臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第671號原 告即反訴被告 鍾錦良訴訟代理人 張進豐律師上 一 人複 代理人 杜宥康律師訴訟代理人 郝宜臻律師被 告即反訴原告 鍾畇蓁訴訟代理人 黃傑琳律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國112年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將桃園市○○區○○街00號房屋如附圖一編號1A、1B、1C、2C、2D、3A、4C、4D套房騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣349,900元，及自民國111年8月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國111年1月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1B、2C、2D套房之日止，按月給付原告新臺幣2,500元、3,500元、3,200元；及自民國111年9月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1A、4C、4D套房之日止，按月給付原告新臺幣4,500元、3,400元、3,500元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、核定反訴被告所有門牌號碼桃園市○○區○○街00號房屋（桃園市○○區○○段000○號）占用反訴原告所有坐落桃園市○○區○○段000000地號土地，每月租金為新臺幣1萬元。
五、反訴被告應給付反訴原告新臺幣51,000元，及自民國110年4月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自民國110年4月8日起至系爭房屋拆除之日止，按月於每月7日給付反訴原告新臺幣1萬元，及各自每月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
六、反訴原告其餘之訴駁回。
七、本訴訴訟費用由被告負擔93%，餘由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔79%，餘由反訴原告負擔。
八、本判決第一項於原告以新臺幣62萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,866,667元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第二項前段於原告以新臺幣116,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣349,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第二項後段於各期到期後，原告以如附表二「原告擔保金額」為被告供擔保後，得假執行；但被告如以附表二「被告擔保金額」為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、本判決第五項前段於反訴原告以新臺幣17,000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣51,000元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十二、本判決第五項後段於各期到期後，反訴原告以新臺幣3,000元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣1萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
十三、原告及反訴原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
甲、本訴部分：
壹、程序方面：原告起訴係聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）248,390元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自民國110年3月1日起至桃園市○○區○○街00號房屋（下稱系爭房屋）如附圖一編號1A、1B、1C、2C、2D、3A、4C、4D套房（下合稱系爭8間套房）租約到期日止，按月給付原告每間套房3,200元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理中經數次之變更，最後聲明如後開原告訴之聲明所示（壢簡字卷第199頁反面、200頁；訴字卷第62、63頁），變更金額部分核屬擴張應受判決事項之聲明；追加請求遷讓房屋部分，仍係基於原告起訴時主張兩造間委任關係終止，被告無權占有系爭8間套房之同一基礎事實，合於民事訴訟法第255條第1項第2、3款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於98年間向被告購買系爭房屋（1、2樓已登記為桃園市○○區○○段000○號，3至5樓為增建物），因被告為系爭房屋坐落之土地即桃園市○○區○○段000000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，故原告委任被告出租系爭8間套房，所收取之租金作為系爭土地之租金，惟被告仍需給付原告系爭8間套房之水、電、網路費。嗣因被告未給付自107年7月1日至109年7月31日之水、電、網路費，故原告業以109年10月16日律師函向被告終止委任契約，被告於109年11月3日收受該函後委任契約即已終止，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭8間套房，及依民法第179條規定，請求被告返還委任契約終止後所收取之系爭8間套房租金349,900元（計算式詳如訴字卷第67至68頁，其中1C及3A套房自109年11月起均未出租）及其中6間套房（編號1A、1
