臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2142號原 告 余葳貞被 告 大築建設股份有限公司法定代理人 謝莉莉訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師張雅蘋律師上列當事人間請求履行合約等事件，於民國113年3月13日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新台幣貳拾萬柒仟肆佰伍拾貳元及自民國一一一年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬柒仟肆佰伍拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行聲請駁回。。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款及第256條分別定有明文。經查，本件原告原聲明第1項：被告應賠償原告新臺幣（下同）662,457元（見本院卷第5頁）。嗣於本件訴訟繫屬中變更聲明如下列聲明所示（見本院卷二第4頁），原告就請求金額之變更，係屬擴張應受判決事項之聲明。至原告所為願供擔保請求假執行，僅屬補充法律上之陳述，非為訴之變更或追加，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、伊於110年10月10日與被告簽訂「站前首席房屋預定買賣契約書」（下稱系爭契約），約定購買坐落桃園市○○區○○段000地號土地之站前首席大樓第A1棟第8樓房地（門牌號碼為桃園市○○區○○路0段00號，含地下2層75號及地下3層8號停車位，前開房屋下稱系爭房屋，連同房屋坐落之土地則簡稱系爭房地）。然被告未依系爭契約第17條第1項第4款約定，於領得使用執照6 個月內即111 年6月13日前通知交屋，每逾1日應按伊已繳之房地價款萬分之5計算遲延利息。是被告應給付自111年6月13日起至同年8月27日共76日逾期通知進行交屋之遲延利息379,050 元【計算式：6月13日至7月20日（347萬元×0.0005×38日）＋7月21日至8月27日（1,648萬元×0.0005×38日）＝379,050 元】。又因被告延遲交屋，被告應依系爭契約第9條第7項約定，賠償伊自111年7月21日起至同年8月27日之房貸利息損害23,407元。另被告拒絕依系爭契約附件八建材設備表（下稱系爭設備表）之約定將系爭房屋之廚房貼三洋或白馬或同等級30*60之壁磚，且系爭房屋有客廳外牆牆壁漏水、後陽台排水管偏心等瑕疵，依瑕疵擔保規定請求減少價金26萬元（計算式：壁磚6萬元＋漏水15萬元＋排水管偏心5萬元＝26萬元）。為此，爰依系爭契約及瑕疵擔保之法律關係請求被告賠償伊662,457元（計算式：379,050元＋23,407元＋26萬元＝662,457元）等語。
㈡、並聲明：
１、被告應給付原告662,457元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告請求均無所據，茲分述如下：
１、逾期通知進行交屋之遲延利息：依系爭契約第9條第1項、第2項第3、4款、第5項第1、2款、第15條第3項第1、2款、第17條第1項第3款及第2項約定可知，買方如需辦理貸款，則須待買方提供貸款有關文件（含抵押設定必要文件），被告始負辦理房地移轉登記之義務，即須待房地所有權移轉登記完成，且買方繳清除交屋保留款以外之款項後，被告始負通知買方進行交屋之義務。系爭建案取得使用執照後，被告旋於110年12月23日通知含原告在內之全部擬貸款買方依限辦理銀行對保手續，及於000年0月間通知含原告在內之全部擬貸買方儘速配合辦理貸款、提供抵押權設定契約書，俾便被告指定代書及早辦理所有權移轉登記，而於111年5月6日前提供抵押權契約書之買方均經被告於111年6月13日前通知交屋，本件係因原告經被告以函文及多次電話催告，仍遲於111年5月3日至銀行對保、同年月10日始提供抵押權設定契約書予指定代書，故系爭房屋遲至111年6月29日始完成移轉登記，通知交屋程序因此延宕，被告無法於111年6月13日前通知原告辦理交屋顯可歸責於原告，原告有違約情事，被告自毋須給付原告遲延利息。