臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第775號原 告 蘇洪玉訴訟代理人 古意慈律師
廖于清律師上 一 人複 代理人 楊詠誼律師被 告 温敏瑛訴訟代理人 林珪嬪律師上列當事人間請求確認買賣契約關係不存在事件，本院於民國111年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬伍佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張兩造間就原告所有坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地及其上同段294建號建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路000巷00弄00號，下合稱系爭房地）於民國110年12月5日所為買賣之法律關係不存在，惟被告否認之，則兩造間關於系爭房地之買賣關係是否存在即屬不明確，致原告在私法上之地位有不安狀態存在，而此不安狀態得以本件確認判決除去之，依上開規定及說明，原告自有提起本件確認訴訟之法律上利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：
（一）原告為大陸地區人士，初中學歷，對繁體字所識有限，健康狀況不佳，於109年間因配偶去世，遂委託仲介簽立系爭房地之銷售契約，嗣於110年12月5日，原告雖告知自稱訴外人中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）中壢體育園區加盟店之仲介鍾小姐，須待女兒到臺灣代為處理系爭房地買賣事宜，卻仍被鍾小姐帶往不知名處所，並向原告表示僅係要填寫系爭房地現況說明書，此際自稱代書之訴外人謝雅茹與被告突然出現表示要與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），原告在不明瞭發生何事之情形下，誤信須聽從謝雅茹之指示而簽訂系爭契約。
（二）惟兩造根本未就價金及其給付方式、所有權移轉日期、稅賦等事宜進行協商，亦未有合理審閱期間，原告僅係受人擺布而簽訂系爭契約，實未與被告達成合意；退言之，縱認兩造已有合意，原告係受在場之仲介、代書持續不斷以言語、肢體干擾，進而加深應聽從其等指示簽名之錯誤認知而簽訂系爭契約，原告亦依已民法第92條第1項規定，於110年12月28日、111年1月4日以存證信函撤銷出賣系爭房地之意思表示，兩造間就系爭房地於110年12月5日所為買賣之法律關係應不存在，爰訴請確認之等語。
（三）並聲明：確認兩造間就系爭房地於110年12月5日所為買賣之法律關係不存在。
二、被告則以：
（一）兩造已簽訂系爭契約，就標的物及價金等必要之點意思表示合致，系爭契約自已成立生效。另原告於110年8月21日即委由仲介出售系爭房地，且在簽約當日意識清楚，能回應買賣相關事宜之討論，甚提及其女兒要求暫不予出售系爭房地時，原告仍決定出售，並非遭詐欺始簽訂系爭契約等語，以資抗辯。
（二）並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）關於買賣契約是否成立：
1.稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條、第345條定有明文。本件兩造均已於系爭契約簽章（見本院卷第87、95、97頁），其中第1條載明標的物為系爭房地、第2條載明買賣總價為新臺幣（下同）500萬元（見本院卷第87、89頁），依前開規定，兩造間關於系爭房地的買賣契約已經成立。
2.原告雖執前詞，主張兩造未就系爭房地達成買賣合意云云，然查：
⑴依民法第153條、第345條規定，兩造就買賣標的物及價
