臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第727號原 告 王為義訴訟代理人 林凱律師
陳耀偉律師被 告 尤勁凱兼 上一人訴訟代理人 尤正興
尤正春呂正益上三人共同訴訟代理人 巫宗翰律師被 告 尤福成
呂紹元
呂志忠呂秀峰兼 上四人共 同訴訟代理人 呂秀蓮被 告 呂彥霆（原名呂佳鴻）
呂欣如
呂寶玉尤筱綺上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年4月20日辯論終結，判決如下
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三七五減租條例第26條定有明文。故三七五減租條例之耕地租賃契約，其承租人與出租人間因耕地租佃所發生爭議，應先經該管鄉(鎮、市、區)公所調解及縣(市)政府調處，於調處不成立後，始得由縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。經查，兩造間關於桃園市○○區○○段00地號土地（重測前為桃園市○○區○○段○○街○段000地號，下稱系爭土地）之三七五耕地租約租佃爭議事件業經桃園市大溪區公所耕地租佃委員會、桃園市政府耕地租佃委員會均調處不成立後移送本院審理，有桃園市大溪區公所耕地租佃委員會爭議調解申請書、桃園市○○○○○○○○○○鎮○○○0000號調處不成立案全宗資料附卷可稽（見本院卷一第15-219頁)，是本件起訴程序核無違誤，先予敘明。
二、次按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，擴張或縮減應受判決事項之聲明，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第5款及第256條分別定有明文。又請求拆除公同共有物之訴，為固有之必要共同訴訟，應以全體公同共有人為共同被告，於當事人適格始無欠缺。再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項、第2項亦有明文。經查，本件原告起訴時原聲明如民國111年1月11日民事起訴狀所載（本院卷一第3頁），嗣追加建物全體公同共有人為被告，復以112年3月25日民事準備五狀及於112年4月20日言詞辯論期日當庭變更聲明為：㈠確認原告與被告尤正春、尤正興、呂正益間就系爭土地所訂「桃園市○○區○鎮○○○0000號耕地三七五租約」（下稱系爭租約）所成立之耕地租賃關係不存在。㈡被告尤正春、呂正益、尤福成、尤勁凱、呂彥霆（原名呂佳鴻）、呂欣如、呂紹元、呂志忠、呂寶玉、呂秀蓮、呂秀峰、尤筱綺（下合稱尤正春等12人）應將坐落系爭土地上如桃園市大溪地政事務所收件日期111年8月25日字號溪測法字第037800號複丈成果圖即附圖編號A（面積152.63平方公尺）、編號D1（面積1
4.4平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈢被告尤正春等12人應將坐落系爭土地上如附圖編號D（面積34.81平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還原告。㈣願供擔保，請准就聲明第2、3項宣告假執行（本院卷二第211、285頁）。經核原告前揭追加請求，係本於兩造間系爭租約存否之爭執，並追加建物之全體公同共有人為被告，其請求權基礎事實同一，依上揭法律規定，應予准許。至更正拆除範圍及面積，則係基於地政機關之測量結果而確定其請求返還之範圍，屬更正事實上之陳述，亦應准許。另原告於上開言詞辯論期日當庭撤回對尤福全、尤品方、呂佳倫、尤志偉、鄭宇欣、郭昱亘及呂玉葉之起訴，其中鄭宇欣尚未為言詞辯論，其餘部分則經本人及訴訟代理人等當庭表示同意撤回（見本院卷二第287頁），此部分經核亦與前開規定相符，應予准許並生撤回之效力。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（參最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1240號判決意旨）。
