臺灣桃園地方法院民事判決111年度重訴字第270號原 告 廣信資產管理股份有限公司法定代理人 江珮瑜訴訟代理人 藍文祥 律師
陳坤地 律師葉蓉棻 律師上 一 人複 代理人 陳姵君 律師被 告 瑞明製鞋廠股份有限公司兼 法 定代 理 人 許添福共 同訴訟代理人 陳樹村 律師
林威谷 律師黃明展 律師古慧婷 律師上列當事人間請求履行契約等事件，於民國112年5月22日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、兩造買賣契約業已成立，原告自得依約請求被告瑞明製鞋廠股份有限公司（下稱瑞明公司）履行：
１、原告前經訴外人德川不動產鑑定顧問有限公司（下稱德川公司）仲介，向被告瑞明公司買受如附表所示不動產（下合稱系爭不動產），兩造於民國109年9月10日議定系爭不動產之買賣總價金為新臺幣（下同）14億5,225萬元，並對買賣契約之買賣標的、買賣價金及其餘有關買賣契約之其他重要事項如買賣價金之付款約定、貸款約定、產權移轉及買賣標的之點交等均已意思表示合致，原告並於同日交付票面金額300萬元之即期支票（發票日109年9月10日、支票號碼AN0000000，下稱系爭支票）作為定金，由被告瑞明公司之董事長被告許添福親自收受，並於訂金收據（下稱系爭訂金收據）上蓋用被告公司大小章及簽名。兩造並約定配合系爭不動產之承租人搬遷期程，於110年6月30日前辦理簽約。然被告瑞明公司先於110年6月24日通知原告因被告許添福回診，要求延期於同年7月1日。又於同年6月26日告知原告，延期於同年7月13日簽約，於當日又要求原告增加訴外人江松樺為買賣契約之連帶保證人，原告同意後，兩造再約定於同年7月20日簽約。同年7月19日晚間又稱因被告許添福摔倒送醫要求暫緩簽約。原告於同年7月20日表達關心並表示隨時可簽約，詎被告瑞明公司竟於同年10月21日寄發存證信函退還所交付之支票，然被告許添福於同年10月29日透過仲介德川公司表示上開存證信函非其本意、同意簽約事宜從簡，希望簽約時先拿三成價金即4億35,765,000元，且委由仲介德川公司再次修改契約確認完畢後，希望於2個月內履約完畢。故兩造就系爭不動產之買賣契約，不論係買賣標的、價金等重要之點及其他細節包括價金如何給付、買方名義人、先付三成價金、增列連帶保證人等，均已達成合意，故被告多次要求修訂之內容僅係兩造另行協商之補充或修正而已，並不影響系爭不動產之買賣契約已合法成立之事實，且被告瑞明公司並已收受原告交付之定金支票，依民法第248條、第345條第2項規定及最高法院72年度台上字第679號判決意旨，系爭不動產之買賣契約已經成立，然被告瑞明公司遲不出面簽訂正式買賣契約及履行契約義務，原告於110年11月9日、26日催告被告瑞明公司與原告簽訂正式買賣契約，被告瑞明公司迄今均置之不理，並拒絕履行契約義務。為此，原告爰依系爭買賣契約之法律關係請求被告將系爭不動產移轉登記及事實上處分權，並交付系爭不動產等語。
２、先位聲明：被告瑞明公司應將附表編號1之不動產所有權全部移轉予原告，並將附表編號2、3不動產之事實上處分權移轉予原告，並將系爭不動產交付予原告。
㈡、如認兩造僅成立預約，原告得請求被告瑞明公司訂立本約，並將系爭不動產移轉所有權登記及移轉事實上處分權予原告：
１、兩造間就系爭不動產買賣契約之重要之點及所有細節，已達成意思表示合致，買賣契約已成立，已如前述。退步言之，縱認兩造間僅成立預約，依最高法院106年度台上字第287號判決意旨，預約與本約同屬契約之一種，預約成立後，預約之債務人即被告，負有與原告成立本約之義務，不得任意片面毀約，故原告仍得訴請被告瑞明公司訂立本約，或選擇請求損害賠償與違約金。被告瑞明公司經原告多次催告，仍未與原告簽訂買賣契約，故若認兩造上開約定僅係預約，則原告爰以兩造最後一次同意修訂之版本即附件1所示買賣契約（見本院卷一第21頁至第30頁）簽訂本約，併訴請被告瑞明公司將系爭不動產移轉登記及移轉事實上處分權予原告及交付系爭不動產。
２、備位聲明：⑴被告瑞明公司應依附件1所示契約內容與原告簽訂買賣契約；⑵被告瑞明公司應將附表編號1之不動產所有權全部移轉予原告，並將附表編號2、3不動產之事實上處分權移轉予原告，並將系爭不動產交付予原告。