金達成合意，買賣契約就成立了，至於付款方法及時點、標的物所有權移轉登記及交付之時點、稅捐及代書費之負擔等事項，即使沒有達成合意，也不會影響買賣契約的成立，因為民法上有一種東西叫做補充規定，應該在契約當事人就必要之點以外的事項漏未約定時發揮作用。以房屋買賣而言，關於付款、標的物所有權移轉登記及交付之時點，未約定者，應適用民法第315條規定，而這種情形，買賣雙方對彼此的義務，通常應認定為給付無確定期限之債務，其給付遲延責任之成立，應適用民法第229條第2項、第3項、第230條規定；關於稅捐，如果沒有另行約定，逕依租稅法令的規定負擔即可；代書費則是出賣人即原告為履行其主給付義務所應支出的費用，如果沒有另行約定，依民法第317條本文規定，應由出賣人負擔。
⑵而且，原告提到的這些事項，系爭契約都有相關條款：
付款時期約定在第3條「價款支付方式」（見本院卷第89頁）；標的物所有權移轉登記及交付時期約定在第7條「產權移轉」跟第10條「房地點交」（見本院卷第91、93頁），第1條第6款還有約定點交日為「民國111年2月15日」、第5條並約定應於中信房屋「體育園區簽約中心」交付價金（見本院卷第89頁）；稅捐跟代書費的負擔，則約定在第8條「稅費負擔」（見本院卷第91頁），原告主張兩造沒有就這些事項達成合意云云，顯非事實。
⑶原告之所以主張兩造沒有達成合意，應該是認為：①兩造
沒有就上列事項進行協商；②罹有生理及心理疾病的原告在簽約前表達意見時一再受到干擾。但這些事實，縱使屬實，跟合意的存否無關。一方面，無論是民法第153條規定的要約承諾，還是民法第161條所規定的意思實現，或是學理上承認的交錯要約，契約都是基於當事人的合意而成立，不是基於當事人曾經進行締約磋商的事實而成立；另一方面，在私法自治的領域裡，意志大於理性，成立要件及生效要件都具備的法律行為，之所以能按當事人的效果意思生效，不是因為這樣的法律效果是理性或合理的，更不是因為當事人在作成意思表示之前已經反覆斟酌、深思熟慮、還跟相對人進行全面徹底的協商，而是因為當事人已然作成以該等法律效果之發生為內容的意思表示。
⑷就本件而言，兩造都在系爭契約上簽名（見本院卷第87
、95、97頁），按誠信原則及交易習慣，足認兩造已按系爭契約的內容達成合意，買賣契約已經成立，兩造在簽約之前有沒有就原告前面提到的事項進行協商、原告在簽約前有無充分表達意見，均非所問。又原告主張自己一直說不賣、等女兒來臺云云，這對契約成立與否絲毫沒有影響，不管原告講過多少次不賣、等女兒來臺，最終都在系爭契約上簽章，跟被告達成買賣系爭房地的合意，系爭契約也就成立了，事後翻舊帳說講過不賣、女兒沒來云云，這叫悔約，學理上稱為債務不履行，不會影響系爭契約的成立生效。
⑸至於原告生病的事實，除非原告在簽章當時陷於民法第7
5條所規定無意識或精神錯亂的狀態，進而使其意思表示無效，否則不會影響系爭契約的成立，本件顯然沒有這種情形；原告主張其受到他人干擾而未能在簽約前表達意見云云，也不會影響系爭契約的成立，原告如果認為，因受他人干擾而無法理解或苟同系爭契約的內容，可以不要簽，不要簽名不要蓋章就都沒事了，簽章之後才在法庭上哭鬧耍賴，是沒有用的。
3.原告另主張系爭契約未有合理之審閱期間云云，惟被告不是企業，系爭房地的買賣不是指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，而非消費關係，不適用消費者保護法第11條之1關於審閱期間的規定，審閱期間的有無，對於系爭契約的成立生效不生影響。
4.據此，兩造已有合意，系爭契約已經成立，原告主張其不成立云云，為無理由，應予駁回。
（二）關於原告得否以受詐欺為由撤銷其意思表示：
1.因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文。又按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。
2.本件原告主張其簽訂系爭契約，係受詐欺而為出賣系爭房地的意思表示云云，本院請原告表明，被告或代書、仲介係就何等不真實事實表示其為真實，而使原告陷於錯誤，原告先以111年5月30日準備狀陳稱（本院卷第75至79頁）：
⑴原告在簽約當天是應自稱仲介鍾小姐之人之邀約，在中
壢火車站碰面，因該自稱仲介鍾小姐之人平時對隻身來台之原告照顧有加，致患有長期失眠、精神耗弱、焦慮等腦神經障礙以及雙相情緒障礙症（躁鬱症）之原告對其所言均十分信賴。豈知，當原告明確向該自稱仲介鍾小姐之人表達當天並無出售系爭房地之意時，該自稱仲介鍾小姐之人以及其丈夫竟將其裝有衣服、重要物品之隨身包包直接拿到車上，以此要脅原告須到渠等聲稱之公司討論此事。
