臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第679號原 告 洪明嬋被 告 廖維誠訴訟代理人 胡宗典 律師上列當事人間請求加倍返還定金事件，於民國111年11月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。
二、經查，原告起訴時係依民法第249條第3款規定聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）80萬元」（見本院卷第3頁）。嗣於民國111年9月12日言詞辯論期日追加承買確認書第5條約定為其請求權基礎（見本院卷第131頁），原告所為前開訴之追加，核其所為係基於兩造間買賣房地爭議之同一基礎事實，與原訴之主要爭點具共通性，並就原請求提出之證據資料，於追加之訴得加以利用，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告前經台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司）居間介紹被告所有門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷00弄0號2樓房地（下稱系爭房地）。原告於110年11月14日與被告商議以805萬元承購系爭房地，並簽立承買確認書，當場支付定金即面額80萬元本票予仲介人員代收，然被告藉故不履行簽約義務。嗣經調解後，仲介人員通知原告被告出售之條件仍為805萬元，原告同意後重新簽發面額80萬元本票作為定金交予仲介人員，然被告又再次不履行簽約義務，且增加不得貸款、不得轉讓及拋棄瑕疵擔保請求權等條件。而依承買確認書第5條約定，被告不賣時應加倍返還定金，做為違約賠償，被告既係藉詞不履行系爭房地之買賣契約，原告自得依民法第249 條第3 款規定及承買確認書第5條約定請求被告給付等語，並聲明：被告應給付原告80萬元。
二、被告則以：兩造間未就系爭房地成立買賣契約，且被告未收受原告之定金，本票亦非金錢之替代物，兩造間未成立定金契約等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、經查，被告於110年11月6日簽訂不動產專任委託銷售契約書，將其所有系爭房地委託台灣房屋公司居間代為銷售，被告之委託出售價格為928萬元；被告於110年11月14日簽立同意書，將上開委託價格更正為805萬元。原告於同日簽立承買確認書，以總價805萬元購買系爭房地等情，有承買確認書、不動產專任委託銷售契約書、同意書、建物登記公務用謄本等件在卷可佐（見本院卷第9頁至第10頁、第81頁至第83頁、第93頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡、原告另主張兩造就系爭房地之買賣契約已成立，原告並已交付面額80萬元本票為定金，惟被告違約拒不簽立買賣契約，被告應加倍返還定金80萬元等語，為被告否認，且稱兩造間買賣契約及定金契約並未成立，而以前揭情詞置辯。經查：
１、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意；又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號、79年台上字第1357號、80年台上字第1883號判決要旨可參）。
２、觀諸被告於110年11月6日簽立之委託銷售契約書之記載，該委託銷售契約書之當事人為被告與台灣房屋公司，原告則非該委託銷售契約書之當事人，是原告得否據該契約對被告有所請求，已非無疑，再者,前開委託銷售契約書第10條前段約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，買賣契約視為有效成立」等語，是就被告出售系爭房地之買賣契約視為有效成立之要件者，包含：買方出價達委託價格及出售條件經買賣方雙方達成合意，二者缺一不可，非僅謂買方出價已達賣方委託價格即逕認買賣契約有效成立。而該承買確認書上除記載原告欲購買之標的、欲出價之價金外，就所餘之稅負、標的物點交、費用及違約賠償等就買賣契約之必要之點，均未約明，是被告抗辯兩造間就系爭房地之買賣契約尚未成立，尚非全然無據。
３、證人即台灣房屋之仲介人員孫中鵬，於本院審理時雖證稱：承買確認書上所載之付款期程係仲介公司依原告能力而建議，但被告於委託仲介時，在委託銷售契約書第5條有同意買方辦理貸款時，賣方同意配合以銀行核准買方可貸款之最高金額作為尾款，但本件被告要買方全額以現金購買，我們基於不動產交易的流程，有跟被告說這是比較不合理，如果被告出售前有特別約定這個條件，我們就不會找原告…被告要求免除全屋之瑕疵擔保責任等語（見本院卷第152頁至第153頁），然據原告提出其上以紅筆註記「（草約）」之系爭房地不動產買賣契約書第3條第2項關於「付款方式」，其中第三期款第2項、第4項及第四期款第2項、第3項買方需以本買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款之約定均遭刪除，另就「買賣標的點交」之第7條第2項及「瑕疵擔保責任」即第8條第7項之約定亦均遭刪除。該契約第12條特約事項並載有「以上刪除條約內容，均需面議。洪明嬋2/19」之內容（見本院卷第45頁至第53頁），且原告於本院審理時亦自承兩造於約定議價時就付款方式並無共識（見本院卷第131頁至第132頁），是兩造就系爭房地之付款方式、點交及瑕疵擔保責任等節即遭刪除部分均需再為商議，足徵就上開契約之必要之點始終未能合意。
４、承此，原告提出以總價805萬元購買被告所有之系爭房地，固已達到被告委售之價金，惟被告於原告出價後，復就買方之付款條件、點交、瑕疵擔保責任等節為商議，經兩造互相協調後，意思表示均未能達成一致，顯見被告提出之出售條件，兩造均未能達成意思表示一致，致使兩造就系爭房地之買賣契約本約而未能成立。而關於系爭房地之價金應如何給付、點交、瑕疵擔保責任，當屬買賣契約之必要之點，此部分爭點既不能合意，導致買賣預約之目的（簽訂本約）不能達成，此係屬不可歸責於雙方之事由。況原告所交付之本票，並非金錢或其他代替物，承買確認書亦無特約以該本票面額所表彰之金錢價值，充作定金，並以本票經提示或追索未獲付款為金錢給付效果之解除條件，且該本票已由原告收回，為兩造所不爭執（見本院卷第132頁至第133頁），則被告已確定未取得該本票表彰之金錢或經濟利益，則兩造間之定金契約要物性未滿足，定金契約亦未成立。則原告依民法第24
9 條第3 款規定及承買確認書第5條約定，請求被告加倍返還定金80萬元，均屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第249條第3款規定及承買確認書第5條約定，請求被告給付80萬元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 13 日
書記官 謝宛橙