臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第219號原 告 林洺樂訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 趙克賜
趙克裕趙克慶趙淑慧趙克偉
陳鋒舟趙克恩兼 共 同訴訟代理人 趙克毅被 告 趙克推訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 方志偉律師被 告 趙揚桐上列當事人間返還價金等事件，本院於民國111年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應共同給付原告新臺幣6,397元，及自民國110年5月31日起算至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告趙克推應給付原告新臺幣30萬元，及自民國111年4月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告趙克推負擔15%，餘由原告負擔。
五、本判決第一項得假執行；但被告如共同以新臺幣6,397元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行；但被告趙克推如以新臺幣30萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴第1項係聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下同）2,442,249元，及其中442,249元自民國110年5月31日起，餘200萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院審理中變更上開第1項聲明如後開原告訴之聲明所示（本院卷第289頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於110年2月21日向被告買受桃園市○○區○○段000地號土地
（下稱系爭土地），面積92.3平方公尺，權利範圍全部，買賣價金6,142,400元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）。原告分別於簽約日給付62萬元、於110年4月8日給付1,452,400元、110年5月31日給付100萬元至履約保證帳戶，共計3,072,400元。詎被告遲未依系爭契約第7條第5項約定於110年8月31日前移轉系爭土地予原告，原告業於110年9月1日以存證信函催告被告於110年9月15日前履約，及於110年9月24日再次以存證信函催告被告於文到7日內履約，逾期則解除系爭契約。惟被告仍未履行，故原告已於110年10月13日以存證信函通知被告解除系爭契約。
㈡訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）已將履
約保證帳戶中剩餘之買賣價金2,630,151元退還予原告，嗣原告又接獲435,852元之土地增值稅退款，故被告尚有6,397元之買賣價金未返還予原告。另依系爭契約第8條第3項約定，如因被告違約致本約解除時，被告除應返還價金外，並同意按原告已付價金之同額，作為懲罰性違約金給付予原告。
惟原告僅請求200萬元之違約金，其餘不請求。
㈢爰依系爭契約第8條第3項、民法第349條、第226條、第256條
、第259條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應連帶給付原告2,006,397元，及其中6,397元自110年5月31日起，餘200萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行
二、被告則以下列情詞置辯，並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈠被告趙克推：系爭土地僅被告趙克推之應有部分遭查封，嗣
已撤銷查封，故原告無須解除全部系爭契約。否認原告因解除系爭契約受有損害，依原告書狀所載之損害僅6萬餘元之代書費用，而懲罰性違約金達200萬元，顯不相當，倘鈞院認原告請求違約金有理由，請酌減違約金等語置辯。
㈡其餘被告（下稱被告趙克毅等9人）：系爭土地之共有人合計
23人，被告係依土地法第34條之1規定以應有部分逾3分之2同意處分系爭土地，簽訂系爭契約後，趙克毅等9人均配合提供所有權狀及印鑑證明等文件，並無違約情事。然因被告趙克推之應有部分於110年7月16日遭查封登記，致無法完成系爭土地之移轉登記程序。但被告仍向原告表示短期內會撤銷查封，嗣已於111年2月9日塗銷查封登記，故系爭土地已處於隨時得移轉之狀態，被告亦有誠意繼續履行系爭契約。
再者，系爭土地係由23人分別共有，非公同共有狀態，各共有人間並無連帶關係。原告應對系爭土地全體共有人提起本件訴訟，而非僅對被告起訴等語置辯。
三、經查：㈠原告於110年2月21日向被告買受系爭土地，權利範圍全部，買賣價金6,142,400元，並簽訂系爭契約。㈡原告分次給付買賣價金共計3,072,400元至履約保證帳戶，最後1筆於110年5月31日給付。㈢被告趙克推之應有部分4800分之3011於110年7月16日遭訴外人甲聲請本院民事執行處以110年度司執字第58938號函辦理查封登記。㈣本院民事執行處於111年2月9日函請桃園市○地政事務所塗銷系爭土地之查封登記等情，有系爭契約、匯款單、本院民事執行處公文等件在卷可稽（本院卷第11至33、231至234頁），堪信為真實。
四、本件爭點為㈠原告解除系爭契約是否合法？㈡原告請求被告連帶返還價金6,397元有無理由？㈢原告請求被告連帶給付違約金200萬元有無理由？分述如下：
㈠原告解除系爭契約是否合法？
1.依系爭契約第7條第5項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國110年8月31日）…，如逾15日乙方（被告）仍不能點交，再經甲方（原告）定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約。」（本院卷第17頁）。次按，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約；民法第349條、第226條第1項、第256條分別定有明文。
2.查被告趙克推之應有部分4800分之3011於110年7月16日遭訴外人聲請本院為查封登記，雖嗣於111年2月9日塗銷查封登記（本院卷第231至234頁），惟已逾上開移轉登記之期限，被告趙克推之應有部分已因查封而陷於給付不能。而原告先於110年9月1日以存證信函催告被告於110年9月15日前完成移轉登記，再於110年9月24日以存證信函催告被告於文到7日內履約，逾期則解除系爭契約。惟被告仍未履行，故原告已於110年10月13日以存證信函通知被告解除系爭契約，有存證信函及回執附卷可查（本院卷第35至108頁），因系爭契約第10條第10項已載明以系爭契約所載之地址為通信地址，如有生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日（本院卷第18頁），故雖被告趙克偉之信件因招領逾期退回，仍生送達效力。則原告主張依民法第349條、第226條第1項、第256條解除系爭契約，自屬有據。從而，系爭契約業經原告合法解除。