⑵爾後，原告便被該公司之內部人員帶到一個小房間內，
被告及協同第三人便走進此小房間，並表示要與原告簽訂契約，然原告因其患有雙相情緒障礙症（躁鬱症），容易因病情影響而有衝動控制問題，遂比一般智識正常之人容易因突然有陌生人闖入而感到驚恐，當時原告即有向上開人等表示其不要簽字以及須待女兒來臺灣之想法。
⑶豈料，自稱仲介鍾小姐曾數度對原告表示接下來簽訂文
件內容僅係詢問房屋現況，例如有無漏水、鋼筋有無外露等事項，並向原告聲稱此與契約無關，待原告陷入僅是要簽房屋現況說明書之錯誤後，即轉由代書來說服原告聽從渠等指令。
⑷退步言之，縱認被告以及當時在場眾人後有說服原告在
當天與被告簽立系爭契約，理應在原告提出要與女兒打電話、需要老花眼鏡以及表明其腦筋轉不過來，甚至表達其不會接收簡訊得知有無匯款等情況，給予適當協助，尤其是應就攸關一般不動產交易之重要事項，例如：交屋期限、給付價金、買賣雙方權利義務等事項均詳以說明，即便是代書也應向原告表明身分後，取得原告同意後，再為後續簽約流程，非逕自連同自稱仲介鍾小姐之人持續不斷要求原告在指定之處簽名。
⑸次查，代書自始均以：「阿姨來這邊賣方簽名一下」、
「阿姨來這邊拜託幫我簽名一下」、「阿姨來賣500萬這邊簽名」，甚至自稱仲介鍾小姐也會在旁視情況幫腔：「沒關係，來你先幫我把這個名字簽一下好嗎？他要做紀錄．代書要做紀錄，因為很多要簽的，來你先幫我寫一下…你在這邊幫我寫一下你的名字」等語，再三催促原告在極短時間內簽下其姓名。
⑹然當原告屢次請求渠等不要這麼快，並詢問：「寫什麼
啊」、「這寫什麼啊？」代書僅對其表示：「寫你名字啊，寫你名字啊，寫你的啊蘇洪玉啊」以及「簽這裡啦，簽你的名字」，甚至還向原告告知：「來，阿姨來，我們今天臨時簽約」等語，均加深不明所以之原告誤以為當天簽字只是臨時與被告草擬契約，只要簽名後就可以離開之錯誤認知。
⑺再者，從原告對渠等表示「你講那麼快，我腦袋都沒有
轉過來」、「能不能不要念那麼快，腦袋還沒轉過來」等語，均可看出原告自始均在狀況外， 根本無從理解當時自稱代書、仲介以及被告等人所要表達意思以及渠等為何要一直要求其拿筆簽名之用意，甚至還多次詢問渠等究竟要簽什麼等客觀情事，殊難認為原告在當時確實係基於健全意思表示而簽立與被告間之買賣契約，故原告無疑是受到在場代書、仲介持續不斷以話術、肢體以及聲音干擾，進而加深其應聽從渠等指示簽名之錯誤認知云云。
原告後來又以111年10月21日準備㈡狀陳稱（本院卷第205至207頁）：
⑻原告於110年12月5日簽約時，多次表示「我腦袋還沒反
應過來」「我女兒還沒過來…」「代書，你像念經一樣，那麼快，我一點都沒聽到，腦子都還沒有轉過來」「不要那麼快」「我沒有，我準備不簽字， 我女兒叫我不要簽字，叫我不要賣」「我女兒讓我今天一個字都不要寫，我寫那麼多字」「那我印章帶壞了，不要了吧」，顯示原告確實無法理解當日簽約之意，更無出售系爭房地之意。然又見仲介、代書多次指示原告： 「阿姨這邊賣方簽名」「阿姨這合約一定要過」「沒關係，來來你先幫我把名字先簽」「（原告：寫什麼？）你的名字啊，寫你的名字，簽你的阿蘇洪玉啊」，顯見仲介、代書為求買賣成立收取佣金，於原告不了解契約真意之情形下，以話術催促、迫使原告簽名。
⑼再者，於原告詢問如不願出賣應如何處理時，代書僅表
示：「如果阿姨你回去想一想不想賣給她的話，那你就要還人家50再賠50喔，延遲一天要付千分之一的違約金喔，白話一點是這樣」、「你還她50，再賠她50，沒有
100啦」，卻未表示買方得請求賣方履行契約，原告實際上並無任何反悔之賠償之選擇可能，亦足證明原告有受詐欺而得撤銷意思表示之情形云云。
3.原告的陳述，如果要適用民法第92條第1項的規定，光從形式上來看就有幾個問題：
⑴首先，前開⑴、⑵部分完全沒提到什麼人對原告表示了什
麼不真實之事實，也就是根本沒有具體指出代書、仲介到底有什麼詐欺行為，原告反覆主張其因生理或心理上疾病而感到驚恐云云，但原告的身心狀況或主觀感受，是原告的身心狀況或主觀感受，不是他人的行為，從而不能構成他人的詐欺行為。