查原告主張系爭租約有無效之情，既為被告所否認，致兩造間就系爭租約之出租人、承租人地位處於不安之狀態，而此種不安狀態非不得以本件確認判決予以除去。是原告提起本件確認訴訟，即有受確認判決之法律上利益，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：訴外人徐鳳廉原為系爭土地之所有權人，並與訴外人尤陳乃訂有耕地三七五租約，原告於91年8月9日向徐鳳廉購買系爭土地，後於同年月20日與尤陳乃簽訂耕地三七五租約，約定租期為6年，且其後每6年租期屆滿時，均為承租人單方面向大溪鎮公所申辦續約。系爭土地於原告購買前，即因其上有未核准興建之房舍及水泥地，經尤陳乃拆除後方符合法規而得辦理移轉登記，惟原告取得系爭土地所有權後，尤陳乃竟未經原告同意，擅自增建房屋及擴大水泥地面積，並將系爭土地上之農舍改為住家使用，顯非為便利耕作或以耕作為目的而建築，已有不自任耕作之情形，爰先位依耕地三七五減租條例第16規定，主張系爭租約無效。又系爭土地自103年起至109年止均無人耕作，任其荒蕪，原告亦得依同條例第17條規定終止租約，並以111年1月11日民事起訴狀送達作為終止之意思表示。系爭租約所成立之耕地租賃關係既已不存在，如附圖編號A、編號D及編號D1所示建物（下合稱系爭建物）占用系爭土地，即屬無權占用，而侵害原告之所有權，併依民法第767條之規定，請求被告尤正春等12人拆除系爭建物並返還所占用之土地。並聲明：如上開112年4月20日變更後聲明所示。
二、被告答辯略以：系爭建物係訴外人呂清波所興建，現為被告尤正春及其家人為便利耕作而居住，其餘部分建物為存放農具所用，水泥地則作為曬穀場使用，並無不自任耕作之情形。況原告於辦理系爭土地所有權移轉登記前，曾與尤陳乃協商先行拆除部分建物，待完成移轉登記後即可將建物恢復原狀，且原告歷次偕同辦理相關續約事宜時，均未就系爭建物之存在提出異議，顯見原告就系爭建物係便利耕作或以耕作為目的使用，均為知悉及同意。又系爭土地依季節時令耕作，現為種植筊白筍，並無未耕作之情形。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。次按耕地三七五減租條例於72年12月23日修正公佈後，第16條所謂承租人「不自任耕作」，應係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言，同條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則指承租人消極不予耕作，任令荒蕪者而言（參臺灣高等法院暨所屬法院88年12月座談會法律問題討論意見）。是上開條例所指之「不自任耕作」，應僅指「擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為」而言（參最高法院87年台上字第1378號、88年台上字第1434號、89年台上字第1265號判決意旨）。
四、本院之判斷：㈠原告為系爭土地之所有權人，其於91年8月20日與尤陳乃簽訂
耕地三七五租約，嗣尤陳乃於107年5月20日死亡，由現耕繼承人即被告尤正春、尤正興及呂正益繼承其承租權。又系爭建物係呂清波所興建，為未經保存登記建物，其中如附圖編號A所示建物之現房屋納稅義務人為被告尤正春等12人等情，業據提出系爭土地登記第一類謄本、91年租約等附卷可稽（見本院卷一第223-227頁），並經本院依職權調閱系爭土地之登記謄本及如附圖編號A所示建物之歷年房屋稅籍資料確認無誤，有桃園大溪地政事務所111年5月3日、桃園市政府地方稅務局大溪分局111年8月23日回函及所附資料存卷足參（見本院卷一第283-287、385-423頁），且為被告所不爭執，足信屬實。
㈡原告主張被告有不自任耕作及不為耕作之情形，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
⒈本件前調解機關桃園市大溪區公所於110年3月12日曾至現場