㈢、如認原告請求移轉系爭不動產所有權登記及事實上處分權無理由，原告亦得依侵權行為之法律關係請求被告連帶賠償：
１、如認系爭不動產之買賣契約未經被告瑞明公司股東會特別決議而無效，然原告多次履勘現場時均由董事長被告許添福出面接待，兩造議訂買賣總價金、原告交付定金支票由被告許添福簽收，又應被告瑞明公司要求延期簽約，甚兩造各自委任律師發函、原告聲請假處分，被告瑞明公司均未提及系爭不動產為其主要財產及未經股東會特別決議情事。被告許添福多次約定簽約日期再藉口延期，卻又另委託其他仲介公司於網路上銷售系爭不動產，顯係為貪圖漲價利益，故意違約一地二賣，且其一再表示公司所有事他說了算，使原告陷於錯誤，相信被告許添福已獲公司其他股東授權，被告許添福隱瞞欺騙原告，直至兩造涉訟才提出此抗辯，顯有詐欺之故意。被告許添福為被告瑞明公司之負責人對公司法第185條第1項第2款規定應知之甚詳，竟惡意違反規定，並執以於訴訟上使買賣契約無效之藉口，將此公司治理及內部監控制度之失靈風險及危險負擔轉嫁原告，應構成民法第184條第1項後段及第2項之侵權行為。原告購買系爭不動產於簽約前已詳細規劃評估收益，現因契約無效，無法使用收益系爭不動產並享受增值利益，顯受有重大損害，自得依公司法第23條規定請求被告連帶賠償4億3,600萬元等語。
２、再備位聲明：被告應連帶給付原告4億3,600萬元及自110年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠、兩造於109年9月10日僅成立附期限之預約即定金契約，該定金契約因原告逾時不買，致110年6月30日期限屆至前，尚未簽立本約，該預約已失其效力。且原告於110年6月28日片面變更買受人為訴外人首搴股份有限公司（下稱首搴公司），顯見原告已不欲購買系爭不動產，系爭訂金收據因原告逾時不買而作廢。況兩造於系爭訂金收據約明正式合約之成立及訂金收據效力之存續，須以簽訂正式之書面合約為其要式，且本件標的金額高達10幾億元，契約稿本經多次修訂，兩造就契約內容迄今仍無法達成一致，而原告自承兩造就買賣契約未簽立書面，故本件買賣契約自不成立，原告先位依買賣契約請求被告瑞明公司履約，自無理由。
㈡、兩造於系爭訂金收據約明應再簽立買賣契約書，而有將來另訂本約之意，且系爭不動產之買賣價金甚鉅，然就買賣價金之給付方法、系爭不動產相關租約之後續處理、廠房是否拆除、點交條件及方式、連帶保證人、違約條款等買賣契約必要之點，均無法達成共識，不僅買賣標的物曾陷入不確定狀態，原告自110年6月30日逾期不買改由首搴公司進行買賣磋商後，無視被告拒絕與首搴公司成立買賣契約之意見，直至110年10月31日最後一個契約稿本之買方仍記載為首搴公司，故兩造無論係109年9月10日或110年7月13日均不可能成立買賣契約。況定金契約為要物契約，該定金契約亦於110年10月18日被告瑞明公司將支票返還原告時，因解除條件而失其效力。縱認兩造已就系爭不動產成立買賣契約，被告瑞明公司依民法第264條第1項主張同時履行抗辯權，在原告交付約定價金前，被告瑞明公司亦得拒絕將系爭不動產移轉登記及交付原告。
㈢、又被告未委託任何仲介刊登出售系爭不動產之廣告，且第二組買家係被告於110年10月18日將充當定金之支票返還原告，兩造定金契約解除條件成就而失其效力後，方接洽與之簽約，與本件無涉，且第二組買家不似原告臨時變更與被告簽約之對象為資本額僅有1,000萬元、資力不足之首搴公司，第二組買家考量被告立場及系爭不動產廠房老舊之現況，將點交條件及方式約定為將產權移轉登記時，即完成點交手續，不若原告要求將老舊廠房回復正常使用，否則即苛以高額違約金，加之原告要求被告提出財產歸戶清單等諸多不合理行為，均令被告對原告心存疑慮，方不願輕易與之交易。而原告對被告許添福如何使其陷於錯誤、如何違反公司法規定、如何因此致原告受有損害等節均未具體特定其侵權事實，亦未舉證以實其說，其所為主張自無理由等語，資為抗辯。