臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2137號原 告 錢均權訴訟代理人 李宏文律師被 告 任治華上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國112年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告前與訴外人甲○○於民國94年4月13日，就被告所有門牌號
碼桃園市○○區○○路000號房屋及屋內各項設施簽定經營暨租賃契約，又原告與甲○○租賃屆滿後之101年間，兩造另行簽定經營暨租賃契約，斯時兩造並未就園產重新約定點交，故無園產清冊。嗣兩造於106年1月19日續行簽定門牌號碼桃園市○○區○○路000○000號之房屋（下合稱系爭房屋，若指各別房屋則分稱系爭199號、系爭201號房屋）及屋內各項設施（下稱系爭園產）經營暨租賃契約（下稱系爭契約），約定自106年8月1日起承租被告所有系爭房屋及系爭園產，並由原告續為經營桃園市龍潭區私立文華幼兒園並取得其收益，租期至111年7月31日，未再附具系爭園產清冊。
㈡又原告於系爭契約承租期間，迭經負擔屋頂及雨遮漏水、廁
所改建、地板更新等多項設施自行出資修繕，將設備汰舊換新，此與法律規範出租人之義務明顯不符，倘仍強求承租人回復租賃物原有之狀態予以返還，實屬過苛。另原告於簽訂系爭契約時，於契約第4條約定接續上期移轉原告所支付之新臺幣（下同）100萬元整作為履約保證金（下稱系爭款項），並約定當租約期滿，系爭契約自動終止，由被告收回經營權，並清點園產無誤後，結算保證金發還原告。
㈢嗣原告於111年7月19日點交系爭園產，同年7月30日交付被告
系爭房屋之遙控器、鑰匙、保全設定卡。詎被告遲未返還系爭款項，原告遂於111年8月15日委由李宏文律師向被告函催返還，惟被告以娃娃車已遭變賣，現場遺有廢棄物，且系爭房屋未回復原狀等情，拒絕返還系爭款項。爰依系爭契約之法律關係請求被告返還系爭款項。並聲明：一、被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告表示已於111年7月19日點交園產，所言不實，斯時伊都
在台中，不在龍潭，並無點交園產一事，原告僅係於7月29日夜間8點30分左右，與伊相約於龍潭區富華街的三元宮交還系爭不動產鑰匙。
㈡伊於94年將文華幼兒園交給劉園長(即訴外人甲○○)，而甲○○
則轉交給原告經營，兩造從97年開始的租約，後來才換約；而甲○○則另外有與原告訂約，約定交付給原告如被告所陳報檢附之私立文華幼兒園財產明細，此即為系爭契約內所載明原告應予返還的系爭園產，且被告並非將系爭園產頂讓給原告，惟原告自始至終均未與伊點交系爭園產，也沒將園產立冊讓伊逐筆清點，伊也沒指定新租客應與原告辦理點交園產。再者，原告在7月29日私自搬走文華幼兒園客製訂購的大型教具櫃，文華幼兒園名下換新的兩輛娃娃車，一輛被原告變賣、一輛被原告過戶至其自己園所名下，所應點交之系爭園產並非原告遺留下來殘破不堪使用的教具櫃課桌椅與廢棄物，此與合約期滿，應將汰舊換新後的園產點交歸還的契約條款不符。
㈢原告所稱系爭房屋多處充斥漏水、壁癌及發霉等問題，係因
建物使用情形、時間經過、恆生折舊自然耗損所生，顯不合理，此部分應係原告未善盡自行修繕及負責維護之義務所致，當由原告修繕房舍後方有返還保證金之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第221-222頁）：㈠系爭契約為被告將系爭201號及系爭199號房屋出租與原告經營幼兒園，並由原告交付100萬元履約保證金與被告。
㈡系爭契約第七條約定：⒈園產移交保管，合約期間內凡屬園區
運作與教學相關之軟硬體設備，皆由原告全權處理，原告認為必要時無須報備被告即可汰舊換新，被告無權干涉；⒉合約期間內之房舍修繕及環境維持，歸原告自行修繕及負責維護。
㈢系爭契約於111年7月31日因租賃期間屆滿，依契約第11條第1
項約定系爭契約自動終止，被告收回經營權，並於清點園產無誤後，結算保證金發還甲方。
㈣系爭租約終止後翌日（8月1日），被告拍攝系爭房屋環境發