且地政機關因特殊傳染性肺炎疫情影響、人力短缺，致無法於作業期限內完成作業，亦不可歸責於被告，於計算遲延日數時亦扣除逾期日數12日。另系爭契約全文亦無未以掛號郵件寄送書面者無效或排除其他意思表示傳達方式之約定，且兩造相互所為之徵詢、洽商或通知辦理事項大多以電話或LINE訊息為之，故系爭契約第22條第6項約定應係以保全意思表示行使之證據為目的，而非意思表示之生效要件。再以，原告藉故拒絕交屋，然系爭房屋並無不能居住之重大瑕疵，依系爭契約第17條第3項約定，應以111年7月12日視為點交完成，並據以計算遲延利息。另本件貸款核撥後之違約金數額過高，應予酌減。
２、房貸利息損害：系爭房屋係於111年7月12日視為點交完成，原告之貸款則係於同年月21日核撥，故原告請求被告分擔貸款利息，亦無理由，且被告多次表示要與原告約定交屋日期，均遭原告以複驗未完成而拒絕配合，原告此部分請求，亦有違誠信原則。
３、減少價金：預約單上「此戶裝潢廠商會於點交屋況後保固半年以上」之記載，未經被告同意，亦未記載為契約內容，而預約單上清楚記載「本戶為裝潢實品屋」、「本戶為實品屋」，被告依已興建、裝潢完成之現況點交予原告，已合於債之本旨，系爭房屋廚房未貼壁磚，並非瑕疵。縱認未貼壁磚為瑕疵，然原告於購買前對系爭房屋之廚房有無貼壁磚知之甚詳，不得再以此主張被告負瑕疵擔保責任，且貼磚費用6萬元亦屬過高。至陽台排水管偏心、客廳外牆牆壁漏水部分，被告均已修繕完成等語，資為抗辯。
㈡、並聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告於110年10月10日與原告及訴外人陳瑞鴦簽定契約購買系爭房地，並約定被告應於領取使用執照日起6個月內交屋。如未於領得使用執照6個月內通知原告進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予原告（見本院卷一第135頁、第140至141頁、卷二第160頁）。
㈡、系爭房地所屬建案於110年12月13日取得使用執照（見本院卷一第197頁）。
㈢、兩造於111年3月23日就系爭房屋辦理初驗（見本院卷一第29至89頁）、111年6月25日第一次複驗、111年8月19日最後複驗（見本院卷一第277至279頁），至111年8月29日交付系爭房屋，並於111年6月29日將系爭房地所有權移轉登記予原告（見本院卷一第291頁）。
㈣、被告於111年8月19日以桃園慈文郵局第1140號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告配合辦理交屋手續及支付交屋款，請原告於函到7日內配合辦理交屋手續並給付交屋款，逾期則視為交屋完成（本院卷一第273至275頁）。
㈤、111年7月21日台灣銀行撥付銀行貸款13,160,000元（其中5,210,000元為房屋款，7,800,000元為土地款），111年7月21日起至111年8月21日止，共繳利息18,479元（見本院卷一第299頁）。
四、本件爭點：
㈠、原告主張被告違反系爭契約第17條第1項第4款及第2項之約定遲延通知交屋，應給付原告自111年6月13日起至同年8月27日共76日之遲延利息379,050 元，是否有理？被告辯稱違約金過高，應予酌減，是否有理由？
㈡、原告依系爭契約第9條第7項約定，請求被告返還自111年7月21日起至同年8月27日之房貸利息23,407元有無理由？
㈢、原告主張系爭房屋未依系爭設備表之約定於廚房貼三洋或白馬或同等級30*60之壁磚，且系爭房屋有客廳外牆牆壁漏水、後陽台排水管偏心等瑕疵，依瑕疵擔保規定請求減少價金26萬元（計算式：壁磚6萬元＋漏水15萬元＋排水管偏心5萬元＝26萬元），是否有理由？
五、本院之判斷：
㈠、關於遲延通知交屋部分：
