臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第530號原 告 鄭介修
鄭民郎共 同訴訟代理人 邱奕澄律師
吳庭毅律師被 告 紀駿逸上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國111年7月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地上，門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷00號之未辦保存登記建物遷讓返還原告。
二、被告應自民國110年6月25日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣15萬4,000元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第1項於原告以新臺幣55萬2,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣165萬7,500元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第2項所命各期給付到期部分，於原告每期以新臺幣5萬1,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期以新臺幣15萬4,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年3月17日向原告承租坐落於桃園市○○區○○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼桃園市○○區○○路○段000巷00號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋），兩造簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間自110年4月18日起至120年4月17日止，前3年每月租金為新台幣（下同）77,000元、第4至6年每月租金82,500元、第7至9年每月租金88,000元、第10年每月租金93,500元，被告應於每月18日前按月給付租金，並於簽約時支付押金14萬元，110年3月17日至4月17日免租金供被告使用，兩造並約定系爭房屋僅能作為「倉庫、長照」使用，被告不得將系爭房屋或土地用以經營違法事業或囤放任何廢棄物；詎被告除給付押金及首期租金共21萬7,000元外，迄今並未給付任何租金，更拒絕給付。嗣原告於110年5、6月間赴現場勘查，竟發現被告違反系爭租約約定，未將系爭房屋作為倉庫或長照使用，私自雇用怪手將大量營建廢棄物（如廢磚、廢石塊、水泥塊等）棄置、回填於系爭土地上，原告遂於110年6月23日委由律師發函，依系爭租約第7條第1、2項、第16條第1項第2款、第21條第2項之約定，通知被告提前終止租約，被告於110年6月24日收受該律師函，故系爭租約已於該日合法終止，被告自110年6月25日起已無繼續占有系爭房屋之合法權源，自應將系爭房屋遷讓返還原告，惟被告現仍繼續占用系爭房屋，受有使用收益系爭房屋之利益，依系爭租約約定，被告應按月給付原告以2倍租金計算之違約金154,000元（內含相當於租金之不當得利）。爰依系爭租約第14條第1項、第3項、民法第455條第1項、第767條第1項前段、第179條之規定提起本件訴訟，請求擇一為有利原告之判決等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自110年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15萬4,000元；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告係以「中華一七老人群居長期照護協會」（下稱協會）代表人之名義與原告簽訂系爭租約，承租系爭房屋、土地作為協會會址使用。詎原告及訴外人即房屋仲介人員林芯羚均明知系爭房屋為已報拆之違章建築，竟隱瞞上開事實，致被告陷於錯誤，簽訂系爭租約；又依系爭租約約定，原告須於110年4月17日前完成自來水供應，惟原告未依約完成供水，已違約在先；且被告於簽約時已預付1個月租金，並交付相當於2個月租金數額之押金，租約期間首月被告無須繳租金，縱後續被告於同年5月17日及6月17日未繳租金，原告可以被告預繳之押租金抵繳，故被告並未違約；被告於承租系爭房屋後發現屋內有漏水、壁癌、髒亂，戶外廣場雜草叢生且有凹洞等情，故加以施工整修，以土堆填平凹洞，並鋪設石礫供車輛及行人通行，非棄置廢棄物，且被告支出有益費用89萬1,600元，又原告隱瞞系爭房屋為報拆房屋而使協會無法在該址營運，使被告受有預期損失利益200萬元，亦使被告因本件訴訟受有非財產上損害30萬元，原告應給予合理補償，被告方同意將系爭房屋返還原告，倘被告對原告負有給付違約金之義務，被告主張以上開原告應給付被告之金額3,191,600元抵銷等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張兩造間訂有系爭租約，被告自簽約時給付首期租金7萬7,000元及押租金14萬元後，迄今未給付任何租金，原告於110年6月23日委由律師寄發敦陽律師事務所陽澄律字第13號函以被告違反系爭租約第21條第2項約定，依系爭租約第16條約定通知被告終止租約，被告於翌日收受，系爭房屋現仍由被告占有使用中等情，業據其提出與所述相符之系爭租約、租賃標的現況確認書、系爭房屋稅籍證明書、系爭土地謄本、律師函暨郵件收件回執等附卷可憑（見本院卷第13至22、39至44、175頁），且為被告所不爭執（見本院卷第79、133、313頁），堪信為真實。
四、得心證之理由㈠原告已合法終止系爭租約：
⒈系爭租約第16條約定：「租賃期間有下列情形之一者，甲方
（即原告）得提前終止租約，且乙方（即被告）不得要求任何賠償：㈠..㈡乙方違約使用。甲方依前項規定提前終止租約者，應檢附相關事證，以書面通知乙方」、第21條第2項約定：「租期內乙方應善盡保管責任、盡善良風俗義務，不得從事違法事業及存放易燃物、危險物及囤放任何廢棄物」（見本院卷第19至20頁）。
⒉原告主張被告於系爭土地上棄置廢棄物違反系爭租約約定，