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告與被告瑞明公司於109年9月10日簽立系爭定金收據，原告交付系爭支票予被告瑞明公司；被告瑞明公司於110年10月21日委託律師以台北古亭郵局第001120號存證信函向原告表示兩造間買賣契約未成立，返還系爭支票予原告；系爭支票未經被告瑞明公司提示兌現之事實，有系爭定金收據、系爭支票、台北古亭郵局第001120號存證信函暨其收件回執等件在卷可稽（見本院卷一第81頁至第83頁、卷二第74頁至第81頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張：㈠其與被告瑞明公司間就系爭不動產之買賣契約已經成立，被告瑞明公司應依約履行將系爭不動產移轉登記及移轉事實上處分權予原告及交付系爭不動產；㈡依預約之法律關係請求被告瑞明公司訂立買賣契約之本約，並依本約之法律關係請求被告瑞明公司移轉所有權及事實上處分權，並交付系爭不動產；㈢被告許添福故意違約一地二賣，已構成侵權行為，應依公司法第23條第2項規定與被告瑞明公司連帶賠償原告4億3,600萬元等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠、原告與被告瑞明公司間就系爭不動產尚未成立買賣契約：
１、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。又契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號民事裁判意旨可參）。
２、原告主張其與被告瑞明公司間就系爭不動產之買賣契約業於109年9月10日成立本約，僅係為配合廠房承租人搬遷日期始約定於110年6月30日辦理簽約等語，並提出原補證三之買賣契約、系爭訂金收據及聲請證人唐治平、張莉莉、鄭明州、江智超等人為證（見原告民事準備一狀第2頁、第5頁；民事綜合辯論意旨狀第4頁至第5頁、第8頁、第17頁，本院卷二第19頁、第22頁；本院卷一第267頁至第277頁；本院卷三第201頁至第202頁、第205頁至第206頁、第214頁；本院卷一第81頁），然此為被告否認，並抗辯兩造僅成立預約等語，原告就此自應盡舉證之責任。經查：
⑴、本件仲介德川公司店長即證人唐治平雖到院證稱：109年8月1
8日雙方針對買賣的事件有確認標的、總價款為14億5,255萬元，雙方同意辦理價金信託，廠房採用現況點交、賣方不負擔修繕責任、土地採鑑界點交，買賣雙方各指定一名地政士共同辦理簽約。109年9月10日是第五次會面，兩造就買賣價金、標的物、分期付款方式、標的物點交等主要內容及條件已達成共識，當下沒有簽立書面契約，因為賣方希望等租約屆滿即110年6月30日再簽約等語（見本院卷二第163頁至第165頁）； 又原告指定承辦本件買賣之地政士即證人張莉莉復證稱：109年9月10日當天我有在場、賣方有許董事長及其夫人、對方的代書當天沒有來、仲介唐治平也在場，當天買賣雙方就本件不動產買賣的主要內容如價金、標的物、分期付款、價金之給付方式、標的物點交之內容已達成協議及有共識，109年9月10日買賣契約書之主要內容就是當天達成的協議內容，沒有馬上簽約係因為還有租約，賣方希望租約到期再簽約，所以才約7月初簽立契約等語（見本院卷二第176頁、第183頁至第184頁）。惟查原補證三即109年9月10日德川6版於第3條及第14條第4項既已約定：現有廠房租約，雙方約定權利義務移轉方式辦理，過戶完成點交前乙方應會同承租方與甲方辦妥租賃契約換約手續，並於點交同時甲乙雙方結清押租金（見本院卷一第267頁至第277頁），是兩造既於原補證三之契約中約明將現有廠房之租約隨同不動產移轉與買受人，是否仍有配合廠房承租人搬遷日期再另行簽約之必要，確非無疑。
⑵、然按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。是於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
⑶、查系爭不動產之買賣價金高達14億5,225萬元，且土地上除既
