臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第954號原 告 周振麒訴訟代理人 陳頂新律師複 代理人 黃柏憲律師被 告 邱阿錦訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師上列當事人間請求減少價金等事件，於民國112年1月9日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告曾於民國109年3月8日向被告購買系爭土地，並由訴外人
即被告之媳婦姜齡雅代理被告與原告簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由於原告以新臺幣（下同）5,500萬元之價格向被告購買桃園市○○區○○段○○○段000000○0000地號2筆土地（以下分別以地號稱之，並合稱系爭土地）。
㈡而因內政部土地徵收審議小組就「桃園航空城機場園區特定
區區段徵收案」（下稱航空城徵收案）所審議得以徵收補償費申請發給抵價地之比例為「曾經農地重劃者為46％，未經農地重劃者為41％」，且此處所稱「經農地重劃之土地」乃是指土地徵收條例第40條第1項後段所規定「原有土地曾參加農地重劃並分擔農路、水路用地」之土地，故原告所欲購買者之土地乃為土地徵收條例第40條第1項後段所規定曾參加農地重劃並分擔農路、水路用地、配地率為46％之土地（下稱「配地率為46％之經農地重劃土地」），被告及姜齡雅於簽約過程中亦均稱被告系爭土地乃為「配地率為46％之經農地重劃土地」，故原告始願意以5,500萬元之價格向被告購買。
㈢豈料，原告於110年2月17日接獲桃園市政府函文，始知系爭
土地事實上未經農地重劃，可見系爭土地存有重大價值上之瑕疵，是原告自得依民法第354條第1項本文及第359條之規定，請求被告減少系爭土地之價金，並參照土地徵收補償費轉換為抵價地之比例計算應減少之價金為275萬元【計算式：系爭土地價金5,500萬元×（46％-41％）＝275萬元】等語。
為此，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與姜齡雅於簽約時均未曾聽聞原告所稱系爭土地必須為「經農地重劃之土地」，兩造於系爭買賣契約中亦未為此約定，而被告既未曾保證系爭土地為「經農地重劃之土地」，則系爭土地縱使未經農地重劃，亦無減少土地通常效用之情，況系爭土地確實為經過農地重劃之土地，是原告主張系爭土地有瑕疵，並不可採等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，原告主張兩造曾於109年3月8日簽立系爭買賣契約，約定由被告將系爭土地出賣予原告，買賣價金為5,500萬元等情，業據原告提出系爭買賣契約為憑（見本院卷第15至65頁），且為被告所不爭執（見本院卷第149頁），是此部分之事實，堪先認定。
四、本院之判斷：㈠本件尚難認兩造有約定系爭土地必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」。
1.按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，有關航空城徵收案以徵收補償費申請發給抵價地之比例，經桃園市政府審議後，審查結果為「曾經農地重劃者為46％，未經農地重劃者為41％」，且此處所稱「經農地重劃之土地」乃是指土地徵收條例第40條第1項後段所規定「原有土地曾參加農地重劃並分擔農路、水路用地」之土地等情，有桃園市政府110年2月17日府地航字第1090343306號函可參（見本院卷第69頁）。從上可知，得以配地率46％之比例申請申請發給抵價地之土地，除了必須經過農地重劃外，尚須符合「分擔農路、水路用地」之要件，故與單純經農地重劃之土地有所有不同。本件原告主張兩造就系爭買賣契約有約定系爭土地必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」，依上開規定，自應由原告就此事項負舉證之責任。
2.然查，系爭買賣契約上並未就買賣標的物是否必須為符合「經農地重劃之土地」進行約定，有系爭買賣契約可憑（見本院卷第15至65頁)；而被告簽約時之代理人姜齡雅雖曾於系爭買賣契約之標的現況說明書上就「是否公告徵收」之欄位雖勾選「是」，且記載「審議中」、「航空城徵收」等文字，系爭買賣契約中又附有航空城徵收案之土地所有權人協議價購歸戶清冊，有系爭買賣契約可參（見本院卷第47頁、第49頁），惟從上開事實僅得知悉兩造於簽約時對於系爭土地即將經徵收一事，有所知悉，而上開資料中既未任何有關於「農地重劃」之記載，自難認兩造有何約定系爭土地必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」的情形。
3.原告雖再主張其是因為系爭土地為「配地率為46％之經農地重劃土地」，伊才願意以高於徵收價3,093萬0,400元之價格購買系爭土地，可見兩造間確有約定系爭土地應為「配地率為46％之經農地重劃土地」云云，然買賣契約之價金高低，只要契約當事人雙方合意，即可成立，並無任何之限制，而契約當事人願意出某特定價格購買標的物之原因、動機本即各有不同，故自不得僅以交易價格之多寡，即逕予推論買賣雙方於交易當時就契約標的物有何約定存在，是本件原告雖稱其是因為認為系爭土地為「配地率為46％之經農地重劃土地」，其始願意以高於徵收價3,093萬0,400元之價格購買系爭土地，惟此乃僅為原告個人出此價格購買系爭土地之動機，尚不得僅以此推論兩造間有約定系爭土地必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」的情況。