為被告所否認，並以前詞置辯，經查，行政院環境保護署環境督察總隊北區督察大隊、桃園市政府環境保護局及內政部警政署保安警察第七總隊第三大隊第一中隊承辦人於110年8月19日至系爭土地及房屋之址進行環境稽查工作，稽查情形：系爭土地上回填紅磚、混凝土塊及部分廢磁磚、廢塑膠、廢木材等營建混合物，經詢問承租人代表劉庭瑋稱該等營建混合物係因110年5月至6月有整地需求，故不知名人士向協會表示可免費提供填地物料，被告同意收受，後續再委託工程行進行土地整平，已無法確認來源及數量；查該址填地材料外觀主要為營建工程產出之紅磚、混凝土塊，其部分參雜廢磁磚、廢塑膠、廢木材等營建混合物，為廢棄物清理法所稱之廢棄物，涉嫌違反廢棄物清理法第46條第3款之規定等情，有督察紀錄、環境稽查工作紀錄表及現場照片可參（見本院卷第143至152頁），參以被告稱：對方載東西來倒一堆在系爭土地上，挖土機在現場整平，稽查大隊來時現場確實有挖土機，後來我就叫挖土機開走等語（見本院卷第314頁），足認110年5、6月間被告向不知名人士收受該等營建混合物即廢棄物，並置放於系爭土地上之事實。另觀之現場照片（見本院卷第158至165頁），系爭土地上有大量磚塊、石塊，被告逕以凹凸不平之物填充於系爭土地之上，難認能使行人、車輛安全平穩通行，反而更有招致危害之虞，其辯稱係為通行便利收受該等磚塊、石塊，並於現場整地等語，顯無可採。被告於系爭土地上棄置廢棄物之行為，已違反系爭租約第21條第2項之約定，原告依系爭租約第16條第1項第2款約定提前終止租約，即屬有據。原告於110年6月23日以律師函向被告為終止租約之意思表示，被告於110年6月24日受領，業如前述，被告亦未爭執該時有上開磚塊、石塊於系爭土地上，故系爭租約於110年6月24日終止，應堪認定。
⒊至於被告抗辯兩造約定原告應於110年4月17日前完成自來水
供應，原告未依約履行，且系爭房屋為108年8月1日報拆違建，原告亦有違約事由等語，就原告負責申請自來水接管乙事，為原告所不爭執（見本院卷第132頁），然就原告應於110年4月17日前履約供水及明知系爭房屋為報拆違建之部分，為原告所否認，被告復未提出任何證據以實其說，審酌原告係於109年10月間因買賣取得系爭土地所有權，移轉登記日期在108年8月1日之後，有土地登記謄本可參（見本院卷第15、175頁），難認原告明知系爭房屋為報拆違建，仍出租予被告；又原告已於110年4月19日向台灣自來水股份有限公司申請用水設備，有上開設備工程款通知書附卷可參（見本院卷第177頁），且被告自承未繳納110年5月以後租金（見本院卷第133頁），後被告經原告發現於系爭土地上棄置廢棄物終止租約等情，原告自無再依系爭租約履行申請自來水接管之義務，被告前開所辯，即屬無據。
㈡原告得請求被告返還系爭房屋：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、第455條前段定有明文。復參酌系爭租約第14條第1項約定：「租賃關係消滅時，...乙方應將租賃不動產返還甲方」。
⒉兩造就系爭房屋之租賃關係業經本院認定，於110年6月24日
起終止而消滅，而被告自承至今仍未將系爭房屋返還與原告，持續占用系爭土地及房屋，核屬無權占有，原告自得依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。
㈢原告得請求被告自110年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利及違約金：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條前段亦定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例參照）。承前所述，兩造間就系爭房屋之租賃關係已於110年6月24日合法終止，故被告繼續占有系爭房屋並無合法權源，應屬無法律上原因而受利益，致原告受有損害，依上開說明，原告自得依前開規定，請求被告給付占有系爭房屋相當於租金之不當得利。
⒉復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。
⒊參酌系爭租約第14條第3項約定：「乙方未依第一項規定返還
租賃不動產時，甲方應即明示不以不定期限繼續契約，並得向乙方請求未返還租賃不動產期間相當月租金額2倍計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）（內含未返還租賃不動産期間之相當月租金額之使用補償費）至返還日為止。」，且經原告自陳此約定為損害賠償預定性質之違約金（見本院卷第132頁）。本院審酌被告未依約交還系爭房屋係因其對於是否於系爭土地上棄置廢棄物有所爭執，惟經本院認定被告確有違約於系爭土地上囤放廢棄物之行為，且若被告回復原狀前返還系爭土地及房屋與原告，原告尚須耗費龐大勞費時間以清理系爭土地上之廢棄物，且依上開契約約定，前述原告得以請求被告就無權占有期間相當於租金之不當得利已包含於違約金之數額內，故本件系爭租約之違約金之約定，實際上僅以被告返還系爭房屋前按月給付相當於1個月租金之金額為準，應屬合理，故原告請求被告自110年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15萬4,000元，為有理由，應予准許。
㈣被告抗辯抵銷部分，俱無理由：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項定有明文。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文，又同法第400條第2項對經裁判之抵銷數額，復明定有既判力，則主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實自負有舉證責任（最高法院88年台上字第3398號判決要旨參照）。
⒉被告雖主張以上開原告應給付被告之金額3,191,600元抵銷等
語，惟依系爭租約第16條第1項之約定，被告因違約使用經原告終止租約，不得要求任何賠償，被告請求原告賠償因終止租約所受損害，即屬無據。況且，被告亦未表明其請求之法律依據為何，難單憑被告片面主張之金額3,191,600元作為本院認定抵銷之依據，是被告此部分所辯，要難採認，其主張此範圍內與原告之請求為抵銷，為無理由。
五、綜上所述，原告依系爭租約第14條第1項、民法第455條第1項、第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並依系爭租約第14條第3項、民法第179條之規定，請求被告自110年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15萬4,000元，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告及免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 8 月 30 日
民事第二庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 8 月 31 日
書記官 王志成