⑵其次，前開⑶部分，卷附不動產說明書現況調查表印有「
不動產說明書現況調查表」的標題（見本院卷第109頁），卷附買賣契約封面跟契約條款第1頁，也都印有「不動產買賣契約書」的標題（見本院卷第83、87頁），標題在頁面上方，字體斗大，白紙黑字，一清二楚；在系爭契約上，原告除了在頭、尾的「立契約書人」欄簽章之外（見本院卷第87、97頁），還在諸多契約條款旁簽名蓋章確認，系爭契約的每一頁都有（見本院卷第89、91、93、95頁），加起來原告總共在系爭契約書上簽章7次，不是簽在「乙方（賣方）」、「賣方」旁邊，就是簽在契約條款旁邊，原告聲稱不知道正在簽不動產買賣契約云云，一點說服力都沒有。
⑶再次，前開⑷至⑻部分，原告所謂代書、仲介催請原告簽
名的話語，其句法為祈使句，用以表達言說者即代書、仲介的期望、請求、指示、命令等，並不是在對原告表示不真實之事實（畢竟代書、仲介應該沒有，嘴上請原告簽名、心裡其實希望原告不要簽名的意思）。至於原告稱在場之人沒有給與原告適當的協助云云，縱使屬實，同樣也不是在對原告表示不真實之事實，沒有構成民法第92條第1項所稱詐欺的餘地。
⑷另外，前開⑹部分，原告主張其將「臨時簽約」理解為草
擬契約云云，但原告怎麼理解那是原告的事，代書、仲介並沒有告知不真實之事實；前開⑺部分，原告主張其在簽約當場表示「你講那麼快，我腦袋都沒有轉過來」、「能不能不要念那麼快，腦袋還沒轉過來」云云，然而，詐欺之所以是詐欺，正因為被詐欺的人當下不知道自己正在被詐欺、也不曉得自己正陷於錯誤、更不清楚自己正因為陷於錯誤而為意思表示，本件原告既然當場說出這些話來，就表示原告知道自己跟不上說明，而原告知道自己跟不上說明，仍在系爭契約簽名，作成出賣系爭房地的意思表示，這跟前述受詐欺為意思表示的情形顯不相符；前開⑼部分，依系爭契約第11條第1項約定，原告反悔不賣，就是會有違約金，如果代書當時的說明確實就像原告主張的那樣，則其說明合乎系爭契約前開條款，顯非詐欺，又原告反悔不賣則被告得請求履行，這應該不需要代書說明，因為簽約就必須負責，這是基本常識，就算原告缺乏這樣的常識，代書、仲介也沒有教育原告的義務，其縱未告知，也不構成詐欺。
⑸最後，原告所說的「詐欺」，指的都是代書、仲介的言
行，他們不是系爭契約的當事人，就民法第92條第1項規定的適用而言，原告必須舉證證明被告明知或可得而知原告受詐欺而為意思表示的事實，始得依該項但書撤銷意思表示，但原告對此並無舉證，其撤銷意思表示之主張自無理由。
4.據此，原告簽訂系爭契約，並非受詐欺而為意思表示，其主張依民法第92條第1項規定撤銷意思表示云云，為無理由，應予駁回。
（三）原告聲請向中信房屋中壢體育園區加盟店調取簽約當天監視器全部畫面原始檔案，一開始聲明其待證事實為原告已拒絕簽約云云（見本院卷第77頁），後來又稱待證事實為「110年12月5日兩造簽約之全部過程為何」，並稱本院調取的錄影檔案開頭已見兩造、仲介、代書坐於現場，且代書正在說明契約內容，顯見該檔案前應該已有洽談內容，則為何檔案內沒有前面洽談之內容？是否乃仲介、代書認對其不利而故意刪減云云（見本院卷第207頁），然原告首先主張系爭契約不成立，其次主張其受詐欺而得依民法第92條第1項規定撤銷意思表示，惟如前所述，原告所主張的事實，形式上就不符合「系爭契約不成立」的法律命題或民法第92條第1項規定的構成要件，再行調查證據，並無實益，此部分證據調查之聲請應予駁回。
四、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房地於110年12月5日所為買賣之法律關係不存在，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1項、第78條定有明文。本件訴訟費用5萬500元應由原告負擔，爰判決如主文第2項。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
民事第二庭 法 官 孫健智正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
書記官 鄧竹君