臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第109號原 告 黃楊美琴訴訟代理人 林凱律師
陳建寰律師被 告 燈泰實業股份有限公司（下稱燈泰公司）
協昌資源開發股份有限公司(下稱協昌公司)兼共同法定代 理 人 李神忠被 告 黃金燈上列當事人間請求返還不動產等事件，本院於民國111年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告燈泰公司、被告協昌公司應將桃園市○○區○○段00○號建物（重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段000○號建物，門牌號碼：桃園市○○區○○村00鄰○○000號）及桃園市○○區○○段00000○00000○00000○00000地號土地（重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段000○0○000○0○000○00地號）騰空交還原告。
二、被告燈泰公司、被告協昌公司應自民國111年4月8日起至第一項所示建物及土地騰空交還原告時止按月給付原告新臺幣（下同）40萬元。
三、被告李神忠、被告黃金燈應自民國111年4月8日起至第一項所示建物及土地騰空交還原告時止，按月連帶給付原告40萬元。
四、前開第二、三項部分，如任一被告為給付者，其餘被告於該給付金額範圍內免為給付。
五、被告燈泰公司、被告協昌公司應自110年10月1日起至第一項所示建物及土地騰空交還原告時止，按日給付原告6,666元。
六、被告燈泰公司、被告協昌公司應給付原告117,109元，及自111年4月8日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
七、原告其餘之訴駁回。
八、訴訟費用由被告連帶負擔。
九、本判決第一項於原告以16,467,510元供擔保後，得假執行。但被告燈泰公司、被告協昌公司以49,402,529元為原告預供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第二、三項於原告每月到期時各以13萬元供擔保後，得假執行。但被告如於每月到期時各以40萬元為原告預供擔保，各得免為假執行。
、本判決第五項到期部分，於原告按日以2,222元為被告供擔保，得假執行。但被告燈泰公司、被告協昌公司如按日以6,666元為原告預供擔保，得免為假執行。
、本判決第六項於原告以39,036元供擔保後，得假執行。但被告燈泰公司、協昌公司以117,109元為原告預供擔保，得免為假執行。
、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告原起訴聲明關於遲延利息部分係請求自被告收受起訴狀繕本翌日起算，嗣當庭減縮統一自被告中最後收受起訴狀繕本之翌日起算（見本院卷第155 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，自應准許。
二、按當事人因患病不能於言詞辯論期日到場者，如無可認為有不能委任訴訟代理人到場情形，即非民事訴訟法第386條第2款所謂「因不可避免之事故」而不到場（最高法院80年度台上字第2511號裁判要旨）。被告黃金燈未於最後言詞辯論期日到場，其雖於開庭當日致電本院報到處稱其家人確診，然並未提出相關釋明資料，且據被告李神忠陳稱被告黃金燈於開庭前一日尚有來找伊說有請律師請假，但沒有說要委任伊等語，難認被告黃金燈有何不能委任訴訟代理人到場情形，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠伊與被告燈泰公司及協昌公司簽立土地（含工寮）租賃契約
書（下稱系爭租約），約定被告燈泰公司及協昌公司向伊承租門牌號碼為桃園市○○區○○村00鄰○○000號之工寮（即桃園市○○區○○段00○號建物、重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段000○號建物，下稱系爭建物）及其坐落伊所有之桃園市○○區○○段00000○00000○00000○00000地號土地（重測前為桃園市○○區○○○段○○○○段000○0○000○0○000○00地號土地，下稱系爭土地），雙方約定租期自民國106年3月1日起至111年2月28日止，共計5年，並由被告李神忠、黃金燈擔任承租人之連帶保證人，兩造後於107年8月23日因返還租賃物事件於本院做成107年度訴字第1679號和解筆錄，同意系爭租約繼續履行，嗣後被告燈泰公司及協昌公司與伊協議於110年9月30日提前終止系爭租約，然迄未返還系爭土地及系爭建物，且其上堆放大量營建廢棄物及砂石，伊遂於110年9月29日寄發律師函予被告燈泰公司及協昌公司告知應於終止租約期限前將系爭土地及建物騰空返還予伊，然均未獲回應。