B、2C、2D、4C、4D）如附表一按月給付欄之租金，暨原告代墊之上開水、電、網路費145,990元（明細如壢簡卷第22頁）等語。並聲明：㈠被告應將系爭8間套房騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告495,890元，及自民事訴之變更暨準備狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自111年1月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1B、2C、2D套房之日止，按月給付原告9,200元；及自111年9月1日起至騰空遷讓返還如附圖一編號1A、4C、4D套房之日止，按月給付原告11,400元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於98年7月1日將系爭房屋1、2樓出售並移轉所有權登記予原告，惟被告仍保留其上3、4樓及5樓鐵皮屋之事實上處分權。嗣於98年間，兩造協議以S型方式分配系爭房屋1至4樓之套房，由被告分得系爭8間套房，原告分得其餘7間套房，各自出租使用。兩造間無委任關係，被告是基於所有權人地位使用系爭8間套房。系爭房屋之水、電用戶名為被告，費用自被告帳戶中扣除，被告亦未曾使用原告之網路，原告請求被告給付水、電、網路費為無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠原告為系爭房屋之所有權人。
1.原告向被告買受系爭房屋，於98年7月13日登記為所有權人，系爭房屋登記層數為2層，有建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第122、124頁），故原告為系爭房屋之所有權人。
2.被告雖辯稱原告僅為系爭房屋1、2樓之所有權人，被告為增建之3、4、5樓之事實上處分權人云云。惟：
⑴按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人
，取得動產所有權，民法第811條定有明文。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使用上之獨立性，或僅具構造上之獨立性，但無使用上之獨立性而常助原有建築物效用之附屬物，不得獨立為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院110年度台上字第2407號民事判決意旨參照）。
⑵本院於111年12月21日勘驗系爭房屋現為1至4樓磚造建物
，5樓為鐵皮加蓋。1樓有前、後門，1、2樓未相通（據被告稱是其將1、2樓相通之門封閉），2樓有獨立樓梯可通往2至5樓（訴字卷第225頁）。並有照片及勘驗影片附卷可參（訴字卷第141至171、227至235頁及證物袋）。
⑶被告雖將1、2樓相通之門封閉，但並未申請將2樓登記為
獨立建物，則1、2樓僅有1個所有權。另3至5樓增建物並無獨立出入口，不具構造上及使用上之獨立性，故3至5樓增建物無獨立之所有權或事實上處分權，而是附合於原登記之系爭房屋所有權範圍，亦即1至5樓只有1個所有權。
⑷依被告陳稱其向訴外人購買系爭房屋時已有3、4樓，嗣
被告加蓋5樓鐵皮屋後才將系爭房屋出售予原告，則被告出售系爭房屋予原告並移轉所有權登記予原告，原告即為系爭房屋之所有權人。
㈡原告終止委任關係後，被告無權占有系爭8間套房。
1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約；民法第528條、第549條第1項分別定有明文。
2.系爭房屋坐落之系爭土地自81年4月30日起迄今登記為被告單獨所有，有土地登記第一類謄本附卷為憑（壢簡字卷第52頁）。嗣被告於98年7月13日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，有建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第122、124頁）。兩造不爭執原告未曾給付地租予被告，目前系爭8間套房由被告管理使用等情（訴字卷第176頁），則被告經原告同意出租使用系爭8間套房，被告未曾給付使用系爭8間套房之對價予原告，原告也未給付使用系爭土地之對價予被告，應認兩造確實有成立由被告出租使用系爭8間套房，被告所收取之系爭8間套房租金抵付地租之協議，此協議性質上應為委任契約。
3.被告雖辯稱有花錢整修系爭8間套房云云，然兩造既約定由被告出租管理系爭8間套房，由被告收取租金抵付地租，則被告為提高租金收益而整修系爭8間套房，並未違背委任契約內容，無法據此推論兩造間非委任契約，故被告所辯，並不可採。
4.依民法第549條第1項規定，委任契約既可任意終止，則原告於109年10月16日以律師函向被告終止委任契約（壢簡字卷第16至17頁），被告於109年11月3日收受該函（壢簡字卷第18頁）後委任契約即已終止，從而，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告騰空返還系爭8間套房，自屬有據。
㈢原告得請求被告返還不當得利之金額若干：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。
2.兩造間委任契約於109年11月3日終止，終止後被告即無權使用系爭8間套房，被告不爭執系爭8間套房（其中1C及3A套房自109年11月起均未出租）每月租金如附表一「每月租金欄」之金額，且其中6間套房（1A、1B、2C、2D、4C、4D套房）仍繼續出租（訴字卷第76、77、278頁），則被告無權占有系爭8間套房而受有利益，因原告先前同意被告出租系爭8間套房，故以租金計算被告所獲利益及原告所受損失，應屬合理，且在被告未騰空遷讓返還各該套房前，仍受有利益，不因被告嗣後未出租而不同。
