臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第856號原 告 劉恩伸受告知人即抵 押權人 黎恩如被 告 張玉英上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有如附表所示之系爭房地應予變賣，所得價金由兩造依附表所示應有部分比例分配。
被告應自民國110年11月3日起，至兩造就系爭房地共有關係結束之日止，按月給付原告新臺幣1,590元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造按如附表訴訟費用負擔之比例欄所示負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告張玉英經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准予一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落於桃園市○○區○○○段000000地號土地及其上門牌號碼為桃園市○○區○○街000號建物（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地）為兩造所共有，伊應有部分為1/
3、被告為2/3，而系爭房地並無使用目的不能分割或契約定有不分割之情形，且系爭房地如以原物分配於各共有人，顯有法律上及事實上困難，而無法發揮經濟效用，爰依民法第
823 條第1 項、第824 條第2 項規定，請求准予將系爭房地變價分割；又因系爭房地遭被告獨自占有使用，被告應給付伊自110年11月3日取得系爭房地所有權之日起至兩造就系爭房地之共有關係消滅之日止期間占有系爭房地之利益。為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款前段、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：
㈠系爭房地予以變價分割。
㈡被告應給付伊自110年11月3日取得系爭房地所有權之日起，
至兩造就系爭房地之共有關係消滅日止，按月支付伊每月新臺幣（下同）4,833元。
二、被告張玉英未到庭陳述及聲明，亦未提出書狀或意見供本院參酌。
三、得心證之理由：㈠原告就系爭房地請求法院裁判分割，為有理由：⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。
⒉經查，原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分別為原告1/3
、被告2/3，且係屬都市計畫內住宅區，並無法令規定不能分割之情形等情，有系爭房地之房屋稅籍證明書、建物及土地登記第一類謄本、所有權狀、桃園市楊梅地政事務所函、桃園市建管處回函（壢司調卷第9-16頁、第22頁；本院卷69-72頁）為憑，堪信屬實，亦無使用目的上不能分割之情事。而被告未提出系爭房地有何不能分割之協議，且未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何答辯。準此，應認原告依民法第823 條第1 項規定，就系爭房地請求法院裁判分割，為有理由，應予准許。
㈡系爭房地應以變價分割之方式為適當：
⒈按「共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消
滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。」，民法第824 條第2 項、第3 項分別定有明文。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有事實上或法律上困難之情形，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平（最高法院102 年度台上字第1336號判決意旨可資參照）。又於裁判上決定共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，然仍須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，並符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。⒉本件不宜採取將系爭房地原物分割之方案：
⑴按法院為裁判分割時，除各共有人均受原物之分配顯有困難
，得將原物分配於部分共有人外，應以以原物分配於各共有人；而以原物為分配時，應以消滅其共有關係為原則，法院原不得創設新的共有關係，僅遇有因共有人之利益或其他必要情形，始得就共有物之一部分仍維持共有；此觀民法第824條第2項第1款及第4項規定即明。故法院於判命部分共有人就共有物之一部分仍維持共有時，應說明其裁量之具體理由（最高法院102年度台上字第101號民事判決意旨參照）。
⑵經查，本院審酌系爭房地之建築及利用狀況，倘依兩造之共
有比例為原物分割，每人所分得房屋空間之面積及使用目的，恐因面積太小或各空間特定居家功能各自被分割，而無法正常使用，客觀效能大幅降低；又原物分割後，各共有人分得部分均無各自獨立之門戶出入，亦造成日後使用上之困難，有礙於系爭房地之經濟利用價值，於兩造均非有利，顯非適當之分割方法。故系爭房地縱兩造同意依其之應有部分比例進行分割，然因其中系爭房屋為一棟房屋，如依此分割顯將造成分割後之建物使用產生困難，並使兩造無法善加利用系爭房地，發揮其經濟效能，亦可能使法律關係趨於複雜，亦非妥適。
⑶又查，系爭房地雖似可採取原物分割予被告，由被告以金錢
補償其他共有人之分割方案，然被告於調解期日及本院言詞辯論期日從未到場，亦未提出任何書狀，本院無從評估其是否有金錢補償之意願與資力，況就給付合理補償金之部分，兩造亦均無法提出何公平計算之方法及計算結果之金額，為免法院裁判分割共有物後，對共有人造成非自願之財產上負擔，故兼採分割及金錢補償之分割方式，恐徒增兩造紛爭，難認此種方割方式為可採。
⑷綜上，本件不宜採取將系爭房地原物分割方式。
⒊系爭房地以變價分割之方式進行分割，較為適當。⑴系爭房地以上開原物分配或原物分割加金錢補償等之分割方
式，均有其困難或不適當之處，業如前述。而系爭房地若採變價分割方式，將系爭房地予以變賣，以所得價金分配予全體共有人，藉由市場行情決定系爭土地之價值，既可發揮系爭土地最高經濟利用價值，亦可保持系爭土地之完整利用及經濟效用，各共有人亦得藉此充分實現因共有系爭土地所得享有之金錢利益，對兩造均屬有利。此外，將來執行法院依變價分割判決拍賣系爭房地時，如兩造對系爭房地另有使用規劃或留有特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之」，於強制執行拍賣程序中應買或承買之，或俟第三人得標買受後，再依上開規定行使優先承買權，買受系爭房地，雙方經由拍賣程式取得系爭土地之機會係為均等，對兩造而言，實屬公平。準此，本院經斟酌系爭房地之型態及使用情形、法令規定限制以及兩造之利益等一切情狀後，認將兩造共有之系爭房地予以變價分割，應屬最妥適之分割方法。