3.被告趙克推雖辯稱嗣已塗銷查封登記，原告無須解除全部系爭契約云云。然被告趙克推之應有部分於110年10月13日原告解除系爭契約時仍未塗銷查封登記，仍屬給付不能，不能以系爭土地事後於111年2月9日塗銷查封登記認為無解約之必要。更何況，被告趙克推之應有部分占系爭土地約62%，將近3分之2，遭法院查封，日後可能由他人拍賣取得，則原告先行購買其餘系爭土地3分之1應有部分似無利益，故被告趙克推辯稱無須解除全部契約云云，並不可採。
㈡原告請求被告連帶返還價金6,397元有無理由？
1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。
2.原告已合法解除系爭契約，已如前述，則原告依民法第259條第2款規定請求被告返還價金，自屬有據。原告主張其分別於簽約日給付62萬元、於110年4月8日給付1,452,400元、110年5月31日給付100萬元至履約保證帳戶，共計3,072,400元，有系爭契約價金給付備忘錄、匯款單等件在卷可佐（本院卷第19、31、33頁）。嗣僑馥公司於110年11月18日將履約保證帳戶中剩餘之買賣價金2,630,151元退還予原告及原告於訴訟中領回435,852元之土地增值稅退款，亦有撥款確認書、民事準備二狀等件在卷足參（本院卷第113、290頁），故被告尚有6,397元之買賣價金未返還予原告（計算式：3,072,400元－2,630,151元－435,852元）。
3.依原告主張及上開撥款確認書金額明細，可知原告給付至履約保證帳戶之買賣價金曾用於支付地價稅5,637元、買方履約保證費921元，另扣除161元利息，故原告未能領回6,397元（計算式：5,637元＋921元－161元）。此部分係自原告給付的買賣價金中扣除，系爭契約既已解除，被告自應返還予原告，依民法第259條第2款規定，並應加計被告自受領時即110年5月31日起算之法定利息即年息5%返還原告。
4.按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同；數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第271條、第272條分別定有明文。原告雖主張由被告連帶返還買賣價金云云，惟系爭契約內並無解約後出賣人應連帶返還價金之約定，而被告依土地法第34條之1規定處分系爭土地，就履行移轉未同意出賣共有人之應有部分予原告之義務固屬不可分，惟對於解除契約後返還價金所負債務，為金錢債務，而金錢債務在給付上並無不可分之可言，故原告請求被告連帶返還價金，於法無據。故解約後應由被告共同返還買賣價金6,397元，即由被告10人平均分擔6,397元。
5.被告趙克毅等9人雖辯稱應對系爭土地全體共有人提起本件訴訟云云，然部分共有人依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號民事判決意旨參照），故被告以外之其他共有人並非系爭契約之出賣人，原告自無須列其他共有人為被告。
6.被告趙克毅等9人再辯稱原告所指尚有6,397元未獲返還等語，該金額係用於繳納未同意出賣共有人之地價稅，即陳勳謙欠稅1,897元、陳勳錦欠稅1,880元、陳芬珠欠稅1,878元，共5,655元，完全與被告無關云云。惟系爭契約並未約定地價稅由買受人繳納，則原告給付買賣價金至履約保證帳戶後，不論如何使用，即便用於繳納未同意出賣共有人之地價稅，仍應由被告負返還價金之義務。
7.小結：原告請求被告共同返還買賣價金6,397元，及自110年5月31日起算至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；原告請求被告連帶給付上開金額，則屬無據。
㈢原告請求被告連帶給付違約金200萬元有無理由？
1.依系爭契約第8條第3項約定：「本約簽訂後，乙方（被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」（本院卷第17頁）。
2.因被告趙克推之應有部分4800分之3011遭查封登記致給付不能，原告已合法解除系爭契約，已如前述，則原告依系爭契約第8條第3項約定請求被告趙克推給付懲罰性違約金，自屬有據。惟被告趙克毅等9人及依土地法第34條之1規定得處分未同意出賣共有人之系爭土地應有部分，並無給付不能之情形，被告趙克毅等9人亦無違約之情形，且系爭契約內亦無出賣人應連帶給付違約金之約定，則原告請求被告趙克毅等9人給付違約金，尚嫌無據。
3.按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82 年度台上字第2529號民事判決意旨參照）。
4.本院審酌原告主張其因不能履約所受損失為代書費用及辦理規行費共66,398元、最後點交日起至解約日期間不能使用土地之損失，及後來土地價格高漲，原告另尋覓土地受有損失等語（本院卷第279頁）。並參酌被告趙克推違約之原因係因其債權人查封其應有部分，並非故意違約，且被告趙克推於110年10月25日以存證信函向原告表示同意原告領回履約保證帳戶之價金等語（本院卷第109至111頁），嗣原告於110年11月18日取回2,630,151元之價金，以及最後點交日110年8月31日至解約日110年10月13日期間尚非長久等一切情事，認原告得請求被告趙克推給付之違約金以30萬元為適當，逾此範圍，不應准許。
5.原告請求被告趙克推給付違約金30萬元，未定給付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，依民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條規定，被告趙克推自受催告時起，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告趙克推之翌日即111年4月15日起（於111年4月14日送達，本院卷第193頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
6.小結：原告請求被告趙克推給付30萬元，及自111年4月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍，為無理由。
五、綜上所述，原告依民法第349條、第226條、第256條、第259條之規定，請求被告共同返還買賣價金6,397元，及自110年5月31日起算至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；原告依系爭契約第8條第3項，請求被告趙克推給付30萬元，及自111年4月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由；逾上開範圍，均為無理由，應予駁回。
六、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。本件訴訟係因被告趙克推違約而生，故關於被告敗訴部分之訴訟費用，本院認應由被告趙克推負擔。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
書記官 龍明珠