就系爭土地及其上建物會勘，會勘結果為系爭土地部分已翻耕（植筊白筍苗），部分為建物、水泥鋪面及鐵皮構造物等情，有大溪區公所耕地現場會勘紀錄及照片數張附卷可參（見本院卷一第200-201、239-242頁）。嗣於本案審理中，本院於111年5月23日會同兩造及地政人員至系爭土地現場履勘，勘驗結果略以：系爭土地上有如附圖編號A所示建物，係為磚造瓦房，內有神明廳、房間、廚房，現為被告尤正春及其配偶居住；如附圖編號D、D1所示建物為鐵皮磚造農具間，中間有磚牆分隔；房屋及農具間前方為水泥空地，其餘部分土地目前尚有種植筊白筍，部分土地種植青蔥等情，亦有勘驗筆錄及現場相片在卷可稽（見本院卷一第311-323頁）。是參之上開區公所會勘及本院勘驗之結果，系爭土地均確有持續種植農作物而作為耕地使用，堪認被告自任耕作且在繼續狀態中。又依上開勘驗結果，尚無相關事證可認被告有何將系爭土地轉作他用、轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為，原告亦無提出其他具體事證證明被告有耕地三七五減租條例第16條規定不自任耕作之情事，被告亦無放棄耕作權或繼續不從事耕作，而任系爭土地荒蕪之狀況，即難謂被告有不自任耕作及任其荒蕪之情事。
⒉原告固主張系爭建物有違反耕地三七五減租條例第16條之規
定，惟查，如附圖編號A所示建物之初始納稅義務人為呂清波，係於61年7月起課房屋稅，有前述桃園市政府地方稅務局大溪分局回函可參（見本院卷一第385頁），其餘建物及水泥鋪地則於91年間由呂清波申請為晒場、農機具室及稻米倉庫等使用，亦有桃園縣大溪鎮公所函文為憑（見本院卷一第233-235頁），復參以被告稱：91年間為使原告取得系爭土地農用證明，曾拆除如附圖編號D所示建物，經大溪區公所會勘後，原告同意再回復原狀等情（見本院卷二第11頁言詞辯論筆錄），可認原告於91年間購買系爭土地時，既已知悉系爭土地上有系爭建物及水泥鋪地存在；況依上開勘驗結果，如附圖編號A所示建物應係為便利耕作所建之農舍，如附圖編號D、D1所示建物則為工具間，參以原告在明知系爭建物及水泥鋪地存在之情況下，卻未曾通知呂清波或其繼承人限期拆除系爭建物，實難再以此等有違耕作目的之使用作為認定租佃契約無效之依憑。且本件租佃爭議前經桃園市政府耕地租佃委員會進行調處，其調處決議亦認如附圖編號A所示建物係自約50年間既已存在，另就整體農耕之目的為斟酌，系爭土地上之水泥鋪面及如附圖編號D、D1所示建物為從事農耕所需，有其必要性，未影響耕作之目的，尚不足以認定與不自任耕作情節相符，無違反耕地三七五減租條例第16條規定等情，有上開調處程序筆錄在卷足考（見本院卷一字卷第27頁），亦同於本院上開認定結果。
⒊至原告主張被告持續不為耕作且有違耕作之目的，並提出空
照圖及如附圖編號D1建物停有機車、水泥地停有汽車之照片為據（見本院卷一第197-198、243-252頁），然細繹上開空照圖之日期，僅於103年、104年、106年、107年及108年每年拍攝一張，且拍攝之季節時點均有不同，惟農作物種植時間依季節有所不同，且受天候影響生長情形，僅依上開單一時點之空照圖，尚難據以認定是否有持續一年不為耕作或均無耕作之情形。又依上開照片所示，被告雖於系爭土地上有停放農用機具外之動力交通車輛，惟機車係一般生活及工作時所需之代步交通工具，且系爭土地屬農業區，周邊均為佔幅廣大之農田，交通便捷性不佳，本需車輛協助搬運簡易農機具、肥料等農業用品而便利農耕，是被告縱有將汽機車停放於前揭地點，亦不得遽認有未自任耕作之情，併此敘明。
五、綜上所述，原告上開舉證均無法證明被告有不自任耕作之情形或不為耕作之狀態繼續中，是其先位主張依耕地三七五減租條例第16條，備位主張依同條例第17條，請求確認系爭租約所成立之耕地租賃關係不存在，及被告應拆除系爭建物並返還土地等節，均為無理由，應予駁回。另其假執行之聲請，因訴之駁回致失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘陳述及證據，經核與判決結果不生影響，爰不另逐一論述。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
書記官 蕭尹吟