有之老舊廠房外，尚有多筆未辦理保存登記之建物及承租戶，權利義務關係複雜，且由兩造於每次修訂契約版本後，都須再委由律師、地政士等專業人士評估審閱契約之內容，此有原告提出唐治平與被告許添福之LINE對話紀錄、唐治平製作之瑞明製鞋廠土地買賣執行紀要為憑（見本院卷一第85頁、第89頁；卷一第255頁至第266頁），且於109年9月10日前雙方已就買賣契約修訂多次版本，此亦有原告提出德川公司唐治平製作之瑞明製鞋廠土地買賣執行紀要在卷可稽（見本院卷一第255頁至第266頁），甚於歷次修正之契約版本中均約定：「買賣雙方合意共同委託授權甲方張莉莉、乙方李瑞珠地政士，共同辦理不動產產權移轉登記…」之語（見本院卷一第23頁、第269頁；卷二第40頁、第52頁、第86頁、第206頁、第216頁、第224頁、第234頁、第242頁、第254頁），本件交易過程係採「雙代書制」，此亦據證人張莉莉證述在卷可佐（見本院卷二第185頁），在在足徵兩造就系爭不動產買賣均認為以審慎為重。
⑷、然據原告委託授權之地政士張莉莉證稱：我們是雙代書，但
是本件送件及證件的保管都是由李瑞珠保管，所以她是主要簽約代書，是主辦的意思、對方的代書當天沒有來等語（見本院卷二第185頁、第176頁），而被告委託授權之地政士李瑞珠亦證稱：109年9月10日當天我沒有參與，許添福說我不用過去，說條約要他提供工廠的財產清單，還有租約都要租客去公證，如果沒有會造成違約條款，許添福想說再去磋商，再去談談，許添福認為這個條件他沒有辦法接受等語（見本院卷二第186頁）。被告瑞明公司之總務人員即證人彭毓樺亦證稱：原告與被告瑞明公司於109年9月10日未就系爭不動產成立買賣契約，因為被告瑞明公司認為這麼多不合理的條款及高額違約金，也有很多地方沒有共識，兩造約定要再找時間就爭執的事項繼續來磋商，當天因為不可能簽約，所以沒有帶公司大小章，也沒有請李瑞珠一起去等語（見本院卷三第155頁至第156頁）。是以系爭不動產之價金甚鉅及兩造對本件買賣之慎重，及就買賣相關事宜已約明係採雙代書制以觀，被告授權之地政士李瑞珠係本件之主辦代書，倘兩造確已於109年9月10日成立買賣契約，被告豈有不偕同主辦代書李瑞珠到場之理，反係告知李瑞珠於109年9月10日當天不用到場？佐以系爭定金收據中確實僅有蓋用原告之大小章，未見被告瑞明公司之公司大小章，而僅有被告許添福之簽名而已（見本院卷一第81頁），均難認與一般鉅額標的簽定契約之交易習慣不符。此一規模相較於原告主張兩造約定之110年7月13日正式簽約日（此部分詳后述），除兩造代表、仲介唐治平、買賣雙方之代書張莉莉、李瑞珠外，原告亦邀價金信託銀行即土地銀行之襄理鄭明州及融資銀行即中信銀行之企業放款業務代表江智超到場（見本院卷二第155頁、卷三第165頁），更難認原告主張109年9月10日簽立系爭定金收據時，兩造間買賣契約即因雙方之要約與承諾已成立本約，與常情不符。
⑸、另當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意
思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。查系爭訂金收據雖已約明買賣價金及標的，但就兩造最主要爭議即土地上未辦保存登記之建物數量為若干？此部分建物究係要由買方依現況點交？抑或係由賣方拆除後，買方僅買受素地？現有租客之租約何時到期？何時搬遷？是否涉有爭執？能否順利處理？等節，全部付之闕如，是兩造依系爭訂金收據顯無法逕為履行而須另訂本約，應可認定。且倘兩造業於109年9月10日已成立系爭不動產之買賣契約，則系爭不動產應如何交付？何時辦理移轉？價金於何時給付？給付方式為何？等買賣契約重要要素，皆未有合意，焉能謂系爭不動產之買賣契約已成立？又何須再訂期簽訂書面買賣契約？凡此種種，均顯示兩造並無於109年9月10日成立系爭不動產買賣契約之意。
⑹、至原告雖另以證人鄭明州之證詞：標的物是確定，買賣合約
總價金額也是確定的，付款方式也是確定，沒有爭議等語（見本院卷二第156頁）及證人江智超之證詞：我認為本件價金及標的的共識很明確，因為收到融資評估案件時，江松樺有給我合約的草稿，且唐治平於110年6月22日有帶鑑價師及我的主管去標的物現場會勘，我們有進到標的裡面去會勘，中間江松樺有一直提示要簽約了等語（見本院卷三第166頁），主張兩造確已於109年9月10日成立買賣契約。然查前揭證人均未於109年9月10日到場，僅為嗣後片斷之接觸，又未參與兩造關於系爭不動產買賣契約之交涉過程，顯難以其等之證詞證明兩造業於109年9月10日已成立買賣契約，並為有利於原告之認定。