現系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬桶破損。系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，該情形並未與被告確認點交。
四、本件爭點：㈠系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬
桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，是否為原告依系爭契約應修繕及負責維護之範圍？㈡就系爭園產兩造是否已為清點移交？
五、得心證理由：㈠系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬
桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，應為原告依系爭契約應修繕及負責維護之範圍：
⒈按混合契約係以二個以上契約應有之內容合併為其內容之單
一契約，當事人負有數個不同類型權利義務，應分別適用各該權利義務所屬契約之類型之法律規定，以判斷其效力。（最高法院107年度台上字第1428號裁判意旨參照）。次按所謂「押租金」者，又簡稱「押金」、「押租」或稱「擔保金」、「保證金」，一般係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人。又按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號民事判決要旨參照）。
⒉查，兩造間系爭契約關於簽訂之原因載明：「茲因桃園市龍
潭區立案之私立文華幼兒園之經營及幼兒園園址房屋使用租賃等相關事宜，雙方同意訂立契約...」，而分就文華幼兒園因經營產生之變更負責人、稅捐、責任與義務、教育主管機關查驗校舍等事項，於系爭契約第8、9、10、11、13條分別明定兩造之權利義務；另就租賃關係所生之租金、履約保證金、租賃物修繕及契約終止條件等事項，則分別於系爭契約第3、4、5、6、7、11條約定兩造間權利義務，經核系爭契約之約定係以租賃系爭房屋及系爭園產以經營文華幼兒園為內容合併為其內容之單一契約，當事人負有數個不同類型權利義務，應分別適用租賃及經營契約類型之法律規定，以判斷其效力。又本件爭議之系爭款項有關履約保證金發還，兩造乃於系爭契約第11條第1、2項約定：「㈠當租約期滿，本契約自動終止，乙方收回經營權，並於清點園產無誤後，結算保證金發還甲方...」、「㈡當甲方月租金累積達三個月未付時，或經營權移轉予第三人均視同契約終止，乙方有收回經營權之權利，及要求甲方支付至本租約期滿日之應繳租金總額，甲方不得異議。履約保證金一百萬元於支付應繳租金後與清點園產無誤後，結算保證金發還甲方」，此有系爭租賃契約書在卷可稽（見本院卷第10至13頁），可徵履約保證金之性質實有擔保承租人租金及債務不履行之損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，核屬租賃契約押租金之約定，應依民法租賃之法律規定判斷其法律效力。
⒊次查，兩造關於園產移交保管於系爭契約第7條約定：「㈠合
約期內凡屬於園內運作與教學相關之軟硬體設備，皆由甲方全權處理，甲方認為必要時無須報備乙方即可汰舊換新。㈡合約期間內之房舍修繕及環境維持，歸甲方自行修繕及負責維護。㈢甲方同意完成增建屋頂防止漏水、變電箱電線換新等等，以維護幼兒園之公共安全。」，足徵原告就教學設備有自行汰換之權責，但亦負有自行修繕房舍之義務，並由原告維護幼兒園之安全學習環境，與系爭房屋正常使用功能，堪信兩造已約明排除租約期間出租人對系爭房屋之修繕義務。原告固主張於承租之初，即已發覺漏水，並提出桃園市私立華幼兒園修繕相關帳務明細影本為據（見本院卷第195-196頁），惟尚不能據此免除原告上開修繕系爭房屋之契約義務，佐以證人劉蕙蘭於本院審理時證稱：其向被告承租期間便自行找人修理屋頂、防水PU及圍牆等部分，或園產設備財產設備耗損或毀壞，都不是由被告處理，而是由其自行付錢修理被告並未補費等情互核（見本院卷第225頁），益見被告向以將系爭房屋交予租客修繕、維護，以合於使用狀態。是以兩造既已約定由原告負擔屋舍修繕及環境維持之責，原告自應於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於經營幼兒園之使用狀態。