3.原告主張被告應返還委任契約終止後所收取之租金349,900元（計算式詳如訴字卷第67至68頁），惟委任關係終止日為109年11月3日，則原告得請求之不當得利起始日，應自終止日翌日即109年11月4日起算，且依原告主張之期間計算，原告得主張之不當得利金額應為352,534元（計算式如附表一「已到期金額欄」），因原告僅請求349,900元，故以原告主張之金額349,900元為準。從而，原告依民法第179條規定，請求被告返還委任契約終止後所收取之系爭8間套房租金349,900元，暨其中6間套房如附表一「按月給付欄」之金額，均屬有據。
4.原告另請求被告給付系爭8間套房自107年7月1日起至109年7月31日止之水、電、網路費145,990元（明細如壢簡卷第22頁）。經查：
⑴兩造不爭執系爭8間套房自107年7月1日起至109年7月31
日止之水、電、網路費均由被告帳戶中扣款。由原告將系爭房屋之水、電、網路費匯入被告帳戶，再由被告計算系爭8間套房之水、電、網路費並匯入原告帳戶等情（訴字卷第177、278、279頁）。
⑵然被告否認原告已將自107年7月1日起至109年7月31日止
之水、電、網路費匯予被告（訴字卷第284頁）。原告亦未提出已給付上開期間之水、電、網路費予被告之證據（壢簡字卷第21、22、114、115頁之存摺內頁為104年至106年間之匯款明細），且原告提出之原證9、14手寫結算表（壢簡字卷第22、116、117頁），未據被告簽名，被告亦否認實質上真正（訴字卷第131頁）。故原告依民法第179條規定請求被告返還代墊水、電、網路費145,990元，為無理由。
四、按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，為民法第182條第2項前段所明定。此係課予惡意受領人附加利息返還不當得利之責任，該項利息應自受領時或知無法律上之原因時起算，尚與民法第233條第1項規定之法定遲延利息有間（最高法院110年度台上字第1893號民事判決意旨參照）。原告請求被告返還不當得利349,900元，則被告至遲自收受民事訴之變更暨準備狀繕本時知悉無法律上原因，故原告併請求自上開書狀繕本送達被告之翌日即111年8月20日起（111年8月19日送達，訴字卷第127頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭8間套房騰空遷讓返還予原告；及依民法第179條規定，請求被告給付如主文第二項之金額予原告，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
乙、反訴部分：
壹、程序方面：
一、本件本訴為原告主張被告無權占有系爭8間套房，請求被告騰空遷讓返還系爭8間套房及返還不當得利。被告則提起反訴主張系爭房屋無權占用系爭土地，先位請求原告拆除系爭房屋、返還系爭土地及請求返還不當得利，暨備位請求核定系爭土地租金及給付租金（壢簡卷第38、39頁）。兩訴訟在事實上關係密切，審判資料相牽連，合於反訴要件，應予准許。
二、反訴原告先位訴之聲明第一項為：反訴被告應將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予反訴原告。嗣於本院審理中變更上開聲明為：反訴被告應將系爭房屋如附圖二第1層（面積91.09平方公尺）、第2層（面積86.67平方公尺）拆除，將系爭土地返還予反訴原告（訴字卷第269至271、280頁），為減縮請求拆除範圍，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告主張：㈠反訴被告為系爭房屋1、2樓所有權人，系爭房屋無權占有反
訴原告所有之系爭土地，爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求反訴被告拆除系爭房屋1、2樓，及給付自提起反訴日（110年4月7日）回溯5年之不當得利758,640元，及按月給付12,644元（占用面積87平方公尺×109年申報地價8,720元/平方公尺×年息20%÷12個月）及法定遲延利息。倘認系爭建物非無權占有系爭土地而推定有租賃關係，因兩造不能協議定其租金數額，爰備位依民法第425條之1第2項或類推適用民法第425條之1第2項規定，請求核定系爭土地租金為每月12,644元，並請求反訴被告按月給付租金及給付自提起反訴日（110年4月7日）回溯5年之租金758,640元及法定遲延利息等語。
㈡先位聲明：
1.反訴被告應將系爭房屋如附圖二第1層（面積91.09平方公尺）、第2層（面積86.67平方公尺）拆除，將系爭土地返還予反訴原告。
2.反訴被告應給付反訴原告758,640元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自反訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋拆除之日止，按月給付反訴原告12,644元，及自各應清償之日起算，至清償日止，按年息5%計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。㈢備位聲明：
1.反訴被告應給付反訴原告758,640元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自反訴狀繕本送達翌日起至系爭房屋拆除之日止，按月給付反訴原告12,644元，及自各應清償之日起算，至清償日止，按年息5%計算之利息。
2.願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋及系爭土地原均為反訴原告所有，反訴原告僅讓與系爭房屋所有權予反訴被告，兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權，反訴被告並非無權占有系爭土地，反訴原告請求拆屋還地及返還不當利為無理由。又兩造就土地租金數額於反訴被告終止委任契約後無法達成協議，反訴原告得請求之土地租金數額至多自109年11月4日起算等語置辯。聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權。
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。
