買賣標的如為
建地，不得作為法定空地、建蔽率、容積率或通行權使用之土地，且須可申請為建造之建築用地」等語（見本院卷第72頁），形式上觀之，兩造應有約定系爭土地不得有供通行權使用之情形，並得申請為建築用地之意，然系爭買賣契約書所附之標的現況說明書第6點卻載有系爭土地前半段有供公眾通行之私有道路面積約37坪等文字（見本院卷第79頁），亦說明原告於締結系爭買賣契約時，應知悉系爭土地上存有公眾通行之道路之情，以前開二者約定相互勾稽，似有齟齬，揆諸上開見解，即應探求兩造於締約時之真意，始得知悉系爭土地是否存有原告所指之瑕疵。而參以臺灣房屋仲介人員即證人張宏濬證稱：我是買賣雙方之共同仲介人員，我有帶標的現況說明書去拜訪原告，於簽立系爭買賣契約前，也有帶原告去標的現場看過一次，系爭土地上鋪設有柏油道路，他跟我說經其私下詢問結果，系爭土地可能可以蓋13至18坪的房子，但實際狀況還是要原告確認後，再決定是否下斡旋，被告沒有保證系爭土地一定可以蓋房子，只有說如果蓋了房子，前面一定要讓大眾通行，系爭土地被告委託出賣價格為860萬元，經斡旋後才以508萬元成交等語（見本院卷第138-141頁）、地政士洪誌遠證稱：系爭買賣契約是我擬定，並向兩造解釋後其等才簽名，締約時兩造均知悉系爭土地上有道路用地之情形，但不知道是否系爭土地全部都不能作為建築使用，原告在簽約時，應該知道有可能部分土地不得作為建築使用，本件是以低於市價成交等語（見本院卷第162-164頁），顯見系爭買賣契約第4條第2項雖約定系爭土地不得供通行權使用，然原告於締約前，已多次至系爭土地處查看，並知悉土地上存有柏油鋪設之公共通行道路，於締約當時，兩造並將上情清楚登載於標的現況說明書上，然原告應係考量系爭土地部分仍可作為建地使用，始願與被告締結系爭買賣契約，就此以觀，原告締結買賣契約乃忖度一切利弊得失後所為之決定，兩造並因系爭土地上存有道路一事，以低於市價之價格成交買賣價金，是原告自不得事後反以系爭土地上存有供公眾通行之道路一事，主張系爭土地存在瑕疵情形。
㈢次查，依照桃園市政府建築管理處於111年5月19日以桃建照
字第1110033113號函覆本院略以：系爭土地得否申請建築指示線，需提出桃園市建築管理自治條例第17條所要求之文件申請，再經過個案審查後才能決定，且建築指示線僅為同條例第9條申請建造執照或雜項執照圖說之一，不得僅以建築指示線之指定即得出土地可作為建築房屋之用之結果，經查詢系爭土地迄今未有申請建築指示線及核發建築執照之許可情形等語（見本院卷第107-108頁），顯見土地得否申請建築指示線、得否取得建造執照，申請人應檢附法定資料向主管機關申請，經權責個案審查後始得確定，本件原告既未曾循上開程序向主管機關申請建築指示線及建造執照，依卷內資料，實無法得出系爭土地確定無法作為建築基地使用之結果，是原告主張系爭土地存有無法作為建築使用之瑕疵一節，亦乏所據。
㈣從而，系爭土地並不存有被告保證其上無供通行使用道路之
瑕疵，原告亦未能舉證證明系爭土地確有無法作為建築使用之情形，則原告以民法第359條之規定解除系爭買賣契約，自不合法，是原告於本件請求被告返還已付價金另加計遲延利息，並給付與買賣價金同額之違約金，均屬無據。另經桃園市政府養工處函覆本院，系爭土地迄未經認定為既成道路之紀錄（見本院卷第133頁），是原告另指系爭土地業經公告為既成道路一節，亦有誤會，附此敘明。
四、綜上所述，原告依民法第359條、第259條第1項第2款、系爭買賣契約第10條第1項等法律關係提起本件訴訟，請求被告給付已付價金508萬元加計遲延利息，另應給付違約金508萬元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 20 日
民事第一庭 法 官 廖子涵以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 21 日
書記官 李慧慧