３、原告雖再主張若非系爭不動產之買賣契約之標的與價金確定，兩造不會約定收取訂金即系爭支票，且系爭支票亦非立約定金等語。惟查：
⑴、按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約
履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。民法第249條定有明文。又定金因其作用之不同，有證約定金、成約定金、違約定金、解約定金及立約定金之別。所謂立約定金，乃在成立契約以前交付之定金，用以擔保契約之成立。如付定金當事人拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；受定金當事人如不成立契約，應加倍返還定金，此與證約定金、成約定金、違約定金、解約定金等均係為確保契約之履行為目的，而以主契約之存在為前提之定金，尚屬有間（參原告提出原證14之孫森焱著民法債編總論，第724頁至第725頁，本院卷三第336頁）。
⑵、又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立
。民法第248條固有明文。然而，通觀系爭定金收據文意、兩造往來相關資料及系爭不動產之歷次修訂版買賣契約，足見系爭不動產之買賣契約尚未成立，業如前述，是尚不能以系爭支票之交付收受，即認系爭不動產之買賣契約業於109年9月10日成立，是本件並無民法第248條推定契約成立之適用。且本件定金之數額300萬元，對照買賣標的之價額高達14億餘元，二者數額懸殊，定金契約之簽定雖可認兩造互予對方進一步與自己議定契約之機會，然難想像於簽定定金收據之時，雙方即有意立約互為拘束之意，再參諸兩造就系爭不動產買賣交涉事實而為觀察，系爭支票之交付，目的應在於兩造能為系爭不動產之買賣契約之商議及簽訂，是系爭支票既屬立約定金之性質，即為系爭不動產之買賣契約成立以前所交付，自不能以系爭支票之交付，而認定兩造間業於109年9月10日成立系爭買賣契約，原告此部分主張，亦無可採。
４、綜此，原告先位依系爭買賣契約之法律關係請求被告瑞明公司應將附表編號1之不動產所有權全部移轉予原告，並將附表編號2、3不動產之事實上處分權移轉予原告，並將系爭不動產交付予原告，為無理由，應予駁回。
㈡、原告不得依預約之法律關係請求被告瑞明公司訂立買賣契約之本約：
１、系爭訂金收據第一條約定：「茲收到廣信資產管理股份有限公司先生（女士）訂購座落桃園市○○區○○段000○000地號土地及地上所有建物ˇ房屋ˇ土地之訂金新台弊（按：應係幣之誤繕）參佰萬支票號碼AN0000000元整。雙方議定總價款為新台幣壹拾肆億伍仟貳佰伍拾伍萬元整，言明於中華民國110年6月30日前簽訂買賣契約」之語（見本院卷一第81頁）。
原告據此主張被告瑞明公司與其簽訂預約，其除得請求被告瑞明公司履行預約約定與其簽訂買賣契約本約外，尚得依本約之法律關係請求被告瑞明公司移轉不動產所有權及事實上處分權，並交付不動產等情，既為被告所否認，並抗辯原告逾期不買、其已返還系爭支票及須以書面訂立契約等語，原告就此自應盡舉證之責任。
２、本件觀諸系爭定金收據即「預約」內容，契約雙方僅就買賣總價為明確約定，至於買賣標的物則僅為概略約定，不動產所有權移轉登記時序、點交事宜、稅捐規費之負擔及違約等重要事項亦付諸闕如，則原告與被告瑞明公司就買賣契約本約之契約要素及重要權義及履約程序事項之具體內容，顯須當事人雙方更為要約及承諾，本約始得成立，應可認定。經查：
⑴、系爭訂金收據原約定兩造應於110年6月30日前簽訂買賣契約