⑵綜上，系爭房地應以變價分割之方式進行分割，較為適當。
㈢受告知訴訟人之抵押權轉化為權利質權：
⒈按民法第824 條之1 第1 項、第2 項規定：「共有人自共有
物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。」又關於抵押權移存於抵押人所分得部分，祇要符合民法第824 條之1第2 項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第10號研討結論參照）。
⒉又按民法第881 條第1 、2 項規定：「抵押權除法律另有規
定外，因抵押物滅失而消滅。但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限；抵押權人對於前項抵押人所得行使之賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權同。」查本件受告知人於系爭房地上，設定有抵押權，有上開土地登記謄本在卷可稽，是其就系爭房地為有利害關係，經本院為告知訴訟後，受告知訴訟人並未聲請參加訴訟，核屬權利人經共有人告知訴訟而未參加之情形，揆諸上揭規定，受告知訴訟人之抵押權僅能存於分割後抵押人即原告所取得之價金上，並準用民法第881 條第1 項、第2 項之規定轉化為權利質權，換言之，就抵押人對系爭房地變賣所得分配價金具有權利質權，併此說明。
㈣原告依不當得利之規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，是否有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋及土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，房屋及土地所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。
按民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院55年台上字第1949號判例要旨參照）。原告於110年11月3日取得系爭房地應有部分1/3時，被告已屬無權占有使用原告所持1/3之系爭房地應有部分，且迄今仍繼續占用系爭房地全部，致原告受有無法使用系爭房地之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房地可能獲得相當於租金之利益，是原告依前揭規定，請求被告自原告取得系爭房地1/3應有部分即110年11月3日時起，至返還系爭房地之日止，給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又租金之數額，除以申報總價為基礎外，尚須斟酌房地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另依土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報總價即指該土地之申報地價而言。
⒊查系爭房地坐落基地之110年申報地價為每平方公尺6,250元
，土地面積合計為118平方公尺，又系爭房屋之110年課稅現值為407,600元等事實，有系爭房地第1類登記謄本、桃園市政府地方稅務局楊梅分局函在卷可稽（見壢司調卷第11頁、本院卷第31-37頁），依土地法第164條：「直轄市或縣（市）地政機關應將改良物估計價值數額，送經標準地價評議委員會評定後，報請該管直轄市或縣（市）政府公布為改良物法定價值，並由直轄市或縣（市）地政機關分別以書面通知所有權人」，及房屋稅條例第10條第1項、第11條：「主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。」、「房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄、縣（市）政府公告之：一、按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。前項房屋標準價格，每三年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格。」等規定，房屋之估定價額既係由不動產評價委員會核定所得，自得作為系爭房屋法定價值標準之估算基準。則系爭房地申報地價及建物課稅現值總價乘上原告應有部分比例為381,700元【計算式：（6,250元×118＋407,600）×1/3＝381,700，小數點以下四捨五入】。又系爭房地位於桃園市楊梅區新農街馬路邊，一樓可作為店面使用，附近交通順暢，系爭房地目前皆為被告使用，周遭環境以老舊透天厝或華廈及公寓為主，經濟繁榮狀況普通等情，有系爭房地現場照片及GOOGLE地圖為憑（見本院卷第43-66頁）。爰審酌系爭房屋之屋齡（建築完成日期為77年8月3日）、坐落位置、繁榮程度、交通便利性、生活機能等，認系爭房屋之租金以上開總價額年息5%為適當，故被告應按月給付原告相當於租金之不當得利數額為1,590元（計算式：381,700×5%÷12＝1,590）。則原告請求被告自110年11月3日起，至兩造就系爭房地共有關係結束之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,590元，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2項規定，訴請本院就系爭房地予以裁判分割，於法有據，應予准許。進而，本院於斟酌系爭土地之使用情形、性質、法令限制、經濟效用及各共有人之利害關係等相關因素後，爰就系爭房地之分割方法諭知如主文第1項所示；另原告依民法第179條之規定，請求被告自110年11月3日起至兩造就系爭房地共有關係結束之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,591元，為有理由，應予准許，然逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告所提其餘攻擊、防禦方法及證據，經本院審酌後，認與本判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 26 日
民事第四庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 27 日
書記官 李韋樺附表：土地地號及建物建號 共有人 各共有人應有 部分之比例 （即變賣所得價金分配比例 ） 訴訟費用負擔比例 桃園市○○區○○○段000000地號土地 原告劉恩伸 1/3 1/3 被告張玉英 2/3 2/3 桃園市○○區○○○段0000○號 原告劉恩伸 1/3 1/3 被告張玉英 2/3 2/3