１、按系爭契約關於通知交屋之相關約定為：⒈第12條第1項約定「本房屋之建築工程於簽訂本契約時已取得建造執照，乙方應在103年5月5日之前開工，111年12月19日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。領取使用執照日起6個月內交屋（指各戶專有部分）。…」（見本院卷一第135頁）；⒉第17條第1項第3款、第4款約定「除本契約另有約定外，乙方應於領得使用執照6個月內通知甲方進行交屋。甲方應至乙方指定地點辦理交屋結帳手續，雙方應履行下列各項義務：…⑶甲方繳清本契約所有之應付之未付款（含交屋保留款），並完成一切交屋手續。⑷乙方如未於領得使用執照6個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予甲方；但如可歸責於甲方之事由或甲方未依約付款或有其他違約情事者，則不在此限。」（見本院卷一第140頁至第141頁）。
２、又系爭契約關於驗屋則於第14條約定：「一、乙方依約完成本戶之主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行驗收手續。甲乙雙方驗收時，乙方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵率或未盡事宜，應載明於驗收單上，由乙方限期完成修繕，依規定甲方有權於自備款部分保留房地總價款百分之五作為交屋款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。該部分瑕疵或未盡事宜未完成改善前，甲方僅得以交屋保留款做同時履行抗辯，除交屋保留款外，不得以未完成改善為由，遲付其他各期期款（含金融貸款)。二、甲方如於乙方通知驗屋日起七日内不配合驗屋，視為驗屋完成三、驗屋時未於驗收單上列舉改善之事項，如有修缮必要，甲方應依保固維修程序辦理，不得作為拒絕交屋之理由。」（見本院卷一第137頁）。
３、再者，系爭契約關於貸款，於第9條第5項第1款約定：「甲方若指定其他金融機構辦理貸款者，以在桃園市設有分行或辦事處之金融機構為限，並應經乙方同意，除仍須依本條第2項第2款約定辦理外，並由乙方指定地政士依下列約定辦理：⑴甲方應於乙方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並同意由承貸金融機構將約定貸款金額直接撥付乙方。除有第11條第3項或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，甲方不得以任何理由拒絕撥付貸款予乙方，…」（見本院卷一第130頁）；第9條第7項約定：「有關金融機構核發貸款後之利息，由甲方負擔。但於乙方通知之交屋日前之利息應由乙方返還甲方。」（見本院卷一第131頁）。
４、綜上可知，被告於系爭房屋領得使用執照後之6個月內，應先向原告通知辦理驗屋程序，而原告於收受被告之驗屋通知後7日內，應配合被告進行驗屋，並將驗屋時發現系爭房屋尚有瑕疵部分載明於驗收單上由被告限期修繕，待由被告完成上開驗收單記載之修繕項目後，再行通知原告進行交屋，原告則應於收受被告之交屋通知後7日內，與被告協同辦畢合約約定之事項，並由被告備妥合約約定之物品及文件，與原告完成交屋。準此，被告依上開約定所負之契約義務，應係就系爭房屋領得使用執照後6個月之期間內，先完成通知原告進行驗屋，嗣於完成驗屋程序後再通知原告進行交屋，並於交屋時應備妥合約要求之文件，且系爭房屋亦應完成瑕疵修繕，並達7日內得隨時完成交屋之狀態，始合於本件買賣雙方前揭約定其債之本旨，堪予認定。
５、經查，系爭房地所屬建案於110年12月13日取得使用執照之事實，既有卷附使用執照影本可憑（見本院卷一第197頁），且為兩造所不爭執，則依照系爭契約之約定，被告至遲應於111年6月13日通知原告交屋。惟依據原告所提被告通知交屋之系爭存爭信函，被告係111年8月19日始通知原告交屋，自111年6月14日至111年8月18日前後共計遲延68日。
６、被告雖辯稱其於111年8月19日前即曾以書面以外之方式通知原告交屋，然被告並未出具體於何日期、方式向被告通知交屋之具體時間，而原告所與被告服務人員LINE聯繫內容顯示，遲至111年8月22日原告仍向被告表示：「上週五複驗完成，只剩少部分要修繕，可以先交屋了，你們工務說會告知公司，讓你們約通知交屋時間，至今無下聞.......」等語（見本院卷一第270頁），嗣後被告始積極與原告約定交屋事宜，顯見111年8月22日之前被告並未就交屋事宜對原告具體為通知，是原告以被告111年8月19日以系爭契約第22條第6項所約定之書面方式，計算被告通知交屋之日期，已係對被告較為有利之計算方式，自為可採。