，然被告許添福於110年6月26日傳訊息與仲介唐治平請求協調延期，此有唐治平與被告許添福對話：「6月24日週四（唐治平）：經協調簽約時間訂於110年7月1日下午14時。地點：台北市○○區○○○路000號15樓。簽約雙方所需攜帶文件另會提前通知準備，謝謝！」、「6月26日週六（被告許添福）：昨天和律師經過討論，律師說新冠肺炎特殊期間3級警戒，請聯絡昇恒昌那邊協調延期（要書面文件）…，見本院卷一第85頁），是兩造經協調後約定於110年7月13日簽約，此有瑞明製鞋廠土地買賣案執行紀要可憑（見本院卷一第258頁），是兩造就預約之履約期限應認已合意延長至110年7月13日。再據原告提出之瑞明製鞋廠土地買賣案執行紀要所示，編號51（110年6月22日）：買方以首搴公司為簽約人。
編號59（110年7月10日）：賣方許董事長提出三成價金不入信託專戶、以原廣信公司為簽約人、增列連帶保證人等三項要求。編號63（110年7月13日）：買賣雙方第六次會面，完成契約研討（第三版）並約定7月20日簽約。編號66（110年7月18日）：瑞明鞋廠彭夫人來電要求修訂契約內容，21：49修訂完成回傳（簽約四版）。編號77（110年10月19日）：
上午接獲賣方委託楊金順律師發存證信函退還300萬訂金支票給買方廣信公司（見本院卷一第255頁至第266頁）。是原告與被告瑞明公司約定於110年7月13日會面簽約，原告並提出契約第三版（即原補證八，見本院卷二第50頁至第59頁）欲與被告瑞明公司簽約（此部分據唐治平先行傳送契約檔案予被告許添福，見本院卷第87頁），嗣又提出契約第四版（即原補證六，見本院卷二第38頁至第47頁），然無論係第三版或係第四版，買方均非原告公司，而係首搴公司，核均與兩造於109年9月10日之預約當事人不同，可見原告於110年7月13日與被告洽談簽約時，曾經要求變更兩造原訂之買賣方式及條件，而非依系爭訂金收據（即預約），應可認定。
⑵、然而，原告要求變更買受人為首搴公司，就被告瑞明公司而
言，與兩造原訂之交易條件顯然有別，經濟利益及風險迥然不同，必有接受與否之考量餘地。因此，原告上揭變更之交易條件，與系爭訂金收據之當事人為原告，既有不同，自屬新要約。至於系爭買賣契約是否成立，端視被告瑞明公司對新要約是否為承諾。至被告瑞明公司於110年7月13日之後，是否已就原告（或首搴公司）之新要約為承諾，既為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證之責。但查，原告提出被告許添福與唐治平間之LINE對話紀錄以觀，被告許添福於110年7月10日謂：「…合約需要修改的大方向如下：⒈過戶前三成現金匯入瑞明製鞋廠股份有限公司帳戶（不入履保專戶）⒉簽約人買方應以原開訂金票之廣信資產管理股份有限公司⒊尾款之保證票要有具相當財力之共同發票人，契約要有連帶保證人」之語（見本院卷一第89頁，此與被告提出之對話紀錄相同，見本院卷一第219頁），而唐治平於同年月14日傳送「不動產買賣契約書0000000簽約3版」之pdf檔案予被告許添福，並謂：「…已完成昨天協商後的契約稿本，傳給買賣雙方再確認一下，俾利7月20日簽約順利圓滿」之語（見本院卷一第93頁），然該110年7月13日之簽約3版契約除增列買方連帶保證人為江松樺以外，買受人仍為首搴公司、第一期款全入信託專戶、尾款亦無有相當財力之發票人共同簽發保證票（見本院卷二第50頁至第59頁），唐治平於110年10月31日傳送予被告許添福之對話中謂：「…本公司已依許董事長指示完成契約書內容修訂：⒈三成的價金先撥付予賣方。⒉於二個月內完成結案。惟因先撥付三成價金達新台幣4億3仟5佰多萬元，江董事長要求需設定抵押權作為相對擔保。以上內容已納入契約書修訂內容，請您先請代書或律師過目，如有須修正的地方，再告訴我，謝謝您！德川不動產唐治平110年10月31日」等語（見本院卷一第221頁至第222頁），足認被告瑞明公司並不同意原告（或係首搴公司）之新要約，兩造此部分意思表示並未合致。
⑶、原告雖以其負責人與首搴公司之負責人為姐妹，兩間公司為
