臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2172號原 告 黃秀緞被 告 蘇芳敏
許文斌許吳素英上三人共同訴訟代理人 張克豪律師被 告 許書華上列當事人間確認租賃契約無效等事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。原告起訴原聲明：（一）確認雙方所簽訂自民國110年1月19日起至115年2月19日每月租金新臺幣（下同）50,000元之租賃契約租賃關係無效。（二）被告蘇芳敏應返還原告已支付租金費用150,000元及押金100,000元共計250,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告蘇芳敏應返還原告就桃園市○○區○○路000號2-3樓店屋（下稱系爭房屋）裝修之費用1,843,486元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）被告許書華應返還居間服務報酬50,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（五）被告許文斌、許吳素英應共同返還已支付246,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，同時返還起訴狀附件2所餘未兌付之租金票據。（六）願供擔保，請准宣告假執行。最後聲明變更為：（一）確認被告蘇芳敏與原告簽訂自110年2月20日起至115年2月19日每月租金50,000元之租賃契約（下稱系爭租約）租賃關係無效。
（二）被告蘇芳敏應返還原告已支付租金費用150,000元及押金100,000元共計250,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告蘇芳敏應返還原告就系爭房屋裝修之費用1,843,486元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）被告許書華應返還居間服務報酬50,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（五）被告許文斌、許吳素英應共同返還已支付246,000元及已兌付租金票據96,000元，共計342,000元，及自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（六）願供擔保，請准宣告假執行。原告所為聲明之變更，合於前揭規定，應予准許。
二、原告主張：原告於110年1月19日經由被告許書華居間與被告蘇芳敏簽訂系爭房屋之系爭租約，約定租賃期限自110年2月20日起至115年2月19日止，押金100,000元，租金每月50,000元，原告並簽發各期租金支票交付被告蘇芳敏，開始因為營業所需而施作關於營業廳所之裝修及申辦營利事業登記。工程完成後，原告所委任代辦營利事業登記之會計師告知系爭房屋無法辦理原告所欲經營之瘦身美容業。被告蘇芳敏於系爭租約締約前聲稱系爭房屋曾租予美髮店經營10年，可作為經營瘦身美容事業使用，締約後拒絕提供辦理營利事業登記所需文件，且未排除1樓店面占用系爭房屋懸掛招牌之情形，更於110年3月16日將系爭房屋出售予被告許文斌、許吳素英，顯係為創造系爭房屋之高投資報酬率現象以利於高價出售之手法。原告無法利用系爭房屋達到經營瘦身美容事業之使用目的，系爭租約自屬無效，被告蘇芳敏應將收取之租金150,000及押金100,000元，共250,000元返還原告，原告並依民法第184條第1項前段、第431條規定請求被告蘇芳敏給付原告因裝修系爭房屋等所支出之1,843,486元。被告許書華為系爭租約之居間人，為促成租賃交易保證系爭房屋可作為瘦身美容營利事業之用，致原告誤與被告蘇芳敏締結系爭租約，爰依民法第571條規定，請求被告許書華返還原告於110年1月19日給付之居間報酬費用50,000元。被告許文斌、許吳素英為系爭房屋之繼受人，原告曾於110年8月3日以存證信函告知其等因系爭房屋無法辦理經營目的事業之登記而未能正常營運使用，系爭租約應屬無效，催促被告許文斌、許吳素英重新訂立租賃契約未獲置理，被告許文斌、許吳素英應依民法第179條規定將其等自110年5月至110年10月已兌領原告租金支票之342,000元返還與原告等語，並聲明如上述變更後之聲明。