㈡被告燈泰公司及協昌公司於110年9月30日終止後仍繼續占有
原告所有之系爭建物、系爭土地，係無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受有減少租金收入之損害，依系爭土地及建物每月租金為20萬元換算每日租金數額為6,666元，就此計算被告應給付原告相當於租金之不當得利每日6,666元。
㈢系爭土地及建物110年度之房屋稅及地價稅共計117,109元依
系爭租約第7條第1項原應由被告等負擔，然因被告等遲未繳納，原告因而代墊款項故伊應得依民法第179條請求被告返還該筆款項。
㈣依系爭租約第6條第2項約定，被告等於系爭租約終止後如仍
未交還系爭土地及建物，則依約應按月連帶給付懲罰性違約金共計100萬元，直至被告等騰空交還系爭土地及建物止。
為此，爰依民法767條第1項前、中段、第455條前段、第179條規定、系爭租約第4條第3項、同條第7項、第6條第2項、第7條第1項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈被告燈泰公司、協昌公司應將系爭建物及系爭土地騰空交還予原告。
⒉被告燈泰公司、協昌公司應自民事起訴狀繕本送達翌日起至
第一項所示建物及土地騰空交還原告時止按月給付原告100萬元。
⒊被告李神忠、黃金燈應自民事起訴狀繕本送達翌日起至第一
項所示建物及土地騰空交還原告時止按月連帶給付原告100萬元。
⒋前開第2、3項部分，如被告燈泰公司、協昌公司或被告李神
忠或被告黃金燈，任一為給付者，其餘被告於該給付金額範圍內免為給付。
⒌被告燈泰公司、協昌公司應自110年10月1日起至第1項所示建物及土地騰空交還原告時，按日給付原告6,666元。
⒍被告燈泰公司、協昌公司應給付原告117,109元及自起訴狀繕
本翌日起（以被告中最後收受者為準）至清償日止按週年利率5%計算之利息。
⒎願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面之陳述：㈠被告燈泰公司、協昌公司、李神忠：因原告漲租金，故已通
知原告將不續租，二年多前就已經沒有向原告承租，且系爭土地上並無堆放廢棄物，僅有堆放土石等語，資為抗辯。
㈡被告黃金燈：廠內無堆放廢棄物，僅有堆放砂石，於110年8
月底伊就要交還系爭土地及建物予原告，係原告置之未理，而租金方面原告從12萬元強迫要變成20萬元，伊因申請執照，故有交付租金予原告，惟20萬元租金部分都未簽約，不知為何是20萬元，原告須給伊時間去清除砂石，但租金要算伊便宜，且房屋稅、地價稅應由原告繳納等語，資為抗辯。
三、查原告主張105年7月5日被告燈泰公司、被告協昌公司與原告簽立系爭租約，被告燈泰公司、協昌公司向原告承租系爭建物及系爭土地，雙方約定租期自106年3月1日起至111年2月28日止，共計五年，並由被告李神忠、被告黃金燈擔任承租人之連帶保證人，兩造於107年8月23日因返還租賃物事件於本院作成107年度訴字第1679號和解筆錄，同意系爭租約繼續履行等情，業據提出與其所述相符之租賃契約為證，並據本院調閱上開案卷查核屬實，被告李神忠辯稱：伊二年多前就沒有向原告承租了云云，與上開客觀書證不符，被告李神忠亦未提出任何其於二年多前已與原告終止租約之證明，其所辯尚難憑採。
四、按「乙方〈即被告燈泰公司、協昌公司〉於租賃期滿應將租賃土地(含鋼骨造工寮)遷讓交還，不得向甲方請求遷移費、補償費或其他任何費用。」、「乙方在租賃期間內對租賃土地地形、地貌如有改變者，於交還租賃土地時，須將土地回復原狀。」、「乙方於終止租約或租賃期滿，拒不交還土地（含鋼骨造工寮）時，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按地租伍倍計算之懲罰性違約金，且乙方仍應照付積欠之租金，並負回復原狀之義務。」、「乙方之負責人及黃金燈，擔任本租約乙方之連帶保證人與被保證人（承租人）負連帶責任。」為系爭租約第四條第3項、同條第7項、第六條第2項、第七條第4項所約定。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前、中段、第455條前段定有明文。查被告燈泰公司、協昌公司與原告協議於110年9月30日提前終止系爭租約，然迄今仍未返還系爭建物、土地，系爭土地上仍遭被告燈泰公司、協昌公司堆放大批土石等未搬遷乙節，業據原告提出現場照片為證，為被告所不爭執（本院卷第156頁），原告依據上開契約條款及法律規定求為判決如主文第1項所示，為有理由，應予准許。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨）。被告燈泰公司、協昌公司於系爭租賃關係110年9月30日終止後仍未交還原告所有之系爭建物、土地，並在土地上堆置大量地上物。