關係企業，僅係因資金調度而欲規劃更改簽約名義人為首搴公司，不影響兩造原有已意思合致之買賣契約等語，然以契約為債之主體變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改。據證人彭敏樺證稱：兩造於110年7月13日之後就沒有再商談…草約還是要以首搴公司為買方，但是首搴的資本額只有1千萬元，廣信資本額5億，瑞明製鞋廠覺得購買的資力有點疑問，針對1千萬元的首搴要貸款幾十億的貸款，更不可能，所以認為買方沒有誠意，所以破局，就請律師將定金支票發了存證信函寄回給廣信，解除定金契約等語（見本院卷三第160頁），且原告公司與首搴公司縱其負責人江珮瑜、江明純為姐妹，然各公司仍屬獨立存在而有各別法人格，且原告公司之資本總額為5億元、首搴公司之資本總額為1千萬元，此亦有2家公司之變更登記表在卷可憑（見本院卷二第8頁至第16頁），足見其資本總額之差異，茲審酌系爭不動產之買賣價金高達14億5,255萬元，買方有無資力購買，自為賣方考量之重點，是系爭訂金收據（預約）之內容之給付既已發生重要部分之變更（買受人之變更），且依一般交易觀念已失債之同一性，亦應認原告上開主張為無理由。
３、承此，兩造迄今經多次商議仍未達成合意，已如前述，且為兩造所不爭執，自難認兩造間就系爭不動產之買賣契約業因諾成而成立。是原告備位請求以兩造最後一次同意修訂之版本即附件1所示買賣契約簽訂本約，並聲明：被告瑞明公司應依附件1所示契約內容與原告簽訂買賣契約；被告瑞明公司應將附表編號1之不動產所有權全部移轉予原告，並將附表編號2、3不動產之事實上處分權移轉予原告，並將系爭不動產交付予原告，亦無理由，應予駁回。
㈢、原告依侵權行為之法律關係請求被告負連帶賠償責任，為無理由：
１、按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。民法第184條第1項後段及第2項分別定有明文。而侵權行為之成立，須行為人具歸責性、違法性之不法行為，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。如原告未舉證證明侵權行為之成立要件，自不能請求損害賠償。
２、原告主張被告許添福收受系爭支票為定金，然多次藉口拖延簽約日期，又故意違約一地二賣，且其為被告瑞明公司之負責人，應與被告瑞明公司負連帶賠償責任等語，惟亦為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查，原告與被告瑞明公司於109年9月10日就系爭不動產之買賣僅成立預約，該預約嗣因原告變更債之同一性即將買受人變更為首搴公司，而未經被告瑞明公司為承諾，兩造意思表示終未合致，故系爭不動產之買賣契約不成立，原告無從依預約或本約之法律關係請求被告瑞明公司履行契約之出賣人義務，已如前述，自難認被告許添福有何故意違約之不法行為。此外，原告復未能舉證證明被告許添福究有故意違約致原告受有損害等事實存在，則其主張被告許添福應就其無法使用收益系爭不動產及享受增值利益與被告瑞明公司負連帶賠償責任等語，亦屬無據。故原告再備位聲明請求被告應連帶給付原告4億3,600萬元及自110年11月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告先位與備位之訴、再備位之訴均無理由，均應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 30 日
書記官 謝宛橙附表：編號 不動產 備註 1 坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地及其上同段199、200、201、202建號即門牌號碼桃園市○○區○○○路00號建物（稅籍號碼00000000000、00000000000、00000000000、00000000000、00000000000、00000000000） 詳如本院卷三第268頁附表及第270頁附圖 2 坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地及其上門牌號碼桃園市○○區○○○路00號之未辦保存登記之建物（稅籍號碼00000000000） 3 坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地及其上門牌號碼為桃園市○○區○○○路00號之未辦保存登記之建物（稅籍號碼00000000000）