⒋第查，本件系爭契約終止翌日經被告拍攝現場照片所示：系
爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，為兩造所不爭執，並有現場照片19張在卷可參（見本院卷第53至63頁），程度及範圍已達需雇請專人修繕及清理，難認僅屬一般使用收益所造成之自然耗損，應為原告依系爭契約第7條所約定於承租期間「房舍修繕」及「環境維持」之契約義務，並維持系爭房屋合於經營幼兒園之使用狀態。況系爭房屋於契約終止時存在上開情狀，未經原告與被告確認點交，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣），則相關修繕及環境維護費用究竟為何？自亦未經兩造所確認結算，核與系爭契約第7條第1項約明系爭款項發還係於「...結算保證金發還甲方」要件未合，難認原告無債務不履行情事而逕得請求返還系爭款項。
㈡系爭園產兩造尚未完成清點：
⒈原告固陳稱於111年7月19日已清點移交園產，係依照現狀以
所有的園產直接點交給新租客，並提出LINE對話紀錄為證（見本院卷第201、203頁）；惟此惟被告所否認，自應由原告負舉證之責。經查，依原告所提出之LINE對話紀錄所示，原告所經營之私立文華幼兒園園長宋子晴曾傳送「桃園市私立文華幼兒園設施設備」與被告，被告亦曾將該設備清單傳送與新租客之事實，惟參諸對話上下文，被告傳送與新租客時係稱：「這是宋園長清點的設備清單」，僅係向新租客表達該設備清單係由原告方面清點後所提出，尚無經被告認同確認之意；另被告於接收宋子晴所傳送之設備清單時係回稱：「子晴，謝謝！鑰匙都交給欣霖了嗎？」，亦僅係表達收到設備清單向對方感謝之意，尚無進一步討論園產項目及內容之意，自無以依此認定兩造有依該設備清單達成清點系爭園產完成之情事。
⒉再者，系爭房屋於94年至97年間出租予甲○○，再由甲○○出租
予原告，當時亦有簽訂租賃暨經營契約書，並檢附私立文華幼稚園財產明細，明細表上財產係由被告點交與甲○○，而屬文華幼兒園之財產等節，業經被告提出原告與甲○○之經營暨租賃契約書影本為據（見本院卷第111至158頁），並據甲○○證述明確（見本院卷第228頁），堪信原告於系爭房屋經營文華幼兒園時，其內確存有上揭明細表所載屬於被告所有之系爭園產。是於系爭契約終止時，兩造應依系爭契約第11條第1項之約定進行清點無誤後，方能結算保證金發還原告。至原告固主張系爭園產依系爭契約第7條第1項之約定，原告可自行汰舊換新，不可能依明細表作點交等語；然查，系爭契約第7條第1項固免除原告就系爭園產汰舊換新時向被告報備之義務，惟此尚非免除原告於契約終止時清點系爭園產之義務，亦應就遭汰舊之園產與被告核對無誤（若有爭議則應結算），方得請求返還。又本件原告亦未提出經被告核對清點簽名之園產清冊，難認原告於核對、結算系爭園產完成前得逕向被告請求返還系爭款項。
六、綜上，本件履約保證金核屬押租金性質，係為擔保承租人債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，始得請求返還。兩造間所爭執之系爭房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬桶破損處、堆積雜物、露臺累積汙垢及天花板漏水發霉的情形，原告未依系爭契約為修繕及環境維持，以合於經營幼兒園之使用狀態；就系爭園產，又無兩造清點完成、結算保證金之事證，核與系爭契約第11條第1項發還履約保證金之要件未合，則原告依系爭契約第11條第1項規定請求被告返還系爭款項，洵屬無據。
七、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達之翌日清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一予以論駁，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 劉哲嘉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 蔡萱穎