７、至被告另辯稱系爭房地所有權移轉登記程序因原告遲誤辦理貸款對保程序，以致遲至111年6月29日始完成系爭房地所有權移轉登記，故未能與111年6月13日前通知交屋，然被告所辯，顯然將「所有權移轉登記」與「通知交屋」混為一談，依據系爭契約第14條之約定，被告本應先通知原告驗屋，就各項記載於驗收單上之缺失，被告應限期完成修繕，並經雙方複驗完成，原告始有支付交屋保留款之義務，而依系爭契約第15條第3項第1款之約定，辦理房屋產權移轉登記時原告應繳清之費用乃「契約所定除交屋款、交屋保留款以外之自備款」，益徵「所有權移轉登記」與「通知交屋」非不可併行辦理，實則本件系爭房地所有權於111年6月29日移轉登記予原告，亦較111年8月19日通知驗屋為先，原告本件係請求被告賠償遲延「通知交屋」之損害，被告辯稱因原告辦理對保程序延誤，以致系爭房未能於111年6月13日辦妥所有權移轉登記等情，顯與系爭房屋有否按時通知交屋無涉，所辯難認可採。
８、被告雖又辯稱原告以複驗未完成而拒絕配合，原告請求有違誠信原則等語，然按系爭房屋原告本即有於交屋前先就房屋為驗收之權利，被告本即有義務將各項記載於驗收單上之缺失修繕完成，通過複驗後原告始有支付交屋保留款之義務，已如前述，足見驗屋及複驗乃原告既有之權利，而依據被告所甲證19之LINE對話記錄（見卷一第244至282頁），系爭房屋之缺失於複驗後雖未完全通過（見被證四，本院卷一第461至463頁），原告仍表示願意交屋，關於交屋時程，事實上係原告至111年8月22日仍積極催促被告辦理交屋，亦如前述，是被告辯稱原告拒不配合辦理交屋，有違誠信原則，並應於111年7月12日視同完成交屋，難認與事實相符，並不可採。
９、至於被告另辯稱地政機關因特殊傳染性肺炎疫情影響、人力短缺，致無法於作業期限內完成作業，不可歸責於被告，於計算遲延日數時應扣除逾期日數12日等情，並未出任何實據相佐，自亦難認可採。
、再者，關於原告得請求被告給付遲延利息之數額：
⑴、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 、252 條分有明文。又者，當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號裁判要旨參照）。
⑵、被告辯稱遲延交屋之違約金應予酌減有理由，原告主張逾期交屋之遲延利息部分，本院認以62,626元為適當：
系爭契約第17條第1項第4款雖約定被告遲延通知交屋每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息，然本院參酌內政部實價登錄租賃網站，與本件系爭房地同社區的標的物相較，於111年間每月租金約20,000元，而被告遲誤交付系爭房地之時間68 日，勢必影響原告居住之需求或收益。然若以契約所定每日萬分之五計算之遲延利息達313,130元，約相當於15個月租金，與已繳房地總價（111年7月21日前已繳3,470,000元，111年7月21日至111年8月19日已繳16,480,000元）相較，顯然過高。故本院參酌系爭房屋為新成屋，111年間附近相似房地每月租金約20,000元，被告遲延交屋約2個月，致增加原告在外租屋成本或減少原告出租可獲得之收益約40,000元，加計本件房地買賣之驗屋、修繕、爭議協調、複驗二次之種種成本、時間、精神之勞費，認本件遲延利息應以每日萬分之一計算，總計為62,626元（計算式：347萬×0.0001×38＋1648萬×0.0001×30＝62,626）為適當，逾此部分之請求，則難認有據。
㈡、關於返還貸款利息部分：依系爭房屋買賣合約第9條第7項之約定金融機構核發貸款後之利息，由原告負擔。但於被告通知之交屋日前之利息應由被告返還原告，已如前述。本件貸款於111年7月21日核撥，111年7月21日至111年8月21日貸款利息為184,791元之事實，已如前述，是每日利息約為596元（計算式：18,479÷31＝596，小數點以下四捨五入），111年7月21日至111年8月18日利息總計為11,326元，原告請求被告返還，核屬有據，應予准許，逾此範圍所為之請求，則難認有理由。