2.查系爭房屋及系爭土地原均為反訴原告所有，反訴原告僅讓與系爭房屋所有權予反訴被告等情，有土地登記第一類謄本、建物登記公務用謄本、異動索引等件在卷可稽（壢簡卷第52、122、124頁）。則兩造於系爭房屋得使用期限內，就系爭土地成立法定租賃權，故反訴被告並非無權占有系爭土地，從而，反訴原告先位請求反訴被告拆屋還地及返還不當得利均無理由。
㈡系爭土地租金核定為1萬元。
1.當事人間之租賃關係在符合民法第425條之1第1項規定要件成立時，承租人即有支付租金之義務，僅因當事人就租金數額無法協議，方由法院核定租金數額。兩造間就系爭土地之租賃關係應於98年7月13日反訴被告登記為所有權人時成立。惟兩造先前已約定由反訴被告委任反訴原告出租使用系爭8間套房，並由反訴原告收取系爭8間套房租金抵付系爭土地租金，自無需由法院核定租金。嗣兩造上開委任契約於109年11月3日經反訴被告終止，終止後之系爭土地租金兩造未能達成協議，故本院僅核定自109年11月4日起至系爭房屋得使用期限內之系爭土地租金。
2.兩造同意系爭土地租金核定為每月1萬元（訴字卷第281頁），則反訴原告請求反訴被告給付自109年11月4日至提起反訴日（110年4月7日）前1日之租金51,000元【計算式：
（1萬元×5月）＋（1萬元÷30日×3日），元以下四捨五入】，及自反訴狀繕本送達翌日起即110年4月8日起（於110年4月7日送達，壢簡字卷第29頁）至系爭房屋拆除之日止，按月給付1萬元予反訴原告，為有理由，逾此範圍，為無理由。
3.按承租人應依約定日期，支付租金；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，民法第439條定有明文。兩造間未約定租金支付日期，則依前開規定，應於每期屆滿時支付，因反訴原告請求自110年4月8日起按月支付租金，則每期屆滿日為每月7日，故應於每月7日給付租金，並於每月8日起負法定遲延責任。
四、末按，民法第425條之1第2項核定租金訴訟雖屬形成之訴，然所形成之法律關係尚非於判決確定時始發生效力，是出租人請求法院核定租金並請求承租人給付，其給付請求權並非判決確定時始告發生，就起訴前之租金部分，因在法院核定前尚無確定給付期限，應於法院核定之租金數額範圍內，如出租人於起訴前未為催告，其遲延利息即自起訴狀繕本送達承租人之翌日起算；如起訴前已催告或為民法第229條第2項所定除起訴外之相類行為，則自承租人受催告（催告未定期限）、收受送達之翌日或催告期限屆滿之翌日起算遲延利息。另就起訴後之租金部分，則以法院所核定之給付日期即清償日之翌日起算遲延利息（臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第2號研討結果參照）。故反訴原告就起訴前之租金，併請求自反訴狀繕本送達翌日起即110年4月8日起（於110年4月7日送達，壢簡字卷第29頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。反訴原告就起訴後之租金，併請求自各應清償之翌日起即每月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；請求自各應清償之當日起算利息，因尚未遲延，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，反訴原告先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求反訴被告拆屋還地及返還不當得利，為無理由，應予駁回；反訴原告備位依民法第425條之1第2項請求本院核定租金為每月1萬元並請求反訴被告給付如主文第五項之金額，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
民事第三庭 法 官 吳佩玲附圖一、系爭8間套房位置圖（印自壢簡字卷第65頁）附圖二、桃園市中壢地政事務所111年11月17日中地法土字第43200號土地複丈成果圖附表一、不當得利金額套房 編號 期間 每月租金 已到期金額（A） 按月給付 1A 109年11月4日至111年8月20日，共21個月又17日。 4,500元 97,050元 自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月4,500元 1B 109年11月4日至110年12月16日，共13個月又13日。 2,500元 33,583元 自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月2,500元 1C 未出租 2C 109年11月4日至110年12月1日，共12個月又28日。 3,500元 45,267元 自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月3,500元 2D 109年11月4日至110年12月15日，共13個月又12日。 3,200元 42,880元 自111年1月1日起至遷讓返還之日止，每月3,200元 3A 未出租 4C 109年11月4日至111年4月1日，共16個月又29日。 3,400元 57,687元 自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月3,400元 4D 109年11月4日至111年8月25日，共21個月又22日。 3,500元 76,067元 自111年9月1日起至遷讓返還之日止，每月3,500元 共計 352,534元 備註： ⒈期間欄係依原告主張之日期（訴字卷第67至68頁），惟委任關係終止日為109年11月3日，則原告得請求之不當得利起始日，應自終止日翌日即109年11月4日起算。 ⒉A欄計算式：期間×每月租金，不足1個月則以天數÷30日計算，元以下四捨五入。 ⒊原告得請求之不當得利金額應為352,534元，惟原告僅請求349,900元，故以原告主張之金額349,900元為準。附表二、主文第二項後段擔保金套房 編號 原告擔保金額 被告擔保金額 1A 1,500元 4,500元 1B 900元 2,500元 2C 1,200元 3,500元 2D 1,100元 3,200元 4C 1,200元 3,400元 4D 1,200元 3,500元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 11 日
書記官 龍明珠