係無法律上原因侵奪應歸屬原告之使用收益權能，而受有相當於租金之利益，致原告受有減少相當於租金收入之損害，而依系爭租約第三條第二項約定及兩造、連帶保證人107年8月23日因返還租賃物事件於本院作成107年度訴字第1679號和解筆錄，第二條中段約明自108年4月起系爭租約每月租金一律為按月20萬元，可知系爭建物、土地每月可得租金利益為20萬元，換算每日租金數額約為6,666元（以一個月30日計算），原告併依民法第179條不當得利規定請求被告燈泰公司、協昌公司於110年10月1日起至騰空遷讓返還系爭建物、土地之日止，按日給付原告6,666元，為有理由，應予准許。被告辯稱不知為何租金是每月20萬元云云，與上開和解筆錄記載不符，且系爭租約之標的係作為申請工廠登記並經營砂石廠使用，而非住宅使用，故並無土地法第97條限制房屋租金規定之適用（最高法院93年度台上字第1718號裁判），附此敘明。
六、系爭建物、土地110年房屋稅、地價稅部分：㈠依系爭租約第七條第1.項約定：「…本租賃標的物所生之地價
稅、房屋稅等稅捐並歸乙方（即被告燈泰公司、協昌公司）負擔。」，然查系爭建物、土地110年之房屋稅、地價稅分別為7,960元、109,149元，共計117,109元（計算式：7,960+109,149=117,109），因被告燈泰公司、協昌公司遲未繳納，原告已經如數繳納，有繳款書可證，被告雖辯稱房屋稅、地價稅應由原告負責，其僅負責繳租金云云，然原告固為房屋稅、地價稅之公法上納稅義務人。但基於私法自治原則，當事人得另行約定。系爭租約既已約明如上述，原告自得依系爭租約第七條第1.項約定、民法第179條請求被告燈泰公司、協昌公司返還117,109元。
㈡按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別有明文規定。依本院卷第145-147頁送達回證，本件起訴狀繕本係於111年3月28日對被告燈泰公司、李神忠、協昌公司寄存送達，寄存日不算入，自111年3月29日計算10日期間，至同年4月 7日午後12時發生送達效力，應自同年4月8日起算遲延利息（民事訴訟法第138條第 2項及最高法院94年第 1次庭長、法官會議決議意旨參照）。
七、懲罰性違約金：依系爭租約第六條第2項約定，被告燈泰公司、協昌公司於終止租約後拒不交還系爭建物、土地，則自終止租約時起應支付原告按地租（應指租金）五倍計算之懲罰性違約金，如前所述，終止系爭租約時之租金為每月20萬元，按租金五倍計算即為每月100萬元。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。次按當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量標準（最高法院110年度台上字第2581號判決意旨參照）。經查系爭租約之標的係作為申請工廠登記並經營砂石廠使用，上開違約金約定為懲罰性違約金，係以強制承租人履行遷讓返還系爭土地及建物房屋為目的，俾確保債權效力；被告係事業經營者，非經濟弱者，其違約遲延返還系爭土地及建物，原告因此無法使用或出租系爭房屋受有損害，及社會實況等一切情狀，認兩造約定之違約金過高而予酌減為按租金2倍計算，故原告得依請求被告燈泰公司、協昌公司按月給付40萬元之懲罰性違約金至將系爭建物、土地騰空交還原告時止。系爭租金已於110年9月30日終止，押租金40萬元應已法定抵充終止後首月之懲罰性違約金（最高法院87年度台上字第1631號裁判），原告僅自起訴狀繕本送達翌日（以被告中最後收受者為準）即111年4月8日訴請懲罰性違約金，核屬其處分權之行使。
八、被告李神忠及黃金燈之連帶保證責任：按又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第27
2 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。故連帶保證與普通保證不同，縱使無民法第 746條所揭之情形，亦不得主張同法第745 條關於檢索抗辯之權利（最高法院45年度台上字第1426號判例意旨參照）。系爭租約第七條第4項約定乙方之負責人李神忠及黃金燈，任本租約承租人之連帶保證人與承租人負連帶責任，是上開依系爭租約第六條第2項約定被告燈泰公司、協昌公司應按月給付40萬元懲罰性違約金，被告李神忠、黃金燈應與被告燈泰公司、協昌公司連帶給付之。
九、綜上所述，原告求為判決如主文第1至6項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
十、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依同法第392條第2 項規定宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
民事第四庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 12 日
書記官 李韋樺