㈢、關於瑕疵部分：
１、按物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。又請求減少價金性質上為形成權，價金若經合法減少，買受人原所受領之該部分給付，其原有之法律上原因即不存在，已給付該部分價金之買受人自得依民法第179條規定，請求出賣人返還之。
２、原告主張系爭房屋未依系爭設備表之約定於廚房貼三洋或白馬或同等級30*60之壁磚，且系爭房屋有客廳外牆牆壁漏水、後陽台排水管偏心等瑕疵，請求減少價金26萬元等情為被告否認。關於系爭房屋有無前揭瑕疵，若有，具體損害為何等爭點，經本院囑託台北市建築師公會鑑定後，結果認為：「⑴因中華民國全國建築師公會2019年（108)版鑑定手冊中與本案有關鑑定項目單價中無30*60規格磁磚項目，只得採市場詢價方式定之。⑵經鑑定人詢價結果30*60磁磚連工帶料費用為6,000元/㎡，廚房牆面全部磁碑施作費用為88,500元。⑶(二)項工作陽台排水管偏心修復之费用為45,000元。⑷經被告修補完成後，關於前項瑕庇，目前原告就系爭房屋分別各有若干損害？經修復好後，除修復費用外尚無減損問題疑慮，因房屋屋齡才三年尚屬新屋」，有該會112年12月23日
（112）（十七）鑑字第2867號鑑定報告可憑。本院審酌該公會為司法院鑑定人（機關）參考名冊系統所列鑑定機關，並依據中華民國全國建築師公會2019年版鑑定手冊進行鑑定（見鑑定報告第2頁），自有其專業上之知識可憑，且與兩造間並無任何親誼故舊或利害關係，堪認上開鑑定報告結論應屬客觀可信。又前揭瑕疵導致排水障礙（排水管偏心部分）並影響廚房外觀（未依約於廚房貼三洋或白馬或同等級30*60之壁磚部分），衡情已減少房屋通常效用，均不符合施工應有之品質甚明，則原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
３、又前揭瑕疵所需之修復費用為133,500元（計算式：88,500＋45,000＝133,500），此亦有前揭鑑定報告存卷足查（見卷附之台北市建築師公會112年12月23日鑑定報告書第5至6頁、本院卷二第296頁），則原告請求減少價金133,500元，並對於因此溢付之價金，依不當得利之法律關係請求返還，實屬有據，逾此部分之情求則無理由。
４、被告固辯稱系爭房屋為實品屋，係依現況交屋，原告購買時之具體狀況即為廚房強面未貼有前揭磁磚等語，然兩造所簽定系爭契約，於附件八關於廚房牆面使用三洋或白馬或同等級30*60之壁磚之約定，既未因為本件為實品屋之買賣而予刪除，則關於系爭房屋廚房之設置，自仍應依契約規範內容為給付，被告所辯難認可採。
㈣、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項本文、第229條第2項、第203條分別定有明文。經查，原告依系爭契約約定及民法物之瑕疵擔保與不當得利之規定，請求被告給付遲延通知交屋之遲延利息62,626元、貸款利息11,326元、返還價金133,500元，合計207,452元，並未約定期限給付，復未經催告，而係經原告起訴而為訴訟程序，依上開規定，原告就上開請求被告給付之金額，另請求自起訴狀繕本送達翌日（即111年11月16日，見本院卷一第317頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約及物之瑕疵擔保與不當得利之規定，請求被告給付207,452元，及自111年11月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，爰依職權宣告假執行，就上開命被告給付部分，原告雖聲請供擔保後為假執行之宣告，然僅係促使法院為職權之發動。另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回，附此敘明之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 4 月 17 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 謝宛橙