三、被告則以：原告於110年1月19日與被告蘇芳敏簽訂系爭租約時，僅告知租賃用途為經營事業，於締約前及締約時均未明確告知實際所營事業項目為何。簽約後，原告於110年3月11日於系爭房屋辦妥其所經營幸福同學會有限公司之營業登記。被告蘇芳敏於110年3月16日將系爭房屋及同棟1樓部分出售並過戶予被告許文斌、許吳素英，同時轉交系爭租約，並將上開所有權移轉之事通知原告，依法應由被告許文斌、許吳素英接續系爭租約權利義務關係，並善意提醒原告可向新屋主即被告許文斌、許吳素英換約更新契約名義人，原告拒絕與被告許文斌、許吳素英聯繫，被告蘇芳敏於110年5月26日再委請律師函知上開所有權及租賃關係移轉事宜。系爭租約自始合法有效，不僅無關於原告營業需求之任何約定，未有以能合法營業登記為其成立前提要件之文字記載，系爭房屋於締約時為一般正常可堪使用之房屋，被告蘇芳敏以現況出租予原告，亦未約定原告裝修費用由被告蘇芳敏負擔。原告簽訂系爭租約後欲新增瘦身美容業之營業項目遭桃園市政府否准，與被告或系爭租約之權利義務無涉。原告主張系爭租約無效，並請求返還已付款項及裝修費用等，均無理由等詞，資為抗辯，並答辯聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項本文定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
五、經查：
（一）原告主張其於110年1月19日經由被告許書華居間與被告蘇芳敏簽訂系爭租約並簽發租金支票交付被告蘇芳敏，給付被告許書華居間報酬50,000元，被告蘇芳敏於110年3月16日將系爭房屋出售予被告許文斌、許吳素英，原告欲以系爭房屋經營瘦身美容業而向桃園市政府申請營業事業變更登記遭否准，被告蘇芳敏已收取原告給付之租金150,000元、押金100,000元，被告許文斌、許吳素英已兌領原告簽發之租金支票計342,000元等事實，為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告前揭主張被告蘇芳敏於系爭租約締約前聲稱系爭房屋可作為經營瘦身美容事業使用，系爭租約居間人之被告許書華保證系爭房屋可作為瘦身美容營利事業之用，致原告誤與被告蘇芳敏締結系爭租約等情，均為被告否認而以前詞辯稱原告於簽訂系爭租約時僅告知租賃用途為經營事業，締約前及締約時均未明確告知實際所營事業項目為何。
依前揭規定及說明，應由原告就其主張被告蘇芳敏於系爭租約締約前聲稱系爭房屋可作為經營瘦身美容事業使用，被告許書華保證系爭房屋可作為瘦身美容營利事業之用之事實，負舉證之責任。查系爭租約名為店屋租賃契約書，觀諸系爭租約各條文約定之內容，並無明文約定系爭房屋可作為經營瘦身美容事業使用，僅於系爭租約第四條、第五條約定原告如不繼續承租時，必須將所設的行號辦理撤銷、租期內系爭房屋營業所生的稅捐由原告負擔。原告承租系爭房屋後以其中桃園市○○區○○路000號2樓部分作為原告擔任代表人之幸福同學會有限公司所在地，業經桃園市政府於110年3月11日核准設立，有原告提出之桃園市政府110年3月11日函、幸福同學會有限公司設立登記表、被告提出於經濟部商工登記公示資料查詢服務查得之幸福同學會有限公司基本資料等在卷可稽，足見系爭房屋並非不得作為營業使用。依原告提出之桃園市政府函件內容，可知原告為代表人、公司所在地在桃園市○○區○○路000號2樓之幸福同學會有限公司申請所營事業變更、修正章程登記一案，桃園市政府曾以該公司所營事業「JZ99110瘦身美容業」屬桃園市治安顧慮行業，限期命補正有關書件，因該公司未依期限辦理補正而以110年8月25日函否准申請。又依原告提出其分別與被告蘇芳敏、許書華間互傳訊息之手機截圖內容，固可知原告曾於5月10日傳送「JZ99110瘦身美容業」等文字，並於6月11日傳送桃園市政府110年6月1日函，但系爭租約係於110年1月19日簽訂，尚難以原告於系爭租約簽訂後傳送之上開訊息，認定被告蘇芳敏、許書華於系爭租約簽約前已知原告欲以系爭房屋作為瘦身美容業使用。原告所舉證據均不足以證實其主張締約前被告蘇芳敏聲稱系爭房屋可作為經營瘦身美容事業使用，被告許書華保證系爭房屋可作為瘦身美容營利事業之用之事實。
原告以其無法利用系爭房屋達到經營瘦身美容事業之使用目的主張系爭租約無效，又無法舉證證明原告與被告蘇芳敏於簽訂系爭租約時有約定系爭房屋作為瘦身美容業使用，難認系爭租約有原告所主張無效之情形，原告訴請確認系爭租約無效，並無理由。
（三）系爭租約無原告主張無效之情形，已如前述，原告以系爭租約無效為由，主張依民法第184條第1項前段、第431條、第571條、第179條等規定，請求被告蘇芳敏返還收取之租金、押金及原告支出之裝修等費用，請求被告許書華返還居間報酬，請求被告許文斌、許吳素英共同返還已兌領原告租金支票款項，自屬無據。
六、綜上所述，原告訴請確認系爭租約無效、請求被告蘇芳敏返還租金150,000元、押金100,000元、裝修費用1,843,486元，請求被告許書華返還居間報酬50,000元，請求被告許文斌、許吳素英共同返還342,000元，及均自判決確定日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告請求既經駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
民事第一庭 法 官 謝宜伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 19 日
書記官 王岫雯