4.原告雖又提出訴外人即仲介許家偉向其表示系爭土地均為配地率為46％之經農地重劃之土地的對話紀錄（見本院卷第175至177頁），欲以此主張兩造間確有約定系爭土地必須為上開條件云云，惟該對話紀錄僅是原告與仲介許家偉間之對話，且由該對話內容，僅得知悉「仲介」曾經於簽約過程中向原告表示系爭土地將來之配地率為46％，惟被告既未加入該對話內容，許家偉亦未曾向原告表示其為上開陳述之資訊來源為被告，自尚難以此認定「被告」有何向原告表示系爭土地為「配地率為46％之經農地重劃土地」的情形。況參以原告於其對被告所提出詐欺告訴之偵查案件（下稱系爭偵查案件）中所陳稱：簽約當時確實沒有討論到配地率，只有討論到是否經過農地重劃等語（見本院卷第240頁），以及證人即仲介梁寶玉於系爭偵查案件中所證稱：簽約當時有討論到是否經過農地重劃，沒有討論到配地率，因為我們覺得農地重劃就是配地率46％，沒遇過會因為回饋金沒繳而配地率變成41％之情形等語（見本院卷第240頁），益可徵就原告於本件所主張配地率應達46％之要求，原告及仲介於簽約過程中均未曾向被告提出，自顯難認被告有何向原告表示系爭土地為「配地率為46％之經農地重劃土地」之情事。
5.原告雖另提出仲介許家偉於110年5月17日與被告協商賠償之影片譯文（見本院卷第167至171頁），欲主張被告有表示系爭土地為「配地率為46％之經農地重劃土地」云云。然觀諸該譯文內容，僅可知悉許家偉與被告於簽約後曾就系爭土地是否為「經過農地重劃之土地」發生爭執，惟兩造於該對話內容中，既均未曾提及兩造於「簽約時」是否有就系爭土地之性質進行約定，是亦難以此作為原告上開主張之證據。
6.況就127-18地號土地之部分，其使用地類別為甲種建築建地，於買賣契約中所附之土地登記第一類謄本中即有清楚記載（見本院卷第51頁），可見原告於簽約前即已知悉127-18地號土地為甲種建築用地，而其仍願意購買，顯見其對於127-18地號土地並未提出必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」的要求；另參以證人即仲介吳智忠於系爭偵查案件中曾具結證稱：127-18地號土地這筆是建地，所以沒有特別談到農地重劃等語（見桃園地檢署110年度偵字第44079號卷，下稱偵查卷，第96頁）；以及證人即不動產經紀人梁寶玉於該案偵查中所證稱：建地之抵價地配地率是100％等語（見偵查卷第99頁）；再佐以仲介許家偉與被告於110年5月17日協商賠償時，就系爭土地究竟是否為「經農地重劃之土地」產生爭執時，許家偉曾陳稱：「妳建地沒差，建地那塊沒差」、「因為建地就是妳有幾坪就過幾坪，那個沒差」等語，有該日之錄影譯文可參（見本院卷第169至171頁），可徵因建地經徵收後可申請依補償費發給抵價地之比例為100％，故無論該地曾經過農地重劃，對原告而言並無差異，故原告於簽約時更無特別要求該地必須為「經農地重劃之土地」之必要，益顯原告主張兩造有約定127-18地號土地必須「配地率為46％之經農地重劃土地」云云，並非可採。
7.而就1554地號土地部分，於系爭買賣契約所附之土地登記第一類謄本上即有記載1554地號土地屬經「農地重劃」之「劃餘地」，有系爭買賣契約所附之謄本可參（見本院卷第55頁），可見原告於簽約前就此情形亦清楚知悉，而劃餘地既未分擔農路、水路，自非屬土地徵收條例第40條第1項後段所指「經農地重劃之土地」，其配地率即非46％，然原告於此情況下卻仍願意購買該筆土地，可見原告於簽約時至多僅有要求1554地號土地必須為「經農地重劃之土地」，而並未要求必須是「配地率為46％之經農地重劃土地」甚明。
8.原告雖另聲請傳喚證人即仲介許家偉、彭建智、吳智忠、曾琪婷到庭作證，以證明原告就系爭買賣契約所要求者為「配地率為46％之經農地重劃土地」等語。然查，本件縱認原告就系爭買賣契約曾向仲介提出必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」之要求，惟此部分仍僅為原告單方面之想法，若原告或仲介並未曾向被告提出此要求，自難認兩造有就原告之上開要求達成合意，而原告及證人梁寶玉均既均已證稱簽約過程並未提到配地率的問題，已如前述，則無論原告本身之主觀想法為何，均尚難認兩造有就系爭土地必須為「配地率為46％之經農地重劃土地」一事達成合意，故認無再為調查上開證人之證詞的必要。
9.此外，原告並未再提出其他事證證明兩造間有約定系爭土地應為「配地率為46％之經農地重劃土地」，則本件尚難認原告之上開主張為真。
㈡原告主張被告交付之系爭土地有瑕疵，應減少價金，為無理由。
經查，本件尚難認定兩造曾約定系爭土地必須「配地率為46％之經農地重劃土地」，已如前述，是不論系爭土地是否符合上開要求，均難以此認定被告所交付之土地有何瑕疵可言，是認原告主張依民法第359條之規定請求被告減少價金，並非可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條之規定，請求被告應給付原告275萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經斟酌後均不足以影響本判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
民事第三庭 法 官 許容慈正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 13 日
書記官 謝喬安