臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第872號原 告 鄭新耀訴訟代理人 葉恕宏律師複代理人 梁均廷律師被 告 鄭鐘鎮上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國111年9月22日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落於桃園市○○區○○段000○號房屋（門牌號碼桃園市○○區○○里○○路0段000○0號10樓）騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告27萬8,344元及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率100分之5計算之利息。
三、被告應自民國111年9月1日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,748元。
四、被告應給付原告新臺幣1萬2,451元，及自民國111年8月22日起至清償日止，按週年利率100分之5計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、本判決第一、二項得假執行，但被告如以新臺幣35萬1,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第四項得假執行，但被告如以新臺幣1萬2,541元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限、」、「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加」，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第256條定有明文。經查，原告起訴聲明原係請求：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○段000○號房屋（坐落基地為同段168地號，房屋門牌號碼桃園市○○區○○里○○路0段000○0號10樓，下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣(下同)38萬4,631元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢被告應自民國111年1月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告1萬元。㈣訴訟費用由被告負擔。㈤第一、二項原告願供擔保，請准宣告假執行。後原告於111年9月5日具狀並於本院審理期日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自111年9月1日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5,748元。㈢被告應給付原告1萬2,451元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告應給付原告28萬7,344元及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈤第一、三、四項，原告願供擔保，請准宣告假執行(參本院卷235頁、第281頁），並陳明如本院認定租約終止之日與原告主張不同，則請求於租約終止日前占用系爭房屋之到期未繳租金，另請求於租約終止日後仍繼續占用系爭之相於租金之不當得利。經核原告上開變更部分，係減縮請求之聲明，及調整法律上之陳述，並非訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為系爭房屋之所有權人，自101年1月1日起，將系爭房屋
包括出租及收取租金等所有事宜全權委託其父親即訴外人鄭通處理，兩人並就此簽立委託書。另被告為鄭通之好友，自102年9月1日開始，即透過鄭通向原告承租系爭房屋，最初約定租期自102年9月1日起至103年8月31日止，然被告於租期屆滿後，仍繼續向原告承租系爭房屋，而再約定租期自103年9月1日至104年8月31日止，嗣於該租期屆滿後，被告猶繼續向原告承租系爭房屋，約定租期自104年9月1日至105年8月31日止。詎被告於上開租期屆滿後，遲不搬離系爭房屋，且於前開租賃期間，未依約繳納租金及水電費，計算至106年12月31日止，共計積欠原告租金及水電費10萬1,473元。
原告即經由鄭通與被告於107年2月20日就此協調，雙方簽訂切結書乙紙，約定「原告不再向被告請求自102年9月1日起至106年12月31日止積欠原告之租金及水電費10萬1,473元，但被告應於107年4月15日前遷讓返還系爭房屋予原告，倘被告未予履行，被告即放棄其對於放置於系爭房屋内所有物品之權利，並由原告處置該等物品」（下稱系爭協議)。然被告於搬遷日期屆至後，仍不依約搬離系爭房屋，原告遂透過鄭通持續不斷以通訊軟體微信請求被告盡快自系爭房屋搬離，後原告同意被告延長租約自107年4月1日起至110年12月31日止，每月租金則為1萬2,000元，後並降為10,000元，被告雖曾於107年12月26日給付2萬1,580元予原告，但未給付其他租金，亦未按期繳納水電費，致各該期水電費均由原告所代墊。嗣原告已透過鄭通先於110年9月13日以通訊軟體微信催告被告應在110年12月31日前將積欠之租金、水電費結清，然被告仍未給付，故原告再透過鄭通於110年11月16日、19日以微信陸續向被告表示於110年12月31日終止兩造間租賃關係，且被告應於110年12月31日搬離系爭房屋，並要求被告應償還積欠之房租、水電費、管理費，但被告至今仍將其物品堆置於系爭房屋，持續占用系爭房屋拒不返還，且仍未給付其積欠之租金及水電費、管理費。再自107年4月1日累積至111年8月31日止，依系爭房屋坐落土地申報地價加計房屋課稅現值後以10％所計算之租金及相當於租金之不當得利共計21萬7,075元（詳如附表二所示），及自107年2月迄110年11月由原告代墊之水電費共計1萬2,451元（詳如附表一)、自107年4月至111年8月之53個月管理費9萬1,849元(每月管理費為1,733元），關於租金與管理費合計為30萬8,924元，扣除被告已繳納之2萬5,180元，尚餘28萬7,344元未為給付。故原告自得依兩造間之租賃契約及民法第454條第1項、第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將該房屋返還原告。及依民法第439條之規定，請求被告給付已到期未繳之租金，及依民法179條之規定，請求被告給付原告代墊之水電費、管理費。㈡再系爭契約既已於110年12月31日屆期終止，但被告卻仍繼續
占有系爭房屋，而受有利益，故原告自得依民法第179條之規定，請求被告給付自111年1月1日起至111年8月31日止相當於租金之不當得利暨自111年9月1日起至其還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,748元。㈣並聲明：如前開變更後聲明所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、經查，原告主張系爭房屋為其所有，其並委由父親即訴外人鄭通將房屋出租予被告，後經多次延長租約，最後再約定自107年4月1日起繼續出租給被告，被告經此延長租期後，卻僅繳納過給付2萬1,580元之租金，但其他剩餘租金、管理費及水電費均未繳納，並由原告為之代墊水電費及管理費等情，業經原告提出系爭房屋及其基地之建物所有權狀、登記謄本、房屋稅繳款書、委託書、房屋租賃契約書、切結書、房屋水電差額明細、被告與鄭通間之line對話內容、被告匯款紀錄、水費繳費憑證、電費繳費憑證、坐落基地歷年土地公告地價書等資料附本院卷為證，應可信為真實。再查，相關租賃契約書上雖係記載原告之父鄭通為出租人，但自被告與鄭通間之微信對話觀之，可認被告確知悉出租房屋之人為原告，並交由鄭通處理，故應認原告始為出租人無誤，合先敘明。
四、再查，參以兩造自102年9月1日起至105年8月31日之租賃契約書(參本院卷第35頁至第52頁），均約定租金係含社區管理費，被告並有繳交9,500元為押租保證金，另自原證十一之租約觀之(參本院卷第147頁至第152頁），其上原載租期自107年7月10日起至108年3月31日止，租金為7,000元，但後經手寫更改租約第2條租期為108年4月1日至108年6月30日止，租金則改為10,000元，但該部分未經兩造於更改處用印，故難認有經兩造合意成立，但參以上開對話內容，可知被告確仍有承租系爭房屋之意，原告亦同意之，故應認自108年4月1日起，兩造之租賃契約變更為不定期間租賃契約。又兩造於107年7月9日所簽立之租約原約定租金為每月7,000元，且依約此金額係含管理費1,733元。然因自108年4月1日之後之租約並未成立書面，故原告主張自107年4月1日起至111年8月31日止之租金或不當得利數額，均以系爭房屋所在之基地申報地價加計房屋課稅現值後以年租金率10％加以計算(詳如附表二所示)，則每月租金或相當於租金之不當得利，約為4,172元至4,015元間，堪屬有據，然此等金額應再加計每月1,733元之管理費，始為被告依約應按月繳付之租金或不當得利。意即該期間之每月應繳數額應係自5,905元至5,748元，已低於書面約定之租金數額，本院認確可以此計算被告欠繳之租金數額或相當於租金之不當得利。
五、按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第455 條前段及第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。
再按「承租人應依約定日期，支付租金」，民法第439 條前段亦定有明文。另押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。是查：
⒈原告已自承被告曾於107年間繳過2萬1,580元之租金、被告於
訂約之初並已繳納押租金保證金9,000元，兩者合計為3萬580元，原告均同意自被告欠繳之租金中加以扣除。然該等金額尚不足繳納107年4月1日起至107年12月31日止應繳納之原始租金（參附表二所示，且須另加計每月管理費1,733元），合先敘明。又參以上開原告父親鄭通與被告間之微信對話內容，可知自108年7月21日起至110年11月間，鄭通即不斷傳訊息通知被告限期繳納遲繳之租金，確有催告被告之意思，而依附表二所計算被告欠繳租金之情形，亦足認於鄭通代原告催告之初，被告即已欠繳租金逾二個月以上，則鄭通於催告後，於110年11月間多次通知被告該不定期限租約應至110年12月31日終止，即屬合法，是應認兩造就系爭房屋之租約即至110年12月31日生終止效果。再兩造間之租約既於110年12月31日即已終止，則原告依據兩造間之租賃契約及民法第454條第1項、第767條第1項前段之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將該房屋返還原告，即屬有據。
⒉再被告既向原告承租系爭房屋，於租賃關係合法存續期間，
被告本應依約繳納租金，是原告自得依民法第439條之規定，請求被告給付已到期未繳之租金。另本件兩造之租賃關係既因租期屆滿而消滅，已如上述，則被告繼續占有系爭房屋，取得使用系爭房屋之利益，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致使原告無法使用收益系爭房屋，依上開說明，原告自得依民法第179 條不當利之法律關係，向被告請求返還所受之利益。是以，如未加計管理費，被告自107年4月1日至111年8月31日止應繳納之租金及不當得利數額為21萬7,075元（詳如附表二所示），扣除上開已繳之租金及押租金3萬580元，被告尚積欠18萬6,495元。又自107年4月至111年8月之53個月管理費，被告亦未繳納，而管理費每月為1,733元，此亦有原告所提出之證明為據，是合計被告欠繳之管理費為9萬1,849元。準此，被告欠繳之租金、相當於租金之不當得利及管理費總額即為27萬8,344元。再被告自111年9月1日起迄今，仍未歸還系爭房屋，則原告自得另請求自111年9月1日起至被告返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利5,748元【4,015元(計算式詳附表
二：48萬1,767÷12×10％）+1,733元)。
六、再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，為民法第179條所明定。是查，被告承租系爭房屋，即應自行負擔水、電費用，然就107年2月迄110年11月如附表一所示之水、電費共計1萬2,451元，卻由原告所代為繳納，並有該部分水電費繳納收據在卷可稽，是被告因此無端受有免繳納之利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還之。
五、綜上所述，原告基於所有權、租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告「自系爭房屋遷出」、「給付已到期之租金及不當得利（包括管理費）27萬8,344元及自111年9月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」、「給付已墊付之水、電費1萬2,451元及自起訴狀繕本送達翌日(即111年8月22日，參本院卷第213頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息」，暨「自111年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,748元」，均屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。又就「返還系爭房屋及其附帶請求27萬8,344元部分」與「請求給付水電費1萬2,451元」部分，均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應各依職權宣告假執行。此部分原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動，毋庸另為准駁之諭知。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依聲請及依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。另原告其餘之訴經駁回之部分，其假執行之聲請均已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 10 月 17 日
書記官 劉寶霞該部分參考資料詳參本院卷第105頁至第143頁。
該土地公告地價參本院卷第267頁地價資料查詢資料